Hauskauf-Risiko: Diese Risiken sollten Käufer beim Hauskauf beachten

Das kannst du tun

• Nimm dir für den Hauskauf ausreichend Zeit und beschäftige dich intensiv mit der Immobilie. Lass dir am besten ein unabhängiges Gutachten vom Objekt erstellen.
• Hole dir bei einem Anwalt für Immobilienrecht oder Notar Hilfe. Eine fachkundige Kaufbegleitung beinhaltet auch rechtlichen Beistand.
• Entscheide nicht emotional, sondern rational. Unter Stress können die meisten Menschen nicht klar denken. 

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gehört zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben. Man hat viele Vorstellungen, Wünsche und Pläne – und hofft natürlich darauf, dass der gesamte Kaufprozess schnell und einfach über die Bühne geht. Wie gut, dass sich etliche Risiken durch gute Vorbereitung schon im Vorhinein umgehen lassen. Hier erfährst du, worauf du achten musst. 

Vom Traum zum Albtraum: Diese Hauskauf-Risiken sollten Käufer kennen

Der Hauskauf steht an. Das ist für die meisten Menschen ziemlich aufregend. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, musst du dich gründlich vorbereiten. Wir klären dich über finanzielle, rechtliche und bauliche Risiken auf. 

Finanzielle Risiken beim Kauf eines Hauses

Immobilien sind teuer. Laut Dr. Klein kostet eine Eigentumswohnung im Jahr 2025 im Schnitt 3.400 Euro pro Quadratmeter. Bei Bestandshäusern sind es 2.993 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kommen wir beispielsweise auf fast 450.000 Euro.

Der größte Knackpunkt beim Hauskauf sind daher die Finanzen. Sie entscheiden über Erfolg und Misserfolg. Wichtig ist, schon vorab richtig zu kalkulieren.

Zum Weiterlesen: Immobilienmarkt 2025: Jetzt kaufen oder noch warten?

Falsche Budgetierung

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen noch andere Kosten an. Die nennen sich Kaufnebenkosten und umfassen:

• Gebühren für den Notar und gegebenenfalls Makler
• Grunderwerbsteuer
• Betriebskosten (zum Beispiel für Heizkosten, Müllabfuhr und Schornsteinfeger)
• Instandhaltungskosten (monatliche Rücklagen – am besten in Höhe von 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche)
• Kosten für die Sanierung

Diese zusätzlichen Belastungen musst du in der Budgetierung berücksichtigen. Am Ende sollten deine monatlichen Ausgaben nicht mehr als 30 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen. Bedenke: Du musst auch bei einem Jobverlust zahlungsfähig bleiben. Wer zu knapp kalkuliert, geht ein Risiko ein. 

Du fragst dich, wie viel dein zukünftiges Haus kosten darf und welche Nebenkosten beim Hauskauf auf dich zukommen? Die Budget- und Nebenkostenrechner von Wohnglück.de beantworten dir diese Fragen in nur wenigen Minuten.

Überbewertung der Immobilie

Eigentümer wollen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung natürlich möglichst gewinnbringend verkaufen. Daher verlangen sie oft unrealistisch hohe Preise – entweder weil sie es nicht besser wissen oder potenzielle Käufer absichtlich täuschen wollen. Häufig wird in Exposés oder bei Besichtigungen sogar ein wenig geschwindelt, um die Immobilie besser dastehen zu lassen. 

Besonders auf angespannten Immobilienmärkten (vor allem in Großstädten) können sich Preise weit vom tatsächlichen Wert entfernen. Ein vermeintliches Schnäppchen entpuppt sich dann schnell als überteuerter Fehlkauf. Die Lösung: Ein unabhängiges Wertgutachten. 

Mit unserer Immobilienbewertung findest du heraus, ob der Preis für deine Wunschimmobilie gerechtfertigt – oder überhöht ist. 

Du brauchst mehr Unterstützung beim Immobilienkauf? Mit der Kaufbegleitung von Wohnglück.de entgehen dir keine versteckten Kosten. Wir stehen dir mit qualifizierten Bausachverständigen mit Rat und Tat zur Seite.

