Bauvoranfrage: Kosten, Formulare und Muster

Eine Bauvoranfrage (auch "Antrag auf Bauvorbescheid" genannt) hilft euch, im Vorfeld eures Bauvorhabens viele Fragen zu klären und Klarheit zu schaffen. Wann so ein Antrag beim Hausbau sinnvoll ist, wie ihr dabei vorgeht und was euch das kostet, erfahrt ihr in diesem Ratgeber. Darüber hinaus sagen wir euch, wo ihr Infos und Formulare erhaltet, um die Anfrage in den einzelnen Bundesländern zu stellen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage wird auch die kleine Schwester des Bauantrags genannt. Die Bauvoranfrage stellen könnt ihr bei der Gemeinde oder Baubehörde, um zu klären, ob – oder mit welchen Einschränkungen – euer Bauvorhaben prinzipiell verwirklicht werden kann. Durch das Beantragen erfahrt ihr, ob euer Hausbau mit dem Baurecht oder geltenden Bebauungsplänen vereinbar ist.

Der dann von der Behörde ausgestellte Bauvorbescheid nimmt die Entscheidung über den späteren Bauantrag nicht vorweg, verschafft dem Bauherrn aber mehr Planungssicherheit. Das heißt, die genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Euer Grundstück liegt in einem Baugebiet, in welchem die Höhe der Häuser durch den Bebauungsplan klar vorgegeben ist. Aber ihr habt euch euer Haus viel größer vorgestellt? Wenn ihr schon im Vorfeld Grund zur Annahme habt, dass das Bauamt euren Bauantrag aufgrund solcher Abweichungen ablehnen könnte, ist ein Antrag auf einen Bauvorbescheid sinnvoll.

Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümerverbands Hamburg von 1832 e.V. sagt: "Eine Bauvoranfrage ist nicht immer notwendig. Diese ist dann sinnvoll, wenn etwa Zweifel an der Genehmigungsfähigkeit einer bestimmten Art und Weise der Bebauung bestehen."

Auch wenn ihr im Außenbereich bauen wollt oder für euren Bauplatz kein Bebauungsplan existiert, ist ein Antrag auf einen Bauvorbescheid ratsam. Falls ihr ein Grundstück verkaufen wollt, für das es keinen gültigen Bebauungsplan gibt, kann so eine Anfrage bei positivem Bescheid den Wert des Grundstücks erheblich steigern.

Und auch umgekehrt ist sinnvoll eine Bauvoranfrage zu beantragen. Falls ihr ein solches Grundstück kaufen wollt, kann euch eine vorherige Anfrage die Sicherheit verschaffen, dass ihr nach dem Kauf auch euer Traumhaus bauen könnt und euch nicht später ärgert, dass eure Ideen nicht mit dem Baurecht vereinbar sind. Auch über den Preis lässt sich besser verhandeln, wenn die Fakten zur prinzipiellen Bebaubarkeit auf dem Tisch liegen.

Wann könnt ihr euch eine Bauvoranfrage sparen?

Eine Bauvoranfrage ist nicht notwendig, wenn ihr alle Vorgaben eines für euer Grundstück gültigen Bebauungsplans erfüllt. Denn dann besteht kein Grund, warum euer Bauvorhaben nicht prinzipiell durchführbar ist. Die Genehmigung des Bauantrags ist in solchen Fällen sehr wahrscheinlich. Deshalb könnt ihr euch die Kosten für die Anfrage sparen.

Wer stellt eine Bauvoranfrage?

Ein Antrag auf Bauvorbescheid kann von

• einem Architekten,
• einem bauvorlageberechtigten Bauingenieur,
• dem Bauherrn oder
• einem Kaufinteressenten des betreffenden Grundstücks gestellt werden.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, sich bei der Formulierung der Fragen fachlich beraten zu lassen.

Muster formlos: Wie sieht eine Bauvoranfrage aus?

Einen Antrag auf Bauvorbescheid könnt ihr sowohl förmlich als auch formlos stellen. Entscheidet ihr euch für den formlosen Antrag, reicht es, wenn ihr einen Lageplan und die Skizzen eures Bauvorhabens einreicht.

Hier findet ihr ein Muster für eine formlose Bauvoranfrage.

Allerdings ist der Bescheid der Behörde auf einen formlosen Antrag rechtlich nicht bindend. Damit er das ist, muss der Antrag förmlich gestellt werden. Außerdem ist der Grad der Verbindlichkeit der Antwort auch von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Dementsprechend findet ihr die Details der Bestimmungen in der für euch geltenden Bauvorlagenverordnung. Die jeweils pro Bundesland geltenden Verordnungen sowie Musteranträge findet ihr weiter unten in diesem Artikel unter dem Punkt "Bauvoranfrage-Muster: Wo reiche ich eine Bauvoranfrage ein?"

