Bauen | Ratgeber
Grundflächenzahl: Wie du die GRZ berechnest und was sie bedeutet
- Definition: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ) für ein Grundstück?
- Was bedeutet der Wert GRZ?
- Wie kann ich die Grundflächenzahl berechnen?
- Wie unterscheiden sich Grundfläche und Wohnfläche bei Immobilien?
- Was tun bei Überschreitung der GRZ?
- Was gehört alles zur Grundflächenzahl GRZ?
- Wofür ist die GRZ wichtig?
- Wer bestimmt die Grundflächenzahl?
- Welche Vor- und Nachteile hat eine hohe Grundflächenzahl?
- Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
- Häufig gestellte Fragen zur Grundflächenzahl
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundflächenzahl (GRZ) findest du als Dezimalzahl im Bebauungsplan.
- Die GRZ gibt an, wie viel Prozent deines Grundstücks du bebauen oder versiegeln darfst und wie viel unbebaut bleiben muss.
- Eine Grundflächenzahl von 0,5 bedeutet, dass du die Hälfte des Grundstücks bebauen darfst.
Das kannst du tun
- Schau dir den Bebauungsplan für dein Grundstück an. Dort findest du die GRZ.
- Rechne aus, wie viel Grundfläche du in etwa auf dem betreffenden Grundstück bebauen darfst. Die Formel findest du weiter unten.
- Vergiss nicht, dass auch Nebengebäude (GRZ II) einbezogen werden müssen. Die detaillierte Berechnung überlässt du daher am besten deinem Architekten oder Fertighausanbieter.
Wenn du ein Grundstück bebauen willst, musst du dich an jede Menge Vorgaben halten. Dazu gehört auch die Grundflächenzahl, kurz GRZ. Sie ist in der Regel im geltenden Bebauungsplan ausgewiesen. Die GRZ sagt dir, welchen Anteil das Haus sowie andere Gebäude und Versiegelungen (z. B. Carport, Auffahrt) auf deinem Grundstück haben dürfen.
Es ist eher selten, dass die gesamte Grundfläche bebaut werden darf. Schließlich müssen Abstände zum Nachbarn eingehalten werden und Fläche für den Garten ist meistens auch vorgesehen. Erfahre hier, was genau die Grundflächenzahl bedeutet, was alles dazu zählt und wie du die GRZ berechnen kannst.
Definition: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ) für ein Grundstück?
Die Grundflächenzahl ist in der Baunutzungsverordnung (§ 19, BauNVO) geregelt. Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Du findest die GRZ im Bebauungsplan, dort ist sie als Dezimalzahl angegeben (z. B. 0,6). Die GRZ markiert dabei das Maximum der baulichen Nutzung. Voll ausschöpfen musst du den Wert hingegen nicht.
Die GRZ definiert das Ausmaß der Bebauung auch im Sinne einer städtebaulichen Gestaltung. Auf dem Land wird eine lockere Bebauung und die Entstehung von Grünflächen durch niedrige Grundflächenzahlen gefördert (meistens zwischen 0,4 und 0,6). In städtischen Gebieten wird zwangsläufig dichter gebaut, um mehr Wohnraum zu schaffen. Hier bewegt sich die GRZ eher zwischen 0,8 und 1,0.
Neben der Grundflächenzahl regeln noch weitere Kennzahlen die bauliche Nutzung deines Baugrundstücks. Zum Beispiel die Baumassenzahl (BMZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Letztere wird oft mit der Grundflächenzahl verwechselt. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück geschaffen werden darf.
Was bedeutet der Wert GRZ?
Die Grundflächenzahl liegt zwischen 0,1 und 1,0. Besonders häufig kommen in Bebauungsplänen die Werte 0,3 und 0,4 vor. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass du 40 Prozent der Fläche bebauen darfst, einschließlich Garage, Carport, Zufahrten und Nebenanlagen. Die restlichen 60 Prozent deines Grundstücks müssen unbebaut bleiben. Eine 1,0 bedeutet, dass das gesamte Grundstück mit Gebäuden bebaut werden kann. In der Regel darf der Wert 0,8 aber nicht überschreiten.
| Grundflächenzahl (GRZ) | bebaubare Grundstücksfläche | Freifläche (diese darf nicht bebaut werden) |
|---|---|---|
| 0,2 | 20 % | 80 % |
| 0,4 | 40 % | 60 % |
| 0,6 | 60 % | 40 % |
| 0,8 | 80 % | 20 % |
| 1,0 | 100 % | 0 % |
Wie kann ich die Grundflächenzahl berechnen?
Die GRZ musst du nicht berechnen, denn sie steht in deinen Bauunterlagen. Wenn du aber wissen willst, wie groß dein Haus werden darf oder ob die geplante Grundfläche dem Bebauungsplan entspricht, kannst du das ganz einfach ausrechnen:
Fall 1: Du hast schon ein Baugrundstück (350 m2) und möchtest wissen, ob die geplante Grundfläche (110 m2) die Grundflächenzahl im Bebauungsplan (hier: 0,4) nicht überschreitet? Das kannst du ganz einfach selbst berechnen, indem du die geplante Grundfläche durch die Grundstücksfläche teilst.
