Kündigungsschutz für Mieter: Das musst du wissen

Dein Vermieter möchte dir den Mietvertrag kündigen? Das darf er oder sie dank des Kündigungsschutzes für Mieter nur unter bestimmten Bedingungen. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Bedingungen das sind und wie du dich als Mieter oder Mieterin gegen eine ungerechtfertigte Kündigung wehren kannst.

Das kannst du tun:

• Der Vermieter kündigt dir die Wohnung: Das ist erst einmal ein Schock. Doch gibt es dafür eine Grundlage? Hast du dir nichts zuschulden kommen lassen und besteht kein Eigenbedarf, solltest du mit deinem Vermieter sprechen. Vielleicht liegt ein Missverständnis vor.
• Bei einer Eigenbedarfskündigung sind deine Chancen schlecht. Du kannst Widerspruch einlegen, musst aber beweisen, dass es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt.
• Liegt ein Härtefall vor, kannst du dich auf die Sozialklausel berufen. Stimmt dir ein Gericht zu, kannst du die Wohnungskündigung abwehren.
• Grundsätzlich kommt es immer auf den jeweiligen Fall an. Bei einem Rechtsstreit entscheidet ein Gericht darüber, wessen Interesse überwiegt. Im Vorfeld kannst du dich beim Mieterschutzbund oder Mieterverein informieren.

Was ist Kündigungsschutz?

Der Kündigungsschutz ist dazu da, um Mieter und Mieterinnen vor der Willkür ihrer Vermieter zu schützen. Der erste Gesetzesentwurf lag 1970 von der SPD und FDP vor. Damit ist der gesetzliche Kündigungsschutz mittlerweile über 50 Jahre alt. Er legt fest: Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter oder die Vermieterin den Mieter nicht einfach so vor die Tür setzen. Laut § 573 des Bundesgesetzbuches (BGB) darf er oder sie nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Eine Mieterhöhung zählt beispielsweise nicht dazu. Außerdem muss zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Mehr dazu erfährst du in den nachfolgenden Absätzen. 

Das passiert bei einer ordentlichen Kündigung 

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen. Als Mieter kannst – wenn nicht anders im Mietvertrag vereinbart – immer mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Eine Begründung ist nicht notwendig.

Für Vermieter ist es etwas anders. Sie müssen für die ordentliche Kündigung triftige Gründe vorlegen. Dazu gehören:

• Eigenbedarf
• Vertragsverletzungen
• Gründe wirtschaftlicher Natur

Mehr zum Thema Eigenbedarfskündigung erfährst du in einem eigenen Artikel. Vertragsverletzungen und Gründe wirtschaftlicher Natur beleuchten wir weiter unten.

In der nachfolgenden Tabelle findest du die gesetzlichen Kündigungsfristen, an die sich Vermieter und Vermieterinnen bei der ordentlichen Kündigung ihrer Mieter halten müssen. 

Gesetzlichen Kündigungsfristen von Vermietern

Quelle: Mieterhilfe e.V. (Stand: August, 2024)

Wie du in der Tabelle nachlesen kannst, haben Vermieter und Vermieterinnen relativ lange das Recht auf eine dreimonatige Kündigungsfrist. Erst wenn jemand länger als fünf Jahre in einer Wohnung lebt, erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer von acht Jahren und mehr sind es sogar neun Monate.

Damit die Kündigung des Mietvertrags für den jeweiligen Monat gültig ist, muss sie zum dritten Werktag des betroffenen Kalendermonats beim Mieter beziehungsweise der Mieterin eingehen.

Was passiert bei einer außerordentlichen Kündigung?

Bei einer außerordentlichen Kündigung erfordern ungeplante oder unerwartete Umstände die Kündigung. Das kann seitens des Mieters und seitens des Vermieters geschehen.

Vertragsverletzungen seitens des Mieters

Wie oben bereits angesprochen, können Vermieter und Vermieterinnen bei Vertragsverletzungen sowohl ordentlich als auch außerordentlich beziehungsweise fristlos kündigen. Um davon betroffen zu sein, musst du dich als Mieter oder Mieterin vertragswidrig verhalten. Wer beispielsweise

• (mehrfach) gegen die Regelungen im Haus verstößt
• Untermieter unangekündigt in der Wohnung wohnen lässt
• den Vermieter beleidigt oder bedroht
• die Miete regelmäßig nicht bezahlt 
• die Wohnung mutwillig beschädigt

darf sich nicht wundern, wenn eine Kündigung in die Wohnung flattert.

Vertragsverletzungen seitens des Vermieters

Mieterinnen und Mieter müssen allerdings auch nicht alles in Kauf nehmen. In diesen Fällen hast du als Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung:

• die Wohnung stellt eine Gesundheitsgefährdung dar (beispielsweise durch Schimmel)
• du kannst die Wohnung nicht nutzen (beispielsweise durch Bauarbeiten)
• der Vermieter respektiert deine Privatsphäre nicht
• der Vermieter betrügt bei der Betriebskostenabrechnung
• der Vermieter missachtet die Sorgfaltspflicht (beispielsweise beim Brandschutz)

Besteht ein besonderer Mieter-Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf?

