Checkliste Fertighaus: Mit diesen 12 Tipps kommt ihr ins Eigenheim

Bessere Planbarkeit, fixe Kosten, alles aus einer Hand – es gibt viele gute Gründe, sich für ein Fertighaus zu entscheiden. Trotzdem ist es wie immer beim Hauskauf: Es gibt eine Menge Dinge, die ihr beachten solltet. Mit unserer Checkliste Fertighaus könnt ihr bei eurer Planung die wichtigsten zwölf Punkte Stück für Stück abhaken.

Checkliste, Punkt 1: Die Kosten für ein Fertighaus

Vom kostengünstigen Bausatzhaus für knapp 90.000 Euro bis hin zum knapp eine Million teuren Mehrfamilienhaus – die Fertighausanbieter haben so ziemlich alles an Haustypen in jeder Preislage im Angebot. Für potentielle Käufer stellt sich die Frage: Wie viel Haus kann ich mir überhaupt leisten?

Laut dem Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) lag 2019 das durchschnittlichen Auftragsvolumen der im BDF organisierten Unternehmen bei rund 300.000 Euro. Dabei liegt bei den Käufern die schlüsselfertige Variante weit vorn. Ausbauhäuser, bei denen der Bauherr die Kosten für sein Fertighaus durch Eigenleistungen senken kann, machten laut BDF nur einen Anteil von 13 Prozent aus.

Das ist wichtig zu wissen. Denn oft ist zu lesen, dass sich mit einem Fertighaus im Vergleich zum konventionell gebauten Haus viel Geld sparen lässt. Das kann stimmen, gilt aber nicht in jedem Fall. Also heißt es: Erst rechnen, dann planen. So vermeidet ihr von vornherein, euch finanziell zu übernehmen.

Ein weiterer Tipp: die Alternative Doppelhaus als Fertighaus ist oftmals kostengünstiger als das Einfamilienhaus.

Checkliste, Punkt 2: Fertighaus finanzieren

In puncto Finanzierung solltet ihr nicht allzu knapp kalkulieren, was die Höhe des Baukredits angeht. Hier und da kann es auch bei akribischer Planung manchmal doch etwas teurer werden. Es ist daher sinnvoll, einen kleinen Puffer für unvorhergesehene Extras zu berücksichtigen. So vermeidet ihr, dass ihr eine teure Nachfinanzierung benötigt.

Es ist daher wichtig, dass ihr zunächst einmal eure Finanzen checkt:

• Was habt ihr auf der hohen Kante? So berechnet ihr euer Eigenkapital.
• Was kann davon für die Finanzierung des Fertighauses verwendet werden? Könnt ihr Zinsen und Tilgung bequem bedienen?
• Funktioniert das eventuell auch als Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?
• Kommt ihr vielleicht in den Genuss von Fördermitteln, zum Beispiel der Wohnungsbauprämie?
• Wie viel Geld habt ihr monatlich nach Abzug aller laufenden Kosten zur Verfügung?

Notiert euch diese Beträge am besten in einer Tabelle und sammelt auch schon einmal die Unterlagen dazu, die ihr später der Bank vorlegen müsst, bei der ihr eine Finanzierungsanfrage stellt.

Das Zusammenspiel von Kaufpreis, Eigenkapital sowie Zinsen und Tilgung ist entscheidend für eine gesunde Finanzierung. Anhand eurer Eckdaten könnt ihr mit Online-Rechnern von Finanzierungsplattformen und Banken schnell ermitteln, wie viel Haus ihr euch leisten könnt (zum Beispiel hier von der Bausparkasse Schwäbisch Hall). So könnt ihr gezielter nach einem passenden Grundstück und Fertighaus Ausschau halten.

Checkliste, Punkt 3: Nebenkosten bei einem Fertighaus

Den Kaufpreis bezahlt und los geht's? Ganz so einfach ist das nicht. Was viele vergessen (und deshalb ist es auch Punkt 3 unserer Checkliste Fertighaus) sind sowohl die Baunebenkosten und Kaufnebenkosten als auch die Unterhaltskosten für das Haus selbst.

