Immobilien verschenken leicht gemacht: Wie du die Schenkungssteuer mit Freibeträgen umgehst

Eine Immobilie an seine Liebsten zu verschenken, ist ein Akt der Großzügigkeit. Doch leider hält dabei auch das Finanzamt die Hand auf, und aus dem großen Geschenk wird schnell ein teures Unterfangen. Zum Glück gibt es völlig legale Mittel und Wege, die Schenkungssteuer zu umgehen oder zumindest zu senken. Denn wer möchte schon mehr Steuern zahlen als nötig? Hier erfährst du, was du tun kannst, damit die Schenkung wirklich Freude bereitet.

Das kannst du tun

• Informiere dich frühzeitig über die Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad und gestalte die Schenkung strategisch.
• Lass den Immobilienwert professionell ermitteln, um genaue Berechnungen für die Steuer vornehmen zu können.
• Als ersten Anhaltspunkt kannst du online und kostenlos eine erste Immobilienbewertung bei Wohnglück.de vornehmen.
• Ziehe bei Unsicherheiten einen Steuerberater hinzu, der dich bei der optimalen Gestaltung der Schenkung unterstützt.

Wann fällt die Schenkungssteuer bei Immobilien an?

Die Schenkungssteuer bei Immobilien wird fällig, wenn du jemandem eine Immobilie schenkst oder selbst eine Immobilie geschenkt bekommst und der Wert dieser Schenkung über die festgelegten Freibeträge hinausgeht. Dieser Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen den Beschenkten und den Schenkenden ab. Je näher ihr verwandt seid, desto höher ist der Freibetrag.

Beispielsweise beträgt der Freibetrag für Kinder bis zu 400.000 Euro. Schenkst du deinem Kind eine Immobilie, deren Wert diesen Betrag nicht übersteigt, fällt keine Steuer an. Liegt der Wert jedoch darüber, wird der übersteigende Teil der Schenkung besteuert.

Die Steuer berechnet sich auf Basis des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie. Diesen Wert ermittelt entweder ein unabhängiger Gutachter oder das Finanzamt anhand von Vergleichswerten und Bodenrichtwerten.

Die Steuer wird folglich fällig, wenn:

1. Der Wert der Immobilie über dem persönlichen Freibetrag liegt.
2. Der Schenkungsvertrag rechtskräftig ist, zum Beispiel durch eine notarielle Beurkundung.

Höhe der Schenkungssteuer: Woran bemisst sich die Schenkungssteuer?

Die Schenkungssteuer bemisst sich an zwei Hauptfaktoren: dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen zum Beispiel dir als Schenker und dem Beschenkten. Je näher ihr euch steht und je niedriger der Immobilienwert ist, desto besser stehen deine Chancen, die Steuer durch geschickte Planung zu vermeiden oder gering zu halten. Für die Steuerhöhe spielen dann auch noch die Steuerklassen und Steuersätze eine Rolle.

1. Der Verkehrswert der Immobilie

Der Verkehrswert gibt an, wie viel die Immobilie auf dem freien Markt wert ist. Er wird entweder durch ein Gutachten festgestellt oder das Finanzamt verwendet Standardverfahren, wie die Vergleichswertmethode, um den Verkehrswert zu ermitteln. Wichtig ist, dass dieser ermittelte Immobilienwert den Ausgangspunkt für die Berechnung der Schenkungssteuer darstellt.

Je höher der Verkehrswert ausfällt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass du über den persönlichen Freibetrag hinauskommst und Steuern fällig werden.

2. Der Verwandtschaftsgrad

Der zweite entscheidende Faktor ist, wie nah Schenkende und Beschenkte sich stehen. Je näher ihr verwandt seid, desto höher ist der Freibetrag, der von der Steuer abgezogen wird.

Das bedeutet, dass du als Beschenkter nur den Betrag versteuern musst, der über dem Freibetrag liegt.

Tabelle: Übersicht der wichtigsten Freibeträge in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad

Jeder dieser Freibeträge kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Das bedeutet, wenn du frühzeitig planst, kannst du den Wert der Immobilie aufteilen und so die Steuerlast senken.

3. Die Steuerklassen und Steuersätze

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert, der über dem Freibetrag liegt, wirst du in eine Steuerklasse eingeteilt, die den Steuersatz bestimmt. Es gibt drei Steuerklassen:

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkelkinder und Urenkel
• Steuerklasse II: Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Geschiedene und Getrennte
• Steuerklasse III: Alle anderen, also Freunde oder entfernte Verwandte

Für die Steuerklasse I gelten die niedrigsten Steuersätze, während in der Steuerklasse III die höchsten Sätze anfallen.

