Erschließungskosten: Das kostet die Erschließung eines Grundstücks

Die Infrastruktur für ein Grundstück muss schon vor Baubeginn stehen. Schließlich braucht ihr auf der Baustelle Strom und Wasser. Die Kosten für die Erschließung können sich auf einige tausend Euro summieren. Wie hoch die Erschließungskosten genau sind, ist von vielen Faktoren abhängig. Die Kommune, zu der das Baugrundstück gehört, und die Entfernung des Hauses zu den Verteilerpunkten sind zwei der wichtigsten Kriterien. Aber was gehört nun alles zu den Erschließungskosten und wer muss sie am Ende zahlen?

Was bedeutet die Erschließung eines Grundstücks?

Durch die Erschließung wird ein Baugrundstück nutzbar und zugänglich gemacht – es wird baureif. Notwendig ist eine Erschließung nur bei Neubauten, denn ein schon bestehendes Haus liegt ja in der Regel an einer Straße und ist bereits mit Strom, Wasser und einem Telefonanschluss ausgestattet.

Nur für ein erschlossenes Grundstück bekommt ihr eine Baugenehmigung. Unterschieden wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung.

Öffentliche Erschließung:

• Reicht bis zur Grundstücksgrenze
• Der Grundstückseigentümer beantragt die Erschließung und trägt einen Großteil der Kosten
• Verantwortlich ist aber die Kommune

Private Erschließung (auch Innere Erschließung):

• Reicht von der Grundstücksgrenze bis zum Haus
• Verantwortlich ist allein der Bauherr

Innerhalb beider Arten gibt es außerdem zwei weitere Erschließungskategorien.

Verkehrsmäßige Erschließung (Zugang zum Grundstück)

• Straßenbau
• Straßenbeleuchtung
• Gehwege
• Öffentliche Parkplätze, beziehungsweise Parkflächen
• Öffentliche Grünflächen
• Kinderspielplätze
• Lärmschutz

Technische Erschließung (Anschluss an alle Versorgungsnetzwerke)

• Wasser
• Abwasser
• Strom
• Gas/Erdwärme/Fernwärme
• Telefon
• Internet
• Kabelfernsehen
• Gegebenenfalls Bodenwertgutachten und Vermessung

Wann wird ein Grundstück erschlossen?

Nur Grundstücke, die im Bebauungsplan einer Kommune ausgeschrieben sind, dürfen erschlossen werden. Das geschieht zum größten Teil schon vor Baubeginn. Schließlich braucht ihr Strom und Wasser auch schon in der Bauphase.

Auch die Leitungen für Gas und Telefon oder Internet müssen vor Baubeginn verlegt sein. Anders sieht es bei den Details aus. Die Gehwege werden in einem Neubaugebiet in der Regel erst gepflastert, wenn die Häuser schon stehen.

Beim Kauf eines Grundstücks in einem Neubaugebiet müsst ihr immer mit einem sogenannten Erschließungsbeitrag rechnen. Oft versteckt er sich auch zu einem Großteil im Kaufpreis.

Es gibt jedoch auch einzelne Grundstücke, die nach einem Abriss wieder zur Bebauung frei sind oder andere Einzelgrundstücke, auf denen zuvor noch nicht gebaut wurde. Ihnen sieht man oft nicht an, ob sie erschlossen sind.

Wenn ihr euch für den Kauf eines solchen Grundstücks interessiert, ist es wichtig, beim Lesen des Angebots auf die Abkürzungen für den sogenannten Bodenrichtwert zu achten.

Das Kürzel "ebp" steht für erschließungsbeitragspflichtig, die Abkürzung "ebf" bedeutet erschließungsbeitragsfrei. In diesem Fall könntet ihr euren Bauantrag direkt stellen. Ihr spart also nicht nur die Erschließungskosten, sondern unter Umständen auch eine Menge Zeit.

Voll erschlossen versus teilerschlossen: Was ist der Unterschied?

Wie der Begriff schon sagt, ist ein teilerschlossenes Grundstück nur teilweise an die notwendige Infrastruktur angeschlossen. Welche Versorgungseinrichtungen schon vorhanden sind, ist unterschiedlich. Möglicherweise gibt es schon eine Straße zum Grundstück, aber noch kein Wasser. Oder es fehlt noch die Anbindung an die Stromversorgung.

