Mieteinnahmen versteuern: Vom Inserat bis zur Steuererklärung

Ein Inserat für deine Immobilie ist schnell erstellt, besonders über Wohnglück.de, und die ersten Mieter lassen nicht lange auf sich warten. Doch mit der Vermietung beginnt auch die Pflicht, deine Mieteinnahmen dem Finanzamt zu melden – egal ob privates Mietobjekt oder Ferienwohnung. Damit du dabei nichts übersiehst und gleichzeitig Steuervorteile ausschöpfst, begleiten wir dich durch den Steuerdschungel. So behältst du die Kontrolle über deine Finanzen – von der ersten Mietzahlung bis zur Steuererklärung.

Das kannst du tun

• Dokumentiere Einnahmen und Ausgaben deiner Mietobjekte genau, um deine Steuererklärung korrekt auszufüllen.
• Nutze alle steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten, um deine Steuerlast zu senken.
• Vermeide Strafen, indem du deine Mieteinkünfte vollständig angibst.
• Prüfe die Besonderheiten bei Ferienwohnungen, um steuerliche Vorteile zu nutzen oder Nachteile zu vermeiden.
• Du suchst neue Mieterinnen und Mieter? Dann erstelle bei Wohnglück.de ganz einfach ein Inserat für deine Immobilie. Natürlich auch, falls du deine Immobilie verkaufen möchtest.

Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Ja, Mieteinkünfte müssen immer versteuert werden, sobald du mit der Vermietung einer Immobilie Einkommen erzielst. Dabei spielt es keine Rolle, ob du privat vermietest oder eine gewerbliche Immobilie besitzt. Mietzahlungen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden in der Steuererklärung angegeben.

Das bedeutet, dass alle Einnahmen, die du durch die vermietete Immobilie bekommst, zu deinem Gesamteinkommen hinzugerechnet werden. Ab dem Moment, in dem du das Geld erhältst, ist es steuerpflichtig. Zu diesen Einnahmen gehören nicht nur die monatliche Miete, sondern auch Nebenkosten, die du von deinen Mietern erhältst.

Steuerfreie Einkommensgrenzen

Auch wenn Mieteinkünfte grundsätzlich immer versteuert werden müssen, gibt es Fälle, in denen keine Steuer anfällt. Dies tritt ein, wenn dein Gesamteinkommen – einschließlich der Mietzahlungen – den Grundfreibetrag nicht übersteigt.

Im Jahr 2024 gelten folgende Freibeträge:

• Alleinstehende: 11.604 Euro
• Verheiratete: 23.208 Euro (doppelter Freibetrag)

Das bedeutet, dass du erst dann Steuern auf Mieteinkünfte zahlen musst, wenn dein Gesamteinkommen diesen Freibetrag überschreitet. Dazu zählen alle Einkommensarten, also aus Miete, Gehalt und eventuellen weiteren Einkünften.

Beispiel: Wenn du als Alleinstehende oder Alleinstehender 10.000 Euro im Jahr durch Gehalt und 1.500 Euro durch dein Mietobjekt verdienst, liegst du mit 11.500 Euro unter dem Grundfreibetrag und musst keine Steuern auf deine Mieteinkünfte zahlen.

Falls du Kinder hast, wird der Kinderfreibetrag zum Grundfreibetrag hinzugerechnet. Dieser Freibetrag gilt nur, wenn er vorteilhafter ist als das Kindergeld.

Freigrenzen für niedrige Mieteinnahmen

Bei sehr geringen Mieteinkünften gibt es besondere Freigrenzen:

• Zeitweise Untervermietung: 520 Euro pro Jahr (abzüglich Werbungskosten)
• Dauerhafte Vermietung: 410 Euro pro Jahr (abzüglich Werbungskosten)

Wenn du diese Freigrenzen überschreitest, musst du die gesamten Mieteinkünfte versteuern, nicht nur den Betrag, der die Grenze übersteigt. Für Einnahmen zwischen 410 und 820 Euro pro Jahr gilt ein ermäßigter Steuersatz.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Steuern und Freibeträge bei Mieteinnahmen

Auch wenn der Grundfreibetrag im Steuerrecht dafür sorgt, dass bestimmte Einkommensanteile steuerfrei bleiben, gibt es keinen direkten Freibetrag, der speziell für Mieteinkünfte gilt. Das bedeutet, sobald dein Gesamteinkommen den Grundfreibetrag überschreitet, bleiben keine Pauschalsummen steuerfrei. Allerdings gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich geltend zu machen, die deine Steuerlast mindern können. 

