© SchwörerHaus/Jürgen Lippert

Bauen | Checkliste

Das müsst ihr als Bauherr eines Fertighauses beachten

Claudia Lindenberg

Level: Für Einsteiger

Wenn ihr euch für ein Fertighaus entscheidet, könnt ihr in der Regel wesentlich schneller in euer Traumhaus einziehen. Doch vor der endgültigen Entscheidung für einen bestimmten Haustyp solltet ihr einige wichtige Fragen klären. Wir zeigen euch, auf welche Aspekte ihr achten solltet, damit euer Traum vom Fertighaus ohne böse Überraschungen wahr wird.

1. Kassensturz: Was darf das Haus überhaupt kosten?

Oft ist zu lesen, dass sich mit einem Fertighaus im Vergleich zum konventionell gebauten Haus viel Geld sparen lässt. Das kann stimmen, gilt aber nicht in jedem Fall. Also gilt für euch: Erst rechnen, dann planen. So vermeidet ihr von vornherein, euch finanziell zu übernehmen.

Es ist daher wichtig, dass ihr zunächst einmal eure Finanzen checkt: Was habt ihr auf der hohen Kante? Was kann davon für die Finanzierung des Fertighauses verwendet werden? Wie viel Geld habt ihr monatlich nach Abzug aller laufenden Kosten zur Verfügung? Notiert euch diese Beträge am besten in einer Tabelle und sammelt auch schon einmal die Unterlagen dazu, die ihr später der Bank vorlegen müsst, bei der ihr eine Finanzierungsanfrage stellt.

Anhand dieser Eckdaten könnt ihr mit Online-Rechnern von Finanzierungsplattformen und Banken schnell ermitteln, wie viel "Haus" ihr euch leisten könnt. So könnt ihr gezielter nach einem passenden Grundstück und Fertighaus Ausschau halten.

2. Was kommt an Zusatzkosten auf euch zu?

Um noch genauer eingrenzen zu können, was Grundstück und Haus kosten dürfen, müsst ihr auch die Zusatzkosten berücksichtigen. Diese lassen sich in Erwerbsnebenkosten für das Grundstück und die Baunebenkosten unterteilen und können sich insgesamt je nach Region auf rund 20 Prozent der Kosten für Haus und Grundstück summieren. Banken kalkulieren für die Baunebenkosten oftmals pauschal rund 15 Prozent der Baukosten ein. Besser ist es aber, wenn ihr diese Kosten präziser ermittelt.

3. Passt das Grundstück zu euren Vorstellungen?

Ihr kennt jetzt ungefähr den finanziellen Rahmen für euer Projekt "Hausbau". Jetzt geht es darum, ein passendes Grundstück zu finden. Welches für euch in die engere Wahl kommt, hängt von euren Wohnwünschen und natürlich auch von euren finanziellen Möglichkeiten ab. Lieber zentral gelegen und klein oder großzügig und im Grünen? Das ist eure individuelle Entscheidung – und die solltet ihr sorgfältig abwägen.

Um den Kostenrahmen für das Grundstück abzuschätzen, solltet ihr zunächst schauen, was Fertighäuser nach euren Vorstellungen in etwa kosten. So könnt ihr ermitteln, welchen finanziellen Spielraum ihr für das Grundstück ungefähr habt.

Vermessungstechniker nimmt Vermessungen auf einer Wiese vor
Besonders wichtig ist das "Maß der Bebauung“, das heißt: Wie viel darf überhaupt gebaut werden? © Getty Images

4. Was gibt der Bebauungsplan vor?

Ihr habt entschieden, wie ihr wohnen wollt und ein geeignetes Grundstück gefunden? Dann solltet ihr euch darüber informieren, wie es bebaut werden darf. Das ist im Bebauungsplan geregelt, den ihr beim örtlichen Bauamt einsehen könnt. Manchmal ist das auch online möglich. So erfahrt ihr beispielsweise, welche Dachform für das Grundstück zulässig ist und wie große das Haus sein darf.

