Mietausfall: Was Vermieter beim Ausfall von Mieteinnahmen tun können

Das kannst du tun

• Dein Mieter zahlt keine Miete mehr und häuft Mietschulden an? Gehe der Sache erst auf den Grund, bevor du mit rechtlichen Schritten und einer fristlosen Kündigung drohst. Möglicherweise gibt es einen triftigen Grund für den Mietrückstand.
• Kürzt oder verweigert dein Mieter unberechtigt die Mietzahlungen, kannst du ab einem bestimmten Punkt Mahnungen verschicken und vor Gericht gehen.
• Vergleiche mehrere Angebote von Mietausfallversicherungen miteinander und lasse dich nicht direkt auf das erstbeste Angebot ein.

Wer eine Immobilie erwirbt und vermietet, geht in der Regel davon aus, dass die Mieteinnahmen stetig den Kredit tilgen – oder passives Einkommen generieren. Das kann allerdings schnell mal vorbei sein. Bei Zahlungsausfällen oder unerwartet langem Leerstand bleiben die weiterlaufenden Fixkosten am Eigentümer hängen. Ob und wie sich Vermieter absichern können, erläutern wir in diesem Ratgeber. 

Was ist ein Mietausfall?

Der Name ist Programm: Bei einem Mietausfall fällt die Monatsmiete aus. Der Vermieter erhält also nicht mehr die vereinbarte Mietsumme vom Mieter – oder die Wohnung steht leer. Dafür gibt es sogar eine eigene Risikoberechnung. Mit dem sogenannten Mietausfallwagnis haben wir uns in einem separaten Artikel beschäftigt.

Ausfall durch den Mieter

Eine Zahlungsverweigerung durch den Mieter kann berechtigte oder unberechtigte Gründe haben.

Berechtigte Gründe sind beispielsweise:

• Mängel an der Wohnung: Bei schwerwiegenden Mängeln an der Wohnung (zum Beispiel Schimmel oder anhaltenden Heizungsausfällen) können Mieter die Miete berechtigt kürzen oder einbehalten. Das geht aber erst nach bestimmten Fristen – und nur bei Fremdverschulden. Hat der Mieter selbst den Schadensfall verursacht, darf die Miete nicht gemindert werden.
• Unbewohnbarkeit der Wohnung: Bei gravierenden Schäden (zum Beispiel nach einem Brand) gilt eine Wohnung als unbewohnbar. Der Mieter muss dann keine Miete entrichten.
• Versterben des Mieters: Kommt es zum Tod des Mieters und hat dieser keine Erben, entsteht verständlicherweise Mietrückstand.

Bei triftigen Gründen kann der Mieter das Mietverhältnis auch fristlos kündigen.

Unberechtigte Gründe hingegen sind:

• Unverschuldete Zahlungsunfähigkeit: Jobverlust oder Krankheit sucht man sich in der Regel nicht aus. Persönliche Umstände entbinden Mieter nicht automatisch von ihrer Zahlungspflicht. Möglicherweise lassen sich gemeinsam mit dem Vermieter Lösungen finden.
• Nichtgefallen der Wohnung: Wenn dem Mieter die Wohnung doch nicht gefällt und er wieder auszieht, muss er die Miete dennoch für den im Mietvertrag vereinbarten Zeitraum (meist drei Monate Kündigungsfrist) zahlen.
• Streit mit dem Vermieter: Ein Streit mit dem Vermieter berechtigt den Mieter nicht dazu, die Zahlung der Miete zu verweigern. 

Ausfall durch Leerstand

Ein weiterer Grund für einen Mietausfall ist Leerstand. Dazu kommt es, wenn ein Mieter auszieht und der Vermieter die Wohnung nicht nahtlos weitervermieten kann. Kreditraten oder Instandhaltungskosten – also Fixkosten – fallen in der Zwischenzeit aber natürlich trotzdem an. Die Kosten übernimmt dann der Vermieter. Je länger die Wohnung leersteht, desto teurer wird es.

Ausfall durch Elementarschäden

Ein Mietausfall kann auch durch Elementarschäden entstehen. Dazu gehören: 

• Wasserschäden: Eine Überschwemmung oder Hochwasser machen eine Immobilie schnell unbewohnbar.
• Sturm: Gewaltige Stürme oder Hagel können Dächer beschädigen und undicht machen.
• Erdbeben und Erdrutsch: Durch statische Schäden besteht Einsturzgefahr.
• Schnee: Große Schneemassen können ebenfalls die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen.
• Brand und Blitzschlag: Technische Störungen oder ein Blitzschlag können Feuer verursachen.