Werbungskosten 

Werbungskosten sind alle Kosten, die dir im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen. Sie mindern deine Einkünfte und somit das zu versteuernde Einkommen. Unter anderem folgende Ausgaben kannst du als Werbungskosten absetzen:

• Reparaturen und Instandhaltungskosten: Wenn du deine vermietete Immobilie reparieren oder instand halten musst, kannst du diese Ausgaben absetzen.
• Verwaltungskosten: Dazu gehören Ausgaben für die Hausverwaltung, Fahrtkosten zur Immobilie oder Maklergebühren.
• Versicherungsprämien: Kosten für Versicherungen, die deine Immobilie schützen, wie etwa Gebäudeversicherungen, kannst du ebenfalls als Werbungskosten ansetzen.
• Kreditkosten: Die Zinsen für einen Immobilienkredit sind ebenfalls absetzbar und senken deine Steuerlast.

Abschreibung (AfA) der Immobilie

Neben den Werbungskosten gibt es die Möglichkeit, die Immobilie selbst über einen bestimmten Zeitraum abzuschreiben. Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt den Wertverlust der Immobilie im Laufe der Zeit. In der Regel beträgt der Abschreibungszeitraum 50 Jahre für Wohnimmobilien, das heißt, du kannst jedes Jahr 2 Prozent des Kaufpreises als Abschreibung ansetzen.

Beispiel für die Abschreibung:

Hast du eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft, kannst du pro Jahr 2 Prozent davon, also 4.000 Euro, als Abschreibung ansetzen. Diese 4.000 Euro mindern deine zu versteuernden Einkünfte und senken damit die Steuerlast.

Einkünfte: In welcher Höhe werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Höhe der Steuer, die du zahlen musst, richtet sich nach deinem persönlichen Steuersatz. Das bedeutet, die Mieteinkünfte werden zu deinem übrigen Einkommen, wie deinem Gehalt oder anderen Einnahmen, hinzugerechnet. Du versteuerst also nicht die Mietzahlungen separat, sondern als Teil deines Gesamteinkommens.

Wie funktioniert die Berechnung?

Sobald du eine Immobilie vermietest, werden die Mieteinkünfte zu deinem jährlichen Einkommen addiert. Dieses Gesamteinkommen wird dann nach dem für dich geltenden progressiven Steuersatz versteuert. In Deutschland liegt dieser Steuersatz zwischen 14 Prozent und 45 Prozent, abhängig davon, wie hoch dein Gesamteinkommen ist.

Beispiel: Mieteinnahmen versteuern

Angenommen, du vermietest eine Wohnung für 1.000 Euro im Monat. Das bedeutet, du erhältst pro Jahr 12.000 Euro an Mietzahlungen. Diese Einnahmen werden zu deinem Gesamteinkommen hinzugerechnet. Nehmen wir an, du verdienst zusätzlich 40.000 Euro aus deinem Job. Dein Gesamteinkommen beträgt dann 52.000 Euro.

Was kannst du absetzen?

Du kannst verschiedene Werbungskosten absetzen, um die Steuerlast zu senken. In unserem Beispiel hast du folgende Kosten:

• 2.000 Euro für Reparaturen
• 1.500 Euro für Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Fahrtkosten)
• 3.000 Euro für die Zinsen eines Immobilienkredits

Diese Kosten von insgesamt 6.500 Euro kannst du von den 12.000 Euro Mieteinnahmen abziehen. Damit senkst du deine Steuerlast. Anstatt die vollen 12.000 Euro zu versteuern, musst du nur für 5.500 Euro Steuern bezahlen.

Wie hoch ist die Steuer?

Die genaue Steuer hängt von deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Nehmen wir an, du zahlst einen Steuersatz von 30 Prozent auf dein Gesamteinkommen. Auf die 5.500 Euro Mieteinkünfte zahlst du also 1.650 Euro Steuern.

Beispielrechnung im Überblick

Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?

Ja, auch Personen in Rente müssen Mieteinkünfte versteuern. Denn auch im Ruhestand gelten für Mietzahlungen die gleichen steuerlichen Regeln wie für Berufstätige. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen zum zu versteuernden Gesamteinkommen hinzugezählt werden und nach dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Was passiert, wenn du Mieteinnahmen nicht angibst?