Diese oft nicht mit bedachten Kosten reichen von der Grunderwerbsteuer über die Kosten der Erschließung eines Grundstücks bis hin zur Müllabfuhr. Je nach Region summiert sich das auf rund 20 Prozent der Kosten für Haus und Grundstück. Banken kalkulieren für die Baunebenkosten oftmals pauschal rund 15 Prozent der Baukosten ein. Besser ist es aber, wenn ihr diese Kosten präziser ermittelt und auf jeden Fall in eure Budgetplanung mit reinnehmt.

Checkliste, Punkt 4: Das passende Grundstück für ein Fertighaus

Ihr kennt jetzt ungefähr den finanziellen Rahmen für euer Projekt Fertighausbau. Jetzt geht es darum, ein passendes Grundstück zu finden. Lest hier alles, was ihr zum Grundstückskauf wissen müsst. Bedenkt auch hier wieder euren finanziellen Spielraum. Das heißt, ähnlich wie beim Fertighaus selbst ist es auch beim Grundstück mit dem reinen Kaufpreis nicht getan. So müsst ihr gegebenenfalls noch Vermessungskosten für das Grundstück mit einkalkulieren. Oder ihr zahlt für diverse Versorgungseinrichtungen, wenn das Grundstück nur teilerschlossen ist.

Tipp: Grundstücke sind ebenso begehrt wie rar gesät. Lest hier über eine oft vergessene Möglichkeit, mit etwas Glück an ein günstiges Grundstück zu gelangen: Baulücke finden: So kommt ihr an ein günstiges Grundstück mit Potenzial. Oder ihr spekuliert darauf, das Bauerwartungsland zu Bauland umgewandelt wird.

Checkliste, Punkt 5: Bebauungsplan beachten

Ihr habt entschieden, wie ihr wohnen wollt und ein geeignetes Grundstück gefunden? Dann solltet ihr euch darüber informieren, wie es bebaut werden darf. Das ist im Bebauungsplan geregelt, den ihr beim örtlichen Bauamt einsehen könnt. Manchmal ist das auch online möglich. So erfahrt ihr beispielsweise, welche Dachform für das Grundstück zulässig ist und wie groß das Haus sein darf.

Wenn ihr wissen wollt, was in Sachen Größe und Gestaltung möglich ist, noch bevor ihr den eigentlichen Bauantrag stellt, dann empfehlen wir euch eine Bauvoranfrage. Damit klärt ihr, ob ihr ein Grundstück so bebauen könnt, wie euch das vorschwebt. Das spart euch Geld und verschafft euch eine Menge Planungssicherheit.

Checkliste, Punkt 6: Was für ein Fertighaus soll es werden?

Das Grundstück kommt für eure Vorstellungen vom Traumhaus infrage? Dann geht es ans Eingemachte: Die Auswahl des Hauses. Dabei gilt die Faustregel: Je mehr individuelle Wünsche ihr beim ausgewählten Haus umsetzt, desto teurer wird es unterm Strich. Daher ist es empfehlenswert, dass ihr euch über die unterschiedlichen Bauweisen beim Fertighausbau informiert. Das wären:

• Holzrahmenbauweise
• Holztafelbauweise
• Holzskelettbauweise und Holzständerbauweise
• Holzblockbauweise
• Massivholzbauweise

Worin die baulichen Unterschiede bestehen, was die einzelnen Vorteile und Nachteile sind, das lest ihr in diesem Artikel: Fertighaus bauen: Alle Bauweisen im Vergleich

Eine gute Möglichkeit, sich konkrete Fertighaus-Modelle direkt vor Ort anzusehen, sind Musterhausparks. Neben den einzelnen Haustypen habt ihr häufig auch die Möglichkeit, euch schon mal über die Bemusterung mit den Einrichtungsdetails zu beschäftigen.

Checkliste, Punkt 7: Wie viel Eigenleistung?

