Sondereigentum: Was Käufern beim Wohnungskauf wirklich gehört

In Mehrfamilienhäusern werden Besitzverhältnisse in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufgeteilt. Wer eine Wohnung kauft, erwirbt diese als Sondereigentum sowie Anteile des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum.

Wie sich die beiden Eigentumsarten voneinander abgrenzen und was ihr vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen solltet – hier lest ihr es.

Was bedeutet Sondereigentum?

Der Begriff Sondereigentum bezeichnet in der Regel das Eigentum an einer Wohnung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz § 5 Abs. 1 können alle Räume zum Sondereigentum zählen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder das Aussehen des Gebäudes nicht beeinträchtigen.

Welche Teile eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen dürfen oder sogar müssen, wird in diesem Artikel definiert.

Generell dient Sondereigentum zu Wohnzwecken. Wohnungseigentümer können jedoch auch Teile eines Gebäudes erwerben, die nicht dem Wohnen dienen - beispielsweise Kellerräume, Lagerräume und Tiefgaragenstellplätze oder Garagen. Eigentum an diesen Bereichen wird als Teileigentum bezeichnet.

Seit der Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes können auch freie Flächen wie Gärten, Terrassen und Stellplätze Sondereigentum sein. Dies war vor der WEG-Reform nicht möglich. Zuvor konnten Bereiche außerhalb des Gebäudes lediglich mit einem Sondernutzungsrecht belegt werden. Die neue Regelung wird im WEG § 3 Abs. 2 verankert.

Wann entsteht Sondereigentum?

Sondereigentumsfähig sind alle Teile eines Gebäudes, die nicht nach WEG § 5 Abs. 2 zum Gemeinschaftseigentum zählen. Das bedeutet, alle Anlagen oder Teile eines Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein.

Dazu gehören alle tragenden Wände, das Dach, das Fundament, das Treppenhaus, Eingangstüren, Flure, die Heizungsanlage und Rohre für Wasser, Abwasser, Heizung und Entlüftung. Was sonst noch zum Gemeinschaftseigentum zählt, lest ihr hier.

Sondereigentumsfähig sind die Gebäudeanteile dabei nur, wenn es sich um abgeschlossene Räume oder genau definierte Flächen handelt. Bei einer Wohnung ist die Abgrenzung einfach. Kauft ihr eine Eigentumswohnung, gehört die gesamte Wohnung euch – mit kleinen Ausnahmen. Dazu später mehr.

Bei Pkw-Stellplätzen, Garagenstellflächen und Kellerräumen wird die zum Sondereigentum zählende Fläche durch Wände, Markierungen oder Türen definiert. Bei Gartenanteilen müssen die Eigentumsverhältnisse durch genaue Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt werden.

Das Sondereigentum eines Gebäudes wird in der Teilungserklärung festgehalten. Die Teilungserklärung setzt sich aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung zusammen. 

Was ist Sondereigentum an einer Wohnung?

Erwerbt ihr eine Wohnung, gehört diese euch allein. Über eine Eigentumswohnung könnt ihr frei verfügen und sie frei gestalten – solange Veränderungen an eurem Sondereigentum keinen anderen Eigentümer benachteiligen. Die Kosten für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen am Sondereigentum müsst ihr allerdings auch allein tragen.

Ihr könnt die Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verpachten oder sie als Ferienwohnung nutzen. Die Nutzungsrechte der Eigentumswohnung können nur durch besondere Vereinbarungen oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft begrenzt werden. 

Was sind Beispiele für Sondereigentum?

Die folgenden Bereiche eines Wohngebäudes können Sondereigentum sein:

• Die Wohnung inklusive Bodenbeläge und nicht tragende Innenwände
• Innentüren
• Sanitäranlagen
• Kellerräume oder Lagerräume
• Garagen
• Pkw-Stellplätze
• Gartenanteile

Doch es gibt ein paar kleine Ausnahmen: Einige Details einer Wohnung gehören nicht zum Sondereigentum, sondern zum Gemeinschaftseigentum. Warum das so ist, erfahrt ihr im nächsten Abschnitt.

Was ist Gemeinschaftseigentum und was ist Sondereigentum?

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden voneinander abgegrenzt. Rechtlich und finanziell gesehen, ist diese Abgrenzung wichtig. Entsteht beispielsweise ein Setzriss an einer tragenden Wand, hat nicht der Eigentümer das Nachsehen, dessen Wand von diesem Riss betroffen ist. Stattdessen springt die Eigentümergemeinschaft ein und übernimmt die Kosten der Reparatur.

Gleiches gilt für einen Wasserrohrbruch. Die Kosten werden von allen Eigentümern gemeinsam beziehungsweise von der Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft übernommen. Das bedeutet auch, dass ihr Gutachtern und Handwerkern Zutritt zu eurer Wohnung ermöglichen müsst, wenn eine Reparatur ansteht oder eine Modernisierung durchgeführt werden soll.

Für solche Reparaturen, sowie Modernisierungsmaßnahmen und Verwaltungskosten bezahlen alle Eigentümer ein monatliches Hausgeld. Wie hoch das monatliche Hausgeld einer Eigentumswohnung ausfällt, erfahrt ihr hier.

Überblick: Das ist Gemeinschaftseigentum und das ist Sondereigentum

Warum kann der Balkon kein Sondereigentum sein?

