Werbungskosten von der Steuer absetzen: So holst du mehr aus Vermietung und Verpachtung

Das kannst du tun

• Notiere alle Aufwendungen, die du für deine Vermietung hast. Das hilft dir, nichts zu vergessen.
• Nutze jede Möglichkeit, Kosten direkt abzusetzen, und informiere dich über die richtigen Eintragungen in der Steuererklärung.
• Wenn du unsicher bist, lass dir von einem Steuerberater helfen – oft zahlt sich das durch eine höhere Steuerersparnis aus.
• Du suchst neue Mieter? Erstelle mit Wohnglück.de ganz einfach ein Inserat für deine Immobilie.

Du hast es geschafft: eine Immobilie inseriert, erfolgreich vermietet und die Mieteinnahmen fließen. Doch du siehst auch, wie deine Verwaltungskosten dabei in die Höhe klettern – von Fahrten zum Gebäude über Reparaturen bis hin zu Versicherungen. Zum Glück kannst du viele dieser Aufwendungen als Werbungskosten absetzen und so deine Steuerlast spürbar senken. Wie das funktioniert und wie du dabei besonders clever vorgehst, erfährst du hier.

Mieteinnahmen versteuern: Was sind Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung?

Werbungskosten bei der Vermietung sind alle Aufwendungen, die dir im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Diese Kosten kannst du von deinen Mieteinnahmen abziehen, wodurch sich deine steuerpflichtigen Einkünfte reduzieren. Das führt dazu, dass du weniger Steuern zahlen musst.

Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Baufinanzierungszinsen und Kosten für Reparaturen. Weitere Beispiele sind Fahrtkosten sowie die Kosten für eine professionelle Hausverwaltung. Auch Versicherungen für deine Immobilie gehören dazu.

Du kannst all diese Posten bei der Steuererklärung angeben. Wichtig ist aber, dass du für jeden Kostenpunkt einen Nachweis, also einen Beleg, hast, damit das Finanzamt deine Angaben akzeptiert. Es ist zudem wichtig, dass die Kosten in einem direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Private Investitionen in die Immobilie, die nicht der Erzielung von Mieteinnahmen dienen, werden nicht anerkannt.

Steuerliches Einmaleins – der Unterschied zwischen Werbungskosten und Anschaffungskosten

Die Abgrenzung zwischen Werbungskosten und Anschaffungskosten spielt eine zentrale Rolle bei der steuerlichen Behandlung deiner Ausgaben als Vermieter. Beide Kostenarten unterscheiden sich darin, wann und wie sie steuerlich berücksichtigt werden.

Werbungskosten sind laufende Ausgaben, die sofort abgesetzt werden können. Anschaffungskosten sind hingegen einmalige Kosten, die über einen längeren Zeitraum, in der Regel über 50 Jahre, abgeschrieben werden.

Abgrenzungskriterium: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Ein häufiger Fehler bei der Abgrenzung zwischen Werbungskosten und Anschaffungskosten ist die Verwechslung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Der Erhaltungsaufwand zählt zu den Werbungskosten und umfasst alle Maßnahmen, die nötig sind, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Dies betrifft beispielsweise kleinere Reparaturen oder den Austausch defekter Teile. Herstellungskosten hingegen sind immer dann gegeben, wenn du die Wohnung oder das Haus durch bauliche Maßnahmen wesentlich verbesserst oder neue Funktionen hinzufügst. Diese Maßnahmen erhöhen den Wert dauerhaft.

Typische Anschaffungskosten – und damit keine direkt absetzbaren Werbungskosten – sind:

• Kaufpreis: Das ist der Betrag, den du zahlst, um die Wohnung oder das Gebäude zu erwerben.
• Nebenkosten des Kaufs: Dazu gehören Gebühren für den Notar und die Grunderwerbsteuer.
• Große Renovierungen und Modernisierungen: Wenn du bauliche Maßnahmen durchführst, die den Wert der Immobilie steigern oder sie substanziell verbessern, zum Beispiel der Ausbau eines Dachbodens oder die Komplettsanierung eines Badezimmers, gelten diese als Anschaffungskosten.

Da Anschaffungskosten die Nutzungsdauer beeinflussen, dürfen sie steuerlich nicht auf einmal geltend gemacht werden. Stattdessen setzt du sie Jahr für Jahr über die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) ab. Dadurch wird der Anschaffungswert gleichmäßig über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt.