Zinsrisiko durch die Bank

Die Höhe deines Eigenkapitals entscheidet maßgeblich über die Konditionen deines Kredits. Je mehr Geld du mitbringst, desto besser sind die Angebote von Banken. Überlege dir allerdings gut, für welche Zinsbindung du dich entscheidest. Denn die Rückzahlung des Darlehens dauert in der Regel länger als die vereinbarte Zinsbindung. Das heißt: Am Ende der Laufzeit bekommst du einen neuen Zinssatz angeboten. Das birgt ein gewisses Risiko. Niemand weiß, wie hoch die Zinsen in Zukunft sein werden. Plane also langfristig mit Puffer. 

Rechtliche Risiken für den Käufer

Neben den finanziellen Aspekten solltest du auch rechtliche Risiken vorbeugen. 

Probleme im Grundbuch 

Im Grundbuch können sich rechtliche Fallstricke verstecken, die den Wert der Immobilie mindern und die Nutzbarkeit einschränken. Belastungen wie Grundschulden, Wegerechte Dritter oder Wohnrechte beeinflussen deine Eigentümerrechte – selbst wenn sie im Kaufvertrag nicht erwähnt werden. Wenn du wichtige Klauseln übersiehst, kaufst du im schlimmsten Fall ein Haus, das du nicht frei nutzen kannst. 

Fehlende Klauseln im Kaufvertrag

Ein Notar muss den Kaufvertrag beglaubigen. Das ist gesetzlich festgelegt. Dennoch solltest du dir den Vertrag im Vorfeld selbst genau durchlesen und von einem unabhängigen Profi absegnen lassen. Denn lückenhafte oder unklare Formulierungen können sich negativ auf dich auswirken – zum Beispiel bei Regelungen zur Übergabe oder Haftung bei Mängeln.

Gut zu wissen: Der Kaufgegenstand sollte klar beschrieben sein. Dazu gehören nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück, eventuelle Nebengebäude, Garagen oder Gartenteile.

Risiken bei Altlasten und beim Baurecht

Seien es nicht genehmigte Anbauten, fehlende Nutzungsänderungen oder Verstöße gegen den Bebauungsplan – nach dem Eigentümerwechsel bist du dafür verantwortlich und musst die Probleme ausbaden. Du kannst dagegen zwar rechtlich vorgehen und den Vorbesitzer verklagen, ein Rechtsstreit kostet dich aber Zeit und Nerven. Besser ist es, solche Risiken im Vorfeld zu vermeiden. 

Bauliche Risiken einer Immobilie

Bauliche Risiken sind besonders gefährlich. Denn sie lassen sich nicht immer auf den ersten Blick erkennen. 

Versteckte Mängel 

Wie bereits erwähnt, verschweigen manche Eigentümer wertmindernde Mängel. Das sind zum Beispiel Feuchtigkeit in den Wänden, Schimmel, kaputte Technik oder ein undichtes Dach. Wer sich nur auf eine reine Sichtprüfung verlässt, erlebt möglicherweise nach dem Einzug ein blaues Wunder. 

Unklarer Sanierungsbedarf

Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick gepflegt, haben aber im Hintergrund einen hohen Sanierungsbedarf. Besonders anfällig sind: 

• Heizung
• Dach
• Fenster und Türen
• Dämmung
• Technik

Ohne eine professionelle Prüfung kannst du kaum abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren auf dich zukommen. Besonders kritisch: Instandhaltungspflichten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit einem realistischen Sanierungsfahrplan bist du für alle Eventualitäten gewappnet. 

Risiken bei Altbauten

Altbauten haben Charme, bergen aber oft Risiken. Wer schon einmal in einem Altbau gewohnt hat, weiß: Türen und Fenster sind häufig undicht, Wände schlecht gedämmt und asbesthaltige Baustoffe verbaut. Außerdem mangelt es möglicherweise am Brandschutz, heutige Bauvorschriften werden nicht eingehalten und die Technik ist marode. 

Problematisch wird es auch, wenn der Altbau denkmalgeschützt ist. Möchtest du etwas umbauen, musst du deine Pläne zuerst vom Bezirksamt absegnen lassen. 

Damit bei der Sanierung alles rund läuft: Nutze den Sanierungsrechner von Wohnglück.de. Wir ermitteln dir alle sinnvollen Maßnahmen und damit verbundene Kosten sowie Förderungen.

Emotionale Risiken des Käufers

Emotionale Risiken klingen nichtig, haben aber oft großen Einfluss. Doch was versteht man darunter überhaupt? Wir klären auf.

