Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: Darauf müssen Käufer achten

Das kannst du tun

• Ausreichend Vorbereitung ist das A und O. Du musst wirklich wissen, worauf du dich einlässt und für alle Eventualitäten gewappnet sein.
• Plane den Kauf bis ins kleinste Detail. Du solltest weder bei der Wahl der Immobilie noch bei deinen Finanzen irgendetwas dem Zufall überlassen.
• Hole dir am besten professionelle Unterstützung. Mit einer fachkundigen Person an deiner Seite ist die Wahrscheinlichkeit eines Fehlkaufs deutlich geringer. 

Das hast du sicher schon einmal gehört: Professionelle Anleger und Investoren achten auf ein diversifiziertes Portfolio. Warum? Weil sie damit Risiken reduzieren und sich auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten absichern. Häufig wählen sie eine Kombination aus mehreren Geldanlageformen – darunter Aktien und ETFs. Aber auch Immobilien gelten als beliebtes Investment. Wir erklären, warum das so ist und wie Anfänger ins Business einsteigen können. 

Darum eignen sich Immobilien als Kapitalanlage

Betrachtet man vergangene Jahre und Jahrzehnte, stellt man fest: Immobilien sind als Kapitalanlage attraktiv. Sie bieten langfristig Sicherheit und eine stabile Wertentwicklung. Als Sachwert sorgen sie für Inflationsschutz und ermöglichen ein regelmäßiges passives Einkommen durch Vermietung. Investoren haben auch steuerliche Vorteile wie beispielsweise Abschreibungen. Im Gegensatz zu Aktien gelten Immobilien außerdem als krisenresistenter. 

Zum Weiterlesen: Mieteinnahmen versteuern – Vom Inserat bis zur Steuererklärung

Wer nichts dem Zufall überlassen möchte, sollte sich professionelle Hilfe suchen. Mit der Kaufbegleitung von Wohnglück.de hast du während des gesamten Kaufprozesses fachkundige Unterstützung an der Hand. Ein Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich möglich.

Immobilien für Anfänger: Darauf kommt es an

Wir starten mit den grundlegenden Fachbegriffen. Wie du eine geeignete Immobilie findest, erklären wir im nächsten Schritt. Zuerst musst du wissen, was thematisch alles auf dich zukommt. 

Wichtige Informationen zur Finanzierung

Die meisten Menschen finanzieren ihre Immobilien über einen Bankkredit. Das heißt, die Bank kommt für den Großteil der Kosten auf und verlangt dafür bei der Rückzahlung Zinsen. Es gibt auch sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen (= Bank bezahlt Kaufpreis plus Nebenkosten).

Mehr Informationen zum Hauskauf ohne Eigenkapital findest du in einem separaten Artikel. 

Wie viel Startkapital benötige ich?

Für bessere Konditionen sollten Käufer 10 bis 20 Prozent des Immobilienpreises inklusive Nebenkosten als Eigenkapital selbst beisteuern. Zur Veranschaulichung: Wenn ein Objekt mitsamt Notarkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer 480.000 Euro kostet, wären das mindestens 48.000 Euro. Du brauchst also von Vornherein ein gewisses Finanzpolster.

Damit ist es aber noch nicht getan. Ein Haus muss schließlich Instand gehalten werden. Für zukünftig anfallende Reparaturen solltest du monatlich 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter zurücklegen. 

Begriffe aus der Immobilienfinanzierung

Mach dich auch mit ein paar Begriffen vertraut, ehe du das Gespräch mit der Bank suchst: 

• Eigenkapital: Geld, das du mitbringst
• Fremdkapital: Geld, das du von der Bank bekommst
• Zinsbindung: Fester Zeitraum, in dem sich die Zinshöhe nicht verändert (meist 5 bis 25 Jahre)
• Effektivzins: Zinssatz, den du zurückzahlen musst
• Tilgung: Betrag, den du monatlich zurückzahlen musst
• Restschuld: Kreditsumme, die nach der Zinsbindung noch übrig ist
• Sondertilgungen: Außerordentliche Rückzahlungen, die du zusätzlich leisten darfst
• Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung, die bei der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens anfällt
• Bereitstellungszinsen: Anfallende Zinsen, wenn der Kredit zwar zugesagt, aber noch nicht abgerufen wurde
• Bonität: Nachweis deiner Kreditwürdigkeit

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Nicht jede Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage. Die Rentabilität hängt von mehreren Faktoren ab.