Die Steuersätze richten sich nach der Höhe des zu versteuernden Betrags und steigen in Stufen an. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Steuersätze laut Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) § 19:

Das bedeutet: Je höher der Wert der Schenkung, desto höher auch der Steuersatz. Gleichzeitig sinkt die Steuerlast, je enger das verwandtschaftliche Verhältnis und je niedriger der Verkehrswert ist.

Schenkungssteuer berechnen: Von Freibetrag bis Steuersatz

Die Berechnung der Schenkungssteuer erfolgt in mehreren Schritten. Für die Schenkung einer Immobilie musst du ihren Verkehrswert, den Freibetrag und die Steuerklasse berücksichtigen:

Schritt 1: Wert der Immobilie ermitteln.

Schritt 2: Freibetrag vom Wert abziehen.

Schritt 3: Zu versteuernden Betrag ermitteln.

Schritt 4: Steuerklasse und Steuersatz bestimmen.

Schritt 5: Schenkungssteuer anhand der gestaffelten Steuersätze berechnen.

Beispielrechnung:

Angenommen, der Wert einer Immobilie beträgt 600.000 Euro und die Schenkung erfolgt an ein Kind des Schenkenden. Für die zu versteuernde Summe bedeutet das:

• Immobilienwert: 600.000 Euro
• Freibetrag des Kindes: 400.000 Euro
• Zu versteuernder Wert: 200.000 Euro

Für die verbleibenden 200.000 Euro fällt also eine Schenkungssteuer an. Dafür gilt die Steuerklasse gemäß Verwandtschaftsgrad – in unserem Beispiel die Steuerklasse I für ein Kind.

Innerhalb dieser Steuerklasse gibt es wiederum gestaffelte Steuersätze, die sich nach der Höhe des zu versteuernden Betrags richten.

Nun wendest du diese Steuersätze auf den zu versteuernden Betrag an. In unserem Beispiel beträgt der zu versteuernde Betrag 200.000 Euro. Davon sind die ersten 75.000 Euro mit einem Steuersatz von 7 Prozent zu versteuern, und der Restbetrag (125.000 Euro) mit 11 Prozent.

In unserem Beispiel beträgt die Steuer also:

• Für die ersten 75.000 Euro: 7 Prozent von 75.000 Euro = 5.250 Euro
• Für die restlichen 125.000 Euro: 11 Prozent von 125.000 Euro = 13.750 Euro
• Gesamte Schenkungssteuer: 5.250 Euro + 13.750 Euro = 19.000 Euro

Um sicherzustellen, dass du die richtige Summe für deine Berechnungen zugrunde legst, ist es wichtig, den Wert der Immobilie genau zu kennen. Dabei kann eine professionelle Bewertung eine große Hilfe sein. Als schnelle Orientierung dient dir die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de. So kannst du besser einschätzen, wie du die Schenkung steuerlich optimieren solltest.

Wie kannst du die Schenkungssteuer umgehen?

Es gibt einige legale Wege, um die Schenkungssteuer zu minimieren oder sogar zu umgehen. Diese Strategien erfordern jedoch eine gute und frühzeitige Planung, um die Freibeträge optimal zu nutzen:

1. Schenkungen stückeln: Die Freibeträge alle zehn Jahre nutzen

Du kannst den Wert der Immobilie auf mehrere Schenkungen stückeln – und den Freibetrag alle zehn Jahre erneut in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass du eine Immobilie in Teilen verschenkst oder geschenkt bekommst, anstatt sie auf einmal zu übertragen. Auf diese Weise können große Vermögenswerte über einen längeren Zeitraum steuerfrei weitergegeben werden.

Beispiel:

Du willst eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro an dein Kind übertragen. Da der Freibetrag für Kinder 400.000 Euro beträgt, könntest du zunächst einen Teil der Immobilie in dieser Höhe schenken. Nach Ablauf von zehn Jahren kannst du erneut einen Teil im selben Wert übertragen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.

Das stückweise Schenken setzt eine langfristige Planung voraus, ist aber eine sehr effektive Methode, die Steuerlast zu mindern.

