Hammergrundstück: Lohnen sich Hinterliegergrundstücke?

Ihr habt es geerbt. Das langgestreckte Grundstück, auf dem eure Oma früher hinten ihr Gemüse selbst angebaut hat, gehört nun euch Geschwistern. Euer Plan: Das Grundstück teilen. Der hintere Teil wird dadurch zu einem Hammergrundstück. Was das ist, warum es so genannt wird und welche Vor- und Nachteile dieser Zuschnitt mit sich bringt, erklären wir euch hier.

Was ist ein Hammergrundstück oder Hinterliegergrundstück?

Ein Hammergrundstück (oder auch Hinterliegergrundstück, hinterliegendes Grundstück oder Pfeifenkopfgrundstück) bezeichnet das hintere von zwei hintereinanderliegenden Grundstücken. Dieses wird mit einem Zuweg über das vordere Grundstück mit der Straße verbunden und erinnert in der Draufsicht an einen Hammer. Der Kopf ist die Bebauungsfläche, die Zufahrt der Hammerstiel.

Im günstigsten Fall ist der Weg zum Hammergrundstück Teil des eigenen Grundstücks und verläuft am Nachbargrundstück vorbei nach hinten. Gibt es keinen eigenen Weg, kann das Hammergrundstück nur über das Areal des vorderen Nachbarn erreicht werden. Der Stil des Hammers gehört dann nicht zu eurem Grund. In diesem Fall müsst ihr ein Wegerecht vereinbaren, das auch ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Nur so könnt ihr sicher sein, dass ihr überhaupt auf euer Grundstück gelangt.

Theoretisch können sich auch mehrere Hammergrundstücke hinter einem an einer Straße liegenden Grundstück befinden. In der Praxis kommt das aber eher selten vor.

Wie entstehen Hinterliegergrundstücke?

Hammergrundstücke werden selten als solche geplant. Sie entstehen erst durch die Teilung eines großen Grundstücks in zwei oder mehrere Einheiten. Dies geschieht häufig in der Familie. Etwa wenn die Elterngeneration ihr Grundstück an zwei Kinder vererbt und es dazu aufteilen möchte. Vielleicht teilen die Kinder oder Enkel ihr Erbe auch erst nach dem Tod der Eltern oder Großeltern.

Manche Eigentümer von sehr großen Grundstücken, teilen diese auf, um das dadurch entstandene Hinterliegergrundstück zu verkaufen. Da eine Teilung tatsächlich nur bei einer ausreichenden Größe sinnvoll ist, werden in Zukunft eher weniger Hammergrundstücke entstehen. Heutige Baugrundstücke sind in der Regel so bemessen, dass nur eine Baueinheit ausreichend Platz hat.

Eine Grundstücksteilung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei erklärt der Eigentümer, dass ein Grundstücksteil im Grundbuch abgeschrieben und als eigenständiges Grundstück eingetragen werden soll. Die entstandenen Grundstücke müssen auch nach der Teilung die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans erfüllen. Bei einer anschließenden Bebauung müsst ihr zum Beispiel die geltenden Abstandsflächen einhalten.

Vorteile von Hammergrundstücken

• Hinterliegergrundstücke liegen ein gutes Stück entfernt von der Straße.
• Sie sind ruhiger und sicherer für spielende Kinder.
• Hammergrundstücke befinden sich oft in gewachsenen Wohnvierteln und haben eine altersgemischte Nachbarschaft.
• Sie bieten bei einer Teilung innerhalb der Familie die Chance, neben den eigenen Eltern oder Geschwistern zu wohnen (Mehrgenerationenwohnen).

Nachteile von Hammergrundstücken

• Nach der Teilung hat das entstandene Hammergrundstück oft eine eher kleine Fläche. Zieht man die Abstandsflächen ab, können oft nur Häuser mit einer kleinen Grundfläche gebaut werden.
• Hammergrundstücke verfügen häufig über keine eigene Zufahrt.
• Eine Zuwegung muss dann über das vordere Grundstück erfolgen. Kein Problem, wenn die beiden Grundstücke sich noch in der Familie befinden, aber schwierig, wenn die Eigentümer bereits gewechselt haben und nun die Nachbarn täglich über das Grundstück gehen und fahren müssen, um zu ihrem Haus zu gelangen.
• Die Vereinbarung eines Wegerechts ist nicht immer unproblematisch, da dadurch der Wert des vorderen Grundstücks sinkt.
• Ein Gewohnheitsrecht garantiert die Nutzung des Zuwegs nicht dauerhaft.

