Nutzfläche – Definition und wie du sie berechnest

Das kannst du tun

• Ganz egal, ob du eine Immobilie verkaufen, kaufen, mieten oder vermieten möchtest: Berechne unbedingt die korrekte Nutzfläche.
• Die Berechnung der Nutzfläche ist ganz simpel: Addiere einfach alle Flächen, die zur Kategorie Nutzflächen gehören.
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Definition: Was ist die Nutzfläche?

Der Begriff Nutzfläche beschreibt alle Räume und Flächen einer Immobilie, die für einen bestimmten Zweck genutzt werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen zwangsläufig bewohnt werden. Allerdings ist die Wohnfläche immer Teil der Nutzfläche.

Dieser Sachverhalt wird durch die DIN-Norm DIN 277 geregelt. Nach dieser Norm gibt es in einer Immobilie drei Flächenarten: die Nutzfläche, die Funktionsfläche und die Verkehrsfläche.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche, Nutzfläche, Verkehrsfläche und Grundfläche?

Wenn von den verschiedenen Flächen in einem Einfamilienhaus, einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnung die Rede ist, kommt es oft zu Missverständnissen. Besonders die Begriffe Nutzfläche und Wohnfläche werden häufig synonym verwendet. Dabei gibt es deutliche Unterschiede:

Nutzfläche 

Nutzflächen einer Immobilie werden immer zu einem bestimmten Zweck genutzt. Darunter fallen alle Flächen und Räume, die bewohnt werden. Es gibt jedoch auch noch andere Bereiche, die unter die Kategorie Nutzfläche fallen. Dazu gehören beispielsweise Büroräume, Wartezimmer oder Labore. Aber auch nicht bewohnte Keller oder Dachböden sind Nutzflächen. Insgesamt fallen laut DIN 277 sieben Nutzungsarten unter die Kategorie der Nutzflächen, auf die wir im weiteren Verlauf des Ratgebers näher eingehen.

Wohnfläche

Die Wohnfläche bezeichnet die Fläche einer Immobilie, die du bewohnen kannst. Dazu zählen laut der Wohnflächenverordnung (WoFIV) klassischerweise die Wohn- und Schlafräume sowie Kinder- und Arbeitszimmer, Küchen und Bäder. Auch Speisekammern und Abstellräume fallen in die Kategorie Wohnflächen – sofern sie sich innerhalb der Wohnung befinden. Eine von dir genutzte Abstellkammer auf dem Hausflur eines Mehrfamilienhauses gehört also nicht zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen, Loggien, Wintergärten und Schwimmbäder zählen ebenfalls zur Wohnfläche, dürfen häufig jedoch nur zu 25 oder 50 Prozent angerechnet werden.

Wie sich die Wohnfläche berechnen lässt, erfährst du hier.

Verkehrsfläche

Verkehrsflächen sind Flure, Treppenräume, Aufzüge und Eingangsbereiche, auf denen viele Menschen verkehren.

Grundfläche

Als Grundfläche bezeichnet man die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Ist von einer Konstruktions-Grundfläche die Rede, sind die Bereiche gemeint, auf denen Wände und Stützen errichtet sind.

Im Zuge dieser Definitionen taucht manchmal auch der Begriff Funktionsfläche auf. Darunter fallen beispielsweise Heizungsräume.

Übersicht: Welcher Raum gehört zu welcher Fläche?

In dieser Tabelle siehst du auf einen Blick, welcher Bereich deiner Immobilie zur Nutzfläche, zur Wohnfläche oder zur Verkehrsfläche gehört:

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Welche Räume gehören zur Nutzfläche?

In einem Gebäude wird die Nettoraumfläche nach DIN-Norm 277 in drei Arten eingeteilt. Die Nutzfläche, die Verkehrsfläche und die technische Funktionsfläche. Andere Definitionen zählen auch die Konstruktionsfläche hinzu.

