Mietausfallwagnis: So kalkulieren Vermieter das Mietausfallrisiko beim Immobilienkauf richtig

Das kannst du tun

• Achte bei der Wahl deiner Immobilie auf ein möglichst niedriges Mietausfallrisiko und hole dir ausreichend Informationen über die Mieter ein.
• Bilde Rücklagen und schließe gegebenenfalls eine Mietausfallversicherung ab.
• Kümmere dich um den Zustand der Wohnung und vermiete zügig weiter. So vermeidest du eine Ertragsminderung.

Mieteinnahmen sind die wichtigste Grundlage für Vermieter, um eine Immobilie zu finanzieren und ihren Wert zu erhalten. Doch was, wenn die Zahlungen plötzlich ausbleiben oder es zu unerwartetem Leerstand kommt? Hier kommt das Mietausfallwagnis ins Spiel. In diesem Ratgeber findest du heraus, was es mit dem Begriff auf sich hat und wie sich das Risiko berechnen lässt.

Was ist das Mietausfallwagnis?

Beim Mietausfallwagnis handelt es sich um einen Begriff aus der Immobilienwirtschaft.

Mietausfallwagnis (Definition)

Per Definition steht das Mietausfallwagnis für das finanzielle Risiko, dass ein Vermieter keine Mieteinnahmen erzielt. Die Gründe müssen nicht immer direkt zwischenmenschlicher Natur sein. Neben Zahlungsunfähigkeiten oder auch Zahlungsunwilligkeiten können beispielsweise Schäden eine (Neu-)Vermietung verhindern oder ausbleibendes Interesse von potenziellen Mietern für Leerstand sorgen. Das Problem: Die Kosten für die Instandhaltung oder Finanzierung laufen währenddessen natürlich weiter. 

Das Mietausfallwagnis ist heute unter § 32 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Bis 2004 galt die zweite Berechnungsverordnung.

Unterschied zum Umlageausfallwagnis

Es gibt noch einen anderen Begriff: das sogenannte Umlageausfallwagnis. Das gehört ebenfalls zur Immobilienwirtschaft, bezieht sich jedoch auf die Betriebskosten. Es steht für das Risiko, dass Vermieter die umlagefähigen Kosten nicht auf Mieter umlegen können. Gründe für uneinbringliche Nebenkosten können sein: 

• Der Mieter ist zahlungsunfähig.
• Die Wohnung steht leer.
• Formale Gründe verhindern die Abrechnung (fehlerhafte Abrechnung der Betriebskosten oder versäumte Fristen).

In der Praxis kalkulieren Vermieter dieses Risiko nur selten ein. 

Wie hoch ist das Mietausfallwagnis (Prozent)?

Das Mietausfallwagnis wird in der Regel auf Grundlage der Jahresbruttomiete berechnet. Bei Wohnimmobilien sind es meist 2 Prozent, bei Gewerbeimmobilien 4 bis 5 Prozent. Die Bruttomiete wird deshalb herangezogen, da bei einem Mietausfall nicht nur die Jahresnettomiete, sondern auch die Nebenkosten betroffen sind.

Mietausfallwagnis bei der Immobilienbewertung

Wie die Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln berichten, spielt das Mietausfallwagnis auch bei der Wertermittlung eine ausschlaggebende Rolle. Ein niedriges Mietausfallrisiko sorgt für eine bessere Immobilienbewertung. Entscheidend dafür sind: 

• Lage der Immobilie: Immobilien in besonders guter Lage sind bei Mietern beliebt und stehen in der Regel nie lange leer.
• Zustand der Immobilie: Gleiches gilt für Objekte in gutem Zustand.
• Größe der Immobilie: Aber auch die Größe ist entscheidend. Besonders große Wohnungen sind teurer – entsprechend höher ist die Wahrscheinlichkeit für einen Mietausfall.

"Ist ein Mietobjekt auf eine spezielle Nutzung hin zugeschnitten, wie beispielsweise eine Lagerhalle, fällt das Mietausfallwagnis tendenziell höher aus" (Quelle: KSK-Immobilien).

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Mietausfallwagnis berechnen: So geht's

Die Berechnung des Mietausfallwagnisses ist für eine realistische Einschätzung in der Immobilienbewertung wichtig. Du benötigst den Wert auch, um den Immobilienreinertrag herauszufinden. Wir zeigen dir, wie das ganz einfach geht.

Mietausfallwagnis berechnen

Die Heid Immobilienbewertung stellt folgenden Rechenweg dar, um das Mietausfallwagnis herauszufinden: 

Gehen wir nun davon aus, dass eine privat vermietete Immobilie mit 85 Quadratmetern in der Stadt 1.600 Euro warm kostet. Das ergibt im Jahr 19.200 Euro Miete inklusive Nebenkosten (1.600 Euro x 12 Monate). Mit einem Mietausfallwagnis von zwei Prozent macht das: 

19.200 Euro x 0,02 (= 2 Prozent) = 384 Euro

Als Vermieter dieser Wohnung solltest du also davon ausgehen, dass jährlich 384 Euro Miete ausfallen könnten. 

