Man sieht ein Paar vor einem unbebauten Grundstück.
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Bauerwartungsland: Was ihr vor dem Kauf wissen solltet

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Bauerwartungsland ist sehr viel günstiger als Bauland. Ob auf dem erworbenen Grundstück jemals euer Traumhaus stehen wird, kann aber niemand versprechen. Ein Risiko, das Privatpersonen eher nicht in Kauf nehmen.

Bezahlbare Immobilien und Grundstücke sind rar. Kein Wunder, dass Suchende sich auch für Bauerwartungsland interessieren. Dass aus dem günstigen Grund einmal Bauland wird, auf dem ihr euer Traumhaus errichten könnt, kann euch keiner versprechen. Am Ende stehen vielleicht lange Wartezeiten oder die Umwidmung in Bauland scheitert ganz. Experten raten Privatpersonen eher davon ab, ein Spekulationsgrundstück zu kaufen. Wir erklären die Hintergründe.

Was ist Bauerwartungsland?

Eigentlich beschreibt der Name schon sehr gut, was es mit diesem Fachbegriff aus der Immobilienwelt auf sich hat. Es geht um noch unerschlossenes Land, vom dem erwartet wird, dass es in naher Zukunft Bauland wird. Sicher sein kann sich der Käufer jedoch nicht, weshalb der Erwerb von Bauerwartungsland mit einem großen Risiko verbunden ist. Direkt nach dem Erwerb dürft ihr es vorerst nicht bebauen, auch nicht mit einem Tiny House.

Unterschieden wird zwischen objektivem und subjektivem Bauerwartungsland. Beim objektiven Bauerwartungsland gibt es ganz konkrete Anhaltspunkte, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass das Land bald zum Bauland werden wird. Der wichtigste ist, dass das Land im Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde bereits als Bauerwartungsland ausgewiesen wird. Die Gemeinde selbst geht also davon aus, dass dieses Land künftig bebaut wird.

Von subjektivem Bauerwartungsland ist die Rede, wenn das Land zwar noch nicht im Flächennutzungsplan dokumentiert ist, aber andere Faktoren dafür sprechen, dass dieser Grund zu Bauland werden wird. Als Hinweise gelten eine große Nähe zu einer Stadt oder einer Gemeinde, eine steigende Bevölkerungszahl, eine bereits in der Nähe vorhandene Bebauung oder Erschließungsarbeiten wie der Ausbau der Kanalisation oder des Straßennetzes. Subjektives Bauerwartungsland wird insofern auch als Spekulationsgrundstück bezeichnet.

Nach Paragraph 5, Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist der Begriff Bauerwartungsland definiert als "Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen".

Was ist der Unterschied zu Bauland?

Kurz gesagt ist Bauland bereits grundsätzlich für eine Bebauung vorgesehen, Bauerwartungsland jedoch nicht. Vergleicht man die verschiedenen Stufen von reinem Ackerland hin zum baureifen Land, steht das Bauerwartungsland nach dem Ackerland (Flächen der Land- und Forstwirtschaft) auf der zweiten Stufe. Er folgen Rohbauland und baureifes Land. Je höher die Stufe, desto teurer die Grundstücke.

Was kostet Bauerwartungsland?

Die Preise von Bauerwartungsland liegen bei 25 bis 60 Prozent der Kosten von baureifen Flächen. Dementsprechend locken Ersparnisse (beziehungsweise Gewinne) von 40 bis 75 Prozent. Seid ihr vor Jahren das Risiko eingegangen, ein Grundstück für 25.000 Euro zu erwerben, ist es möglich, dass dies nach seiner Hochstufung zu Bauland nun 100.000 Euro wert ist. 75.000 plus – nicht schlecht. Allerdings kann das Ganze auch schiefgehen und ihr besitzt jahrelang ein Stück Acker, mit dem ihr immer noch nichts anfangen könnt.

Zusätzlich werdet ihr euch vermutlich über die Steuerlast ärgern. Neben der fälligen Grunderwerbsteuer müsst ihr für euren Boden auch jährlich Grundsteuer zahlen. Dabei wird sogar der teurere Hebesatz B für Grundstücke – und nicht der Hebesatz A für Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen – angelegt.

