Mietminderung 2024: Gründe, Höhe und wie du als Mieter vorgehen kannst

Das Warmwasser fließt nicht, das Treppenhaus ist verdreckt und der Vermieter kümmert sich nicht. Planst du die Miete zu kürzen, solltest du einiges beachten. Erfahre hier, wie du die Mietminderung 2024 richtig durchsetzt.

Das kannst du tun

• Halte jeden Mangel in der Wohnung sorgfältig fest. Fotos oder kurze Videos können dabei sehr hilfreich sein.
• Melde den Mangel deinem Vermieter unverzüglich und fordere ihn zur Behebung auf.
• Schaue in Minderungstabellen nach, um herauszufinden, wie viel du die Miete kürzen kannst. Im nächsten Monat zahlst du dann entsprechend weniger.
• Sollten die Mängel deine Wohnqualität zu sehr einschränken, suche zeitnah nach einem neuen Zuhause. Starte direkt mit der Immobiliensuche.

Gründe für Mietminderung: Wann darf ich als Mieter eine Mietminderung fordern?

Als Mieter darfst du die Miete kürzen, wenn die Mietsache nicht wie im Mietvertrag angegeben genutzt werden kann. Wird die Wohnqualität durch den Mangel eingeschränkt oder sind Teile der Wohnung unbewohnbar, ist die Mietminderung gerechtfertigt.

Die rechtliche Grundlage für die Mietminderung bildet § 536 des BGB. Satz (1) besagt:

"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Ist der Mangel erheblich und die Wohnung damit unbewohnbar, kannst du die Mietzahlungen sogar ganz aussetzen. Aber Achtung: Ist das Aussetzen der Mietzahlungen oder die Mietminderung nicht gerechtfertigt, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB.

Im Folgenden gehen wir auf typische Mängel ein, die eine Mietminderung zulassen:

Mietminderung wegen Schimmel

Schimmel in der Wohnung kann die Gesundheit der Bewohner gefährden – hier müssen Vermieter also schnell Abhilfe schaffen. Eine Mietminderung bei Schimmel ist rechtmäßig. Voraussetzung ist jedoch, dass der Schimmel nicht von den Mietern verursacht wurde.

Die Höhe der Mietminderung bei unverschuldetem Schimmelbefall in der Wohnung hängt davon ab, welche Räume und Flächen von Schimmel befallen sind. Bildet sich im Bad Schimmel, kann eine Mietminderung von 10 Prozent angebracht sein – im Kinderzimmer sind es schon 20 Prozent.

Eine Mietminderung bei undichten Fenstern oder Fenstern mit schimmeligen Fugen kann noch eine Mietminderung von 5 bis 10 Prozent rechtfertigen. Ist die Wohnung aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder wegen Trocknungsarbeiten zur Beseitigung des Schimmels nur bedingt oder gar nicht bewohnbar, dürfen Mietzahlungen über diesen Zeitraum in Einzelfällen sogar komplett aussetzen.

Miete mindern wegen Wasserschaden

Ein Wasserschaden ist ein triftiger Grund für eine Mietminderung – es sei denn, dieser war selbstverschuldet. Tropft es aber von der Decke oder ist die Wand durch einen Rohrbruch feucht, müssen Vermieter handeln. Bis zur Beseitigung des Schadens in der Mietwohnung darfst du die Miete herabsetzen. Je nach Ausmaß des Schadens sogar um bis zu 100 Prozent.

Nach einem Urteil des LG Köln war eine Mietminderung von 80 Prozent während des Einsatzes von zwei Trocknungsgeräten gerechtfertigt. Betrifft der Wasserschaden dagegen nur ein Zimmer, bestätigen Gerichtsurteile Mietminderungen von 20 bis 30 Prozent.

Mietkürzung wegen defekter Heizung

Fällt die Heizungsanlage im Winter aus, gilt die Wohnung nach Rechtsprechung teilweise als unbewohnbar. Das bedeutet für dich: Solange die Heizung nicht funktioniert, musst du nach erfolgter Mängelanzeige auch keine Miete zahlen. 

Doch laut Mietminderungstabelle entschieden die Gerichte nicht einheitlich: Je nachdem, wie lange und zu welcher Jahreszeit die Heizung ausfiel, sahen Gerichte eine Mietminderung von 50 bis 100 Prozent als gerechtfertigt an. Heizt die Heizung ungenügend, etwa auf maximal 18 Grad, ist eine Mietminderung von 10 bis 30 Prozent laut Gerichtsurteilen angebracht.