Ausgaben absetzen: Welche Kosten können als Werbungskosten bei Vermietung geltend gemacht werden?

Als Vermieter kannst du viele verschiedene Ausgaben typischerweise als Werbungskosten geltend machen:

1. Zinsen für Kredite

Wenn du einen Kredit für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung deiner Immobilie aufgenommen hast, kannst du die Zinszahlungen absetzen. Es ist wichtig, dass der Kredit tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Hauses oder der vermieteten Wohnung dient. Tilgungsraten, also die Rückzahlung des Kredits selbst, zählen nicht als Werbungskosten, nur die Zinsen.

2. Reparaturen und Instandhaltung

Alle Kosten, die anfallen, um dein Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, kannst du absetzen. Dazu zählen Instandsetzungen, die notwendig werden, wenn zum Beispiel die Heizung ausfällt oder Fenster erneuert werden müssen. Auch kleinere Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten fallen unter die absetzbaren Instandhaltungskosten. Diese Kosten sind bis zu einer Höhe von 4.000 Euro netto im Jahr sofort abzugsfähig.

Wichtig ist, dass diese Ausgaben der Erhaltung des Mietobjekts dienen und nicht die Substanz wesentlich verbessern. Kosten für eine Modernisierung oder Aufwertung, wie eine Komplettsanierung oder eine neue Küche, gelten wie bereits gezeigt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten und werden steuerlich über die Abschreibung (AfA) verteilt.

3. Fahrtkosten zur Immobilie

Auch die Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, kannst du absetzen. Das betrifft zum Beispiel Fahrten, um Besichtigungen durchzuführen, Reparaturen zu beaufsichtigen oder Mietergespräche zu führen.

4. Versicherungen 

Die Kosten für verschiedene Versicherungen, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind ebenfalls abzugsfähig. Dazu gehören:

• Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung deckt Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser.
• Elementarversicherung: Diese spezielle Versicherung deckt Schäden ab, die durch Naturereignisse wie Hochwasser, Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutsche, Lawinen oder Starkregen entstehen. Solange die Versicherung direkt für das Mietobjekt abgeschlossen wurde, zählt sie zu den absetzbaren Werbungskosten.
• Haftpflichtversicherung: Diese schützt dich, falls jemand auf dem Grundstück einen Schaden erleidet und dich haftbar macht.
• Rechtsschutzversicherung: Sie ist absetzbar, wenn sie speziell für vermietete Immobilien abgeschlossen wird.

5. Verwaltungskosten rund um die Immobilie

Wenn du die Verwaltung auslagerst, zum Beispiel an eine Hausverwaltung oder einen Hausmeisterdienst, kannst du die anfallenden Gebühren geltend machen. Das gilt auch für Kosten, die für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entstehen oder für Dienstleistungen wie Gartenpflege und Gebäudereinigung.

6. Steuerberatungskosten

Die Kosten für einen Steuerberater, der dir bei der Erstellung deiner Steuererklärung hilft, kannst du ebenfalls absetzen, sofern sie direkt mit der Vermietung zusammenhängen. Das betrifft vor allem die Beratung und Abwicklung rund um deine Mieteinnahmen und die Anlage V (für Vermietung und Verpachtung) in der Steuererklärung.

7. Kosten für Inserate

Wenn du eine Anzeige schaltest, um neue Mieter zu finden, kannst du die Ausgaben für das Inserat ebenfalls steuerlich absetzen. Das gilt sowohl für Online-Anzeigen als auch für traditionelle Printmedien.

8. Abschreibungen auf Arbeitsmittel

Alle Anschaffungen, die du speziell für die Vermietung brauchst, wie Büroausstattung, Computer oder Software zur Verwaltung der Immobilie, kannst du ebenfalls als Werbungskosten geltend machen. Diese Arbeitsmittel kannst du in der Regel sofort absetzen, sofern der Wert unter 800 Euro (ohne Umsatzsteuer) liegt. Höherwertige Anschaffungen musst du über mehrere Jahre abschreiben.