Später kommen dann die anteiligen Kosten für die öffentliche Erschließung des Grundstücks hinzu. Die Erschließungskosten für den Anschluss an das Telefon- und Straßennetz, die Strom-, Wasser- und Gasversorgung sind je nach Gemeinde unterschiedlich. Außerdem kommt es darauf an, wie weit der jeweils nächste Knotenpunkt der Versorger entfernt ist.

Wer kauft eigentlich Bauerwartungsland?

In der Praxis wird Bauerwartungsland eher von Investoren gekauft. Privatpersonen ist das Risiko oft zu hoch. Wenn ihr in naher Zukunft bauen und sicher planen wollt, ist es besser, sich für ein ausgewiesenes Baugrundstück zu entscheiden. Auch in diesem Fall ist es wichtig, sich bei der lokalen Baubehörde über die Art der möglichen Bebauung zu informieren, bevor man den Kauf abschließt.

Wie lässt sich ein Kauf finanzieren?

In den Augen eurer Bank ist ein Bauerwartungsland-Grundstück ein Stück Acker. Ihr fehlt die Perspektive, dass dort in naher Zukunft eine werthaltige Immobilie gebaut wird, die als Sicherheit dient. Bauerwartungsland wird daher selten über einen Immobilienkredit finanziert. Es bleibt die Option, Eigenkapital zu verwenden oder der Bank eine andere Sicherheit für das Darlehen anzubieten.

Welche Chancen liegen im Kauf von Bauerwartungsland?

Nicht nur in den Metropolen suchen derzeit mehr Käufer ein Eigenheim oder Baugrundstück, als zur Verfügung stehen. Kein Wunder, dass Interessenten auf der Suche nach ihrem Traumgrundstück auch Bauerwartungsland in den Blick nehmen.

Wenn die Gemeinde das Gebiet bereits im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland ausgewiesen hat, ihr bei der Baubehörde vorgefühlt habt und ihr mit den lokalen Gegebenheiten (Welche Baugebiete entstehen gerade erst noch? Wie ist die Bevölkerungsentwicklung? Gibt es andere Bauerwartungslandflächen, die vielleicht noch besser an die Gemeinde oder Stadt angebunden wären?) vertraut seid, liegt im Erwerb natürlich auch eine große Chance. Letztlich bleibt es aber ein Lotterie-Spiel.

Welche Risiken gibt es?

Die Schnäppchenjagd kann zum Reinfall werden. Ihr macht eure Lebensplanung ein Stück weit von den Entscheidungen anderer abhängig. Denn ihr habt es schlicht nicht in der Hand, ob und wann die Gemeinde eurem späteren Antrag, euer Grundstück bebauen zu dürfen, stattgeben wird.

Auch wenn die Zeichen gut stehen, kann sich das Blatt noch wenden, und die Gemeinde gibt einer anderen Fläche den Vorzug oder wartet viel länger als ihr gedacht hättet, bis das Land umgewidmet wird.

Es gibt keine Garantie, dass ihr auf eurem Grundstück ein Haus errichten dürft. Man muss schon eine Spielernatur sein oder noch andere Optionen in der Hinterhand haben, um das als Privatkäufer gelassen durchzuziehen.

Wann dürft ihr bauen?

Voraussetzung für eine Bebauung ist ein Bebauungsplan. Der kann von der Gemeinde oder dem Bauherren entworfen werden. Wird er genehmigt, wird aus dem Bauerwartungsland Bauland und euer Grundstück kann grundsätzlich bebaut werden. Alternativ kann das Bauerwartungsland von der Gemeinde auch zum Ortsteil erklärt werden. Damit besteht dann auch die Voraussetzung für eine künftige Bebauung.

Fazit: Lohnt sich der Kauf von Bauerwartungland?

Der Kauf von Bauerwartungsland ist für eine normal verdienende Privatperson ein riskantes Spekulationsgeschäft. Lasst besser die Finger davon und haltet weiter Ausschau nach einer Baulücke oder Rohbauland, das kurz vor der Erschließung steht.

Eine Alternative sind auch Grundstücke mit Häusern, denen ohnehin schon der Abriss droht. Hier spart ihr in guter Lage auch gleich die Erschließungskosten.

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