Hausverkauf auf Rentenbasis: Das solltest du beachten

Das Haus ist schon lange abbezahlt, wird aber wieder teuer. Das Dach leckt, die Heizung wird bald fällig und die Fassade müsste auch mal wieder gestrichen werden. Mit einer knappen Rente ist das oft kaum zu stemmen. Im Alter denken daher immer mehr Immobilienbesitzer über eine Verrentung ihrer vier Wände nach. Ist das auch was für dich? Wir beantworten deine wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf auf Rentenbasis.

Das kannst du tun

• Lass deine Immobilie bewerten – z. B. über die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de. 
• Rede mit deiner Familie über die Optionen der Verrentung. Auch ein Angehöriger kann dir eine Leibrente auszahlen.
• Lass dich bei Verträgen mit gewerblichen Anbietern immer von einem Experten beraten.
• Prüfe auch andere Optionen. Auch das Beleihen deiner Immobilie ist eine gute Möglichkeit, um sie zu Kapital zu machen (z. B. über VR ImmoFlex).

Was genau ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Dein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen bedeutet, dass du den Kaufpreis vom neuen Eigentümer nicht in einer Summe, sondern in regelmäßigen Teilzahlungen überwiesen bekommst (gesetzliche Grundlage: § 759 ff. BGB). Die Immobilienrente erhältst du dein Leben lang, es sein denn, du hast die Zahlung einer Zeitrente vereinbart. Der große Vorteil ist in jedem Fall, dass du in deinem Zuhause wohnen bleiben kannst, da bei der Immobilienverrentung in der Regel ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht vereinbart wird. Leider hat das auch zur Folge, dass der Kaufpreis deutlich niedriger ausfällt, da der Wert des Wohnens abgezogen wird.

Je nachdem, in welchem Alter du dich für den Verkauf auf Rentenbasis entscheidest und wie lange du lebst, kann sich dieses Veräußerungs- und Altersvorsorgemodell lohnen oder auch zu einem Minusgeschäft werden. Im Grunde tauschst du dein Haus oder deine Wohnung also gegen ein Rentenversprechen.

Tipp: Wenn du eine geringere Summe benötigst, kann auch der Teilverkauf deiner Immobilie eine Alternative sein. 

An wen kann ich mein Haus auf Rentenbasis verkaufen?

Einen Verkauf deiner Immobilie auf Basis einer Rente kannst du sowohl mit gewerblichen Anbietern als auch mit Stiftungen oder einer Privatperson vereinbaren. Besprich deine Pläne mit deinen Kindern oder Enkeln, bevor du dich an einen gewerblichen Investor wendest. Vielleicht wollen sie als Rentengeber einspringen, um das Haus auf diese Weise im Familienbesitz zu halten.

Habe ich ein automatisches Wohnrecht bei der Immobilienverrentung?

Bei der Verrentung einer Immobilie hast du die Wahl, ob du das Wohnrecht vertraglich absicherst oder nicht. Wenn du das betreffende Haus bisher selbst bewohnt hast, möchtest du dir das Wohnrecht in der Regel auch weiterhin sichern. Schließlich ist diese Option für viele der Hauptgrund, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden. Besitzer mehrerer Immobilien können aber ihr Haus oder ihre Wohnung auch verkaufen, ohne ein Wohnrecht zu vereinbaren. In diesem Fall profitieren sie von einem deutlich höheren Verkaufspreis, da der Wert des Wohnens nicht abgezogen werden muss. Dann ist allerdings ein normaler Hausverkauf oft die bessere Variante.

Übrigens: Noch mehr Rechte hast du als Verkäufer, wenn du nicht nur ein Wohnrecht sondern auch ein Nutzungsrecht vereinbarst. Mit einem grundbuchlich abgesicherten Nutzungsrecht (Nießbrauch) kannst du die Immobilie auch vermieten, etwa wenn du in ein Pflegeheim umziehst.

Wie funktioniert der Immobilienverkauf auf Rentenbasis?

Du veräußerst dein Haus oder deine Wohnung an eine Privatperson beziehungsweise an einen Anbieter für Leibrenten. Dafür wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Im Gegensatz zum klassischen Hausverkauf vereinbarst du mit dem Verkäufer Teilzahlungen in Raten sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Dies wird als Reallast im Grundbuch eingetragen.