9. Nebenkostenabrechnungen

Falls du die Nebenkosten nicht vollständig auf die Mieter umlegst, kannst du den von dir getragenen Teil der Betriebskosten (zum Beispiel Müllabfuhr, Wasser oder Heizkosten) ebenfalls geltend machen. Es handelt sich hierbei um laufende Kosten, die unmittelbar mit der Immobilie verbunden sind.

10. Sonstige Kosten

Es gibt weitere Kosten, die nicht sofort offensichtlich sind, aber trotzdem als Werbungskosten absetzbar sind. Dazu zählen:

• Kosten für Notar oder Grundbuchamt im Zusammenhang mit der Vermietung, zum Beispiel für die Eintragung einer Grundschuld,
• Kosten für Fachliteratur, die du benötigst, um dein Mietobjekt zu verwalten,
• Kosten für einen Energieausweis für das Gebäude,
• Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto,
• Mitgliedsbeiträge für Haus- und Grundbesitzervereine.

Wie werden Werbungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt?

Damit du von allen Werbungskosten profitierst, musst du sie richtig und vollständig in deiner Steuererklärung eintragen. Dann mindern sie deine Mieteinnahmen und somit deine steuerpflichtigen Einkünfte.

Und so funktioniert es im Detail:

Erfassung in der Steuererklärung

Werbungskosten trägst du in der Anlage V deiner Steuererklärung ein, die speziell für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgesehen ist. In diesem Formular gibst du zunächst das an, was du durch die Vermietung einnimmst. Mieteinnahmen musst du nämlich versteuern. Anschließend listest du alle Aufwendungen auf, die als Werbungskosten abziehbar sind.

Steuerliche Wirkung

Die Werbungskosten werden von deinen Mieteinnahmen abgezogen. Dadurch sinkt deine steuerpflichtige Einkommensbasis. Das bedeutet, dass du nur auf den verbleibenden Teil deiner Mieteinnahmen, nach Abzug der Werbungskosten, Steuern zahlen musst. Dieser Abzug kann deine Steuerlast erheblich verringern, besonders wenn hohe Kosten anfallen.

Ein Beispiel:

Angenommen, du hast jährliche Mieteinnahmen von 10.000 Euro und Werbungskosten in Höhe von 6.000 Euro (Zinsen, Reparaturen und Fahrtkosten). Dann beträgt dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung nur noch 4.000 Euro. Auf diese Summe wird dann der Steuersatz angewendet.

Voraussetzungen für den Abzug

Damit das Finanzamt deine Werbungskosten anerkennt, musst du sicherstellen, dass die Aufwendungen nachweisbar und begründet sind. Das bedeutet, dass du alle Belege für die angegebenen Kosten aufbewahren musst. Dazu zählen Rechnungen für Reparaturen, Quittungen für Fahrtkosten oder Bescheinigungen über Zinszahlungen.

Außerdem müssen die Ausgaben in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Private Kosten, die nichts mit der Wohnung oder dem Haus aus der Vermietung zu tun haben, sind nicht absetzbar. Auch Investitionen, die den Wert der Immobilie langfristig steigern (wie Modernisierungen), zählen nicht zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern zu den Anschaffungskosten, die über die Jahre abgeschrieben werden müssen.

Steuerbescheid prüfen

Nachdem du deine Steuererklärung abgegeben hast, erhältst du einen Steuerbescheid vom Finanzamt. Es ist wichtig, dass du den Bescheid überprüfst, um sicherzustellen, dass alle von dir angegebenen Werbungskosten korrekt berücksichtigt wurden. Falls das Finanzamt Ausgaben nicht anerkannt hat, kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und die Anerkennung deiner Werbungskosten noch einmal prüfen lassen.

Mehr Einkünfte aus Vermietung behalten: So optimierst du deine Werbungskosten

Du kannst deine Werbungskosten bei der Vermietung mit ein paar einfachen Maßnahmen maximieren:

1. Alle Belege aufbewahren

Der erste und wichtigste Schritt zur Optimierung deiner Werbungskosten ist, alle Ausgaben sorgfältig zu dokumentieren. Ohne Belege geht nichts. Das bedeutet, dass du jede Rechnung und jede Quittung aufbewahren musst, die mit der Vermietung zu tun haben. Egal, ob es sich um kleine Reparaturen, Versicherungsbeiträge oder Fahrtkosten handelt – ohne Nachweis erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an. Ein gut geführtes Ordnersystem oder eine digitale Ablage hilft dir, den Überblick zu behalten.