Es gibt übrigens eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für Mietwohnungen – diese liegt bei 20 Grad. Die wichtigsten Infos rund um die Mindesttemperatur für Mietwohnungen kannst du hier nachlesen.

Miete kürzen wegen Baulärm, Lärmbelästigung und Schmutz

Bei Baulärm und Schmutz im eigenen Haus ist eine Mietminderung von 5 bis 40 Prozent realistisch – allerdings nicht immer. Ziehst du in ein Neubaugebiet oder weißt bereits beim Einzug von der Baustelle nebenan, geben Gerichte den Vermietern das Recht. Was du bei Baulärm tun kannst, liest du hier. Handelt es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b BGB müssen Mieter diese bis zu drei Monate hinnehmen.

Auch mit ortsüblichem Lärm müssen Mieter leben. Dazu gehören die normalen Alltagsgeräusche der Nachbarn, gelegentliche Handwerksarbeiten, Feierlichkeiten und Kinderlärm. Auch Lärm von der Straße und das Klingeln der Kirchenglocken gelten als ortsübliche Lärmquellen. Ist der Lärm jedoch unzumutbar, solltest du die Ruhestörungen protokollieren und den Vermieter über diesen Mangel informieren. Welche Art von Lärm zur Ruhestörung zählt, liest du hier. 

Mietminderung wegen Ungeziefer

Bei Mäusen, Ratten oder Kakerlaken in der Wohnung kann eine Minderung der Miete um 10 Prozent angemessen sein. Allerdings musst du prüfen, ob es sich wirklich um einen Befall von Ungeziefer handelt. Eine einzelne Maus im Keller lässt noch keine Mietminderung zu. Wie du selbst Mäuse in der Wohnung bekämpfst, liest du hier.

Miete mindern wegen falscher Wohnflächenangabe

Wenn deine tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, hast du das Recht, die Miete zu mindern. Dieses Recht gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nicht explizit erwähnt wird, aber in der Wohnungsanzeige zu viele Quadratmeter angegeben wurden. In solchen Fällen kannst du die Miete entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche anpassen. Hier erfährst du mehr über das Thema "Wohnfläche berechnen".

Weitere Gründe für eine Mietminderung

Es gibt noch viele weitere Gründe, die eine Mietminderung begründen. Zum Beispiel:

• Mietminderung bei defektem Aufzug: Die Mietminderung für einen defekten Aufzug kann 5 bis 50 Prozent betragen. Maßgeblich für die Mietminderung ist, in welchem Stockwerk du lebst und wie stark sich der Ausfall auf die Wohnqualität auswirkt.
• Mangel am Balkon: Wirst du auf dem Balkon durch Zigarettengeruch belästigt oder ist der Balkon aus anderen Gründen nicht benutzbar, kann das eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent rechtfertigen. Verschmutzungen durch Taubenkot liegen dagegen in der Verantwortung des Mieters, wie ein Gerichtsurteil des LG Berlin bestätigte (94 C 21/22).
• Mietminderung bei defekter Dusche: Ist die Badewanne oder Dusche nicht nutzbar, darf die Mietminderung bei 16 zu 33 Prozent liegen (vergleiche WuM 1998, 690 und WuM 1987, 271).

Wann ist eine Mietminderung nicht zulässig?

In manchen Fällen kannst du die Miete nicht mindern. Hier sind einige Beispiele, die dir helfen können, Missverständnisse zu vermeiden:

• Kinderlärm: Lärm durch Kinder zählt grundsätzlich nicht als Mietmangel (BGH, 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14). Selbst wenn die Kleinen durch die Wohnung rennen, Türen laut zuschlagen oder beim Spielen trampeln und springen, gibt das keinen Grund, die Miete zu kürzen.
• Geringfügige Mängel: Bei kleinen Mängeln in der Wohnung darfst du die Miete nicht einfach so reduzieren. Dazu gehören zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne. Auch kleine Schönheitsfehler wie feine Risse in der Decke berechtigen dich nicht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Bekannte Mängel: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat oder Mängel, die bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt sind, schließen Mietkürzungen aus. Wenn bei Vertragsabschluss zum Beispiel Bauarbeiten im Haus oder auf dem Nachbargrundstück stattfanden, kannst du nicht wegen des Baulärms die Miete mindern, weil du ja schon bei der Anmietung damit rechnen musstest.
• Energetische Sanierung: Wird dein Haus energetisch saniert, musst du die ersten drei Monate mit Staub, Handwerkern und Lärm klarkommen, ohne die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Hält die Sanierung jedoch länger an, darfst du nach Ablauf dieser drei Monate die Miete reduzieren.