Das sind die Pflichten des neuen Eigentümers:

• regelmäßige Rentenzahlungen
• laufende Hauskosten begleichen
• Übernahme sämtlicher Instandhaltungskosten und energetischer Sanierungen
• Zahlung der Grundsteuer

Zusätzlich kannst du auch eine Abschlagszahlung vereinbaren. Nachteil: Dadurch reduziert sich die regelmäßige Rentenzahlung. Vorteil: Du bekommst zusätzlich mehr finanziellen Spielraum.

Immobilienrente: Wie hoch ist die Leibrente beim Hausverkauf auf Rentenbasis?

Wie hoch deine Leibrente ist, hängt in erster Linie vom Kaufpreis und somit maßgeblich vom Verkehrswert deiner Immobilie ab. Einen ersten Eindruck vom aktuellen Wert deiner Immobilie bekommst du mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.

Vom ermittelten Immobilienwert werden außerdem noch einige Posten abgezogen:

• einmalige Abschlagszahlung (optional)
• ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag (meistens 10 Prozent des Verkehrswerts)
• der Wert deines lebenslangen Wohnrechts (er ist abhängig vom Nießbrauchwert, also von den theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen und vom sogenannten Leibrentenfaktor, Grundlage hierfür bildet deine Lebenserwartung)

Außerdem ist die Leibrente vieler Anbieter an die Inflationsrate gekoppelt. Bei steigender Teuerungsrate steigen also automatisch die monatlichen Rentenzahlungen. Tipp: Achte auf diesen Punkt unbedingt bei der Prüfung des Vertrags!

Grundsätzlich gilt: je älter der Verkäufer, desto höher die Leibrente.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Beispielhafte Berechnung

Ein vereinfachtes Beispiel*: Frau F verkauft ihr Haus auf Leibrentenbasis an einen gewerblichen Anbieter. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei 650.000 Euro. Der vom Anbieter (vgl. jeweils die aktuellen Angebote der konkreten Anbieter) geforderte Sicherheitsabschlag von zehn Prozent beträgt für unser Beispiel somit 65.000 Euro. Zusätzlich wird eine anfängliche Einmalzahlung von 100.000 Euro vereinbart. Grundlage für die Berechnung der Leibrente sind also 485.000 Euro.

Frau F ist 65 Jahre alt. Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts hat sie noch eine Lebenserwartung von etwa 20,9 Jahren, also rund 251 Monaten.

Die fiktive Jahresnettokaltmiete des Hauses beträgt 12.000 Euro (1.000 Euro monatlich). Um den Wert des Wohnrechts zu bestimmen, wird die Jahresnettokaltmiete mit dem aktuellen Kapitalwertfaktor (dieser wird vom Finanzministerium veröffentlicht) multipliziert. In unserem Beispiel liegt er bei 12,580.

Wert des Wohnrechts: 12.000 Euro x 12,580 = 150.960 Euro

Der Wert des Wohnrechts wird nun vom Verkehrswert abgezogen:

485.000 Euro – 150.960 Euro = 334.040 Euro

Abschließend wird die Höhe der monatlichen Leibrente berechnet, indem der bereinigte Verkehrswert durch 12 Monate und wiederum durch die statistische Lebenserwartung geteilt wird.

334.040 / 12 Monate / 20,9 Jahre = 1.331,89 Euro

Somit beträgt die Leibrente in unserem Beispiel rund 1.332 Euro.

*Die Berechnung dient nur der Veranschaulichung. In der Praxis ist sie im Einzelfall komplizierter und sollte von einem Experten vorgenommen werden.

Fallen beim Hausverkauf auf Rentenbasis Steuern an?

Das gilt für Verkäufer: Der Ertragsanteil einer Leibrente gilt als besteuerbares Einkommen und muss als "sonstige Einkünfte" in der Steuererklärung eingetragen werden. Dabei sinkt der Besteuerungsanteil mit steigendem Alter. Theoretisch kann für Verkäufer auch eine Spekulationssteuer anfallen. In der Praxis ist das aber meist nicht der Fall, da sie die Immobilie in den meisten Fällen schon seit vielen Jahren selbst bewohnen.

