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Sondernutzungsrecht Garten: Welche Rechten und Pflichten bringt es?
Die Grünfläche vor und um ein Mehrfamilienhaus gehört allen Eigentümern der Wohnparteien gemeinschaftlich. Es ist jedoch möglich, dass ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht für eine Gartenfläche (oder einen Teil davon) erhält.
In diesem Fall wird dem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zugesprochen. Was ihr mit einem Sondernutzungsrecht in "eurem" Garten machen dürft – und was nicht – lest ihr hier.
Was bedeutet "Sondernutzungsrecht Garten"?
Der Garten eines Mehrfamilienhauses gehört zum Gemeinschaftseigentum und darf somit gemeinschaftlich genutzt werden. Eine Ausnahme bildet das Sondernutzungsrecht.
Hat eine Wohnpartei ein Sondernutzungsrecht am Garten, darf dieser von den Bewohnern der Partei alleine genutzt werden. Alle anderen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen.
Habt ihr ein Sondernutzungsrecht am Garten, habt ihr Rechte – aber auch Pflichten. Ihr dürft längst nicht alles mit eurem Stückchen Wiese tun.
Und: Bevor euch ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden kann, müssen alle Eigentümer zustimmen. Denn durch das Sondernutzungsrecht wird das Gemeinschaftseigentum eingeschränkt.
Wird eine Eigentumswohnung mit einem Sondernutzungsrecht über den Garten vermietet, kann dieses Sondernutzungsrecht auf die Mieter übertragen werden. Oft wird den Besitzern einer Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht über den davor liegenden Garten gewährt.
Sondernutzungsrechte werden als Teil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen und dort einem Sondereigentum zugeordnet. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht an Dritte übergeben werden, die kein Eigentum in der Wohnanlage besitzen.
Ein Garten kann auch Sondereigentum sein
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die am 1.12.2020 in Kraft trat, kann der Garten auch zum Sondereigentum zählen - ebenso wie andere offene Räume wie Pkw-Stellplätze und Terassen. Die gesetzliche Grundlage bildet Paragraph 3, Absatz 2 des WEG. Vor der Gesetzesänderung konnten nur abgeschlossene Räume zum Sondereigentum zählen.
Die Eigentumsverhältnisse müssen jedoch genau in der Teilungserklärung festgelegt sein. Die Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse eines Mehrparteienhauses – also was zum Sondereigentum gehört und ob Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum gelten.
Sondernutzungsrechte können für Gärten oder Gartenanteile, Kellerräume und Pkw-Stellplätze vergeben werden. Die Teilungserklärung kann sogar festhalten, wie der Garten genutzt werden darf.
Ihr möchtet mehr über die Teilungserklärung erfahren? In diesem Artikel lest ihr mehr.
Sondernutzungsrecht Garten: Wer muss den Garten pflegen?
In der Teilungserklärung wird mit der Zustimmung aller Eigentümer festgelegt, wer Sondernutzungsrechte über den Garten erhält und welche Pflichten das Sondernutzungsrecht mit sich bringt.
In der Teilungserklärung wird festgelegt, . . .
- . . . wer die Instandhaltung übernimmt.
- . . . wer den Garten Pflegen muss.
- . . . wer die Kosten für die Pflege und die Instandhaltung übernimmt.
- . . . welche Pflanzen gepflanzt werden dürfen.
Die Instandhaltung des Gartens umfasst die Pflege im "üblichen Rahmen". Ihr müsst also regelmäßig Blumen gießen, Büsche und Bäume zurückschneiden und den Rasen mähen.
Oft wird in der Teilungserklärung auch festgelegt, dass die Wohnpartei mit dem Sondernutzungsrecht für die Kosten der Instandhaltung aufkommen muss und alleine für die Pflege des Gartens verantwortlich ist. Sofern nicht anders geregelt, schließt das auch die Instandhaltung bestehender Zäune und Hecken mit ein.
Achtung: Möchtet ihr einen neuen Zaun aufstellen oder eine Hecke um den Garten pflanzen, müsst ihr die Zustimmung aller Eigentümer einholen. Diese Maßnahmen verändern die Gesamtansicht des Wohnkomplexes und sind deswegen auch mit Sondernutzungsrecht nicht ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubt.
Bei einem Eigentumshaus ist das anders: In diesem Fall stellt sich die Frage, wer den Gartenzaun zwischen zwei Grundstücken bezahlt. Ihr, euer Nachbar oder beide Parteien in gleichen Teilen? Die Antwort auf die Frage "wer bezahlt den Zaun zwischen zwei Grundstücken?" lest ihr hier.
Um Unklarheiten und zukünftige Streitigkeiten mit den anderen Eigentümern zu vermeiden, sollten alle Punkte im besten Fall klar und detailliert in der Teilungserklärung geregelt werden.
Sondernutzungsrecht Garten: Was ist erlaubt?