2. An mehrere Personen verschenken

Ein weiterer Weg, die Schenkungssteuer zu reduzieren, besteht darin, die Schenkung auf mehrere Personen zu verteilen. Jeder Beschenkte hat einen eigenen Freibetrag, der nicht von dem Freibetrag anderer beeinflusst wird. Durch geschicktes Aufteilen des Vermögens kannst du so mehr von deinem Besitz steuerfrei weitergeben.

Beispiel:

Anstatt eine Immobilie nur an ein Kind zu verschenken, kannst du sie auf mehrere Kinder oder andere Verwandte aufteilen. Jedes Kind kann seinen Freibetrag nutzen, was die Schenkungssteuer erheblich verringern oder komplett vermeiden kann.

3. Kettenschenkung

Bei der Kettenschenkung wird das Vermögen zunächst – meist anteilig – an eine nahestehende Person, wie den Ehepartner, weitergegeben, die ebenfalls von hohen Freibeträgen profitiert. Diese Person schenkt den Vermögenswert dann wiederum an die eigentliche Zielperson weiter. Auf diese Weise können beide beteiligten Personen ihren persönlichen Freibetrag nutzen.

Beispiel:

Du möchtest deinem Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro übertragen. Der Freibetrag für Kinder bedeutet, dass davon 400.000 Euro zu versteuern wären. Daher schenkst du deinem Kind die Immobilie zunächst nur anteilig, im Wert von 400.000 Euro, sodass die Schenkung steuerfrei bleibt. Den restlichen Teil der Immobilie schenkst du deinem Ehepartner. Der Freibetrag für Ehepartner beträgt 500.000 Euro. Die Schenkung ist also ebenfalls steuerfrei. Anschließend schenkt dein Ehepartner seinen Teil der Immobilie an das Kind weiter, welches erneut seinen Freibetrag von 400.000 Euro nutzt.

In diesem Beispiel bleibt die gesamte Schenkung steuerfrei, da beide Personen ihre Freibeträge optimal ausgenutzt haben.

Wichtige Voraussetzungen für die Kettenschenkung

Die Schenkungen sollten nicht zu eng aufeinander folgen, um den Eindruck zu vermeiden, dass sie nur aus steuerlichen Gründen getätigt werden. Das Finanzamt kann eine Kettenschenkung unter Umständen als Gestaltungsmissbrauch werten, wenn es den Anschein hat, dass die Schenkungen nur zur Umgehung der Steuer durchgeführt werden.

Die Person, die den Vermögenswert zunächst erhält (zum Beispiel der Ehepartner), muss die Möglichkeit haben, selbst darüber zu verfügen. Es darf nicht von Anfang an geplant sein, dass der oder die Beschenkte den Vermögenswert sofort weitergibt.

4. Nutzung des Nießbrauchs

Eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu verringern, ist der Vorbehalt des Nießbrauchs. Das bedeutet, dass du zwar die Immobilie verschenkst, aber weiterhin das Recht behältst, sie zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu erhalten. Durch diesen Vorbehalt wird der Verkehrswert der Immobilie reduziert, da der Beschenkte nicht den vollen Nutzen aus der Immobilie zieht. Je nach Art und Umfang des Nießbrauchs kann der Wert der Schenkung deutlich geringer ausfallen, wodurch die Schenkungssteuer sinkt.

Beispiel:

Du schenkst deinem Kind eine vermietete Immobilie, behältst aber das Recht, weiterhin die Mieteinnahmen zu beziehen. Der Wert der Schenkung wird dann entsprechend reduziert, was sich positiv auf die Steuerlast auswirkt.

5. Wohnrecht vorbehalten

Ähnlich wie beim Nießbrauch kannst du dir ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, wenn du eine Immobilie verschenkst. Auch dies senkt den Wert der Schenkung, da der oder die Beschenkte die Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen kann. Der Wert des Wohnrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen, was die Schenkungssteuer senkt.

Was ist besser – Erbschaftssteuer zahlen oder Immobilien zu Lebzeiten verschenken?

Ein großer Vorteil von Schenkungen zu Lebzeiten im Vergleich zur Erbschaft ist, dass du die Freibeträge bei Schenkungen mehrfach nutzen kannst. Anders als beim Erben, wo das gesamte Vermögen auf einmal übertragen wird und die Steuer sofort fällig ist, kannst du durch frühzeitige Schenkungen die Steuerlast aufteilen und Freibeträge wiederholt nutzen. Das ermöglicht es dir, deine Immobilie steuerlich vorteilhaft zu übertragen und spätere Erben schon zu Lebzeiten zu entlasten.