Wenn du deine Mieteinnahmen nicht in deiner Steuererklärung angibst, verstößt du gegen die steuerlichen Vorschriften und riskierst ernste Konsequenzen. Das Finanzamt ist berechtigt, strenge Maßnahmen zu ergreifen, um fehlende Angaben zu prüfen und Strafen zu verhängen:

1. Steuernachzahlungen

Das Finanzamt kann dir die nicht versteuerten Mieteinnahmen nachträglich berechnen und fordert dann Steuernachzahlungen für alle Jahre, in denen die Mieteinnahmen nicht gemeldet wurden. Diese Nachzahlungen können erhebliche Summen erreichen, da das Finanzamt deine Steuererklärung bis zu 10 Jahre rückwirkend prüfen kann.

2. Zinsen auf Nachzahlungen

Zusätzlich zu den Steuernachzahlungen berechnet das Finanzamt Zinsen auf die ausstehenden Beträge. Der Zinssatz beträgt in der Regel 6 Prozent pro Jahr. Diese Zinsen können deine finanzielle Belastung noch weiter erhöhen.

3. Verlust von Steuervorteilen

Ein weiterer Nachteil, wenn du deine Mieteinnahmen nicht angibst: Du kannst keine steuerlichen Vorteile nutzen. Kosten wie Reparaturen, Verwaltungskosten oder Abschreibungen lassen sich nur geltend machen, wenn die Mieteinnahmen korrekt in der Steuererklärung angegeben werden. Indem du die Mieteinnahmen verschweigst, verlierst du also die Möglichkeit, deine Steuerlast legal zu senken.

4. Bußgelder und Strafen

Wird festgestellt, dass du absichtlich oder fahrlässig Mieteinnahmen nicht angegeben hast, drohen dir Bußgelder. Je nach Höhe der verschwiegenen Einnahmen und der Dauer des Verstoßes können diese Bußgelder mehrere tausend Euro betragen.

5. Steuerhinterziehung

Falls das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass du absichtlich Mieteinnahmen verschwiegen hast, kann dies als Steuerhinterziehung gewertet werden. Steuerhinterziehung ist eine Straftat und kann neben hohen Geldstrafen auch Freiheitsstrafen zur Folge haben. In besonders schweren Fällen kann eine Haftstrafe von bis zu zehn Jahren verhängt werden.

Selbstanzeige als Ausweg

Falls du Mieteinnahmen bisher nicht angegeben hast und das von dir bemerkt wird, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen eine Selbstanzeige erstatten. Das bedeutet, dass du deine nicht gemeldeten Mieteinnahmen dem Finanzamt freiwillig offenlegst, bevor es zur Entdeckung kommt. Eine rechtzeitige und vollständige Selbstanzeige kann dazu führen, dass du einer Strafe entgehst. Wichtig ist aber, dass du alle Informationen lückenlos angibst. Sollten nachträglich weitere verschwiegene Beträge entdeckt werden, bleibt die Strafe nicht aus.

Tipp: Um finanzielle und rechtliche Risiken zu vermeiden, solltest du deine Mieteinnahmen stets korrekt in der Steuererklärung angeben und alle Steuervorteile nutzen, die dir zustehen.

Richtig absetzen: Wie funktioniert die Steuererklärung bei Mieteinnahmen?

Wenn du Mieteinnahmen erzielst, musst du diese in deiner Steuererklärung angeben. Dafür füllst du die sogenannte Anlage V aus: das wichtigste Formular für Vermieter.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist ein Formular, das du zusammen mit deiner Einkommensteuererklärung einreichst, wenn du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hast. Sie dient dazu, deine Mieteinnahmen sowie die damit verbundenen Werbungskosten (etwa Reparaturkosten, Verwaltungskosten) zu erfassen. Am Ende wird der Überschuss oder der Verlust berechnet, der versteuert wird.

So füllst du die Anlage V aus:

1. Einnahmen eintragen

Dazu zählen die Kaltmiete und die umgelegten Nebenkosten, die du von deinen Mietern erhältst, zum Beispiel für Heizkosten oder Müllgebühren.

Beispiel: Wenn du monatlich 1.000 Euro Kaltmiete und 200 Euro Nebenkosten erhältst, beträgt dein Jahreseinkommen aus der Vermietung 14.400 Euro.