Formel: Bebaute Grundfläche in m2 / Grundstücksfläche in m2 = GRZ
Beispielrechnung: 110 m2 / 350 m2 = 0,3
Mit einer Grundflächenzahl von 0,3 schöpfst du die zulässige GRZ (0,4) nicht aus. Eine gute Ausgangslage für deine weitere Planung. Denn bei der GRZ geht es nicht nur um das Haus, sondern auch um die Versiegelung weiterer Flächen – beispielsweise durch Carports oder Auffahrten. Erst bei 140 m2 wäre die maximale GRZ erreicht. Du hast also noch 30 m2 Spielraum für zusätzliche Bebauung.
Fall 2: Du möchtest wissen, wie viel Fläche deines Grundstücks (300 m2) du bei einer GRZ von 0,5 im Höchstfall überbauen darfst? Dazu stellst du die Formel einfach um:
Formel: Grundstücksfläche in m2 x Grundflächenzahl (GRZ) = zulässige Grundfläche in m2
Beispielrechnung: 300 m2 x 0,5 m2 = 150 m2
150 m2 – also die Hälfte deines Grundstücks – darf versiegelt werden.
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Wie unterscheiden sich Grundfläche und Wohnfläche bei Immobilien?
In unserem Beispiel kannst du also 150 Quadratmeter deines Grundstücks überbauen. Das bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass die gesamte Wohnfläche nur 150 Quadratmeter haben darf. Denn: Wenn laut Bebauungsplan mehrere Geschosse erlaubt sind, kann die Gesamtwohnfläche, also die Geschossflächenzahl (GFZ), natürlich größer sein.
Tipp: Du kennst deine Grundstücksfläche nicht? In der Regel musst du es nicht selbst ausmessen. Ein Blick ins Grundbuch, in den Kaufvertrag oder in die Liegenschaftskarte verschafft schnell Klarheit.
Was tun bei Überschreitung der GRZ?
Bei Nebenanlagen ohne eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude darf die GRZ um maximal 50 Prozent überschritten werden, jedoch nicht über eine Kappungsgrenze von 0,8 hinaus (siehe § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO). Es handelt sich dabei aber immer um eine Einzelfallentscheidung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Kleinere Überschreitungen werden häufig zugelassen, sofern sie keine Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens haben oder die Nutzung des Grundstücks maßgeblich beeinträchtigen.
Da es hier in den unterschiedlichen Bundesländern und auch in den geltenden Bebauungsplänen große Unterschiede gibt, ist es unbedingt ratsam, dass du dich bei deinem zuständigen Bauamt nach den lokalen Gegebenheiten erkundigst.
Was gehört alles zur Grundflächenzahl GRZ?
Um die zulässige bebaubare Fläche deines Traumhauses ungefähr zu berechnen, benötigst du die genaue Grundstücksgröße und die festgesetzte GRZ. Wie du die Grundflächenzahl berechnen kannst, zeigt die Formel weiter oben.
Die exakte GRZ-Berechnung ist allerdings komplexer. Sie wird normalerweise von deinem Architekten oder Bauträger für dich übernommen. Zur bebaubaren Grundfläche gehören nicht nur das Hauptgebäude mit Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen (auch GRZ I genannt), sondern auch die Grundflächen von Stellplätzen, Zufahrten, Garagen, Wegen, Gartenhäusern, Öltanks, Nebenanlagen und von baulichen Anlagen unter der Erde (auch GRZ II).
Übrigens: Auch wie nah du an die Grundstücksgrenze heranbauen darfst, ist geregelt, und zwar in der jeweiligen Landesbauordnung. Mehr dazu liest du in unserem Artikel zur Grenzbebauung.
Wofür ist die GRZ wichtig?
Die Grundflächenzahl ist sowohl für Verkäufer und Käufer von Immobilien als auch für Stadtplaner ausschlaggebend.
1. Bedeutung der Grundflächenzahl für Hausverkäufer und Immobilienkäufer
Aus wirtschaftlicher Sicht ist die Grundflächenzahl vor allem für Verkäufer und Käufer von Grundstücken und gebrauchten Immobilien von Bedeutung. Je höher die Grundflächenzahl, desto wertvoller ist das Grundstück. Lies dazu auch: Haus verkaufen: So holst du am meisten raus.
Als Verkäufer kannst du so einen höheren Preis erzielen und als Käufer hast du die Möglichkeit, mehr Wohnraum pro Quadratmeter Grundstück zu schaffen. Daher ist die Grundflächenzahl eine der wichtigsten Kennzahlen zur Einschätzung der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
2. Bedeutung der Grundflächenzahl für Modernisierungen
Aber auch für Käufer einer gebrauchten Immobilie ist die GRZ von Bedeutung. Nämlich dann, wenn du Anbauten, Garagen oder andere Außenanlagen planst. Je nachdem, wie viel Prozent der zulässigen Grundfläche bereits durch den Bestand genutzt sind, ist eine bauliche Erweiterung zulässig oder eben nicht.
