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Bauen | Ratgeber

Grundstückskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet

Sven Heinen

Sven Heinen

Level: Für Alle

Sein Traumhaus hat fast jeder im Kopf – an das Grundstück hingegen denken die wenigsten. Dabei ist der Grundstückskauf fast immer die Voraussetzung, um sein Traumhaus zu verwirklichen. Wir zeigen im Folgenden, was beim Grundstückskauf alles beachtet werden muss.

Vor dem Grundstückskauf sollte man sich vergewissern, ob das Grundstück in puncto Größe, Beschaffenheit und Planungsrecht für das Bauvorhaben geeignet ist, für das man es vorgesehen hat. Kann man dort überhaupt bauen? Was und wie groß darf gebaut werden? Welche Lasten liegen auf dem Areal? Erst nach umfangreicher Klärung aller Grundlagen sollte der Kauf erfolgen. Nur: Wo fängt man am besten an?

Den Ablauf eines Grundstückskaufs beschreiben wir im Folgenden in fünf Punkten. Dabei erklären wir die wichtigsten Begriffe und was es mit dem Grundbuch auf sich hat. Schließlich gehen wir auch auf die zusätzlichen Kosten ein, auf die man vom Verkäufer oder Makler nicht unbedingt offensiv hingewiesen wird.

1. Der Bebauungsplan und seine Details

Ist geklärt, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland (baureifes Land) und nicht um Bauerwartungsland handelt, es also im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt, sollte dieser beim zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Eine einfache Anfrage genügt.

Viele Bauherren sehen im Bebauungsplan (B-Plan) das viel zitierte Buch mit sieben Siegeln. Zunächst muss geklärt werden, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt.

Bei einer Baulücke spielen die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) eine große Rolle, da sie die Größe des zu errichtenden Gebäudes bestimmen. Das Bauordnungsrecht der Länder hat die Abstandsflächen auf das 0,4- bis einfache der Außenwandhöhe des Hauses festgelegt.

Beim neuen Baugebiet zeigt der Bebauungsplan, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll, aber auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches – falls hier Einheitlichkeit vorgesehen ist.

Grundsätzlich besteht der Bebauungsplan aus einem Textteil mit Tabelle (Nutzungsschablone) sowie einem Plan. Im Bebauungsplan steht unter dem Begriff "Art der baulichen Nutzung", was das Gebiet später sein wird – z.B. allgemeines Wohngebiet (Kürzel: WA) oder Mischgebiet (MI).

Besonders wichtig ist das "Maß der Bebauung". Die dort angegebene Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, wie viel gebaut werden darf. Ein Beispiel: Bei einer GRZ von 0,5 dürfen nur 50 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden. Entscheidend sind hier die Gebäudeaußenmaße. Ist das Bauland 1.000 Quadratmeter groß, dürfen 300 Quadratmeter durch ein Gebäude bebaut werden, auf zwei Geschossen sind es dann folglich 600 Quadratmeter (Grundfläche von Erd- und Obergeschoss zusammen).

Hand mit Stift zeigt auf Detail im Bebauungsplan beim Grundstückskauf
Schon vor dem Kauf sollte unbedingt der Bebauungsplan eingesehen werden. © Getty Images/iStockphoto

2. Bauantrag und Bauvoranfrage, wenn kein Bebauungsplan vorliegt

Schwieriger ist der Fall beim Kauf eines Grundstückes, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt. Dann muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Bevor dieser mehrmonatige Prozess von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen wird, sollte jedoch das persönliche Gespräch beim Bauamt gesucht werden. Hier lässt sich einiges bereits unverbindlich klären.

Eine weitere Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage, die zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt, jedoch nicht wirklich rechtsverbindlich ist. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag (Kosten: ca. 4 Prozent der Baukosten – zahlbar bei Einreichung. Dazu kommen weitere Planungskosten).

3. Oft schwierig: "Bauen im Außenbereich"

Ein besonderer Fall ist das "Bauen im Außenbereich". Darunter fallen Grundstücke, die nicht innerhalb der geschlossenen Bebauung einer Stadt liegen. Sie werden besonders kritisch betrachtet und erhalten nur in Ausnahmefällen Baurecht. Dann spricht man von begünstigten Vorhaben.

4. Einsicht ins Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Zeitgleich mit der Klärung der Bebaubarkeit sollte Einsicht ins Grundbuch genommen und alles Wissenswerte aus dem Baulastenverzeichnis (Bauverwaltungsamt) in Erfahrung gebracht werden. Die Baulasten lassen sich in der Regel telefonisch abfragen.

Zu den Rechten und Belastungen (Baulasten), die nicht im Grundbuch stehen, gehören zum Beispiel Abstandsbaulasten. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten.

Für den Einblick ins Grundbuch reicht die Darlegung berechtigten Interesses. Im Grundbuch findet der potenzielle Käufer sogenannte dingliche Rechte, die als Belastung des Grundstücks in Abteilung II gelistet sind (siehe unten). Dazu zählen Wege- und Leitungsrechte, Grabungs- oder Nießbrauchrechte.

Insbesondere Wege- und Leitungsrechte für benachbarte Grundstücke können sich wertmindernd auswirken, da die betroffenen Flächen nicht überbaut werden dürfen.

Baugrundstück aus der Luft
Hier ist noch Platz! So ein Grundstückskauf ist gar nicht so einfach. © geogif/Getty Images/iStockphoto

5. Ablauf des eigentlichen Grundstückskaufs

Sind sämtliche Hürden genommen, geht es an den Grundstückskauf. Dieser muss grundsätzlich durch einen Notarvertrag beurkundet werden, der folgende Angaben enthalten muss (bei bereits abgeteilten Grundstücken): die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Grundbuch und Grundbuchblatt. Außerdem den Kaufpreis sowie Angaben über alle Belastungen, die auf dem Grundstück liegen.