Wenn dein Wohnraum verkauft wird, musst du dir erst einmal keine Sorgen machen. Ein Eigentümerwechsel bedeutet nicht, dass dir die Wohnung gekündigt wird. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin erwirbt mit dem Kauf zwar alle Rechte, aber auch alle Pflichten des vorangegangenen Vermieters. Außerdem hat er oder sie eine Sperrfrist von drei Jahren bei Eigenbedarf.

Diese Sperrfrist ist dein Kündigungsschutz und beginnt mit dem Eintrag ins Grundbuch. Innerhalb der darauffolgenden drei Jahre darf der neue Vermieter oder die neue Vermieterin das Mietverhältnis nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Eine außerordentliche Kündigung aufgrund oben genannter Gründe ist allerdings schon möglich.

Wissenswertes zum Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat der Mieter oder die Mieterin laut § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter oder die Mieterin kann die Mietwohnung noch vor einem eigentlichen Käufer erwerben. Voraussetzungen sind jedoch, dass

• es der Erstverkauf nach der Umwandlung ist und
• der Vermieter die Wohnung nicht an Familienmitglieder oder
• an eine dem Hausstand zugehörige Person verkaufen möchte.

Was ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung?

Der § 573 II Nr. 3 BGB legt fest, dass ein Vermieter oder eine Vermieterin ordentlich kündigen darf, wenn "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung muss der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung oder das Haus abreißen, sanieren oder veräußern wollen.

Erhebliche Nachteile bei der Veräußerung sind jedoch nicht, dass dem Vermieter eine hohe Summe durch die Lappen geht. Es müssen schwerwiegendere Folgen sein. Der Rechtsanwalt Lars Liedtke zieht auf seiner Website folgende Beispiele heran: 

Eine Mietkündigung wegen Veräußerung kann rechtens sein, wenn

• der Vermieter durch den Verkauf Schulden tilgen möchte,
• neuer Wohnraum geschaffen wird,
• die Mietwohnung durch Baumaßnahmen wegfällt,
• der Käufer die Immobilie nur unvermietet übernimmt,
• der Vermieter hohe finanzielle Einbußen hat.

Ob dein Vermieter oder deine Vermieterin dann schlussendlich mit einem dieser Gründe durchkommt, hängt von der gerichtlichen Entscheidung ab.

Kündigung widersprechen

Als Mieter beziehungsweise Mieterin hast du immer das Recht auf Widerspruch. Was du über unkündbare Mieter wissen musst und wie du der Kündigung widersprichst, erfährst du hier. 

Wann ist ein Mieter unkündbar?

Es gibt unkündbare Mieter und Mieterinnen. Dabei handelt es sich um sogenannte Härtefälle. Bei einem Härtefall können sich Mieter und Mieterinnen auf die Sozialklausel berufen. Laut Süddeutscher Zeitung im Gespräch mit Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund liegt ein Härtefall vor, wenn es dem Mieter oder der Mieterin nicht gelingt, "einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden".

Ein Härtefall kann mitunter vorliegen bei: 

• schwerer Krankheit
• hohem Alter
• vorangeschrittener Schwangerschaft
• vorausgegangener Geburt
• beruflichen Nachteilen
• starker Verwurzelung mit der Nachbarschaft

Kündigung widersprechen: So geht's

Liegt ein Härtefall bei dir vor, stehen deine Chancen gut und es kann sich lohnen, der Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter oder bei der Vermieterin eingehen. Lehnt der Vermieter den Widerspruch ab, hilft nur noch der Schritt vors Gericht. Lasse dich im Vorfeld beim Mieterverein kostenlos beraten. Ein Rechtsstreit kann sich lange ziehen und sehr teuer werden – vor allem wenn du verlierst. Wurdest du beispielsweise berechtigt gekündigt, bringt dir eine Klage wenig.

Fazit: Das musst du als Mieter über den Kündigungsschutz wissen 

Wohnraum in Städten ist knapp und begehrt. Wer eine schöne Mietwohnung findet, möchte die in der Regel auch behalten. Umso besser, dass Vermieter und Vermieterinnen nicht einfach so das Mietverhältnis beenden dürfen. Der Mieterschutz bewahrt Mieter und Mieterinnen mit dem § 573 BGB vor einer unrechtmäßigen Kündigung. 

Landet bei dir die Kündigung des Vertrags auf dem Tisch, kannst du ihr widersprechen. Bei Härtegründen hast du zudem besonderen Kündigungsschutz. Sie erschweren dem Vermieter die Auflösung des Mietverhältnisses.

Wechselt bei deiner Mietwohnung der Eigentümer oder die Eigentümerin, gibt es eine Sperrfrist von drei Jahren. Erst drei Jahre nach Grundbucheintrag darf er oder sie den Mietvertrag kündigen – unter Beachtung der im Artikel genannten Gründe.

Auch bei einer wirtschaftlichen Verwertung von Eigentumswohnungen gibt es strenge Vorgaben. Dem Eigentümer oder der Eigentümerin müssen erhebliche Nachteile drohen. Andernfalls ist eine Kündigung nicht rechtens. 

Leider gibt es keine allgemeingültige Antwort für alle Fälle. Landet die Streitigkeit vor Gericht, kommt es auf die individuelle Situation an. Im Vorfeld kannst du dich aber bei Fragen oder Problemen an den Mieterschutzbund oder Mieterverein wenden. Sie helfen dir im Ernstfall kostenlos mit einer Beratung weiter.

Häufige Fragen zum Kündigungsschutz