Bewirtschaftungskosten: Alle Ausgaben, die eine Immobilie nutzbar machen

Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Bewirtschaftungskosten: Bei so vielen unterschiedlichen Begriffen können Mieter und Vermieter schon mal durcheinanderkommen. In diesem Artikel sorgen wir für mehr Klarheit.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die bei der Nutzung einer Immobilie anfallen. Dazu zählen:

• Kosten für die Instandhaltung (Maßnahmen, die den Wert des Hauses erhalten)
• Betriebskosten
• Abschreibungen
• Kosten für die Verwaltung eines Mietobjektes
• Mietausfallwagnis

Was ist der Unterschied zwischen Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten?

Instandhaltungskosten entstehen, um die Immobilie funktionstüchtig und intakt zu halten. Sie sind neben den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen und dem Mietausfallwagnis nur ein Teil der gesamten Bewirtschaftungskosten (siehe Tabelle unten). Zu den Instandhaltungskosten zählen zum Beispiel Wartungs- und Inspektionsarbeiten, aber auch die Kosten für die Reparatur defekter Anlagen und Einbauten. Die Instandhaltung sorgt dafür, dass das Gebäude gemäß seinem Zweck genutzt werden kann. Übliche Instandhaltungskosten fallen rund um die Wartung oder Reparatur der Heizung, des Dachs oder der Fassade an. Instandhaltungsarbeiten dienen häufig auch der Prävention und schützen die Immobilie vor Überalterung.

Übrigens: Ein neuer Anstrich in Innenräumen wird nicht zu den Instandhaltungskosten gezählt. Malern und Tapezieren gehört in die Rubrik Schönheitsreparaturen und wird in der Regel vom Mieter bezahlt.

Welche Kosten fallen unter Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind mehr als nur die Instandhaltungs- und Betriebskosten. Unsere Tabelle verschafft dir den Überblick:

Welche Bewirtschaftungskosten sind auf Mieter umlegbar?

Wenn du eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vermietest, musst du die Bewirtschaftungskosten nicht allein tragen. Einen Teil kannst du auf deine Mieter umlegen. Andere Posten musst du selbst zahlen. Umlagefähige Bewirtschaftungskosten gehören in der Regel in die Kategorie Betriebskosten.

Was zählt zu umlagefähigen Bewirtschaftungskosten?

• Wasserversorgung/Entwässerung
• Heizung
• Warmwasser
• Aufzugskosten
• Beleuchtung (Haus, Flur, Treppenhaus)
• Schornsteinreinigung 
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeisterkosten
• Grundsteuer
• Sonstige Betriebskosten (z. B. für Gemeinschaftseinrichtungen)

Was sind keine umlagefähigen Bewirtschaftungskosten?

• Verwaltungskosten
• Mietausfallwagnis (z. B. Betriebskosten für leerstehende Wohnungen)
• Instandhaltungskosten

Tipp: Es macht einen Unterschied, ob du deine Immobilie privat oder gewerblich vermietest. Bei einer Vermietung zur gewerblichen Nutzung kannst du die Verwaltung und das Mietausfallwagnis unter Umständen als sonstige Nebenkosten auf deine Mieter umlegen. Abschreibungen und Instandhaltungskosten muss der Vermieter immer selbst tragen, da sie ihm als Eigentümer direkt zugutekommen.

Bewirtschaftungskosten berechnen: Wie werden Bewirtschaftungskosten berechnet?

Bewirtschaftungskosten bestehen aus vielen Einzelposten (siehe Tabelle oben). Die Summe dieser Einzelposten entspricht den gesamten Bewirtschaftungskosten.

Um eine ungefähre Hausnummer zu haben, empfiehlt der Deutsche Immobilienverband pauschal zwischen 18 und 35 Prozent der Nettokaltmiete anzusetzen. Beträgt diese zum Beispiel 10 Euro pro Quadratmeter, kannst du für eine 100-Quadratmeter-Wohnung monatlich zwischen 1,80 und 3,50 Euro pro Quadratmeter ansetzen.

Welchen Einfluss haben Bewirtschaftungskosten auf den Verkehrswert?