Im Zuge des Kaufvertrages wird zumeist auch die Umschreibung im Grundbuch vollzogen. Dies nennt man "Auflassung".

Für den Fall, dass noch Dinge nach dem Kauf zu regeln sind (z.B. wenn ausgemacht ist, dass der Verkäufer noch Bauschutt auf dem Areal entfernen muss), wird die Auflassung getrennt beantragt. In solchen Fällen sollte eine Auflassungsvormerkung beantragt werden, damit der Verkäufer das Grundstück in der Bearbeitungsphase im Grundbuchamt nicht womöglich ein zweites Mal veräußert.

Das Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke sowie die daran bestehenden Rechte verzeichnet sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann dort Einsicht nehmen.

Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt eingerichtet, auf dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummern des Grundbuchbandes sowie des Blattes angegeben sind. Das Grundbuch wird für diese Eintragungen in drei Abteilungen untergliedert:

In Abteilung I finden sich Eigentümer, Erwerbsdatum und Erwerbsgrund (Auflassung, Erbschaft, Versteigerungszuschlag).

In Abteilung II stehen alle Beschränkungen und Lasten außer den Grundpfandrechten (wie Vormerkung, Vorkaufsrechte, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Nacherbfolge oder Zwangversteigerung).

Die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden) sind in Abteilung III zu finden.

Wichtig: § 891 BGB stellt die widerlegbare Vermutung auf, dass die Eintragungen richtig sind. Darauf kann sich, so § 892 BGB, der Erwerber des Grundstücks grundsätzlich verlassen. Ausnahme ist der eingetragene Widerspruch.

Vermessungstechniker nimmt Vermessungen auf einer Wiese vor
Besonders wichtig ist das "Maß der Bebauung“" das heißt: Wie viel darf überhaupt gebaut werden? © Getty Images

Checkliste: Welche Kosten ebenfalls zum Grundstückskauf gehören

Zum Kaufpreis, den die Käufer eines Grundstücks an den Verkäufer zahlen, kommen noch einige Nebenkosten und Steuern. Dazu gehören Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Kosten für Bodengutachten und für Vermessung.

Im Folgenden erklären wir die einzelnen Posten, nennen konkrete Zahlen und geben Tipps.

Erschließungskosten

Diese setzen sich folgendermaßen zusammen: Straßenbaukosten inklusive Park- und Grünanlagen, Erwerb und Freilegung der Flächen, erstmalige Herstellung von Entwässerung und Beleuchtung, Kanalisation, zentrale Versorgung (Strom, Gas, Wärme, Wasser) und mitunter Schmutz- und Regenwasseranschluss.

Insgesamt können die Erschließungskosten je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt zwischen 10.000 und gut 15.000 Euro variieren.

Tipp: Den Erschließungskosten-Bescheid, den die Kommune für das voll erschlossene Grundstück schickt, bekommt derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks (im Grundbuch eingetragen) ist. Es sollte also vor dem Kaufvertrag geklärt werden, welche Maßnahmen bereits durchgeführt und bezahlt wurden.

Grunderwerbsteuer

Üblicherweise ist die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu entrichten und wird nicht erst nach dem Kauf gezahlt. Erst wenn sie entrichtet wurde, reicht das Finanzamt ihre Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weiter, der sie dann wiederum dem Grundbuchamt zur Eintragung des Käufers schickt.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

  • Bundesland
  • Steuersatz
  • Baden-Württemberg
  • 5,0%
  • Bayern
  • 3,5%
  • Berlin
  • 6,0%
  • Brandenburg
  • 6,5%
  • Bremen
  • 5,0%
  • Hamburg
  • 4,5%
  • Hessen
  • 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • 5,0%
  • Niedersachsen
  • 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen
  • 6,5%
  • Rheinland-Pfalz
  • 5,0%
  • Saarland
  • 6,5%
  • Sachsen
  • 3,5%
  • Sachsen-Anhalt
  • 5,0%
  • Schleswig-Holstein
  • 6,5%
  • Thüringen
  • 6,5%

Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Von den 16 Bundesländern haben nur Bayern und Sachsen sie nicht erhöht. Allgemeine Tendenz: weiter steigend...

Kosten für Bodengutachten

Als "versteckte Kosten" könnte man beim Grundstückserwerb die Aufwände für ein Bodengutachten ansehen. Zwar ist die fachmännische Prüfung des Bodens nicht unbedingt erforderlich, doch für die genaue Beurteilung der Verhältnisse – insbesondere, wenn es sich um ein ehemaliges Gewerbegrundstück handelt – kann nur ein Gutachten nach DIN 1054 klären.

Tipp: Wenn kein allgemeines Bodengutachten (z.B. in einem Neubaugebiet) vorliegt und die Kosten für ein Einzelgutachten zu hoch erscheinen, sollten wenigstens Informationen von örtlichen Bauunternehmen, Architekten oder vom Bauamt eingeholt werden.

In der Regel betragen die Kosten für das Bodengutachten rund 0,5 Prozent der Bausumme.

Kosten für Vermessung

Im Gegensatz zum Bodengutachten ist die Vermessung des Baulands obligatorisch. Jedes Grundstück muss vermessen werden. Wenn ein neues Gebäude errichtet wird, müssen nach Fertigstellung das Katasteramt oder ein Vermessungsbüro beauftragt werden.

Die Kosten (ca. 1.500 bis 2.000 Euro bei einem durchschnittlich großen Ein- oder Zweifamilienhaus-Grundstück) sind vom Eigentümer zu zahlen. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn das Grundstück aus einem anderen Grund vermessen werden muss.

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