So können Vermieter bei einem Mietausfall handeln (inkl. rechtliche Folgen)

Du kennst nun die Gründe für Mietausfall. Doch was können Vermieter dagegen tun? Wir betrachten alle Auslöser genauer.

Ausfall durch Zahlungsverweigerung

Wenn ein Mieter in Zahlungsverzug gerät, ist das im ersten Moment sehr ärgerlich. Bevor du aber mit der Kündigung des Mietvertrags drohst, solltest du einen Schritt zurücktreten. Zum einen darfst du gar nicht sofort fristlos kündigen, zum anderen löst sich das Problem vielleicht auch ohne Streit. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung manövrierst du die Situation gelassen.

Schritt 1: Mietvertrag prüfen und Kontakt zum Mieter aufnehmen

Überprüfe zuerst den Mietvertrag und schau, welche Fristen und Vereinbarungen getroffen wurden. Kontaktiere anschließend den Mieter (am besten schriftlich) und erinnere ihn an seine Zahlungspflicht. Bleibe dabei freundlich und sachlich. Meist klärt sich das Problem dann schnell – schließlich muss nicht immer ein böser Hintergedanke im Spiel sein. 

Sollte der Mieter jedoch nicht auf deine Aufforderung reagieren und weiterhin im Verzug bleiben, musst du anders handeln. 

Schritt 2: Zahlungsausfälle dokumentieren

Damit du rechtlich abgesichert bist, benötigst du Nachweise. Dokumentiere also genau, seit wann der Mieter im Zahlungsverzug ist und wie viel Geld er dir dadurch schuldet. Kontoauszüge können belegen, dass die Miete nicht wie gewohnt auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist. 

Schritt 3: Leite rechtliche Schritte ein 

Wenn gute Worte nichts bringen, bleiben dir nur noch rechtliche Schritte. Leite zuerst ein Mahnverfahren ein. Dabei verschickst du postalisch eine Mahnung mit Einschreiben. Darin enthalten ist eine erneute Zahlungsaufforderung mit einer festen Frist – beispielsweise zwei Wochen. 

Schritt 4: Kündige das Mietverhältnis

Bleibt der Mieter weiterhin untätig und im Mietrückstand, kannst du das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Diese sind im § 543 des Bundesgesetzbuches (BGB) geregelt. Eine Kündigung ist rechtens, wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."

Vereinfacht ausgedrückt: Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn 

• der Mieter zwei Monate hintereinander keine Miete oder zu wenig (mehr als nur ein bisschen) zahlt oder
• der Mieter über mehrere Monate hinweg Miete schuldet – in Summe insgesamt mindestens zwei Monatsmieten. 

Zum Weiterlesen: Kündigungsschutz für Mieter – Das musst du wissen

Schritt 5: Räumungsklage einreichen

Die Räumungsklage ist die absolut letzte Lösung, wenn der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht verlässt. Das Problem: Sie ist zeitaufwendig (Dauer von mehreren Monaten) und teuer. Als Vermieter solltest du dich gut vorbereiten und darauf achten, dass die Kündigung rechtens ist. Alternativ ist es möglicherweise besser, doch irgendwie eine einvernehmliche Lösung zu finden. 

Wichtig: Mietnomaden sind ein bekanntes Risiko für Vermieter. Sie beziehen mit Täuschung eine Wohnung und zahlen bewusst keine Miete. Vor der Zwangsräumung verschwinden sie schnell und ziehen das Spiel an anderer Stelle weiter durch.

Ausfall durch Leerstand

Beim Leerstand ist niemand da, dem man die Schuld geben könnte. Der Vermieter muss in dem Fall selbst aktiv werden und gegensteuern. Das geht so: 

Ursachen klären

Realitätscheck – Warum zieht die Wohnung keine Mieter an? Vermieter sollten eine Marktanalyse durchführen (lassen) und den Zustand des Objekts überprüfen. Diese Fragen können dabei helfen:

• Renovierung und Modernisierung: Muss an der Wohnung etwas renoviert, modernisiert oder saniert werden?
• