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Nutzfläche: Was zählt alles dazu?

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Sandra Hermes


In Immobilienannoncen ist oft von Nutzfläche die Rede, andere weisen die Wohnfläche aus. Wir klären, was der Unterschied ist und für wen diese Größenangaben besonders wichtig sind.

  1. Welche Räume gehören zur Nutzfläche?
  2. Wie unterscheiden sich Nutzfläche und Wohnfläche?
  3. Was gehört zur Wohnfläche?
  4. Was gehört nicht nur Wohnfläche?
  5. Ist die Deckenhöhe wichtig für die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche?
  6. Für wen ist die Nutzflächenberechnung wichtig?

Ihr sucht gerade eine neue Wohnung und fragt euch, wie die Angaben in den Anzeigen zu lesen sind? In einem Objekt zählt der Dachboden nur zur Nutzfläche, im anderen zahlt er auf die Wohnfläche ein. 

Was erstmal verwirrend klingt, ist im Grunde einfach. Allerdings nur, wenn man die Definition von Nutz- und Wohnfläche einmal klar hat. Wohnglück.de übersetzt euch das Immobilien-Latein. 

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Welche Räume gehören zur Nutzfläche?

In einem Gebäude wird die Nettoraumfläche nach DIN-Norm 277 in drei Arten eingeteilt. Die Nutzfläche, die Verkehrsfläche und die technische Funktionsfläche. Andere Definitionen zählen auch die Konstruktionsfläche hinzu.

Verkehrsflächen sind Flure, Treppenräume, Aufzüge und Eingangsbereiche. Technikflächen sind zum Beispiel der Heizungsraum. Die Konstruktions-Grundflächen sind die Bereiche, die von Wänden und Stützen belegt sind.

Die Nutzfläche (auch Nutzungsfläche) ist der größte Teil eines privaten Wohngebäudes oder einer Wohnung. Wie der Begriff schon sagt, bezeichnet er die Flächen, die in unterschiedlicher Weise genutzt werden. Wohnen ist nur eine der sieben Kategorien. Folgende Nutzungsarten gehören nach DIN 277 dazu: 

  1. Wohnen, Aufenthalt (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gemeinschaftsräume, Warteräume)
  2. Büroarbeit (Büro, Besprechungszimmer)
  3. Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (Küche, Werkräume, Labore)
  4. Lagern, Verkaufen, Verteilen (Speisekammer, Kühlraume, Verkaufs- und Ausstellungsräume)
  5. Bildung, Unterricht, Kultur (Bibliothek, Sporträume, Bühnen)
  6. Heilen, Pflegen (OP-Säle, Therapieräume)
  7. Sonstige Nutzflächen (Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume)

Ihr seht, die DIN-Norm bezieht sich nicht explizit auf Privatgebäude, sondern gilt auch für Krankenhäuser, Praxen und Bürogebäude. In Privatwohnungen könnt ihr einem Raum nicht immer eine einzelne Nutzungsart zuordnen. 

Gerade während der Pandemie wurden zahlreiche Küchen und Wohnzimmer als Homeoffice genutzt und Kinderzimmer wurden zu Orten des Unterrichts. Im Alltag ist die Zuordnung nach Nutzungsarten in eurem Haus nicht relevant. 

Wichtig wird sie aber, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Dann entscheidet die Frage, wieviel Wohnfläche eigentlich in der Nutzfläche steckt, auch mit über den Kaufpreis oder die Höhe der Miete.

Übrigens: Der Begriff Nutzfläche taucht auch in der Landwirtschaft auf. Mit landwirtschaftlicher Nutzfläche sind Weideflächen, Wiesen und Äcker gemeint.

Wie unterscheiden sich Nutzfläche und Wohnfläche?

Bei der Definition von Nutzfläche und Wohnfläche kommt es immer wieder zu Missverständnissen. Dabei ist es eigentlich ganz einfach. Das Wohnen ist eine der sieben Nutzungsarten nach DIN 277. Insofern ist Nutzfläche der Oberbegriff und umfasst immer mehr Quadratmeter als die Wohnfläche. 

Oder anders: Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche.

Ihr wollt wissen, wo in Deutschland die Menschen am meisten Wohnfläche haben? Lest hier weiter!

Was gehört zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen aller Räume, die zum Wohnen dienen und ausschließlich dieser Wohnung oder diesem Haus zugeordnet sind. Das sind in privaten Häusern in der Regel:

Nutzflächen, wie zum Beispiel eine Garage, der Heizungskeller oder der Trockenboden können hingegen auch außerhalb der Wohnung liegen. Terrassen, Balkone oder Loggien werden der Wohnfläche in Teilen zugeschrieben, wenn sie ausschließlich zur betreffenden Wohnung gehören. Eine Anrechnung von mehr als 50 Prozent ist aber nicht zulässig.

Zur Ermittlung der Wohnfläche einer privat genutzten Wohnung ist seit 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV)ausschlaggebend. Die DIN 277 wird eher bei gewerblich genutzten Gebäuden angewendet.

Nach der Wohnflächenverordnung gehören auch nach allen Seiten geschlossene Schwimmbäder und Wintergärten zur Wohnfläche.

Übersicht: Welcher Raum gehört zu welcher Fläche?

RaumNutzflächeWohnflächeVerkehrsflächeFunktionsfläche
Wohnzimmerjajaneinnein
Esszimmerjajaneinnein
Schafzimmerjajaneinnein
Küchejajaneinnein
Kinderzimmerjajaneinnein
Badjajaneinnein
Arbeitszimmerjajaneinnein
Flur (in der Wohnung)jajaNeinnein
Flur (außerhalb 
der Wohnung)
neinneinjanein
Abstellkammer in 
der Wohnung
jajaneinnein
Abstellkammer außerhalb 
der Wohnung
janeinneinnein
Dachboden (nicht 
ausgebaut)
janeinneinnein
Dachboden (ausgebaut) 
oder Räume mit Schrägen
jaJa, wenn mehr als 2 m
Höhe, darunter zählt die 
Fläche nur anteilig
neinnein

Wintergarten (beheizt)

 

jajaneinnein

Wintergarten (unbeheizt)

 

 

jaja (nur anteilig)nein nein

 

Keller

janeinneinnein

 

Balkon

jaja (nur anteilig)nein nein

Treppenhaus

 

neinneinjanein

Heizungsraum

 

neinnein neinja

Ihr wollt es ganz genau wissen? So berechnet ihr die Wohnfläche richtig!

Was gehört nicht nur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung gehören die folgenden Zubehörräume nicht zur Wohnfläche, da sie entweder anderen Nutzungsarten zugeordnet werden oder Technikflächen sind:

  • Kellerersatzräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Dachbodenräume
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Garagen
  • Heizungsräume
  • Geschäftsräume

Tipp für Mieter: Schaut in euren Mietvertrag. Wurde der Keller zum Beispiel als Wohnfläche eingestuft, zahlt ihr unter Umständen zu viel Miete. Eventuell habt ihr sogar Anspruch auf eine Mietanpassung oder gar eine Erstattung. 

Ist die Deckenhöhe wichtig für die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche?

Besteht eure Wohnung nur aus Räumen, die eine Höhe von mehr als zwei Metern haben, ist die Wohnflächenberechnung einfach. Ihr addiert einfach die Grundfläche jedes Raums, der als Wohnfläche gilt, und habt als Ergebnis die Gesamt-Wohnfläche. 

Bei Räumen, die niedriger sind, wird es komplizierter. Beträgt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird der Raum nach §4 der Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte angerechnet. Ist die Höhe unter einem Meter, wird er nicht als Wohnfläche gezählt. 

Bei der Nutzflächenberechnung spielt die Höhe keine Rolle. Auch ein Raum mit einer lichten Höhe unter einem Meter, wird zur Nutzfläche addiert, da er ja noch anders genutzt werden kann (zum Beispiel zur Vorratslagerung). 

Die Flächen unbeheizter Wintergärten und Schwimmbäder gehen zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, aber nicht mehr als zur Hälfte ihrer Grundfläche. 

Für wen ist die Nutzflächenberechnung wichtig?

Für Käufer oder Mieter

Angaben zur Nutzfläche und zur Wohnfläche sind in unterschiedlichen Kontexten relevant. Beim Kauf oder dem Mieten einer Immobilie müsst ihr genau darauf achten, welche Räume als Wohnfläche deklariert sind. 

Häufig wird die Größe in Immobilienanzeigen mit dem irreführenden Begriff "Wohn- und Nutzfläche" ausgewiesen. Achtung: Dann können auch Flure und Flächen unter Schrägen mit einbezogen sein, die nach der Wohnflächenverordnung nicht als Wohnraum gelten. 

Für Verkäufer und Vermieter

Auch wenn bestimmte Nutzflächen nicht als Wohnflächen gelten, können sie den Wert eurer Immobilie positiv beeinflussen. Schließlich sind die Nutzungsmöglichkeiten für einen trockenen Keller größer als für einen feuchten. 

Und eine Garage oder Flächen unter Dachschrägen sind wertvoller Stauraum, der in die Wertermittlung mit einfließt. Würde nur die reine Wohnfläche betrachtet, würde das eine Unterbewertung eurer Immobilie zur Folge haben. Wichtig ist: Alle Fakten ehrlich auf den Tisch legen, sonst drohen Mietminderungen.

Für Steuerzahler

Bei der Grundsteuer geht es nicht um die Nutzfläche, sondern um die Wohnfläche eurer Wohnung oder eures Hauses. Keller- und Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche. In eurer Grundsteuererklärung müsst ihr die Flächen von Abstellräumen, Waschküchen, nicht ausgebauten Dachböden, Garagen, Trocken- und Heizungsräumen also nicht angeben. Bei der Grundsteuer richtet sich die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und nicht nach DIN 277. 

Kann Nutzfläche zu Wohnfläche werden?

Wenn ihr Nutzflächen in Wohnflächen umwandeln wollt, braucht ihr für diese "Umnutzung" eine Baugenehmigung. Je nach Bundesland und Umfang der Baumaßnahmen, gibt es aber auch Ausnahmen. Wenn ihr zum Bespiel einen bisher nur als Abstellfläche genutzten Dachboden zu einem Wohnraum umbauen wollt, ist es immer besser, euch zunächst bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nach den Vorgaben zu erkundigen. 

Generell gelten für Wohnräume Auflagen in Bezug auf die Raumhöhe und die Größe der Fensterflächen. Außerdem muss der Raum beheizt und mit Strom versorgt werden können. Auch hier gibt es in den Landesbauordnungen Unterschiede, die ihr vorab checken solltet. 

Vorsicht: Eine Umnutzung ohne Genehmigung ist formell illegal. 

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