grünes Tiny House on Wheels auf einem Grundstück
© Rolling Tiny House

Bauen | Ratgeber

Grundstück fürs Tiny House: Mieten, pachten oder kaufen?

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Wer in einem Tiny House wohnen will, der benötigt ein Grundstück, auf das er das Minihaus stellen kann. Das Grundstück könnt ihr kaufen, mieten oder pachten. Wir erläutern die unterschiedlichen Möglichkeiten samt Vorteilen und Nachteilen.

Wer in einem Tiny House leben möchte – egal ob dauerhaft oder als Wochenend- oder Ferienhaus – der benötigt zuerst einmal ein Grundstück. Ein solches kann man mieten, pachten oder kaufen. Wir erklären euch, was welche Vorteile und Nachteile hat.

Auf der Terrasse eines modernen Holzhauses stehen zwei bunte Stühle und die Sonne scheint durch Baumkronen.

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Mieten, kaufen, pachten – worin liegt der Unterschied?

So unterscheiden sich Kauf, Miete oder die Pacht eines Grundstückes voneinander:

Grundstück kaufen

Unter dem Kauf eines Grundstücks wird der vollständige Eigentumswechsel des Grundstücks vom Verkäufer an den Käufer verstanden. Im Gegenzug tätigt der Käufer einmalig eine Zahlung eines im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises. Anschließend geht das Grundstück in den Besitz des Käufers über. Damit übernimmt er auch alle Rechten und Pflichten für das Grundstück.

Grundstück mieten

Von einer Grundstücksmiete wird gesprochen, wenn eine Partei einer anderen ein Grundstück zum zeitweisen Gebrauch überlässt und im Gegenzug hierfür ein vorher festgelegtes Entgelt, die Miete erhält. Auf einem Mietgrundstück ist nur der Aufenthalt auf dem Grundstück möglich. Darüber hinaus werden keine Rechte auf den Nutzer übertragen.

Ein Grundstück für euer Tiny House mieten könnt ihr beispielsweise auf Campingplätzen, auch wenn dort oft fälschlicherweise von Pacht gesprochen wird.

Das Mieten von Grundstücken durch Privatpersonen zum Hausbau ist höchst ungewöhnlich, da das Mietrecht die Möglichkeit vorsieht, dass der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Sämtliche Umbauten und Veränderungen des Grundstückes müssen vertraglich festgehalten werden. Und nicht zuletzt verpflichtet sich der Mieter, die Mietsache, also das Grundstück, nach Beendigung des Mietverhältnisses so zu übergeben, wie er es vorgefunden hat. Diese Punkte dürften die Grundstücksmiete für den normalen Hausbau ausschließen.

Anders sieht es bei Tiny Houses aus, die ja verhältnismäßig einfach wieder entfernt werden können. Bei mobilen Tiny Houses kann die Baugenehmigung in Bezug auf den Mietvertrag und das Tiny House als Scheinbestandteil nach § 95 BGB beantragt werden. Damit ist eine temporäre Bebauung eines Mietgrundstücks mit einem Tiny House für nur wenige Jahre möglich.

Grundstück pachten

Bei der Grundstückspacht handelt es sich wie bei der Miete um eine Gebrauchsüberlassung eines Grundstückes zur Nutzung an einen Pächter durch den Eigentümer. Dies geschieht gegen ein vorher vertraglich festgelegtes Entgelt.

Der grundlegende Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht darin, dass die Nutzungsrechte bei einem Pachtvertrag größer sind. Im Gegensatz zur Grundstücksmiete, die nur das Recht zum Aufenthalt bietet, berechtigt ein Pachtgrundstück auch zur sogenannten "Fruchtziehung". Darunter versteht man das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück zu ziehen.

Bekommt der Pächter das Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu bauen, dann greift das Erbbaurecht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel zur Erbpacht.

Dabei geht zum Ende der Laufzeit das errichtete Haus (sollte es nicht mobil sein) automatisch in den Besitz des Verpächters über. Der muss euch dafür eine Entschädigung zahlen. Die Laufzeit ist frei vereinbar, es gibt aber nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung.

Grundstück fürs Tiny House kaufen: Vorteile und Nachteile

Wer das nötige Geld hat und nicht unbedingt gemeinschaftlich wohnen möchte, der kann sich für sein Tiny House nach einem Baugrundstück zum Kauf umsehen. Mit Grundeigentum geht man als Bauherr zwar die meisten Verpflichtungen ein. Man hat aber in der Regel auch den größten individuellen Gestaltungsfreiraum.

Allerdings ist es sehr schwierig, ein kleines Baugrundstück zu finden. Für ein Tiny House reichen 150 bis 200 Quadratmeter. In Deutschland sind die meisten Baugrundstücke allerdings deutlich größer, und zwar mindestens 400 Quadratmeter. Und damit entsprechend teuer.

Der durchschnittliche Kaufwert baureifer Grundstücke in Deutschland lag im vergangenen Jahr bei 189,51 Euro pro Quadratmeter. Also benötigt ihr allein für das Grundstück im Schnitt rund 75.000 Euro – je nach Region auch deutlich mehr.

Ein Ausweg aus diesem Dilemma könnte es sein, ein großes Grundstück zu kaufen und in Parzellen aufzuteilen. Die anderen Parzellen könnt ihr dann an andere Tiny-House-Besitzer verpachten und so den Grundstückskauf refinanzieren. Allerdings muss es dann auf dem Grundstück laut Bebauungsplan auch möglich sein, mehrere Gebäude zu errichten.

Neben dem hohen Preis ist ein weiterer Nachteil eines Kaufgrundstücks für ein Tiny House, dass damit einer der großen Vorteile eines Tiny Houses, nämlich mobil zu sein, in gewisser Weise konterkariert wird.

Grundstück fürs Tiny House mieten oder pachten: Wann lohnt was?

Wenn von vornherein klar ist, dass ihr nur eine gewisse Zeit mit eurem mobilen, also entfernbaren Tiny House auf einem Grundstück bleiben wollt, dann reicht ein Mietvertrag. Das Tiny House gilt dann als Scheinbestandteil nach §95 BGB. Das hat den Vorteil, dass kein Erbbaupachtvertrag mit Notar und Grundbucheintrag notwendig ist. Das spart Kosten beim Vertragsabschluss.

Wenn ihr dagegen ein Minihaus oder Modulhaus plant, das fest mit dem Grundstück verbunden werden soll, zum Beispiel über eine Bodenplatte, oder dauerhaft mit eurem mobilen Tiny House auf einem Grundstück stehen wollt, dann handelt es sich nicht mehr um einen vorübergehenden Zweck nach §95 BGB. Dann wird ein Erbbaupachtvertrag notwendig.

Was kostet ein Pachtgrundstück für ein Tiny House?

Mit welchen Kosten ihr für ein Pachtgrundstück rechnen müsst, kommt natürlich immer sehr auf die Lage an. Generell setzen sich die Kosten meist aus einmaligen Erschließungskosten (Wasser, Abwasser, Gas, Strom) und einer monatlichen Pacht zusammen.

Die Erschließung kostet etwa 750 bis 2.000 Euro. An monatlicher Pacht zahlen Tiny-House-Bewohner in Deutschland meist zwischen 150 und 300 Euro. Auf das Jahr hochgerechnet sind das 1.800 bis 3.600 Euro.

Zum Thema Grundstückskauf findet ihr noch weitere Informationen in diesem Artikel:

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