2. Fahrtkosten richtig nutzen

Jeder Kilometer zu deiner vermieteten Immobilie kann sich steuerlich lohnen. Viele Vermieter übersehen, dass sie auch die Fahrtkosten als Werbungskosten absetzen können. Doch jedes Mal, wenn du zur Wohnung oder zum Haus fährst, um Reparaturen zu beaufsichtigen, eine Mietbesichtigung zu organisieren oder mit Handwerkern zu sprechen, entstehen dir Kosten. Diese kannst du pauschal mit 0,30 Euro pro Kilometer ansetzen. Wichtig ist, dass du die Fahrten genau dokumentierst, zum Beispiel in einem Fahrtenbuch.

3. Zinsen für Kredite korrekt absetzen

Wenn du einen Kredit für den Kauf oder die Renovierung deiner Immobilie aufgenommen hast, kannst du die Zinszahlungen vollständig als Werbungskosten absetzen. Achte darauf, dass du nur die Zinsen und nicht die Tilgung (also die Rückzahlung des Kredits) absetzt. Zinsen sind oft einer der größten Posten bei den Werbungskosten, also stelle sicher, dass du sie korrekt in der Steuererklärung angibst.

4. Instandhaltungs- und Reparaturkosten nutzen

Jede Reparatur oder Instandhaltungsmaßnahme an der Immobilie zählt zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Wenn zum Beispiel die Fenster erneuert werden müssen oder das Dach repariert wird, kannst du diese Aufwendungen direkt in dem Jahr absetzen, in dem sie anfallen. Achte darauf, dass es sich um Reparaturen und keine Modernisierungen handelt, denn Letztere werden über mehrere Jahre abgeschrieben. Du kannst also durch kleinere, laufende Maßnahmen viel Steuerpotenzial ausschöpfen.

5. Vorweggenommene Werbungskosten nutzen

Auch Kosten, die du schon vor der Vermietung hast, kannst du unter bestimmten Bedingungen als Werbungskosten absetzen. Diese nennt man vorweggenommene Werbungskosten. Dazu gehören zum Beispiel Renovierungen, die du vor der ersten Vermietung durchführst. Voraussetzung ist, dass du dem Finanzamt nachweisen kannst, dass die Immobilie zur Vermietung vorgesehen ist – du sie also tatsächlich vermieten wirst. Mit dieser Strategie kannst du schon in den Jahren vor der Vermietung Steuern sparen.

6. Kosten für Inserate und Makler absetzen

Die Suche nach neuen Mietern verursacht oft Kosten, etwa durch Inserate oder die Beauftragung eines Maklers. Achte darauf, dass du auch hier die Rechnungen und Belege gut aufbewahrst.

7. Steuerberatungskosten geltend machen

Besonders bei komplexen Steuerthemen wie Vermietung lohnt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um alle Vorteile auszuschöpfen. Wenn du einen Steuerberater engagierst, um alle absetzbaren Aufwendungen zu identifizieren, kannst du die Kosten für die Steuerberatung absetzen.

8. Verlustverrechnung nutzen

Wenn deine Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann in deiner Steuererklärung mit anderen positiven Einkünften (zum Beispiel aus deinem Gehalt oder anderen Einkunftsarten) verrechnet werden. So kannst du deine gesamte Steuerlast senken. Wenn das in einem Jahr nicht möglich ist, weil du insgesamt zu wenig Einnahmen hast, kannst du den Verlust ins nächste Steuerjahr vortragen und dann mit zukünftigen Gewinnen verrechnen. So senkst du deine Steuerlast über mehrere Jahre hinweg.

Sonderfall: Werbungskosten bei der Vermietung von Ferienwohnungen von der Steuer absetzen

Bei der steuerlichen Absetzbarkeit von Werbungskosten bei Ferienwohnungen gibt es einige Besonderheiten, die Vermieter beachten müssen. Du kannst die Kosten nur in dem Umfang absetzen, in dem die Wohnung tatsächlich vermietet wird. Private Nutzung oder unklare Vermietungsabsichten führen zu einer Kürzung der absetzbaren Werbungskosten. Dokumentiere alle Vermietungsaktivitäten genau, und vermeide lange Leerstandszeiten ohne klare Vermietungsnachweise, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen.