Das gilt für Käufer: Sie können in der Regel verschiedene Werbungskosten absetzen, etwa den Zinsanteil der Leibrente. Nach Abschluss des Kaufvertrags fällt bei der Immobilienverrentung die Grunderwerbsteuer an. Als neuer Besitzer ist der Käufer außerdem grundsteuerpflichtig. 

Die steuerliche Gesetzgebung ist in Deutschland komplex und von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Bei deiner ersten Steuererklärung nach einem Hausverkauf auf Rentenbasis solltest du dich am besten von einem Experten beraten lassen.

Wer kann sein Haus auf Rentenbasis verkaufen?

Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Theoretisch kann jeder Immobilieneigentümer im Rentenalter sein Haus auf Rentenbasis veräußern. Allerdings legen viele der gewerblichen Anbieter diese Voraussetzungen zugrunde:

• Verkehrswert: Das Haus oder die Wohnung sollte einen Mindestwert haben. Der liegt in der Regel zwischen 200.000 und 250.000 Euro.
• Lage: Die Immobilie sollte eine gute Lage haben.
• Mindestalter: Bei Vertragsabschluss muss der Leibrentner in der Regel zwischen 60 und 65 Jahre sein.
• Lastenfreiheit: Die Immobilie und das Grundstück sollten laut Grundbuch lastenfrei sein.

Du willst wissen, was deine Immobilie aktuell wert ist? Nutz einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Vorteile und Nachteile eines Verkaufs auf Rentenbasis

Ein Verkauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis birgt viele Vor- und Nachteile.

Vorteile

Lebenslanges Wohnrecht: Du musst trotz Hausverkauf nicht ausziehen und kannst deinen Lebensabend in deiner gewohnten Umgebung verbringen.

Extra-Einkommen: Du kannst dein monatliches Einkommen mit der Leib- oder Zeitrente aufstocken und dir durch eine Einmalzahlung zusätzlich mehr finanziellen Spielraum verschaffen.

Absicherung des Partners: Durch eine sogenannte verbundene Leibrente profitiert dein Partner auch nach deinem Tod von den Rentenzahlungen.

Vermietung möglich: Durch ein eingetragenes Nutzungsrecht (Nießbrauch), kannst du deine Immobilie auch vermieten, etwa bei einem Umzug in ein Pflegeheim.

Weniger Verantwortung: Nach dem Verkauf ist der Käufer für Instandhaltungen, Reparaturen und die Grundsteuer zuständig.

Nachteile

Verzicht auf die Immobilie als Erbe: Wenn du dein Haus oder deine Wohnung außerhalb der Familie gegen eine Rente tauschst, kannst du die Immobilie nicht mehr vererben.

Teures Nutzungsrecht: Wenn du einen Nießbrauch statt eines Wohnrechts vereinbarst, erzielst du in der Regel einen geringeren Verkaufspreis.

Verzicht auf Eigentum: Nach dem Verkauf auf Rentenbasis bist du nicht mehr der Eigentümer der Immobilie.

Abhängigkeit: Nach dem Verkauf entscheidet der neue Besitzer, ob, wann und in welcher Qualität Instandhaltungen oder Modernisierungen notwendig sind.

Insolvenzrisiko: Die lange Vertragslaufzeit birgt das Risiko, dass der Käufer deiner Immobilie im Laufe der Zeit nicht mehr solvent ist.

Welche Risiken bringt ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Um Risiken zu minimieren, solltest du dich bei der Leibrentenvereinbarung absichern. Der erste Schritt ist eine unabhängige Immobilienbewertung.

Mit diesen Absicherungen bist du auf der sicheren Seite:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung der Reallast im Grundbuch
• Lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht als Grundbucheintragung
• Mindestlaufzeit (auch Rentengarantiezeit) oder eine verbundene Leibrente zur Absicherung deines Partners vereinbaren
• Verantwortlichkeiten für Instandhaltung vertraglich festlegen
• Rückfallklausel für den Fall ausbleibender Teilzahlungen in den Vertrag aufnehmen
• Kopplung der Leibrente an die Inflationsrate festschreiben

Hausverkauf auf Rentenbasis: Welche Alternativen gibt es?