Als voll erschlossen gilt ein Grundstück, wenn es an

• das kommunale Wasser- und Abwassersystem,
• das Stromnetz
• und – bei Bedarf – an die Gasversorgung angeschlossen ist.

Fehlt noch der Zugang zu Internet- und Telekommunikationsanbietern, spricht man dennoch von einem voll erschlossenen Grundstück und der Bau kann beginnen. In beiden Fällen müssen sich Käufer also genau erkundigen, welche Wege und Leitungen vorhanden sind. Denn jeder fehlender Anschluss kostet euch zusätzlich Zeit und Geld.

Am teuersten wird es, wenn die Infrastruktur komplett fehlt. Dann ist von Rohbauland die Rede. Für diese Kategorie Bauland gibt es aber schon einen Bebauungsplan.

Anders sieht es bei sogenanntem Bauerwartungsland aus. Kauft ihr dort ein Grundstück, ist das in der Regel zwar sehr günstig, ihr könnt aber nicht sicher sein, dass es jemals zu Bauland wird. Experten raten zur Vorsicht und sehen solche Grundstückkäufe eher als Spekulationsobjekt.

Was gehört zu den Erschließungskosten?

Die konkrete Höhe der öffentlichen Erschließungskosten ist immer von der Kommune abhängig, in der ihr baut. Auch die Kosten für Telefon-, Internet- oder Kabelanschluss variieren so stark, dass wir euch zu den einzelnen Posten nur einen Korridor nennen können, in dem sich die Erschließung eures Grundstücks vermutlich bewegen wird.

Straßenbau

Wie die Kosten für den Bau einer Straße berechnet werden, ist unterschiedlich. Gibt es bereits eine Schotterstraße, berechnet die Kommune die Asphaltierung nach dem Kommunalabgabenrecht. Handelt es sich um einen Neubau, werden die Kosten nach dem Baugesetzbuch – also nach Bundesrecht geregelt. Um die Kosten in einem Neubaugebiet gerecht umzulegen, werden Verteilungsschlüssel angelegt.

Beispiel: Eine Straße kostet 100.000 Euro. Es liegen Grundstücke von insgesamt 20.000 Quadratmetern an. Das macht Kosten von 5 Euro pro Quadratmeter. Die Kommune hat den Verteilungsfaktor 1,5 festlegt. Hat euer Grundstück 450 Quadratmeter, ergibt sich die folgende Rechnung: Euer Grundstück wird mit 450 x 1,5 = 675 Quadratmeter veranschlagt. Damit liegen die Erschließungskosten für die neue Straße bei 675 x 5 Euro = 3.375 Euro.

Baut ihr auf einem teilerschlossenen Grundstück, das vielleicht schon an einer bestehenden Straße liegt, fällt dieser Posten weg.

Strom

Die Kosten für einen Stromanschluss sind abhängig von der Länge der Leitung. Habt ihr ein großes Grundstück, ist der Weg vom Verteiler zu eurem Haus länger und der Anschluss daher teurer. Zwischen 2.000 und 3.000 Euro müsst ihr veranschlagen. Sparpotential gibt es langfristig, wenn ihr euren eigenen Strom produziert. Aber da auch dieser ins Netz gespeist werden muss und auch die Handwerker beim Bau Strom brauchen, kommt ihr um den Anschluss selbst nicht herum.

Wasser

Auch der Wasseranschluss wird mit jedem Meter Leitung teurer. Hinzu kommt, dass nicht nur die Leitungen für Frischwasser installiert werden müssen. Das verbrauchte Wasser will schließlich abfließen.

Den Anschluss ans Abwassernetz können sich nur Bauherren in ländlichen Gebieten sparen. Dann müsst ihr das Abwasser in einem Tank speichern, der durch einen Dienstleister regelmäßig geleert wird oder das Wasser mit einer Mini-Kläranlage selbst reinigen. Prüft genau, ob sich das langfristig rechnet und welche Genehmigungen in eurer Kommune notwendig sind.