Was muss eine Bauvoranfrage enthalten?

Der Antrag auf Bauvorbescheid ist in der Regel weniger umfangreich als ein Bauantrag. Dennoch müsst ihr für eine förmliche Anfrage eine ganze Reihe von Unterlagen sammeln, um sie stellen zu können:

• Bauvoranfrage-Formular
• Flurkarte
• Baubeschreibung
• Ein detaillierter Fragenkatalog, den euer Architekt oder Bauingenieur so formuliert, dass die Behörde die Fragen mit Ja oder Nein beantworten kann. Zum Beispiel: "Ist das Bauvorhaben in Hinblick auf die Art der Nutzung mit einer Grundfläche von … Quadratmetern und einer Firsthöhe von … Metern planungsrechtlich zulässig?"
• Bauzeichnungen
• Nutzungsbeschreibung bei gewerblichen Bauvorhaben
• Bauzeichnungen mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Entwässerung und Wasserversorgung
• Fotos des Grundstücks
• Kopien von möglichen Baulasten
• Abweichungsantrag, wenn ihr Ausnahmen von Festsetzungen eines Bebauungsplans beantragen wollt
• Berechnungen zum Bruttorauminhalt
• Unterschriften

Tipp: Wenn ihr schon dabei seid, dann stellt doch sicher, dass ihr auch gleich alle Unterlagen für den späteren Bauantrag beisammen habt, nehmt dafür unsere Checkliste: Diese Unterlagen braucht ihr für den Bauantrag.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Die Bearbeitung eines förmlichen Antrags auf Bauvorbescheid kann bis zu drei Monate dauern. Je nachdem, ob ihr noch Dokumente nachreichen müsst, kann das Verfahren auch noch länger dauern.

Schneller Bescheid bekommt ihr bei einer formlosen Anfrage. In beiden Fällen könnt ihr eventuell die Dauer der eigentlichen Baugenehmigung beschleunigen.

Muster: Wo reiche ich eine Bauvoranfrage ein?

Ihr könnt den von eurem Architekten oder Bauingenieur vorbereiteten Bauvorbescheid bei der für euch zuständigen Baubehörde einreichen.

Im Folgenden findet ihr Informationen, Unterlagen und Muster zur Erlangung des Bauvorbescheids in den einzelnen Bundesländern:

Kosten: Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Kosten für den Antrag auf einen Bauvorbescheid hängen vom Bearbeitungsaufwand der Baubehörde ab. Dabei gilt: ein formloser Antrag ist mit 50 bis 200 Euro deutlich günstiger als ein förmlicher Antrag. Dieser kann bis zu einem Prozent der voraussichtlichen Baukosten beziehungsweise 40 bis 60 Prozent der Kosten für eine Baugenehmigung betragen. Wir empfehlen, dass ihr euch im Vorfeld bei der Baubehörde über die Gebühren informiert.

Hinzu kommt das Honorar des Architekten oder Bauingenieurs, das sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure richtet. Die Bauvoranfrage ist besonders bei kritischen Projekten sinnvoll, da ihr auf diesen Weg schon vor dem Bauantrag mehr Planungssicherheit erlangt.

Plant diese Kosten auf jeden Fall bei den Gesamtkosten für einen Bauantrag mit ein.

Was passiert nach dem Bescheid?

Nach einem positiven Bauvorbescheid wisst ihr, dass euer Projekt realistisch ist und könnt den Bauantrag vorbereiten lassen. Bei einem negativen Bescheid müsst ihr prüfen, ob sich die Aspekte, die gegen das Vorhaben sprechen, überhaupt ausräumen lassen.

Sucht das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter und lasst euch von eurem Architekten oder Bauingenieur unterstützen und beraten. Vielleicht findet sich ein Kompromiss, der euer Projekt doch noch ermöglicht.

Wichtiger Rat: Genau wie die Baugenehmigung ist auch ein positiv beschiedener Bauvorantrag nicht ewig gültig. Achtet also auf die jeweilige Frist, die euch die Baubehörde zur Umsetzung des Hausbaus einräumt. Und: Achtet auf die Details. Denn falls der später eingereichte Bauantrag von der Bauvoranfrage abweicht, könnte es passieren, dass ihr trotz positivem Bauvorbescheid keine Baugenehmigung bekommt.

Unser abschließender Tipp: Wer ein Haus bauen will, muss einen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen abschließen. Denn ohne Bauvertrag gibt es keine Bauleistungen. "90 Prozent aller Bauverträge sind dabei jedoch nicht unterschriftsreif", so Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Baurecht. Wir empfehlen euch deshalb, euren Bauvertrag vor Unterschrift von einem Fachanwalt prüfen zu lassen.