Checkliste: So gehst du bei der Schenkung vor

Mit unserer Checkliste kannst du sicherstellen, dass die Schenkung der Immobilie reibungslos abläuft und du die Schenkungssteuer so gering wie möglich hältst:

1. Immobilienwert ermitteln

Der erste Schritt bei jeder Schenkung ist die Ermittlung des Immobilienwerts. Du kannst einen Gutachter oder Sachverständigen beauftragen, um den genauen Wert festzustellen oder das Finanzamt ermittelt ihn anhand von Vergleichswerten und dem Bodenrichtwert. Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer.

2. Freibeträge prüfen

Überprüfe den Freibetrag, der dir je nach Verwandtschaftsgrad zusteht. Zum Beispiel hast du als Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro, während Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro nutzen können. Der Betrag, der den Freibetrag überschreitet, ist steuerpflichtig.

3. Steuerklasse und Steuersätze ermitteln

Bestimme deine Steuerklasse. Je nach Verwandtschaftsverhältnis wirst du in eine der drei Steuerklassen eingeteilt, die unterschiedliche Steuersätze vorsehen. Verwandte in Steuerklasse I, wie Kinder und Ehepartner, haben niedrigere Steuersätze als weiter entfernte Verwandte oder Fremde in Steuerklasse III.

4. Schenkungssteuer berechnen

Berechne anhand des zu versteuernden Betrags und der Steuerklasse die Schenkungssteuer, falls der Wert der Schenkung über dem Freibetrag liegt.

5. Schenkungen aufteilen

Überlege, ob es sinnvoll ist, die Schenkung in mehrere Teilschenkungen aufzuteilen. So kannst du den Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen und die Steuerlast über längere Zeiträume verteilen.

6. Eventuell Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbaren

Schenkende sollten überlegen, ob sie sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vorbehalten. Dadurch sinkt der zu versteuernde Wert der Immobilie, was zu einer niedrigeren Schenkungssteuer führen kann. Diese Vereinbarungen sollten im Schenkungsvertrag festgehalten werden.

7. Schenkungsvertrag aufsetzen

Für die Übertragung einer Immobilie benötigst du einen notariellen Schenkungsvertrag. Das Notariat stellt sicher, dass die Schenkung rechtswirksam ist und alles formal korrekt abgewickelt wird.

8. Schenkung dem Finanzamt melden

Jede Schenkung muss innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden. Du benötigst dafür ein spezielles Meldeformular, das du entweder beim Finanzamt anfordern oder online auf den Seiten der Finanzämter herunterladen kannst. In dem Formular trägst du die Angaben zur Immobilie, den Verkehrswert und die beteiligten Personen ein.

Selbst wenn der Wert der Schenkung unter dem Freibetrag liegt, solltest du die Meldung nicht versäumen. Dies vermeidet spätere Unklarheiten und mögliche Sanktionen. Wichtig: Die Meldepflicht liegt bei dem Beschenkten, nicht bei dem Schenkenden.

9. Gegebenenfalls steuerliche Beratung einholen

Die eigentliche Schenkungssteuer wird nicht in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben, sondern gesondert behandelt. Das Finanzamt wird dem Beschenkten einen Bescheid zur Schenkungssteuer zuschicken, in dem die Steuerlast detailliert aufgeführt ist. Dennoch kann es sinnvoll sein, in der nächsten Steuererklärung auf die Schenkung hinzuweisen, vor allem wenn zusätzliche steuerliche Vergünstigungen wie ein Vorbehalt des Nießbrauchs geltend gemacht werden sollen.

Bei Unsicherheiten oder komplexen Schenkungen ist es sinnvoll, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Das hilft dir, steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.

Fazit: Kluge Planung kann dir viel Geld sparen

Die Schenkungssteuer bei Immobilien ist ein komplexes Thema, bei dem du gut planen solltest, um den Staat nicht zum größten Nutznießer der Schenkung zu machen. Mit den richtigen Maßnahmen lässt sich die Steuerlast jedoch erheblich reduzieren – zum Beispiel, indem du Freibeträge voll ausnutzt, stückweise schenkst oder Wohn- und Nießbrauchrechte in den Schenkungsvertrag aufnimmst. Mit einer durchdachten Strategie bleibt am Ende mehr für die Familie.

Verwende unsere Immobilienbewertung, um den Verkehrswert deiner Immobilie jetzt kostenlos festzustellen und eine informierte Entscheidung für eine Schenkung zu treffen.

Schenkungssteuer bei Immobilien: Häufig gestellte Fragen