Die Eigentümergemeinschaft gibt mit der Übergabe eines Sondernutzungsrechtes nicht alle Entscheidungsbefugnisse ab. Generell dürft ihr euren Garten so nutzen und gestalten, dass andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.
Möchtet ihr euer kleines Reich beispielsweise mit einer Hecke eingrenzen, kann euch die Eigentümergemeinschaft einen Strich durch die Rechnung machen. Denn: Eine Hecke verändert die Wohnanlage optisch – und deswegen müssen die übrigen Eigentümer zustimmen.
Niedrige Blumenbeete, kleine Büsche und Gartenmöbel sind dagegen uneingeschränkt erlaubt. Erlaubt sind auch alle normalen gärtnerischen Tätigkeiten – bauliche Veränderungen oder das Pflanzen von hochwachsenden Büschen und Bäumen dagegen nicht. Selbst eine niedrige Beeteinfassung aus Stein könnte zu Streitigkeiten mit den Nachbarn führen.
Geht es um Gartenspielgeräte für Kinder, kommt es auf die Größe an: Bei einem zwei Meter hohen Spielturm mit Rutsche oder einem großen Trampolin auf einer kleinen Fläche, solltet ihr euch vorsichtshalber das Okay der Eigentümergemeinschaft einholen. Möchtet ihr den Boden ausheben, um ihn mit Sand für einen Sandkasten zu füllen, fällt das ebenfalls unter bauliche Veränderungen am Garten mit Sondernutzungsrecht.
Eine kleine Plastikrutsche und einen mobilen Sandkasten könnt ihr dagegen ohne die Zustimmung der Eigentümer aufstellen.
Übrigens: Da ihr für die Kosten der Instandhaltung aufkommt und Zeit in die Gartenpflege investiert, stehen euch die Erträge aus dem Sondernutzungsrecht alleine zu. Bei einem Garten sind das wortwörtlich die Früchte eurer Arbeit. Bei einem Pkw-Stellplatz mit Sondernutzungsrecht wären das Erträge aus der Vermietung.
Ein Sondernutzungsrecht könnte sogar an einen anderen Wohnungseigentümer verkauft werden – nicht aber an Dritte, die kein Eigentum in dem Wohngebäude besitzen. Im Fall eines Verkaufs muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
Überblick: Das ist im Garten mit Sondernutzungsrecht erlaubt
- Pflanzen von niedrigen Büschen
- Anlegen eines Blumen- und Gemüsebeetes
- Aufstellen von Gartenmöbeln
- Aufstellen von kleinen, mobilen Spielgeräten für Kinder
- Ernten von Früchten und Gemüse zur alleinigen Verwertung
- Vermietung des Gartens mit Sondernutzungsrecht und Einbehaltung der Erträge
Tipps und Ideen zur Anlegung eines Gartens mit Sondernutzungsrecht, lest ihr hier.
Sondernutzungsrecht Garten: Was ist verboten?
Mit einem Sondernutzungsrecht am Garten, ist lange nicht alles erlaubt. Es gibt Ausnahmen und Einschränkungen. Möchtet ihr Nachbarschaftsstreit vermeiden, solltet ihr euch an die Regeln handeln. So lange ihr "euren" Garten so nutzt, dass andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden, sollte es zu keinen Unstimmigkeiten kommen.
Möchtet ihr beispielsweise im Sommer in eurem Garten grillen, könnt ihr das gerne tun – sofern ihr den Grill in mindestens 25 Metern Abstand zum Wohnhaus aufstellt. Diese Regel legte das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Urteil im Jahr 1999 fest. Es gibt noch weitere Urteile über das Sondernutzungsrecht Garten.
Bei baulichen Veränderungen an eurem Garten mit Sondernutzungsrecht sagen das Gesetz und die Eigentümergemeinschaft klar "Nein". Grund dafür ist, dass sie das Gesamtbild des Gebäudes und des Grundstücks verändern und beeinträchtigen.
Bei den folgenden Vorhaben müsst ihr euch die Zustimmung aller Eigentümer einholen:
- Bau einer Beeteinfassung
- Betonfundament eines Spiel- oder Kletterturms
- Aufstellen eines Spiel- oder Kletterturms
- Ein großes Trampolin
- Aufstellen eines Zauns, einer Hecke, einer Mauer oder eines Sichtschutzes
- Pflanzen von hohen Bäumen und Büschen
- Bau einer Terrasse
- Anlegen eines Gartenteichs
- Bau eines Gartenhäuschens
- Alle Pläne, die laut der Teilungserklärung über das Sondernutzungsrecht für den Garten zustimmungspflichtig sind – das kann bestimmte Pflanzenarten und gewisse Nutzungsformen des Gartens umfassen
Um Streitigkeiten zu vermeiden, solltet ihr euch im Zweifelsfall also immer an eure Nachbarn wenden. Denn im schlimmsten Fall können die Miteigentümer eine Unterlassung verlangen. Erhaltet ihr eine offizielle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, steht dem Pflanzen des Apfelbaums oder dem Aufstellen einer Hecke nichts im Weg.