Mietpreismultiplikator

Um herauszufinden, "wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Immobilie einschließlich der Erwerbsnebenkosten und eventuell anfallender Modernisierungskosten zu finanzieren" musst du den Mietpreismultiplikator berechnen – so Dr. Klein. Die Berechnung des Mietpreismultiplikators geht mit dieser Formel: 

Viele Experten sehen einen Wert von 20 bis 25 als angemessen.

Ein Beispiel: Wir nehmen die oben genannte 480.000 Euro teure Immobilie. Die Lage ist gut, das Haus modern. Du kannst dafür eine Nettokaltmiete von 2.000 Euro verlangen. Das macht im Jahr 24.000 Euro. Teilt man nun 480.000 durch 24.000, kommt man auf einen Mietpreismultiplikator von 20. Die Immobilie ist dementsprechend wirtschaftlich interessant. 

Nettorendite

Ebenfalls wichtig ist die Nettorendite. "Sie zeigt an, wie hoch die Rendite unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten sowie der jährlichen Instandhaltungsrücklage, Verwaltungs- und nicht umlegbaren Nebenkosten ausfällt" (Quelle: Dr. Klein). Auch hierfür gibt der Finanzdienstleister eine Formel an: 

Idealerweise sollte die Nettorendite zwischen 3,5 und 4 Prozent betragen. Manche empfehlen allerdings eher 5 bis 6 Prozent. Es kommt auf die individuelle Situation an.

Ein Beispiel: Die laufenden Kosten betragen bei unserem Beispielhaus 600 Euro pro Monat. Daraus ergibt sich folgende Rechnung: (24.000 - 7.200) x 100 / 480.000 = 3,5 Prozent Nettorendite. Damit wäre die Immobilie eine Überlegung wert. 

Oft unterschätzte Nebenkosten

Häufig werden Nebenkosten unterschätzt. Damit dir das nicht passiert, haben wir die gängigsten Kostenfaktoren zusammengefasst: 

• Instandhaltungsrücklage: 1 bis 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen: 2,50 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Verwaltungskosten: variieren stark, monatlich zwischen 20 und 40 Euro pro Wohneinheit
• Mietausfallrisiko: 2 Prozent der Jahresbruttomiete
• Steuern auf Mieteinnahmen: hängt vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab

Langfristige Strategie

Eine Immobilie muss langfristig tragfähig sein. Schließlich kannst du sie in vielen Fällen erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Zuvor fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Betrachte das Objekt also nicht nur im Hier und Jetzt, sondern frage dich auch, wie es in Zukunft sein könnte. Ist die Lage in 10 bis 20 Jahren noch attraktiv? Gibt es Bevölkerungszuwachs und eine gute Infrastruktur? Besteht Sanierungsbedarf in den nächsten Jahren? Wenn du nicht langfristig planst, wird deine vermeintliche Anlage schnell zur Last. 

Risiken: Wo muss ich bei Immobilien besonders aufpassen?

Bei einer Immobilie musst du gleich an mehreren Stellen besonders gut aufpassen. Finanzielle Aspekte sind das eine, die Lage und der Zustand der Immobilie das andere. Manche Eigentümer nehmen es mit der Wahrheit nicht so genau und stellen ihre Immobilien im Exposé und bei der Besichtigung besser da, als sie sind. Lass dich nicht blenden und ziehe einen Bausachverständigen zur Unterstützung heran. Übersehene Mängel können sonst ganz schön ins Geld gehen. Auch rechtlich solltest du auf der sicheren Seite sein und den Kaufvertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht checken lassen. 