Ihr habt euer Traumhaus ausgewählt? Dann geht es jetzt darum, eine der drei üblichen Ausbaustufen zu wählen:

• Bausatzhaus: Beim Bausatzhaus liefert euch der Hersteller nur die für die Errichtung des Hauses erforderlichen Bausätze. Ihr als Bauherr erstellt dann den Rohbau und übernehmt auch den kompletten Innenausbau.
• Ausbauhaus: Beim Ausbauhaus errichtet der Hersteller den Rohbau und stellt ihn von außen fertig. Beim Innenausbau seid ihr als Bauherr dann wieder gefragt.
• Schlüsselfertiges Haus: Hier müsst ihr als Käufer (in den meisten Fällen) nur noch einziehen.

Ganz wichtig: Die Definitionen der Ausbaustufen sind nicht immer einheitlich – lest euch also genau durch, was der Anbieter jeweils darunter versteht. Und achtet genau auf die Angaben in der sogenannten Bauleistungsbeschreibung.

Mehr Infos zu den einzelnen Ausbaustufen inklusive konkreter Hausbeispiele findet ihr hier: Ausbauhaus, Bausatzhaus oder schlüsselfertiges Haus? Unterschiede, Hersteller & Kosten. Ihr seid handwerklich begabt und traut euch einiges zu? Dann interessiert euch vielleicht auch dieser Beitrag: Bausatzhaus bauen: Kann ich selbst ein ganzes Haus bauen?

Checkliste, Punkt 8: Dauer der Bauphase

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag steht das Fertighaus natürlich noch lange nicht. Ganz grob müsst ihr mit folgenden zeitlichen Abläufen rechnen, bis ihr in euer Traumhaus einziehen könnt:

• Phase 1: Bauantrag stellen (3 bis 4 Monate). Vom Bauantrag bis zur Erteilung der Baugenehmigung vergehen hierzulande durchschnittlich drei bis vier Monate. Und das auch nur dann, wenn es keine Änderung oder Ergänzungen von euch oder seitens der Baubehörde gibt. Wie ihr diesen Prozess beschleunigen könnt, welche Unterlagen wichtig sind, das lest ihr hier: Baugenehmigung-Dauer: Wie lange dauert ein Bauantrag?
• Phase 2: Bodenplatte und/oder Keller errichten (4 bis 6 Wochen (Keller), 14 Tage (nur Bodenplatte)). Mit oder ohne Keller zu bauen ist nicht nur eine Frage der Kosten, sondern auch der Bauzeit. Den Keller zu errichten dauert rund vier bis sechs Wochen. Bei der Bodenplatte allein sind es nur rund 14 Tage.
• Phase 3: Der Rohbau (1 Woche). Beim Rohbau spielt das Fertighaus einen seiner größten Vorteile aus. Denn durch die vorgefertigten Elemente spart der Bauherr gegenüber einem Massivhaus enorm an Zeit ein. In einer Woche (manchmal auch weniger) stehen die Wände und der Dachstuhl. Achtung: Das ist nur die reine Bauzeit! Aufgrund der hohen Nachfrage, aber auch wegen der Lieferschwierigkeiten und Preissteigerungen beim Baumaterial, kann zwischen der Auftragserteilung und der eigentlichen Bauausführung einige Zeit ins Land gehen.
• Phase 4: Der Innenausbau (3 Monate). Zwei, eher drei Monate für den Innenausbau? Das erscheint vielen Fertighauskäufern doch sehr lang. Was ihr aber nicht vergessen dürft: Der Estrich muss trocknen, ebenso der Putz an den Wänden. Die Wartezeit lohnt sich hier in jedem Fall, wollt ihr zukünftig Schimmelbildung vermeiden. Dazu kommt dann noch die Elektroinstallation sowie die Heizung und Sanitäreinrichtung. Dieser Zeitraum gilt allerdings nur dann, wenn ihr schlüsselfertig baut. Legt ihr selbst mit Hand an, dann müsst ihr – realistisch gesehen – mindestens mit der doppelten Zeit kalkulieren.

Alles in allem beträgt die Bauphase bei einem Fertighaus also rund acht Monate. Mehr zur Fertighaus-Bauzeit lest ihr hier.