Dies sind die wichtigsten Punkte:

Nachweis der überwiegenden Vermietung

Es muss eine klare Vermietungsabsicht vorliegen. Das bedeutet, dass die Ferienwohnung überwiegend zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden muss. Das Finanzamt prüft genau, ob die Vermietung tatsächlich im Vordergrund steht oder ob es sich um eine überwiegend privat genutzte Wohnung handelt. Solltest du die Ferienwohnung auch privat nutzen, musst du diese Zeiten genau dokumentieren.

Die Werbungskosten, die während der privaten Nutzung anfallen, kannst du nicht absetzen. Du musst daher die Kosten anteilig aufteilen – je nachdem, wie viel du die Wohnung vermietet und wie viel du sie privat genutzt hast. Nur der Teil der Kosten, der auf die Vermietungszeiten entfällt, ist steuerlich absetzbar.

Beispiel: Nutzt du die Ferienwohnung im Jahr 40 Tage privat und 100 Tage wird sie vermietet, kannst du nur 71 Prozent der Werbungskosten (100 von 140 Tagen) absetzen. Die restlichen 29 Prozent der Kosten gelten als privat veranlasst und sind nicht absetzbar.

Leerstand

Ferienwohnungen haben oft Zeiten, in denen sie leer stehen. Wichtig ist, dass du in diesen Phasen weiterhin Werbungskosten absetzen kannst, sofern eine klare Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Das bedeutet, du musst glaubhaft machen, dass du in dieser Zeit aktiv nach Mietern gesucht hast. Dazu zählen zum Beispiel laufende Inserate oder die Zusammenarbeit mit einer Vermittlungsagentur.

Falls das Finanzamt den Eindruck hat, dass die Ferienwohnung in erster Linie als Zweitwohnsitz oder Freizeitimmobilie genutzt wird, können die Werbungskosten stark eingeschränkt oder sogar ganz abgelehnt werden. Du solltest also alle Aktivitäten zur Vermietung gut dokumentieren.

Vermietung an Freunde und Verwandte

Besondere Vorsicht gilt, wenn du die Ferienwohnung zu einem reduzierten Preis oder gar kostenlos an Freunde oder Verwandte vermietest. Wenn die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt, geht das Finanzamt von einer teilweisen privaten Nutzung aus. In diesem Fall wird der Werbungskostenabzug entsprechend reduziert, und die tatsächliche Vermietung wird als unentgeltliche Überlassung betrachtet.

Um den vollen Werbungskostenabzug zu behalten, musst du nachweisen, dass du die Ferienwohnung zu marktüblichen Konditionen vermietest – auch an Freunde und Verwandte.

Beschränkung der Verlustverrechnung

Ferienwohnungen, die nicht überwiegend zur Vermietung, sondern teils privat genutzt werden, unterliegen strengen Regeln zur Verlustverrechnung. Sollte deine Ferienwohnung im Jahr einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaften, weil die Werbungskosten höher als die Einnahmen sind, lässt das Finanzamt den Verlust nur dann gelten, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht klar nachweisbar ist. Wenn das Finanzamt feststellt, dass die Immobilie vorrangig privat genutzt wird, kann es die Verluste für steuerliche Zwecke ablehnen.

Belegpflicht und strenge Prüfung

Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen besonders streng, ob die Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug erfüllt sind. Falls das Finanzamt Zweifel an deiner Vermietungsabsicht hat, kann es zusätzliche Nachweise verlangen. Eine lückenlose Dokumentation ist daher entscheidend, um die Anerkennung der Werbungskosten sicherzustellen.

Fazit: Sparpotenzial Werbungskosten – So holst du das Maximum aus der Miete

Werbungskosten bei der Vermietung bieten dir eine wertvolle Möglichkeit, deine Steuerlast zu senken und so mehr aus deinen Mieteinnahmen zu machen. Von Zinsen über Reparaturen bis hin zu Fahrtkosten – jede Aufwendung, die im Zusammenhang mit der Vermietung steht, kann dir bares Geld sparen. Indem du alle Belege sorgfältig sammelst, ein wachsames Auge auf alle absetzbaren Posten hast und gegebenenfalls auch vorweggenommene Werbungskosten nutzt, optimierst du dein finanzielles Ergebnis.

Werbungskosten bei Vermietung: Häufig gestellte Fragen