5. Haus von der Stange oder individuelle Extras?

Das Grundstück kommt für eure Vorstellungen vom Traumhaus infrage? Dann geht es ans Eingemachte: Die Auswahl des Hauses. Dabei gilt die Faustregel: Je mehr individuelle Wünsche ihr beim ausgewählten Haus umsetzt, desto teurer wird es unterm Strich. Daher ist es empfehlenswert, dass ihr euch über möglichst viele Haustypen informiert und auch Musterhausparks besucht. So habt ihr eine größere Chance, ein Haus zu finden, das euren konkreten Wünschen ohne große Extras am nächsten kommt.

6. Wahl der Ausbaustufe: Welche Arbeiten könnt ihr selbst übernehmen?

Ihr habt euer Traumhaus ausgewählt? Dann geht es jetzt darum, die Ausbaustufe zu wählen. Wenn ihr wenig Zeit und handwerkliches Geschick mitbringt, ist ein bezugsfertiges Haus eher zu empfehlen als ein Haus, bei dem ihr selbst mit Hand anlegt.

Wichtig dabei: Die Definitionen der Ausbaustufen sind nicht immer einheitlich – lest euch also genau durch, was der Anbieter jeweils darunter versteht. Und achtet genau auf die Angaben in der sogenannten Bauleistungsbeschreibung.

7. Finanzierung: Was ist dabei zu beachten?

In puncto Finanzierung solltet ihr nicht allzu knapp kalkulieren, was die Höhe des Baukredits angeht. Hier und da kann es auch bei akribischer Planung manchmal doch etwas teurer werden. Es ist daher sinnvoll, einen kleinen Puffer für unvorhergesehene Extras zu berücksichtigen. So vermeidet ihr, dass ihr eine teure Nachfinanzierung benötigt.

Weiterhin empfehlenswert: der Konditionenvergleich. Nicht immer macht eure Hausbank das beste Angebot. Schon ein kleiner Unterschied beim Sollzins kann über die Jahre viele Tausend Euro ausmachen.

8. Bauphase: Welcher Zeitraum ist realistisch?

Auch über den Zeitraum bis zum Umzug solltet ihr euch früh Gedanken machen. So könnt ihr gezielter planen, zu wann ihr eure Wohnung kündigen solltet. Der Vorteil: Ihr zahlt nicht länger als nötig doppelt für Miete und Hauskredit.

9. Bauaufsicht und Bauabnahme: Wer kümmert sich darum?

Damit euer Wunschhaus ohne Mängel fertiggestellt wird, kann es hilfreich sein, für die Überwachung des Baufortschritts einen unabhängigen Experten zu beauftragen. Das kann beispielsweise ein Architekt oder Sachverständiger sein. Gleiches gilt für die Bauabnahme nach Fertigstellung des Hauses.

10. Versicherungen für Bauherren

Als Bauherr (und das seid ihr auch, wenn ihr eine Firma mit der Errichtung des Fertighauses beauftragt) habt ihr diverse Pflichten. Zum Beispiel müsst ihr für die ordnungsgemäße Absicherung der Baustelle sorgen. Um auch andere Risiken wie Schäden durch Unwetter oder Vandalismus abzudecken, empfehlen wir euch noch folgenden Beitrag:

11. Bauherrenleistungen: Eure Pflichten

Auftrag für das Fertighaus unterschreiben, zurücklehnen und warten, bis das Haus steht – so einfach ist der Hausbau auch beim Fertighaus nicht. Als Bauherr habt ihr diverse Pflichten, dazu gehören:

  • die Stellung des Bauantrages, um eine Baugenehmigung zu bekommen
  • die Meldepflichten in Bezug auf die Inbetriebnahme der Baustelle sowie die Benennung des Bauleiters und anderer Mitwirkender in tragender Funktion
  • die Verkehrssicherungspflicht für das Grundstück und die Baustelle
  • die Einrichtung von Strom, Wasser, des Anfahrtsweges und von Lagerflächen vor Baubeginn

Alle diese Leistungen liegen wie gesagt in der Verantwortung des Bauherren und müssen nach Möglichkeit detailliert im Bauvertrag stehen. Natürlich gibt es dafür Experten, die euch unterstützen. Im Normalfall stellt euch die Firma, bei der ihr das Fertighaus gekauft habt, einen qualifizierten Bauleiter zur Seite. Aber in der Pflicht steht ihr als Bauherr. Daher unser Rat: Nehmt diese Punkte ernst und sprecht diese ergänzenden Leistungen mit der Partnerfirma vor Baubeginn genau ab und haltet sie vertraglich fest.

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