Mietminderungstabelle 2024: Höhe der Mietminderung nach Mangel

Wie viel du die Miete mindern kannst, hängt davon ab, wie stark der Mangel den Zustand deiner Wohnung und damit deine Wohnqualität beeinträchtigt.

Mietminderungsquote

Die Minderung erfolgt immer in Prozenten der Bruttomiete, also der Warmmiete. Bei leichten Einschränkungen sehen Gerichte meist eine Minderung von 5 bis 10 Prozent als angemessen an. Wenn die Beeinträchtigungen stärker sind, kann eine Reduzierung von 10 bis 20 Prozent gerechtfertigt sein. Bei erheblichen und lang anhaltenden Mängeln ist eine noch höhere Minderung möglich.

Mietminderungstabelle

Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile zu Einzelfällen. Um eine Orientierung zu haben, nutzen Richterinnen und Richter oft sogenannte Mietminderungstabellen, die bereits entschiedene Fälle und deren Quoten auflisten. Aber denk daran, dass jede Wohnung und jeder Mangel individuell sind. Die Zahlen in den Tabellen sollten dir also nur als grobe Richtwerte dienen.

Doch wenn du wissen willst, wie viel du die Miete theoretisch mindern kannst, lohnt es sich, ähnliche Fälle zu vergleichen. Hier findest du eine Minderungstabelle, die häufige Gründe für Mietminderungen und die entsprechenden Prozentsätze zeigt, die anderen Mietern zugesprochen wurden:

Quelle: Mietrecht.de 

Minderung der Miete berechnen

Wenn du die Miete mindern möchtest, denk daran: Es geht immer um die Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten, egal ob Vorauszahlung oder Pauschale. Wenn du zum Beispiel 20 Prozent weniger Miete zahlst, reduzierst du auch die Nebenkosten entsprechend um 20 Prozent.

Das Recht auf Mietminderung gilt ab dem Tag, an dem du deine Wohnung nicht voll nutzen kannst, und endet, sobald der Mangel behoben ist. Wichtig ist, dass du die Minderung genau auf den Tag berechnest.

Beispielrechnung:

Max zahlt monatlich 900 Euro Miete und zusätzlich 250 Euro Nebenkosten, also insgesamt 1.150 Euro. Am 5. Mai entdeckt Max einen Schimmelbefall im Schlafzimmer. Die Ursache wird am 7. Mai geklärt und bis zum 15. Mai laufen Trocknungsgeräte, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Während dieser Zeit muss das Schlafzimmer leergeräumt werden und die Lärmbelästigung beeinträchtigt die Nutzung der ganzen Wohnung. Vom 16. bis 18. Mai wird das Zimmer neu gestrichen und am 19. Mai ist endlich alles wieder in Ordnung.

Max kann die Miete für den Zeitraum vom 5. bis zum 19. Mai mindern, also für 15 Tage. Da er das Schlafzimmer nicht nutzen konnte und der Lärm die gesamte Wohnung beeinträchtigt hat, setzt Max für die ersten zehn Tage eine Minderungsquote von 70 Prozent an und für die restlichen fünf Tage eine Quote von 40 Prozent. Insgesamt kann Max die Miete um 333,90 Euro mindern.

Alle Rechenschritte in der Übersicht:

Damit du rechtlich auf der sicheren Seite bleibst, musst du richtig vorgehen. Hält der Vermieter die Kürzung für unrechtmäßig, wird er sich dagegen wehren.

In diesen Schritten kannst du eine Mietminderung 2024 ankündigen:

1. Mangel beim Vermieter anzeigen: Dem Vermieter muss der Mangel angezeigt werden. Kontaktiere den Vermieter am besten schriftlich und beschreibe den Mangel und wie dieser die Nutzung der Mietsache einschränkt.
2. Frist setzen: Mit der Anzeige des Mangels musst du dem Vermieter eine Frist einräumen, in der reagiert werden muss. Oft sind es 14 Tage.
3. Höhe der Mietminderung festlegen: Bis zur Behebung des Mangels dürfen Mieter die Miete kürzen. § 536 BGB bildet die rechtliche Grundlage. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch nicht einheitlich geregelt. Es kommt darauf an, wie stark der Mangel die Nutzung des Mietobjekts einschränkt. Eine Entscheidungshilfe kann eine Mietminderungstabelle sein. Mithilfe dieser Tabelle kannst du die Höhe der Mietminderung auf Gerichtsentscheidungen in ähnlichen Fällen stützen.
4. Miete mindern: Nach erfolgter Ankündigung der Mietminderung darfst du die Miete so lange kürzen, bis der Mangel behoben wurde. Ist die Wohnung durch den Mangel unbewohnbar, darfst du die Mietzahlungen sogar komplett aussetzen. Ausgenommen ist die energetische Modernisierung nach § 555b BGB.