Dieser Ratgeber könnte dich als Käufer auch interessieren: Grundstückskauf: Was du zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltest.
3. Bedeutung der Grundflächenzahl für die Stadtplanung
Die GRZ hat zudem eine städtebauliche und ökologische Bedeutung und ist ein Instrument der Stadtplanung. Sie sorgt dafür, dass ein Wohngebiet oder Stadtteil nicht vollständig zugebaut wird und ausreichend Freiflächen für Grünflächen und Erholungsgebiete übrig bleiben. Diese Freiflächen sind nicht nur wichtig für genug Grünbestand im Sinne des Arten- und Naturschutzes, sondern spielen auch eine entscheidende Rolle bei der Versickerung von Regenwasser – und damit auch die Berechnung der Niederschlagswassergebühr.
Letztlich profitiert auch das Stadtbild von grünen Vorgärten und Licht und Luft zwischen Wohngebäuden. Nimmt man alle Grundflächenzahlen zusammen, bekommt man einen Eindruck von der Bebauungsdichte einer Gemeinde. Eine GRZ von 0,2 ist ein typischer Wert für ein grünes, wenig dicht bebautes Wohnviertel, in dem viel Freifläche und Grünflächen erhalten bleiben.
Wer bestimmt die Grundflächenzahl?
Die GRZ steht im jeweiligen Bebauungsplan. Dieser obliegt den Gemeinden. Bei der Erstellung müssen sie sich an die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der jeweiligen Landesbauordnung halten.
Mehr dazu erfährst du hier: Bebauungsplan: Was ist ein B-Plan und wofür braucht man ihn?
Welche Vor- und Nachteile hat eine hohe Grundflächenzahl?
Eine hohe Grundflächenzahl hat sowohl Vorteile als auch Nachteile.
| Vorteile einer hohen Grundflächenzahl | Nachteile einer hohen Grundflächenzahl |
|---|---|
| mehr Wohnraum im Verhältnis zum Grundstück möglich | weniger Platz für Grünanlagen und Freiflächen (gerade für Familien mit Kindern eher ungünstig) |
| höherer Immobilienwert | Nachbargrundstücke unterliegen mit hoher Wahrscheinlichkeit dem gleichen Bebauungsplan. Ein hoher Grad der Versiegelung in der Nachbarschaft, beeinträchtigt die Lebensqualität aller. |
| wenig Grün und Freiflächen in der Umgebung | |
| Wenig Versickerungsflächen sind schlecht für das Grundwasser. |
Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
Nicht zu verwechseln ist die Grundflächenzahl (GRZ) mit der Geschossflächenzahl (GFZ). Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Wohnfläche auf den verschiedenen Stockwerken eines Gebäudes maximal errichtet werden dürfen. Achtung: Die Geschossflächenzahl regelt nicht, wie viele Stockwerke dein Haus haben darf.
Die Geschossflächenzahl GFZ steht ebenfalls im Bebauungsplan. Alle Details zur Bedeutung und Berechnung der GFZ findest du hier: Geschossflächenzahl: So berechnest du die Geschossfläche mit der GFZ.
Städtebaulich betrachtet verhindert man durch die Festsetzung niedriger Geschossflächenzahlen zu viele hohe Häuser, die den Nachbarn Licht und damit ein Stück Lebensqualität wegnehmen.
Auch interessant für dich: Unsere Ratgeber Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnungen richtig berechnen und Grenzbebauung: Wie viel Abstand muss sein zur Grundstücksgrenze?.
Häufig gestellte Fragen zur Grundflächenzahl
Zur Berechnung der Grundflächenzahl wird die bebaute Grundfläche in m2 durch die Grundstücksfläche in m2 geteilt.
Die Grundflächenzahl deines Grundstücks findest du im jeweils gültigen Bebauungsplan.
Die Grundflächenzahl darf unter-, aber nicht überschritten werden. Anders sieht es bei Nebenanlagen aus, die keine direkte Verbindung zum Hauptgebäude haben. Für sie gilt die GRZ II, die um maximal 50 Prozent, jedoch höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Das letzte Wort hat die Baugenehmigungsbehörde. Geringfügige Überschreitungen werden aber in der Regel toleriert.
Die GRZ von 0,4 bedeutet, dass maximal 40 Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. Die restlichen 60 Prozent der Grundstücksfläche dürfen dementsprechend nicht versiegelt werden.
In ländlichen Wohnlagen sind GRZs zwischen 0,4 und 0,6 üblich. Sie führen zu einer Bebauung mit vielen Freiflächen und Gärten. In Städten sind die Grundflächenzahlen höher und liegen häufig zwischen 0,8 und 1,0. Die Folge ist eine enge Bebauung mit viel Wohnfläche, aber wenig Grün.
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