Checkliste, Punkt 9: Bauaufsicht

Geht alles seinen geregelten Gang? Die wenigsten von uns werden die Ausbildung oder das Wissen haben, um zu beurteilen, ob die Bauausführung auch in allen Bereich korrekt ist. Damit euer Wunschhaus ohne Mängel fertiggestellt wird, kann es hilfreich sein, für die Überwachung des Baufortschritts einen unabhängigen Experten zu beauftragen. Das kann beispielsweise ein Architekt oder Sachverständiger sein. Ihr selbst könnt die Bauaufsicht unterstützen, in dem ihr zum Beispiel ein Bautagebuch führt.

Unser Tipp: Wohnglück bietet euch eine Baubegleitung in jeder Bauphase an. Unsere Bauexperten überwachen euer Bauprojekt und machen sofort auf Fehler aufmerksam. Hier könnt ihr gleich ein kostenloses Vorgespräch vereinbaren.

Checkliste, Punkt 10: Die Bauabnahme

Gleiches gilt für die Bauabnahme nach Fertigstellung des Hauses. Auch hier solltet ihr es einem Profi überlassen zu beurteilen, ob alle Gewerke auch richtig gearbeitet haben. Basis für die Bauabnahme ist das Abnahmeprotokoll, mit dem der Hausbau offiziell beendet ist.

Warum das so wichtig ist? Treten erst nach der Bauabnahme Mängel auf und stehen diese nicht im Abnahmeprotokoll, dann ist der Bauherr in der Pflicht nachzuweisen, dass der Bauunternehmer diese verschuldet hat – und das kann schwierig werden.

Deshalb an dieser Stelle noch mal in eigener Sache: Bei den Wohnglück-Services findet ihr auch Experten für die Bauabnahme.

Checkliste, Punkt 11: Eure Pflichten als Bauherr

Auftrag für das Fertighaus unterschreiben, zurücklehnen und warten bis das Haus steht – so einfach ist der Hausbau auch beim Fertighaus nicht. Als Bauherr habt ihr diverse Pflichten, dazu gehören:

• Ihr müsst einen Bauantrag stellen, um eine Baugenehmigung zu bekommen
• die Meldepflichten in Bezug auf die Inbetriebnahme der Baustelle sowie die Benennung des Bauleiters und anderer Mitwirkender in tragender Funktion
• die Verkehrssicherungspflicht für das Grundstück und die Baustelle
• die Einrichtung von Strom, Wasser, des Anfahrtsweges und von Lagerflächen vor Baubeginn

Alle diese Leistungen liegen wie gesagt in der Verantwortung des Bauherren und müssen nach Möglichkeit detailliert im Bauvertrag stehen. Natürlich gibt es dafür Experten, die euch unterstützen.

Im Normalfall stellt euch die Firma, bei der ihr das Fertighaus gekauft habt, einen qualifizierten Bauleiter zur Seite. Aber in der Pflicht steht ihr als Bauherr. Daher unser Rat: Nehmt diese Punkte ernst und sprecht diese ergänzenden Leistungen mit der Partnerfirma vor Baubeginn genau ab und haltet sie vertraglich fest. Hier findet ihr einen ausführlichen Artikel über eure Pflichten als Bauherr.

Checkliste, Punkt 12: Bauherrenversicherungen

Als Bauherr (und das seid ihr auch, wenn ihr eine Firma mit der Errichtung des Fertighauses beauftragt) habt ihr wie beschrieben diverse Pflichten – und zwar vor, während und nach dem Hausbau. Zum Beispiel müsst ihr für die ordnungsgemäße Absicherung der Baustelle sorgen. Das birgt diverse Risiken, gegen die ihr euch absichern könnt.

Diese drei Versicherungen solltet ihr als Bauherr unbedingt abschließen:

• eine Bauherrenhaftpflichtversicherung,
• eine Bauleistungsversicherung
• eine Wohngebäudeversicherung mit beitragsfreier Feuerrohbauversicherung

Warum diese Versicherungen für Bauherren so wichtig sind, was sie abdecken und kosten erfahrt ihr in diesem Artikel: 3 Versicherungen, die Bauherren unbedingt haben sollten