Die Miete darf also erst gekürzt werden, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Eine rückwirkende Mietminderung ist in den meisten Fällen nicht möglich.

Miete kürzen: Das muss in der Mängelanzeige stehen

In der Mängelanzeige, die du an deinen Vermieter schickst, sollten folgende Punkte unbedingt enthalten sein:

1. Beschreibung des Mangels: Beschreibe den Mangel so detailliert wie möglich. Erkläre, was genau nicht in Ordnung ist und wie sich der Mangel auf deine Wohnqualität auswirkt. Nenne auch das Datum, an dem du den Mangel zum ersten Mal bemerkt hast.
2. Ort des Mangels: Gib genau an, wo der Mangel auftritt, zum Beispiel in welchem Raum oder Bereich der Wohnung.
3. Frist zur Behebung: Setze deinem Vermieter eine angemessene Frist, innerhalb der der Mangel behoben werden sollte. 7 bis 14 Tage sind oft sinnvoll, je nach Dringlichkeit des Problems.
4. Hinweis auf Mietminderung: Erwähne, dass du dir vorbehältst, die Miete zu mindern, falls der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben wird.
5. Kontaktinformationen: Gib deine vollständigen Kontaktdaten an, damit dein Vermieter dich bei Rückfragen oder zur Terminabsprache leicht erreichen kann.
6. Dokumentation: Falls möglich, füge Fotos des Mangels oder ein Lärmprotokoll bei, um die Situation zu veranschaulichen.

Diese Punkte sorgen dafür, dass deine Mängelanzeige vollständig ist und dein Vermieter alle notwendigen Informationen hat, um schnell zu reagieren.

Vermieter klagt gegen Mietkürzung: Wer muss den Mangel beweisen?

Wenn es zum Streit kommt und dein Vermieter den geminderten Mietbetrag einklagen will, musst du vor Gericht nachweisen können, dass der Mangel tatsächlich in dem Zeitraum bestand, in dem du die Miete gekürzt hast. Keine Sorge, der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen dafür gelockert. Du musst nicht genau darlegen, wie stark die Beeinträchtigung war, welche Minderungsquote du angewendet hast oder was die genaue Ursache des Mangels war. Es reicht, wenn du einfach erklärst, welche Mängel in welchem Zeitraum in deiner Wohnung aufgetreten sind (vergleiche BGH, 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11).

Gut zu wissen: Falls dein Vermieter meint, du hättest die Miete unberechtigt gekürzt, darf er nicht einfach auf deine Mietkaution zugreifen. Diese darf er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses für umstrittene Forderungen verwenden (BGH, 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Sollte es tatsächlich zu einer Klage kommen, hol dir Unterstützung von einem Mieterverein oder einem Anwalt. Wenn du eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz hast, musst du dir über die Kosten keine Sorgen machen.

Fazit: So sicherst du dir dein Recht bei Mängeln in der Wohnung

Eine Mietminderung ist häufiger möglich, als viele denken. Wenn in deiner Wohnung Mängel auftreten, die deine Wohnqualität spürbar beeinträchtigen, hast du das Recht, die Miete zu kürzen. Dabei ist es entscheidend, die Mängel gut zu dokumentieren – Fotos, genaue Beschreibungen und gegebenenfalls Zeugen können dir im Streitfall helfen, dein Recht durchzusetzen.

Ebenso wichtig ist eine offene und transparente Kommunikation mit deinem Vermieter. Setze ihn frühzeitig über die Mängel in Kenntnis und gib ihm die Chance, diese zu beheben. Das kann oft unnötige Streitigkeiten vermeiden und die Sache schnell klären.

Falls es doch zu einem Rechtsstreit kommt, musst du gut vorbereitet sein. Sei dir darüber im Klaren, dass die genauen Details zum Mangel und der betroffene Zeitraum entscheidend sind. Darüber hinaus kann die Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt, insbesondere mit einer entsprechenden Rechtsschutzversicherung, eine wertvolle Hilfe sein.

Insgesamt gilt: Deine Rechte als Mieter sind stark, aber es liegt an dir, sie durch eine gute Dokumentation und eine konstruktive Kommunikation zu sichern. So kannst du gewährleisten, dass du in einem fairen und rechtlich abgesicherten Verhältnis zu deinem Vermieter stehst.

Häufige Fragen zu Mietminderung