Bedarfsausweis fürs Haus: Wer den Energieausweis braucht und was er kostet

Der Energieausweis ist eine Art Visitenkarte für eure Immobilie. Das Dokument zeigt auf einen Blick, wie gut oder schlecht die Energieeffizienz eines Gebäudes ist. In den meisten Fällen genügt ein verbrauchsorientierter Energieausweis. Aussagekräftiger ist jedoch der sogenannte Bedarfsausweis. Wir erklären, wann Bedarfsausweise notwendig sind, was sie kosten und wer sie erstellt.

Allgemeine Informationen zum Energieausweis gibt es in diesem Übersichtsartikel: Energieausweis: Für wen er Pflicht ist und was er kostet.

Was bedeutet Bedarfsausweis?

Der Bedarfsausweis für Wohngebäude, auch bedarfsabhängiger Energieausweis oder Bedarfspass genannt, ist eine Variante des Energieausweises. Er gibt Auskunft über den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Dafür ermittelt ein Experte wie etwa ein Energieberater oder Schornsteinfeger die wichtigsten Energiekennwerte der Immobilie.

Der Energiebedarf wird auf Basis verschiedener Gebäude- und Heizungsdaten sowie standardisierter Rahmenbedingungen errechnet. Berechnungsgrundlage bilden unter anderem:

• Baujahr
• Gebäudetyp
• Anzahl der Wohnungen
• Wohnfläche
• Dämmung
• Qualität der Fenster
• Heizungsart
• Klimadaten
• Nutzungsverhalten

Auch beim Verbrauchsausweis wird der Energiebedarf eines Wohngebäudes angezeigt. Allerdings wird er auf Basis gemessener Verbräuche ermittelt. Die Datenerhebung erfolgt anhand der Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren.

Was steht im Bedarfsausweis für Wohngebäude?

Der Bedarfsausweis zeigt zum einen die Energieeffizienzklasse der Immobilie an. Anhand der Farb- und Buchstabenskala lässt sich leicht ablesen, wie hoch der Energiebedarf von eurem Haus oder eurer Wohnung ist.

A+ und Grün heißt, das Objekt ist besonders energieeffizient (Passivhaus oder KfW 40-Plus-Haus). Der Buchstabe H und die Farbe Rot bedeuten, es handelt sich um einen unsanierten, energetisch schlechten Altbau.

Der Bedarfsausweis gibt darüber hinaus Auskunft über zwei Energiebedarfskennwerte
von 0 bis >250: den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf (in kWh/m2a). Beide
Werte werden anhand von baulichen Daten ermittelt – je kleiner sie sind, desto besser.

• Der Endenergiebedarf steht für die Energiemenge, welche das Gebäude jährlich für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung braucht.
• Der Primärenergiebedarf zeigt die gesamte Energie an, die notwendig ist, damit der Endenergiebedarf des Hauses gedeckt werden kann. Hier fließen also auch die Energiegewinnung und -umwandlung sowie der Transport mit ein. Erfahrt hier mehr: Primärenergiebedarf: Energieverbrauch eines Haushalts richtig berechnen.

Was sind die Vorteile und Nachteile vom Bedarfsausweis?

Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis ist der Bedarfsausweis genauer. Die berechneten Energiekennwerte sind nämlich nicht vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten abhängig, welche stark schwanken können. Heizt ein Bewohner wenig, senkt das den Wert im Energieausweis. Heizt er extrem viel, dann ist die Kennzahl entsprechend höher.

Für den Bedarfsausweis ermittelt ein Experte den Energiebedarf stattdessen anhand von technischen Gebäudedaten. Das ist deutlich aussagekräftiger. Weitere Vorteile: Ein Bedarfsausweis enthält meist individuelle Sanierungsempfehlungen und kann nach einer Modernisierung leicht aktualisiert werden.

Tipp: Beim Hausverkauf kann ein Bedarfsausweis zusätzlich zum Exposé sinnvoll sein, um das Maximum rauszuholen. Lest auch: Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus.

Nachteil: Ein Bedarfsausweis kostet mehr als der Verbrauchsausweis. Die Aussagekraft hängt außerdem von der Genauigkeit der Berechnung ab. Umso wichtiger ist es, einen zuverlässigen, professionellen Dienstleister damit zu beauftragen.

Wann ist ein Bedarfsausweis notwendig?

Einen Energieausweis braucht ihr immer dann, wenn ihr ein Haus oder eine Wohnung verkaufen beziehungsweise neu vermieten wollt. In den meisten Fällen genügt ein kostengünstiger Verbrauchsausweis. Voraussetzung dafür ist, dass die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren vollständig vorliegen. Während für viele Bestandsgebäude Wahlfreiheit besteht, sind Bedarfsausweise für Neubauten Vorschrift. 

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist notwendig bei:

• Neubauten
• Bestandsgebäuden, für die keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen.
• unsanierten Mehrfamilienhäusern mit bis zu vier Wohneinheiten mit Bauantrag vor
  dem 1. November 1977.
• Bestandsbauten mit nachträglicher Fassadendämmung oder wenn mehr als zehn Prozent der Gebäudehülle erneuert wurden – für einen Verbrauchsausweis müssen erst neue Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen.