Investieren in Immobilien für Anfänger: So geht's

Du bist nun in Theorie für den Immobilienkauf bestens gewappnet. Jetzt geht es an die Praxis. Die Suche nach einer geeigneten Investition beginnt. 

Passende Immobilie finden

Wie bereits angesprochen, eignet sich nicht jede Immobilie als Kapitalanlage. In der nachfolgenden Tabelle schauen wir uns die möglichen Optionen mit Vorteilen und Nachteilen genauer an. 

Diese Immobilien lohnen sich als Kapitalanlage

Käufer müssen für sich entscheiden, welche Immobilienart ihnen am ehesten zusagt und sie sich leisten können. 

Lage analysieren 

Sobald dir klar ist, in welche Immobilienart du investieren möchtest, kannst du die gängigen Immobilienportale durchforsten. Sei dir bewusst, dass die Lage sehr großen Einfluss hat. Eine mittelmäßige Immobilie in Toplage ist oft rentabler als ein Traumhaus mitten im Nirgendwo. Diese Faktoren spielen eine wichtige Rolle: 

• Nähe zu Ballungszentren
• Infrastruktur (Schulen, Ärzte und Freizeitmöglichkeiten)
• Arbeitsmarkt in der Umgebung
• Zuzugsrate
• Mietpreisentwicklung
• Leerstandsquote

Je besser die Lage, desto geringer ist das Risiko für dich. 

Gut zu wissen: Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigst du schnell und einfach, dass du dir dein Traumhaus leisten kannst. 

Immobilien für Anfänger: Checkliste für den Einstieg

Du hast nun sehr viel über die Basics erfahren. Für einen besseren Überblick findest du nun nachfolgend eine Checkliste. Diese Fragen solltest du vor dem Kauf beantworten können: 

• Habe ich genug Eigenkapital für die Investition?
• Habe ich professionelle Unterstützung an der Hand?
• Weiß ich über alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte Bescheid?
• Habe ich das Objekt ausreichend überprüft und alle Mängel gefunden?
• Habe ich die Rendite korrekt ausgerechnet?
• Kann ich das Haus oder die Wohnung auf dem aktuellen und zukünftigen Immobilienmarkt gut vermieten?
• Decken die Mieteinnahmen mindestens die monatliche Kreditrate?
• Kann ich mir Leerstand leisten?
• Habe ich genug finanziellen Puffer für Instandhaltungskosten?
• Wie lange möchte ich die Immobilie halten?
• Wie stabil ist mein Einkommen?
• Habe ich alle Nebenkosten im Blick?
• Ist die Lage der Immobilie zukunftssicher oder nur gerade "günstig"?
• Habe ich einen Plan B, falls das Investment scheitert?

Wenn du direkt starten möchtest, nutze am besten die Immobiliensuche von Wohnglück.de.

Solltest du fündig werden – oder schon ein Objekt im Kopf haben, erhältst du bei uns auch Unterstützung bei der Suche nach einer passenden Baufinanzierung.

Fazit: Darum sollten auch Anfänger in Immobilien investieren 

Immobilien sind kein Selbstläufer. Anfänger müssen sich bewusst sein, dass Verwaltung, Instandhaltung und Suche nach passenden Mietern Zeit in Anspruch nehmen. Dennoch können sich Häuser und Wohnungen auch für Einsteiger als Kapitalanlage lohnen. Schließlich fängt jeder irgendwann mal an. Wichtig ist nur, die Sache realistisch anzugehen und sich nichts vorzumachen. Mit der richtigen Kalkulation und professionellem Beistand kann eine Immobilie einen soliden Grundstein für den weiteren Vermögensaufbau bieten.

Häufig gestellte Fragen zum erstmaligen Immobilienkauf