Zugang zum Hammergrundstück: Was sagt das Wegerecht?

Ein Hammergrundstück könnt ihr nur dann nutzen, wenn es einen verlässlichen Zugang zu einer Straße hat.

Bedeutung des Wegerechts für den Käufer eines Hammergrundstücks

• Erkundigt euch beim Grundbuchamt, ob der Eigentümer des betreffenden Grundstücks Miteigentümer einer bereits existierenden Zuwegung ist oder ob ein eingetragenes Wegerecht existiert (Grundbuchauszug).
• Falls keines von beiden der Fall ist, fragt den Eigentümer des Vordergrundstücks vor (!) dem Kauf, ob er bereit ist, ein solches Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen.
• Überlegt, ob euch die Eigentümer des Vordergrundstücks sympathisch sind. Immerhin werdet ihr zu ihnen noch engeren Kontakt als zu anderen Nachbarn haben.
• Denkt daran, dass ihr eine Baugenehmigung nur dann bekommt, wenn das Grundstück ordnungsgemäß erschlossen ist. Das gilt nicht nur für die Zufahrt. Auch das Verlegen von Ver- und Entsorgungsleitungen muss rechtlich gewährleistet sein (Leitungsrecht).
• Lässt sich das Wege- und Leitungsrecht nicht verbriefen, Finger weg vom Kauf!

Bedeutung des Wegerechts für den Eigentümer des vorderen Grundstücks

• Lasst euch beraten, ob die Eintragung eines Wegerechts zu einem Wertverlust eurer Immobilie führt.
• Überlegt, zu welchen Bedingungen ihr zu der Eintragung bereit seid. Ihr könnt eine Nutzungsentschädigung verlangen.
• Macht euch Gedanken, ob und zu welchem Preis eine Miteigentümerschaft an der Zuwegung für euch in Frage kommt.

Für Erben und Erblasser:

• Bedenkt schon bei der Teilung, wie die Grundstücke zugeschnitten sein müssen, um die Erschließung des Hammergrundstücks zu gewährleisten.
• Erkundigt euch, wie breit die Zufahrt sein muss, damit sie beispielsweise auch von der Feuerwehr genutzt werden kann. Das kann notwendig sein, wenn das Grundstück mehr als
  50 Meter von der Straße entfernt liegt. Je nach Bundesland gibt es andere Vorschriften. In der Regel darf der Weg eine Breite von drei Metern nicht unterschreiten und muss ausreichend tragfähig sein.
• Lasst das Wegerecht für das Hammergrundstück im Zuge der Teilung im Grundbuch (Abteilung II) eintragen. Denn ein Gewohnheitsrecht garantiert nicht die dauerhafte Nutzung.

Wichtig: Eine öffentlich-rechtlich eingetragene Baulast garantiert noch kein Nutzungsrecht der Anwohner des Hammergrundstücks. Ausschlaggebend ist eine Eintragung des Wegerechts im Grundbuch als Grunddienstbarkeit. Diese bleibt auch bei einem späteren Verkauf des Grundstücks bestehen.

Pflichten des vorderen Grundstückseigentümers

Wurde das Wegerecht im Grundbuch festgeschrieben, ergeben sich daraus auch gewisse Pflichten. Der Eigentümer des straßennahen Grundstücks muss die Zufahrt auf seinem Grundstück so in Stand halten, dass eine Durchfahrt zum Hammergrundstück jederzeit möglich ist.
Zwar darf er zum Beispiel ein Tor anbringen, um seine Kinder gefahrenfrei im Garten spielen lassen zu können. Aber er darf nicht sein Auto dauerhaft auf der Zufahrt parken oder diese als Lagerfläche oder Abstellplatz für Gartengeräte, Kaminholz oder Ähnliches nutzen.

Die Winterdienste müssen sich die beiden Grundstückseigentümer in der Regel teilen.

Lest außerdem, was ihr beim Hausbau auf einem Hammergrundstück in Puncto Abstandsflächen beachten müsst.

Was gilt für die versorgungstechnische Erschließung eines Hammergrundstücks?

Eine Baugenehmigung wird für ein Hinterliegergrundstück in der Regel nur dann erteilt, wenn es dauerhaft erschlossen und somit dauerhaft nutzbar ist. Voraussetzung ist, dass der Bauherr der Eigentümer des Grundstücks ist. Ein Pacht- oder Mietverhältnis reicht nicht aus, denn diese sind eben nicht auf Dauer angelegt und können gekündigt werden.