Ein Balkon gehört nicht komplett einem Wohnungseigentümer. Die konstruktiven Teile wie das Balkongeländer, die Bodenfläche, die Balkontüren, die Balkondecke und Trennwände zu den Nachbarn zählen zum Gemeinschaftseigentum.

Dafür gibt es zwei Gründe: Erstens ist der Balkon von allen Eigentümern von außen sichtbar. Zweitens ist der Balkon für die Statik des Gebäudes wichtig. Alle konstruktiven Teile des Balkons gehören aus diesen Gründen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. 

Der Balkon ist zum Großteil also kein Sondereigentum und ihr könnt ihn nicht ganz frei gestalten. Möchtet ihr beispielsweise eine Markise anbringen, müsst ihr die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einholen. Nur der innere Balkonraum und der Bodenbelag zählen zum Sondereigentum.

Ähnlich ist es bei der Wohnungstür: Die Innenseite gehört euch, die Außenseite der Gemeinschaft. Das heißt, ihr dürft euch an der Innenseite gestalterisch austoben, während die Außenseite nach den Vorgaben der Eigentümergemeinschaft ein uniformes Aussehen beibehalten sollte.

Warum sind die Fenster kein Sondereigentum?

Fenster müssen zum Gemeinschaftseigentum gehören – denn sie sind, wie in WEG § 5 Abs. 2 beschrieben für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich. Eine Erneuerung der Fenster kann über die Eigentümergemeinschaft abgewickelt werden – allerdings nicht nachträglich, wie dieses BGH-Urteil von 2019 entschied.

Viele Eigentümergemeinschaften entscheiden jedoch, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch der Fenster selbst trägt. Möchtet ihr die Fenster eurer Eigentumswohnung erneuern, solltet ihr euch zuvor informieren: Wer ist für die Kosten verantwortlich? Gibt es Vorgaben für Material und Farbe der Fensterrahmen?

Lest hier unsere Tipps für den Einbau neuer Fenster und welche Kosten auf euch zukommen.

Warum kann ein Garten kein Sondereigentum sein?

Kann er doch – seit Dezember 2020. Seit der WEG-Reform sind Grundstückanteile im Freien wie Pkw-Stellplätze, Terrassen oder Gartenanlagen sondereigentumsfähig. Die Eigentumsverhältnisse müssen jedoch im Aufteilungsplan mit Maßangaben festgelegt werden.

Nach § 13 Abs. 2 des WEG dürfen Wohnungseigentümer mit Sondereigentum an einem Garten dennoch nicht ganz frei gestalten. Die Gestaltung darf andere Wohnungseigentümer nicht benachteiligen. Bevor ihr also einen hohen Kletterturm mit Rutsche oder festen Pool auf das Gartengrundstück setzt, solltet ihr euch mit der Eigentümergemeinschaft absprechen. 

Hier lohnt sich auch der Blick in das Gesetz: § 20 des WEG. Seitdem die Gesetze der WEG-Reform gelten, können Eigentümer einfacher Veränderungen durchführen, die beispielsweise der Barrierefreiheit dienen oder den Einbruchschutz verbessern.

Wurde die Teilungserklärung eurer Eigentumswohnung vor der WEG-Reform aufgesetzt, können Gartenanteile ohne Änderung nicht zu Sondereigentum werden. In diesem Fall werden Gartenstücke durch die Vergabe eines Sondernutzungsrechts einzelnen Wohnparteien zugesprochen. Das bedeutet, ein Bereich mit Sondernutzungsrecht gehört zum Gemeinschaftseigentum, darf aber von einem Wohnungseigentümer allein genutzt werden.

Besitzt ihr eine Wohnung mit einem Garten mit Sondernutzungsrecht, dürft ihr diesen allein nutzen. Der Garten gehört jedoch weiterhin der Eigentümergemeinschaft und das bedeutet, die Eigentümergemeinschaft darf mitentscheiden – beispielsweise bei bestimmten Gestaltungsplänen.

Immer dann, wenn die Optik der Gartenanlage verändert wird – durch das Pflanzen von Bäumen oder hoher Büsche zum Beispiel – oder wenn bauliche Veränderungen geplant sind, müsst ihr eine Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einholen.

Welche Rechten und Pflichten ein Garten mit Sondernutzungsrecht mit sich bringt – hier lest ihr mehr.

Wann zählt die Garage zum Sondereigentum?

Garagen oder ein Stellplatz in der Tiefgarage können sowohl zum Sondereigentum als auch zum Gemeinschaftseigentum zählen. Entscheidend ist, was die Teilungserklärung vorgibt. Gleiches gilt seit der WEG-Reform auch für Pkw-Stellplätze, Terrassen und Gartenanlagen.

Nur konstruktive Teile einer Tiefgarage wie die Etagendecke, das Fundament und tragende Mauern gehören generell zum Gemeinschaftseigentum. Beim Kauf vieler Eigentumswohnungen ist ein Teileigentum an einer Garage oder einem Stellplatz in der Tiefgarage vorgesehen. 

Gehört die Garage zu eurem Sondereigentum, dürft ihr sie frei gestalten oder vermieten, sofern keine Bestimmungen dagegen sprechen oder andere Eigentümer durch die Nutzung eurer Garage oder eures Tiefgaragenstellplatzes benachteiligt werden.