2. Werbungskosten angeben

Diese Kosten mindern deine Steuerlast, da sie von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Typische Werbungskosten, die du angeben kannst, sind: Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Zinsen für Immobilienkredite und Gebäudeversicherungen oder andere Versicherungen, die mit der Immobilie zusammenhängen sowie Abschreibungen (AfA).

3. Überschuss oder Verlust berechnen

Nachdem du alle Einnahmen und Werbungskosten angegeben hast, berechnest du den Überschuss oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Betrag wird anschließend zu deinem Gesamteinkommen hinzugerechnet und versteuert.

4. Sonderfälle: Leerstand und Mietausfälle

Mietausfälle entstehen, wenn deine Mieter ihre Mietzahlungen nicht leisten, sei es aufgrund von Zahlungsunfähigkeit, Mietstreitigkeiten oder aus anderen Gründen. Das kann deine finanzielle Planung erheblich belasten. Es gibt jedoch die Möglichkeit, bestimmte Kosten weiterhin abzusetzen, solange du nachweisen kannst, dass du aktiv nach einer Lösung für das Mietproblem suchst – zum Beispiel indem du rechtliche Schritte gegen die Mietpartei einleitest oder dich um neue Mieter bemühst. Andernfalls könnte das Finanzamt die Absetzbarkeit der Kosten ablehnen.

Dasselbe gilt bei Leerstand. Wenn du die Absicht zur Vermietung weiterhin nachweisen kannst, kannst du laufende Kosten wie Kreditzinsen, Instandhaltung und Abschreibungen absetzen, um deine Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, dass du dem Finanzamt zeigst, dass du dich aktiv um die Vermietung der Immobilie bemühst. Dies kannst du durch veröffentlichte Inserate oder Makleranfragen belegen. Ohne diesen Nachweis wird das Finanzamt die Kosten nicht anerkennen.

5. Gewerbliche Vermietung

Wenn du gewerblich vermietest, beispielsweise bei der regelmäßigen Vermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie AirBnB, musst du dies ebenfalls in der Anlage V angeben. In manchen Fällen kann zusätzlich Gewerbesteuer anfallen, die ebenfalls erklärt werden muss.

Welche Belege brauchst du?

Um alle Angaben in der Anlage V korrekt zu machen, solltest du alle Belege über Einnahmen und Ausgaben sammeln. Das können Rechnungen für Reparaturen, Kontoauszüge für gezahlte Zinsen oder Versicherungsunterlagen sein. Das Finanzamt kann jederzeit Nachweise über die angegebenen Werbungskosten verlangen.

Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung

Der Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist vor allem steuerlicher Natur. Es ist wichtig, dass du deine Vermietung korrekt einordnest, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und alle Abzüge und Vorteile zu nutzen.

1. Privat

Privat zu vermieten bedeutet: Du vermietest eine Wohnung, ein Haus oder ein Zimmer, ohne dass dies eine regelmäßige, auf Gewinnerzielung ausgerichtete Tätigkeit ist, die über die bloße Verwaltung von Vermögen hinausgeht. Du zahlst Einkommensteuer, aber es fällt keine Gewerbesteuer an.

2. Gewerblich

Gewerblich vermietest du, wenn du eine Immobilie nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest, oder wenn du eine Gewerbeimmobilie vermietest. Das betrifft insbesondere Ferienwohnungen oder Vermietungen über Plattformen wie AirBnB, die als regelmäßige und gewerbsmäßige Tätigkeit betrachtet werden können.

Neben der Einkommensteuer musst du möglicherweise auch Gewerbesteuer zahlen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Einkünfte eine gewisse Grenze überschreiten und die Vermietung als unternehmerische Tätigkeit gilt. Einnahmen aus der gewerblichen Vermietung können zudem umsatzsteuerpflichtig sein, wenn die jährlichen Einnahmen den Umsatzsteuer-Freibetrag überschreiten.

3. Grenzfälle und Abgrenzungskriterien

Es gibt Fälle, in denen die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung nicht immer eindeutig ist. Das Finanzamt prüft in diesen Fällen verschiedene Kriterien, um zu entscheiden, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt. Zu den wichtigen Abgrenzungskriterien gehören:

• Regelmäßigkeit der Vermietung: Eine regelmäßige, kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter, wie sie bei Ferienwohnungen oder AirBnB-Vermietungen üblich ist, kann als gewerblich eingestuft werden.
• Dauer der Vermietung: Wenn du deine Immobilie langfristig an einen festen Mieter vermietest, gilt dies in der Regel als private Vermietung.
• Zweck der Immobilie: Vermietest du eine Gewerbeimmobilie (zum Beispiel Büros oder Ladenflächen), handelt es sich fast immer um gewerbliche Vermietung.