• Emotionaler Druck: Wenn jemand zum Hauskauf gedrängt wird, entsteht emotionaler Druck. Den können Familienmitglieder oder der Partner beziehungsweise die Partnerin auslösen und Personen zu einer falschen Entscheidung verleiten.
• Ungeklärte Konflikte: Manchmal kommen ungeklärte Konflikte durch den Hauskauf ans Tageslicht. Paare sollten beim Immobilienkauf auf einem Nenner sein.
• Unsicherheit: Käufer müssen Pro und Contra abwägen, wenn das Bauchgefühl für, aber die Logik gegen ein Haus spricht. Manchmal geht Herz über Kopf – oder andersherum.
• FOMO: Die sogenannte "Fear of missing out" (FOMO) führt oft zu überstürzten Entscheidungen. Menschen haben Angst, eine Chance zu verpassen.
• Egoprobleme: Statusgründe sollten nie der Grund sein, ein zu teures Haus zu kaufen. Das Ego darf Käufern beim Hauskauf nicht in die Quere kommen.
• Rosarote Brille: Manche blenden objektive Mängel aus, weil sie eine emotionale Bindung zum Haus haben. 

Bist du ready für dein Immobilienprojekt? Die Baufinanzierung von Wohnglück.de hilft dir bei der Suche nach der geeigneten Finanzierung. Wir ermitteln für dich aus den besten Kredit. Mit unserer Finanzierungsbestätigung erhöhst du außerdem deine Chancen auf eine Zusage.

Hauskauf-Risiko reduzieren: So geht's

Keine Sorge: Unsicherheiten sind normal. Nachfolgend findest du eine Liste mit Tipps, damit du für alle Eventualitäten bestens gewappnet bist. So gehst du keine Risiken ein. 

Risiken vor dem Kauf reduzieren 

• Finanzierung: Kläre die Baufinanzierung mit der Bank und kalkuliere Puffer mit ein.
• Kaufnebenkosten: Beachte neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten.
• Blick vom Profi: Lass dein zukünftiges Eigenheim von einem Sachverständigen auf Mängel prüfen.
• Umgebung und Infrastruktur: Analysiere die Lage, das Grundstück und die Nachbarschaft genau.
• Vergleiche: Hole dir Vergleichsangebote ein und checke so den Marktwert.
• Grundstück: Informiere dich über mögliche Altlasten.
• Bausituation: Kläre die baurechtliche Situation.
• Mietverhältnis: Checke das Mietverhältnis bei vermieteten Immobilien und sprich mit den Mietern.
• Emotionen: Hinterfrage deine Emotionen und sei ehrlich zu dir selbst.
• Zukunft: Denk an die Zukunft. Passt das Haus auch noch bei einem Jobwechsel oder Nachwuchs?

Risiken während des Kaufs reduzieren 

• Kaufvertrag: Lass den Vertrag von einem Anwalt überprüfen.
• Haftung: Lege fest, wofür die bisherigen Eigentümer haften – und wofür nicht.
• Zahlung: Zahle erst nach Vertragsunterzeichnung.
• Vorbereitung: Bereite dich auf den Notartermin gut vor.
• Zeitdruck: Lass dich nicht unter Druck setzen.
• Protokoll: Dokumentiere den Zustand der Immobilie beim Einzug.
• Versicherungen: Schließe nötige Versicherungen frühzeitig ab.
• Kommunikation: Kläre alle offenen Fragen mit dem Eigentümer.
• Restarbeiten: Wenn noch Arbeiten erledigt werden müssen, halte sie per Frist fest.
• Übernahme: Vereinbare konkrete Termine zur Schlüsselübergabe.

Fazit: Darum sollten Käufer einen Hauskauf gut planen

Ein Haus kaufen die meisten nicht einfach so zwischendurch. Der ganze Prozess nimmt Zeit, Geld und Nerven in Anspruch. Damit alles glatt läuft, ist gute Vorbereitung gefragt. Das Budget und die Vorstellungen müssen stimmen – aber auch die Lage und der Zustand des Hauses. Wer nicht auf jedes noch so kleine Detail achtet, kann schnell böse Überraschungen erleben. Immobilienkäufer sollten sich die Entscheidung daher nicht leicht machen und das zukünftige Eigenheim auf Herz und Nieren prüfen. Priorität eins ist und bleibt eine durchdachte Planung. 

Häufig gestellte Fragen zu Risiken beim Immobilienkauf