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis ist nicht die einzige Möglichkeit, seine Immobilie im Alter wieder zu Kapital zu machen. Ein Überblick über die Alternativen:

1. Immobile beleihen

Du bietest der Bank dein Haus oder deine Wohnung als Sicherheit für einen Ratenkredit an. Dabei kannst du die ganze Immobilie beleihen oder auch nur einen Teil. Viele Kreditinstitute geben dir allerdings nur einen Kredit, wenn du das Kapital wieder wohnungswirtschaftlich verwendest (Finanzierung einer anderen Immobilie, Modernisierungsmaßnahmen etc.). Willst du den Kredit anderweitig verwenden, wird es schwieriger. Zum Glück gibt es auch Anbieter, die es dir überlassen, wofür du das frei gewordene Kapital nutzt (z. B. VR ImmoFlex).

Dein Haus als Sicherheit einsetzen? So beleihst du Haus oder Wohnung.

2. Teilverkauf

Du kannst deine Immobilie im Alter auch nur zu einem Teil verkaufen, um wieder flüssig zu sein. Dabei zahlt dir der Käufer die vereinbarte Summe aus und du überweist ihm für die Nutzung ein monatliches Entgelt. Im Prinzip zahlst du also für den verkauften Teil eine Art Miete. Auch der Teilverkauf hat Nachteile. Du bist nicht mehr der alleinige Eigentümer, musst aber weiterhin für die Instandhaltung aufkommen. Außerdem ist das Nutzungsentgelt meistens höher als die aktuellen Darlehenszinsen.

Hat der Teilverkauf auch Vorteile? Hier findest du alle Details zum Thema Teilverkauf vom Haus

3. Umkehrhypothek

Die Variante der Kapitalbeschaffung durch eine eigene Immobilie wird auch Reverse Mortage genannt. Dabei beleihst du dein Haus und erhältst von deiner Bank ein Darlehen. Den Betrag kannst du dir in einer Einmalzahlung oder als Rente überweisen lassen. Der Vorteil: Zu Lebzeiten musst du weder Zinsen noch Tilgung zahlen. Erst nach deinem Ableben werden diese fällig. Deine Erben haben dann zwei Optionen: Sie tilgen das Darlehen und lösen die Immobilie damit aus, oder die Bank tilgt den ausstehenden Betrag, indem sie die Immobilie verkauft. Nachteile: Bei dieser Variante bleibst du als Besitzer für Instandhaltung und Modernisierungskosten verantwortlich. Die hohen Risikoabschläge mindern die Auszahlungsbeträge.

Ist Reverse Mortage eine gute Alternative? Wir erklären, für wen sich die Umkehrhypothek wirklich lohnt

Klassischer Verkauf vs. Hausverkauf auf Rentenbasis: Was eignet sich besser?

Das Haus verkaufen oder ein Verkauf auf Rentenbasis ins Auge fassen? Vielen fällt die Entscheidung nicht leicht. Welche Variante eignet sich in welcher Situation? Mit unserer Tabelle geben wir dir den Überblick.

Fazit: Wann ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll?

Immobilienbesitzer im Rentenalter, denen die Verantwortung für ihre Immobilie langsam zu viel wird, und die Interesse an einem Zusatzeinkommen bis zum Lebensende haben, fahren mit einer Immobilienrente in der Regel gut. Das gilt besonders dann, wenn keine Erben da sind. Immobilienrentner müssen sich aber auch klar darüber sein, dass der Verkaufspreis durch Risikoaufschläge und andere Abschläge oft geringer ausfällt als erhofft. Wenn du lieber Besitzer bleiben würdest, ist die Beleihung deines Hauses vielleicht die sinnvollere Variante. Das ist auch im Alter noch möglich.

VR ImmoFlex - die Finanzierung für Eigentümer

Du willst hundertprozentiger Eigentürmer deines Zuhauses bleiben und dein Haus nicht zum Schleuderpreis verkaufen? Das können wir gut verstehen. VR ImmoFlex, die Finanzierungslösung für Eigentümer, die von der DZ PRIVATBANK als Teil der Genossenschaftlichen FinanzGruppe in Kooperation mit den Volksbanken Raiffeisenbanken entwickelt wurde, ist eine faire Alternative zur Leibrente. Zu welchem Zweck du das freie Kapital einsetzt, bleibt dir überlassen. Außerdem entscheidest du über die Auszahlungsmodalitäten und zahlst auf Wunsch nur die Zinsen.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Häufig gestellte Fragen