Ein Anschluss an die Frischwasserversorgung und das öffentliche Kanalnetz kosten euch zwischen 2.000 und 5.000 Euro.

Gas

Wenn ihr mit Gas Kochen und Heizen wollt, müsst ihr mit Anschlusskosten zwischen 2.000 und 3.000 Euro rechnen. Wohnt ihr weit draußen, gibt es jedoch unter Umständen keine Möglichkeit für einen Gasanschluss. Dann könnt ihr euch einen Flüssiggastank auf dem Grundstück installieren oder nach anderen Energiequellen Ausschau halten. Lest hier, wie ihr einen Gastank im Garten verstecken könnt.

Da die Zeiten von Ölheizungen langsam vorbei sind, ist vielleicht eine Wärmepumpe oder Solarthermie eine gute Alternative.

Die Kosten für den Gasanschluss sind dann nicht Teil eurer Erschließungskosten.

Telekommunikation

Auch hier hängen die Kosten von euren Plänen für euer Eigenheim ab. Dass ihr künftig nur über Festnetz telefoniert und Kabelfernsehen schaut, ist heutzutage eher unwahrscheinlich. Zum problemlosen Surfen im Netz, fürs Homeoffice und für Smart-Home-Funktionen liegt euer Fokus vermutlich eher auf einem guten Breitbandanschluss.

Die Kosten für einen Internetanschluss betragen bei der Telekom rund 800 Euro. Teurer wird’s, wenn ihr euer Grundstück an ein Glasfasernetz anschließen lassen könnt. Dafür müsst ihr euch dann aber auch keine Gedanken mehr über eine zu geringe Bandbreite bei Videokonferenzen oder dem Streamen von Filmen machen. Mit der Einführung des 5G-Mobilfunkstandards werden die Anschlusskosten für Telekommunikationsleitungen künftig vielleicht ganz wegfallen.

Nebenkosten

Handelt es sich bei eurem Grundstück um neues Bauland, muss das Grundstück zunächst vermessen werden. Dabei wird ein amtlicher Lageplan erstellt, der auch die konkreten Maße eures Hauses berücksichtigt (objektbezogener Lageplan). In vielen Fällen muss auch ein Bodengutachten (auch Baugrundgutachten) erstellt werden. Die Kosten für die Arbeit eines staatlich anerkannten Vermessungsbüros liegen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Ein Bodengutachten schlägt mit 500 bis 1.000 Euro zu Buche.

Folgekosten

Nach der Vermessung können Kosten auf euch zukommen, die zwar nicht mehr unbedingt direkt zu den Erschließungskosten gehören, aber dennoch zu stemmen sind. So müssen vielleicht vor dem Bau Bäume gefällt werden oder Abrissarbeiten sind notwendig. Häufig sind dafür wiederum Genehmigungen erforderlich, die Gebühren kosten.

Außerdem kann ein Bodengutachten mit bösen Überraschungen aufwarten. So kann sich herausstellen, dass der Boden mit Schadstoffen belastet ist oder auf diesem Grundstück aufwändige und teure Gründungsarbeiten notwendig sind, um dort überhaupt bauen zu können. Wollt ihr diese Kosten vermeiden, solltet ihr ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf durchführen lassen, beziehungsweise ein Rücktrittsrecht vereinbaren, wenn sich herausstellt, dass der Baugrund ungeeignet ist.

Wovon hängt die Höhe der Erschließungskosten ab?

Die Erschließungskosten hängen in vielen Fällen stark von der Entfernung zu den Hauptanschlussstellen ab. Liegen die Leitungen in einem Neubaugebiet quasi vor der Tür und werden für mehrere Bauherren zeitgleich verlegt, ist das günstiger, als wenn eine Kommune ein abgelegenes Einzelgrundstück erschließen soll, zu dem noch nicht einmal eine Straße führt.

In Neubaugebieten werden in der Regel spezielle Verteilungsschlüssel auf der Grundlage des Baugesetzbuchs angewendet, die die Erschließungskosten gerecht verteilen sollen. Diese richten sich oft nach der Grundstücksgröße und der Wohnfläche der geplanten Gebäude. Ermittelt wird dazu die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).