Die Nutzfläche (auch Nutzungsfläche) ist der größte Teil eines privaten Wohngebäudes oder einer Wohnung. Wie der Begriff schon sagt, bezeichnet er die Flächen, die in unterschiedlicher Weise genutzt werden. Wohnen ist nur eine der sieben Kategorien. Folgende Nutzungsarten gehören nach DIN 277 dazu: 

1. Wohnen, Aufenthalt (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gemeinschaftsräume, Warteräume)
2. Büroarbeit (Büro, Besprechungszimmer)
3. Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (Küche, Werkräume, Labore)
4. Lagern, Verkaufen, Verteilen (Speisekammer, Kühlraume, Verkaufs- und Ausstellungsräume)
5. Bildung, Unterricht, Kultur (Bibliothek, Sporträume, Bühnen)
6. Heilen, Pflegen (OP-Säle, Therapieräume)
7. Sonstige Nutzflächen (Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume)

Bei dieser Auflistung wird deutlich: Die DIN-Norm bezieht sich nicht explizit auf Privatgebäude, sondern gilt auch für Krankenhäuser, Praxen und Bürogebäude. In Privatwohnungen lässt sich ein Raum nicht immer einer einzelnen Nutzungsart zuordnen.

Gerade während der Pandemie wurden zahlreiche Küchen und Wohnzimmer als Homeoffice genutzt und Kinderzimmer wurden zu Orten des Unterrichts. Im Alltag ist die Zuordnung nach Nutzungsarten nicht relevant.

Wichtig wird sie aber, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Dann entscheidet die Frage, wie viel Wohnfläche eigentlich in der Nutzfläche steckt, auch mit über den Kaufpreis oder die Höhe der Miete.

Übrigens: Der Begriff Nutzfläche taucht auch in der Landwirtschaft auf. Mit landwirtschaftlicher Nutzfläche sind Weideflächen, Wiesen und Äcker gemeint.

Wie berechnet man die Nutzfläche nach DIN 277?

Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ist ganz simpel. Um die Nutzfläche vom Haus oder der Wohnung zu ermitteln, addierst du einfach die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen. Die Summe, die dabei herauskommt, ergibt die Nutzfläche der Immobilie.

Im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung sind andere Faktoren wie die Deckenhöhe für die Nutzflächenberechnung nicht relevant. Aber Achtung: Achte darauf, wirklich nur die Räume aufzulisten, die zu den Nutzflächen gehören.

Nutzfläche berechnen: Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus

Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Immobilienwert?

Auch wenn im Exposé die Wohnfläche eines Hauses oder einer Eigentumswohnung im Fokus steht, ist auch die Nutzfläche ein wichtiger Wert. Denn diese Angabe kann den Immobilienwert positiv beeinflussen. Das gilt besonders dann, wenn Nutzflächen wie trockene Kellerräume oder ein ausgebautes Dachgeschoss als Wohnfläche genutzt werden können. Wird der Immobilienpreis unter diesen Voraussetzungen nur anhand der Wohnflächen-Quadratmeterangabe ermittelt, wird der Wert des Hauses oder der Wohnung mitunter als zu niedrig festgelegt.

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Für wen ist die Wohn- und Nutzflächenberechnung wichtig?

Die exakte Berechnung der Wohn- und Nutzflächen ist im Grunde für jeden wichtig, der eine Immobilie besitzt oder mieten möchte:

Für Käufer oder Mieter

Angaben zur Nutzfläche und zur Wohnfläche sind in unterschiedlichen Bereichen relevant. Beim Kauf oder dem Mieten einer Immobilie solltest du genau darauf achten, welche Räume als Wohnfläche ausgewiesen sind.

Häufig wird die Größe in Immobilienanzeigen mit dem irreführenden Begriff „Wohn- und Nutzfläche“ ausgewiesen. Achtung: Dann können auch Flure und Flächen unter Schrägen mit einbezogen sein, die nach der Wohnflächenverordnung nicht als Wohnraum gelten.