Reinertrag berechnen

Um nun herauszufinden, wie hoch der Reinertrag der Immobilie ist, musst du alle anfallenden Bewirtschaftungskosten von der Jahresnettomiete (= Miete ohne Nebenkosten) abziehen. Der Reinertrag spielt bei der Kalkulation der Wertermittlung eine ausschlaggebende Rolle und stellt für den Eigentümer den Nettoertrag vor Steuern und Finanzierungskosten dar.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören:

• Mietausfallwagnis: 2 Prozent der Jahresbruttomiete
• Instandhaltungskosten: Einfachheitshalber gehen wir hier von zehn Euro pro Quadratmeter aus.
• Verwaltungskosten: schätzungsweise 20 bis 40 Euro pro Monat für eine externe Verwaltung
• Abschreibungen: 2 Prozent des Gebäudewerts (in unserem Fall beispielhaft 240.000 Euro)

Wir gehen davon aus, dass die Nebenkosten monatlich 300 Euro ausmachen: 

300 Euro x 12 Monate = 3.600 Euro
19.200 Euro - 3.600 Euro = 15.600 Euro

Damit beträgt die Jahresnettomiete 15.600 Euro. Mit diesem Betrag können wir die Wirtschaftlichkeitsberechnung starten.

Wirtschaftlichkeitsberechnung: So geht's

Unterm Strich bringt die Immobilie jährlich 9.206 Euro Reinertrag.

Was bedeutet das Mietausfallwagnis beim Immobilienkauf und der Finanzierung?

Beim Immobilienkauf beeinflusst das Ausfallwagnis die Finanzierungsplanung und Wirtschaftlichkeitsberechnung. Auch Banken berücksichtigen das Risiko vor der Vergabe eines Kredits. Schließlich möchten sie sichergehen, dass das Vorhaben auch tragfähig ist – vor allem bei vermieteten Objekten als Kapitalanlage. Sollte das Risiko zu hoch sein, könnte das monatliche Einkommen aus Sicht der Bank nicht ausreichen, um die Kreditraten langfristig zu stemmen.

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Was bedeutet das Mietausfallrisiko für den Verkauf und die Vermietung?

Wenn Kaufinteressierte die Wohnung als Kapitalanlage sehen und nicht selbst darin einziehen möchten, wirkt sich ein hohes Mietausfallrisiko negativ auf den Verkaufspreis aus. Das ist schlecht für den Eigentümer. Die müssen sich fragen: Verkauft sich die Immobilie besser vermietet oder unvermietet? 

• Bei Immobilien mit hohem Risiko ist ein vermieteter Verkauf besser. Eigentümer können potenziellen Käufern beispielsweise nachweisen, dass die Miete von den bisherigen Mietern immer fristgerecht und in vereinbarter Höhe gezahlt wurde.
• Bei Immobilien mit niedrigem Risiko ist ein unvermieteter Verkauf besser. Warum? Leerstand ist selten und potenzielle Käufer sind flexibler. 

Zum Weiterlesen: Vermietete Wohnung kaufen – Tipps für Kapitalanleger

Für Mieter spielt das Mietausfallrisiko hingegen kaum eine Rolle. Schließlich ist es die Aufgabe des Vermieters, sich abzusichern.

Fazit: Darum ist das Mietausfallwagnis für Käufer und Eigentümer wichtig

Das Mietausfallwagnis ist für Käufer und Eigentümer wichtig, um die Wirtschaftlichkeit einer Wohnung oder eines Hauses realistisch einzuschätzen. Es deckt das Risiko ab, dass durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter die Mieteinnahmen ganz oder zum Teil ausfallen. Wer das Mietausfallwagnis ignoriert, rechnet zu optimistisch – und gefährdet damit die Rentabilität.

Für Eigentümer bedeutet das: Rücklagen bilden und realistisch bleiben. Vor dem Verkauf der Immobilie darauf achten, das Risiko eines Mietausfalls zu senken. Schließlich will niemand eine Ertragsminderung. Wie Vermieter vorbeugend handeln können, haben wir in einem separaten Artikel beleuchtet. Hier erfährst du, was Vermieter beim Ausfall von Mieteinnahmen tun können.

Käufer hingegen sollten bei der Suche nach der geeigneten Immobilie auf das Mietausfallwagnis achten und es einkalkulieren. So lässt sich der tatsächliche Verkehrswert korrekt erfassen.

Häufig gestellte Fragen zum Mietausfallwagnis