Wer in Immobilien investiert, möchte wissen, welchen Ertrag ein Objekt am Ende abwirft. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, ist es wichtig, die Bewirtschaftungskosten genau zu kennen. Dazu wird in der Regel das Ertragswertverfahren (nach ImmoWertV) angewendet. Berechnungsgrundlage sind der Bodenrichtwert und der Jahresreinertrag. Um den Jahresreinertrag zu ermitteln, werden von den Roherträgen aus Miete (oder Pacht) die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Hohe Bewirtschaftungskosten schmälern den Reinertrag. Dieser gibt dem Kapitalanleger Auskunft darüber, was am Ende in der Kasse bleibt und ob sich die Anlage lohnt. Hohe Bewirtschaftungskosten korrigieren also den Verkehrswert nach unten und sind für Interessenten ein Indiz dafür, dass vermutlich auch künftig viel Geld in die Bewirtschaftung der Immobilie fließen wird. Ein gut gepflegtes Mehrfamilienhaus mit niedrigeren Bewirtschaftungskosten erzielt einen höheren Verkehrswert und ist eine bessere Investition.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten in Bezug auf Bewirtschaftungskosten?

Die Berechnung von Bewirtschaftungskosten ist auch gesetzlich geregelt. Und zwar insbesondere in:

1. § 24 und 28 der „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“
2. In § 29 der Verordnung findest du Angaben zum Mietausfallwagnis
3. In § 32 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Aufstellung der Betriebskosten regelt außerdem die „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten“ (BetrKV). In § 1 kannst du nachlesen, dass Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen, während § 2 eine Übersicht aller Betriebskosten darstellt.

Kann ich Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend machen?

Vermieter können Bewirtschaftungskosten für ihre Immobilien, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen, von der Steuer absetzen. Gesetzlich ist dies in § 9 des Einkommensteuergesetzes (EstG) geregelt. Demnach gelten Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten. Dazu gehören Kosten für die Finanzierung, Abschreibungen und Kosten für die Hausverwaltung. Auch die Ausgaben für die Instandhaltung des Hauses oder der Wohnung wirken sich für Vermieter steuermindernd aus.

Als Mieter hast du weniger Optionen. Nur die Kosten, die du als haushaltsnahe Dienstleistung oder handwerkliche Tätigkeit einkaufst, kannst du steuerlich geltend machen. Das gilt zum Beispiel für den Fall, dass du eine Firma beauftragst, Schnee zu räumen oder regelmäßig die Reinigung des Treppenhauses zu übernehmen (falls dies laut Mietvertrag zu deinen Pflichten als Mieter gehört).

Welche Rolle spielen Bewirtschaftungskosten bei der Immobilienfinanzierung?

Benötigst du für den Kauf oder Neubau einer Immobilie eine Finanzierung, spielen die Bewirtschaftungskosten ebenfalls eine große Rolle. Dabei macht es einen Unterschied, ob du die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten wirst.

Selbstnutzung

Damit die Bank einschätzen kann, ob du dir die Immobilie auch leisten kannst, stellt sie deine Einnahmen deinen Ausgaben gegenüber. Von deinem regelmäßigen Einkommen (Gehalt, Renten, Kapitalerträge) werden die Haushaltskosten (Lebenshaltung, Versicherungen etc.) und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie abgezogen. Zur Schätzung der Bewirtschaftungskosten nutzen Banken dabei in der Regel eine Pauschale.

Vermietung

Auch bei einer künftigen Vermietung werden die Bewirtschaftungskosten von den Einkünften des Bauherrn oder Käufers abgezogen. Da der Vermieter aber mit den Betriebskosten ein Teil der Bewirtschaftungskosten auf seine künftigen Mieter umlegen kann, wird mit einer geringeren Pauschale gerechnet. 

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Fazit: Welche Bedeutung Bewirtschaftungskosten haben

Bewirtschaftungskosten ist der Sammelbegriff für Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Eine besondere Rolle spielt die Höhe der Bewirtschaftungskosten für Personen, die Immobilien vermieten oder eine Immobilie finanzieren wollen. Vermieter können einen Teil der Bewirtschaftungskosten von der Steuer absetzen. Bei der Finanzierung werden die Bewirtschaftungskosten als Pauschale vom Einkommen abgezogen. So weiß die Bank, ob du die Finanzierung dieses Objekts stemmen kannst.

Bewirtschaftungskosten von Immobilien: Häufig gestellte Fragen