Als Mieter einer Wohnung solltest du darauf achten, dass Keller- oder Dachbodenflächen als Nutzfläche der Wohnung im Mietvertrag stehen. Denn ansonsten hätte der Vermieter das Recht, die Nutzung der Flächen jederzeit zu widerrufen. Denn erst wenn Keller oder Dachboden im Mietvertrag aufgeführt sind, dürfen sie genutzt werden.

Für Verkäufer und Vermieter

Auch wenn bestimmte Nutzflächen nicht als Wohnflächen gelten, können sie den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Schließlich sind die Nutzungsmöglichkeiten für einen trockenen Keller größer als für einen feuchten.

Und eine Garage oder Flächen unter Dachschrägen sind wertvoller Stauraum, der in die Wertermittlung mit einfließt. Würde nur die reine Wohnfläche betrachtet, würde das eine Unterbewertung der Immobilie zur Folge haben. Wichtig: Alle Fakten ehrlich auf den Tisch legen, sonst drohen Streitigkeiten bis hin zu Mietminderungen. Denn als Vermieter darfst du nur Miete für die tatsächliche Wohnfläche verlangen.

Für Steuerzahler

Bei der Grundsteuer geht es nicht um die Nutzfläche sondern um die Wohnfläche deiner Wohnung oder deines Hauses. Keller- und Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche. In deiner Grundsteuererklärung musst du die Flächen von Abstellräumen, Waschküchen, nicht ausgebauten Dachböden, Garagen, Trocken- und Heizungsräumen also nicht angeben. Bei der Grundsteuer richtet sich die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und nicht nach DIN 277.

Kann Nutzfläche zu Wohnfläche werden?

Wenn du Nutzflächen in Wohnflächen umwandeln möchtest, brauchst du für diese Umnutzung eine Baugenehmigung. Je nach Bundesland und Umfang der Baumaßnahmen gibt es aber auch Ausnahmen. Wenn du zum Beispiel einen bisher nur als Abstellfläche genutzten Dachboden zu einem Wohnraum umbauen willst, ist es immer besser, dich zunächst bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nach den Vorgaben zu erkundigen.

Generell gelten für Wohnräume Auflagen in Bezug auf die Raumhöhe und die Größe der Fensterflächen. Außerdem muss der Raum beheizt und mit Strom versorgt werden können. Auch hier gibt es in den Landesbauordnungen Unterschiede, die du vorab checken solltest.

Vorsicht: Eine Umnutzung ohne Genehmigung ist formell illegal.

Fazit: Die Nutzfläche sagt viel über die Immobilie und ihr Potenzial aus

Du möchtest deine Immobilie verkaufen oder vermieten? Oder du bist selbst auf der Suche nach einem neuen Zuhause zum Kauf oder zur Miete? Dann solltest du dich in puncto Nutzflächen-Definition unbedingt auskennen. Denn bereits im Exposé sowie später im Kauf- oder Mietvertrag ist die korrekte Angabe der Nutzfläche wichtig. Denn die Quadratmeterzahl der Nutzfläche gibt Auskunft über das Potenzial, das in der Immobilie schlummert. Generell gilt: Je größer die Quadratmeterangabe für Nutzflächen, desto geräumiger ist die Immobilie. Vor allem große und trockene Kellerräume und ausgebaute Dachgeschosse bieten Platz für zusätzliche Nutzung, etwa durch Hobbyräume oder ein Fitnessstudio.

Präzise Angaben der Nutzflächen haben zwei entscheidende Vorteile: Sie steigern den Immobilienwert und können die Kaufentscheidung potenzieller Interessenten positiv beeinflussen. Bei der Vermietung einer Immobilie beugt eine klare Aufführung von Nutz- und Wohnflächen im Mietvertrag späteren Missverständnissen und Konflikten vor.

Häufig gestellte Fragen zur Nutzfläche