Hinzu kommt, dass sich die Kosten für Straßen- und Leitungsbau von Kommune zu Kommune unterscheiden. Letztlich liegt es also bei euch, die Kosten genau zu recherchieren. Ruft beim Bauamt an und fragt konkret nach den Erschließungskosten für euer Grundstück. Am besten noch vor dem Kauf.

Rechenbeispiel Erschließungskosten

Um euch eine Idee von den Gesamtkosten zu geben, gehen wir einmal vom günstigsten und vom teuersten Fall aus. Mögliche Folgekosten von Vermessung oder Bodengutachten berücksichtigen wir an dieser Stelle nicht.

Bis zu 90 Prozent der technischen und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließungskosten muss in der Regel der Grundstückseigentümer zahlen. Die Kommune trägt den Rest. Will eine Gemeinde Käufer locken, kommt sie diesen auch mit einem höheren Anteil entgegen. Dennoch bleibt der Großteil beim Bauherren hängen.

Bewegen sich die Kosten eher im oberen Bereich, ist das für viele Interessenten auch ein Grund, die Erschließungskosten ganz zu sparen. Wie das geht? Ihr sucht euch ein Baugrundstück mit einem maroden Haus und lasst es abreißen. Das ist unter Umständen günstiger als die Erschließung eines unbebauten Grundstücks. Manche Gemeinden fördern sogar den Abriss alter Häuser.

Was kostet die private Erschließung?

Bisher ging es nur um die Kosten für die öffentliche Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur für euer Grundstück. Damit ist es aber leider nicht getan. Hinzu kommt die private Erschließung. Also die Verlegung der Kabel und Rohre vom Verteilerpunkt bis zu eurem Haus. Auch diese Kosten sind wieder von den lokalen Gegebenheiten, wie etwa dem üblichen Handwerkerstundenlohn, den Gebühren der Versorger oder der Beschaffenheit des Bodens, abhängig. Die private Erschließung liegt dabei ganz in eurer Hand. Sparen könnt ihr, wenn ihr einige der Arbeiten selbst ausführt oder mehrere Kostenvoranschläge vergleicht.

Ganz grob müsst ihr pro Meter mit rund 1.000 Euro für Tiefbau- und Verlegungsarbeiten rechnen. Befindet sich euer Haus beispielsweise fünf Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, könnt ihr etwa 5.000 Euro für die private Erschließung veranschlagen.

Wer stellt die Erschließungskosten in Rechnung?

In der Regel stellt die Kommune euch die Erschließungskosten in Rechnung. Geht es um den Anschluss an das Strom- oder Wassernetz, kann die Rechnung auch direkt vom Versorger kommen.

Über die festgesetzten Erschließungskosten erhaltet ihr einen Bescheid eurer Gemeinde. Nicht wundern, wenn er nicht schon bei Baubeginn in der Post ist. Die Kosten können auch noch einige Jahre nach der vollständigen Erschließung in Rechnung gestellt werden. Zwar könnt ihr dann als Bauherren Widerspruch einlegen, zahlen müsst ihr aber zunächst trotzdem.

Wie lassen sich Erschließungskosten finanzieren?

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Erschließungskosten befasst, muss kräftig schlucken. Zum Glück gehören sie aber zu den Baunebenkosten und können über den Baukredit mitfinanziert werden. In vielen Angeboten für Neubauten sind die Erschließungskosten schon enthalten.

Wie lange dauert die Erschließung?

Bei der privaten Erschließung könnt ihr die Arbeiten unter Umständen selbst beschleunigen. Anders sieht es bei der öffentlichen Erschließung aus. Nachdem ihr den Antrag gestellt habt, liegt es allein bei der Kommune, wann sie die Arbeiten beauftragt. Länger als sechs Monate dauert es eher selten. Bleibt am besten in Kontakt mit eurem Bauamt, damit ihr im Anschluss direkt mit der Erschließung innerhalb eures Grundstücks loslegen könnt.

Ihr braucht Unterstützung bei der Bauplanung? Dann können euch die Experten vom Wohnglück-Service mit ihrer Bauexpertise helfen.