Neben der Gewährleistung der Zufahrt (Wegerecht), müsst ihr für die selbständige Nutzung des Hammergrundstücks auch die versorgungstechnische Erschließung nachweisen. Auch das geschieht über einen Eintrag im Grundbuch (Leitungsrecht). Nur auf dieser Basis habt ihr das Recht, Wasser-, Strom-, Gas- und Glasfaserleitungen über das vordere Grundstück bis zu eurer Grundstücksgrenze legen zu lassen.

Übrigens: Die Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden sollen, müssen zuvor zwischen den Parteien in einem notariell beglaubigten Vertrag fixiert werden. Hier spricht man von einer „dinglichen Einigung“ . Darin steht beispielsweise, wo die Zufahrt genau entlangführt, wie breit und lang sie ist (eventuell mit Lageplan), wie sie baulich beschaffen sein soll, ob ein Zaun errichtet werden soll, und welchen Preis beziehungsweise welche Entschädigung der Eigentümer des vorderen Grundstücks dafür erhält.

Lest hier alles, was ihr zum Thema Wege- und Leitungsrecht auf Hammergrundstücken wissen müsst: "Grunddienstbarkeiten: Wissenswertes zu Leitungsrecht, Wegerecht und Co."

Ist ein Hammergrundstück automatisch weniger wert?

Ein Pfeifenkopfgrundstück – um auch mal seinen anderen Namen zu verwenden – kann unter Umständen einen geringeren Wert haben als ein gleich großes Grundstück in direkter Straßenlage. So könnte die Tatsache, dass man das Grundstück nur über den Grund eines Nachbarn erreicht, die Attraktivität für Käufer beeinträchtigen. Punktet das Grundstück aber vielleicht mit seiner ruhigen Lage und hat noch andere Vorzüge, kann dieses Minus auch wieder ausgeglichen werden.

Wird dem Hammergrundstück bei der Teilung die Zuwegung zugeschlagen, kann sich auch daraus ein Wertverlust ergeben. Schließlich kauft ihr dadurch einige Quadratmeter Grund, die ihr nicht bebauen könnt und die dennoch die Kaufnebenkosten in die Höhe treiben.

Einen konkreten Wertverlust hat in der Praxis aber eher der Eigentümer des vorderen Grundstücks. Den Teil der Zuwegung, den ausschließlich der Nachbar in zweiter Reihe benutzt und den er selbst gar nicht bräuchte, kann er nicht anderweitig nutzen. Bei einem Verkauf wirken sich die nicht nutzbaren Quadratmeter als Wertverlust aus.

Es gibt aber auch Kosten, die für den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks geringer ausfallen: Mancherorts müsst ihr für ein Grundstück in zweiter Reihe weniger Grundsteuer bezahlen. Auch die Gebühren für die Gehwegreinigung bleiben euch erspart. Es sei denn, sie sind Teil eurer Vereinbarung mit dem Eigentümer des vorderen Grundstücks, und ihr teilt diese auf.

Von einem pauschalen Wertverlust kann man eher nicht sprechen. Dafür sind die Gegebenheiten vor Ort zu unterschiedlich. Lasst euer Grundstück professionell bewerten. Dann habt ihr einen besseren Überblick. Egal, ob als Verkäufer, potentieller Käufer oder Erblasser eines Hammergrundstücks.

Fazit: Lohnt sich der Kauf eines Hammergrundstücks?

Nicht alle Hammergrundstücke sind automatisch Schnäppchen. Auch andere Faktoren beeinflussen den Verkehrswert. Letzten Endes kommt es darauf an, ob der Zuschnitt trotz der Lage in zweiter Reihe eine Bebauung zulässt, wie ihr sie euch vorstellt. Ich müsst euch auch im Klaren sein, ob ihr bereit seid, die Einschränkungen bezüglich des Wegerechts im Alltag in Kauf zu nehmen.

Wichtig ist, dass ihr die Entscheidung als Baulaien nicht allein trefft. Lasst euch von einem Makler oder Bausachverständigen beraten. Und vor allem: Schaut euch als erstes den Grundbuchauszug an! Die Frage des Wege- und Leitungsrechts hat Prio eins. Erst dann könnt ihr in die Details gehen.

Außerdem interessant für Besitzer schmaler und kleiner Grundstücke: "Kleines Grundstück optimal genutzt: Großzügiger Neubau auf wenig Fläche".