Besonderheit: Immobilie vermieten an Familienmitglieder

Die Vermietung an Familienmitglieder ist eine gängige Praxis, wenn du eine Immobilie innerhalb der Familie nutzen möchtest und trotzdem steuerliche Vorteile durch die Vermietung erhalten möchtest. Allerdings gelten hier besondere Regeln, um sicherzustellen, dass du keine Vorteile unrechtmäßig in Anspruch nimmst. Das Finanzamt prüft bei der Vermietung an Familienmitglieder besonders genau, ob die Miete zu den üblichen Bedingungen erfolgt, wie sie auch für fremde Mieter gelten würden.

1. Marktübliche Miete

Eine der wichtigsten Anforderungen bei der Vermietung an Familienmitglieder ist, dass du eine marktübliche Miete verlangst. Das bedeutet, dass die Miete nicht deutlich unter dem Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen in der Region liegen darf. In der Regel fordert das Finanzamt, dass du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangst. Liegt die Miete unter diesem Wert, kann das Finanzamt die Vermietung als teilweise unentgeltlich betrachten und dir die Abzugsfähigkeit bestimmter Kosten verweigern.

Beispiel:

Du vermietest eine Wohnung für 400 Euro an dein Familienmitglied, obwohl die ortsübliche Miete 1.000 Euro beträgt (also nur 40 Prozent der üblichen Miete). Das Finanzamt erlaubt dir in diesem Fall nur 40 Prozent der abzugsfähigen Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

2. Fremdvergleich

Das Finanzamt stellt bei der Vermietung an Familienangehörige oft den Fremdvergleich an. Dabei wird geprüft, ob der Mietvertrag unter ähnlichen Bedingungen abgeschlossen wurde, wie du es bei einem fremden Mieter tun würdest. Typische Punkte, die hier untersucht werden, sind:

• Der Mietvertrag sollte schriftlich und nach den gleichen Standards wie bei fremden Mietern gestaltet sein.
• Es sollte eine korrekte und nachvollziehbare Abrechnung der Nebenkosten geben.
• Die Miete sollte regelmäßig und in voller Höhe gezahlt werden, idealerweise per Überweisung, um Nachweise zu haben.

Das Ziel ist, sicherzustellen, dass die Vermietung nicht bloß eine formale Vereinbarung ist, um steuerliche Vorteile zu erzielen. Solange die Vermietung zu marktüblichen Bedingungen erfolgt und der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, kannst du wie bei der Vermietung an fremde Mieter auch Werbungskosten absetzen.

Mietverhältnis auf Lebenszeit oder vorübergehende Nutzung

Ein Sonderfall bei der Vermietung an Familienmitglieder tritt auf, wenn das Mietverhältnis beispielsweise auf Lebenszeit angelegt ist oder wenn das Familienmitglied die Wohnung nur vorübergehend nutzt, etwa für ein Studium. Solche besonderen Vereinbarungen können das Finanzamt misstrauisch machen, daher ist es wichtig, auch in diesen Fällen den Fremdvergleich zu beachten und den Nachweis zu erbringen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, langfristig Einkünfte zu erzielen.

Fazit: Mieteinnahmen ohne Stress – Steuertipps für kluge Vermieter

Wenn du eine Immobilie vermietest, musst du die Mieteinnahmen in deiner Steuererklärung angeben. Es gibt keinen speziellen Freibetrag für Mieteinnahmen, aber zum Glück zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Du kannst viele Werbungskosten wie Reparaturen, Verwaltungskosten oder Zinsen absetzen. Außerdem hilft dir die Abschreibung auf deine Immobilie, die Steuerlast langfristig zu verringern. Besonderheiten gelten bei Ferienwohnungen, der Vermietung an Familienmitglieder und bei Mietausfällen. Es ist in jedem Fall wichtig, dass du alle Einnahmen korrekt meldest. So kannst du nicht nur rechtlich sicher agieren, sondern auch deine Steuerlast optimieren und letztlich mehr von deinen Mieteinnahmen behalten.

Mieteinnahmen versteuern: Häufig gestellte Fragen