Gut zu wissen: Neue Klimaschutz-Auflagen: Das ändert sich für Hausbesitzer.

Wann Bedarfsausweis, wann Verbrauchsausweis?

Ein Bedarfsausweis ist Pflicht für unsanierte Bestandsgebäude mit maximal vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Notwendig ist der bedarfsorientierte Energieausweis außerdem, wenn euch die Heizungs- und Verbrauchsdaten von drei aufeinanderfolgenden Jahren fehlen. Dies ist beispielsweise immer bei Neubauten der Fall. 

Ansonsten habt ihr als Eigentümer die Wahl, ob ihr einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lasst. Der Bedarfsausweis ist unabhängig vom Heiz- und Nutzungsverhalten der Bewohner. Er zeigt an, wie hoch der Energiebedarf entsprechend der Bauweise üblicherweise sein sollte. Es handelt sich hierbei um eine Hochrechnung, die aufwendig ist. Daher kostet ein Bedarfsausweis mehr Geld als ein Verbrauchsausweis.

Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch anhand der individuellen Verbrauchsdaten, etwa aus der Heizkostenabrechnung, an. Die Berechnung ist einfacher und die Ausstellung des Ausweises daher günstiger. Weil die Daten allerdings abhängig vom Verhalten der Bewohner sind, gilt ein Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig.

Ihr wollt verkaufen und seid unsicher, welcher Energiepass der richtige ist? Die Antwort gibt es hier: Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?

Wie sieht ein Bedarfsausweis aus?

Ein Energieausweis ist ein fünfseitiges Dokument. Je nachdem, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt, werden verschiedene Felder ausgefüllt. Beim Energiebedarfsausweis ist für Eigentümer Seite 2 "Berechneter Energiebedarf des Gebäudes" relevant:

1. Treibhausemissionen: Der Wert gibt an, wie viel Treibhausgase (in Kilogramm pro Quadratmeter Nutzfläche) jährlich durch die Beheizung, Lüftung und Kühlung des Gebäudes sowie durch die Warmwasserbereitung ausgestoßen werden.
2. Energiebedarf: Die Farbskala (grün bis rot) und die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) zeigen, wie energieeffizient das Gebäude ist. Über der Skala steht der Endenergiebedarf, darunter der Primärenergiebedarf.
3. Endenergiebedarf dieses Gebäudes: Hier findet ihr die Pflichtangabe für Immobilienanzeigen.
4. Vergleichswerte Endenergie: Mithilfe der Farbskala könnt ihr eure Immobilie mit anderen Gebäudetypen vergleichen.
5. Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien: Bei Neubauten oder nach einer Sanierung stehen hier Nutzungsdaten erneuerbarer Energien.
6. Maßnahmen zur Einsparung: Für ältere Gebäude können hier Maßnahmen zur Energieeinsparung eingetragen werden.

Außerdem interessant: Auf Seite vier des Bedarfsausweises könnt ihr Vorschläge für eine energetische Sanierung der Immobilie finden. Seite fünf enthält einige Erläuterungen.

Lest auch: Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wann saniert werden muss.

Wo bekommt man einen Bedarfsausweis fürs Haus?

Nur mit einer entsprechenden Qualifikation dürfen Dienstleister einen Energieausweis ausstellen. Das sind typischerweise Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger. Auch viele Handwerker und Techniker könnt ihr für einen Bedarfsausweis beauftragen. Ebenso gibt es Bedarfsausweise online. Achtet unbedingt auf die Seriosität des Dienstleisters. Das günstigste Angebot ist nicht zwingend das Beste. Beim Bedarfsausweis kommt es schließlich auf die Genauigkeit an.

Achtung: Brisante Studie: Energieausweise sind oft völlig fehlerhaft.

Was kostet ein Bedarfsausweis?

Online bekommt ihr einen Bedarfsausweis schon für um die 100 Euro. Verlässlicher ist es allerdings meist, einen Fachmann wie den Schornsteinfeger oder einen Energieberater damit zu beauftragen, der eine Analyse vor Ort durchführen kann. Ein Bedarfsausweis kostet dann zwischen 300 und 500 Euro.

Tipp: Manche Makler bieten den Service kostenlos an, wenn ihr eure Immobilie über sie verkauft. Hier findet ihr Tipps für die erfolgreiche Maklersuche.

Bedarfsausweis selbst berechnen – geht das?

Beim Bedarfsausweis fließt die gesamte Kette der Energiebereitstellung mit ein: der Primärenergiebedarf des Gebäudes und, nach Abzug der Energiewandlungs- und Übertragungsverluste, der Endenergiebedarf.

Für die Berechnung müsst ihr grundlegende Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes kennen, wie die Wandstärke und den Wärmedurchlasswiderstand der Gebäudehülle. Ebenso Kennwerte der Heiz- und Lüftungsanlage sowie der Fenster. Auch standardisierte Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzungsverhalten spielen eine Rolle. Den Bedarfsausweis zu berechnen, ist komplex und darf nicht ohne Grund nur von zertifizierten Dienstleistern übernommen werden. Lest hier, wie ihr einen guten Energieberater finden könnt.

Beim Verbrauchsausweis ist es einfacher: Hierfür könnt ihr anhand der vorliegenden Abrechnungen der letzten drei Jahre einen Durchschnitt bilden.

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