leeres Grundstück für Eigenheim
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Bauen | Ratgeber

Bauvoranfrage: Was ist das und was bringt das?

Sandra Hermes

Level: Für Anfänger

Eine Bauvoranfrage klärt schon vor einem Bauantrag, ob ihr ein Grundstück so bebauen könnt, wie euch das vorschwebt. Das spart euch Geld und verschafft euch eine Menge Planungssicherheit.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage wird auch die kleine Schwester des Bauantrags genannt. Ihr könnt sie bei der Gemeinde oder Baubehörde stellen, um zu klären, ob – oder mit welchen Einschränkungen – euer Bauvorhaben prinzipiell verwirklicht werden kann und mit dem Baurecht oder geltenden Bebauungsplänen vereinbar ist. Der dann von der Behörde ausgestellte Bauvorentscheid nimmt die Entscheidung über den späteren Bauantrag nicht vorweg, verschafft dem Bauherrn aber mehr Planungssicherheit. Die genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Euer Grundstück liegt in einem Baugebiet, in dem durch den Bebauungsplan die Höhe der Häuser klar vorgegeben ist und ihr habt euch euer Haus viel größer vorgestellt? Immer wenn man schon im Vorfeld Grund zur Annahme hat, dass das Bauamt euren Bauantrag aufgrund solcher Abweichungen ablehnen könnte, ist eine Bauvoranfrage sinnvoll. Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümerverbands Hamburg von 1832 e.V. sagt: "Eine Bauvoranfrage ist nicht immer notwendig. Diese ist dann sinnvoll, wenn etwa Zweifel an der Genehmigungsfähigkeit einer bestimmten Art und Weise der Bebauung bestehen."

Auch wenn ihr im Außenbereich bauen wollt oder für euren Bauplatz kein Bebauungsplan existiert, ist eine Bauvoranfrage ratsam. Wenn ihr ein Grundstück verkaufen wollt, für das es keinen gültigen Bebauungsplan gibt, kann eine Bauvoranfrage bei positivem Bescheid den Wert erheblich steigern.

Und auch umgekehrt ist die Anfrage sinnvoll. Wollt ihr ein solches Grundstück kaufen, kann euch eine Bauvoranfrage die Sicherheit verschaffen, dass ihr nach dem Kauf auch euer Traumhaus bauen könnt und euch nicht später ärgert, dass eure Ideen nicht mit dem Baurecht vereinbar sind. Auch über den Preis lässt sich besser verhandeln, wenn die Fakten zur prinzipiellen Bebaubarkeit auf dem Tisch liegen.

Wann könnt ihr euch eine Bauvoranfrage sparen?

Eine Bauvoranfrage ist nicht notwendig, wenn ihr alle Vorgaben eines für euer Grundstück gültigen Bebauungsplans erfüllt. Denn dann besteht kein Grund, warum euer Bauvorhaben nicht prinzipiell durchführbar ist. Die Genehmigung des Bauantrags ist in solchen Fällen sehr wahrscheinlich. Die Gebühr für die Bauvoranfrage könnt ihr euch dann also sparen.

Wer stellt eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage kann von einem Architekten, einem bauvorlageberechtigten Bauingenieur, dem Bauherrn oder einem Kaufinteressenten des betreffenden Grundstücks gestellt werden. In vielen Fällen ist es sinnvoll, sich bei der Formulierung der Fragen fachlich beraten zu lassen.

Was sieht eine Bauvoranfrage aus?

Eine Bauvoranfrage könnt ihr sowohl förmlich als auch formlos stellen. Entscheidet ihr euch für den formlosen Antrag, reicht es wenn ihr einen Lageplan und die Skizzen eures Bauvorhabens einreicht. Allerdings ist der Bescheid der Behörde auf einen formlosen Antrag rechtlich nicht bindend. Damit sie das ist, muss der Antrag förmlich gestellt werden. Außerdem ist das Grad der Verbindlichkeit der Antwort auch von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Details der Bestimmungen findet ihr in der für euch geltenden Bauvorlagenverordnung.

Was muss eine Bauvoranfrage enthalten?

Die Bauvoranfrage ist in der Regel weniger umfangreich als ein Bauantrag. Dennoch müsst ihr für eine förmlichen Bauvoranfrage eine ganze Reihe von Unterlagen sammeln, um sie stellen zu können:

  • Antragsformular
  • Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Ein detaillierter Fragenkatalog, den euer Architekt oder Bauingenieur so formuliert, dass die Behörde die Fragen mit Ja oder Nein beantworten kann (zum Beispiel: "Ist das Bauvorhaben in Hinblick auf die Art der Nutzung mit einer Grundfläche von … Quadratmetern und einer Firsthöhe von … Metern planungsrechtlich zulässig?)
  • Bauzeichnungen
  • Nutzungsbeschreibung bei gewerblichen Bauvorhaben
  • Bauzeichnungen mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Entwässerung und Wasserversorgung
  • Fotos des Grundstücks
  • Kopien von möglichen Baulasten
  • Abweichungsantrag, wenn ihr Ausnahmen von Festsetzungen eines Bebauungsplans beantragen wollt
  • Berechnungen zum Bruttorauminhalt
  • Unterschriften

Wie lange dauert die Bearbeitung einer Bauvoranfrage?

Die Bearbeitung einer förmlichen Bauvoranfrage kann bis zu drei Monate dauern. Müsst ihr noch Dokumente nachreichen, kann das Verfahren noch länger dauern. Schneller Bescheid bekommt ihr bei einer formlosen Anfrage.

Wo reiche ich eine Bauvoranfrage ein?

Ihr könnt die von eurem Architekten oder Bauingenieur vorbereitete Bauvoranfrage bei der für euch zuständigen Baubehörde einreichen.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Kosten für eine Bauvoranfrage hängen vom Bearbeitungsaufwand der Baubehörde ab. Ein formloser Antrag ist mit 50 bis 200 Euro deutlich günstiger als ein förmlicher Antrag. Dieser kann zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme betragen.

Hinzu kommt das Honorar des Architekten oder Bauingenieurs, das sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure richtet. Die Bauvoranfrage ist besonders bei kritischen Projekten sinnvoll, da ihr auf diesen Weg schon vor dem Bauantrag mehr Planungssicherheit erlangt.

Was passiert nach dem Bescheid?

Nach einem positiven Bescheid wisst ihr, dass euer Projekt realistisch ist und könnt den Bauantrag vorbereiten lassen. Bei einem negativen Bescheid müsst ihr prüfen, ob sich die Aspekte, die gegen das Vorhaben sprechen, überhaupt ausräumen lassen. Sucht das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter und lasst euch von eurem Architekten oder Bauingenieur unterstützen und beraten. Vielleicht findet sich ein Kompromiss, der euer Projekt doch noch ermöglicht.

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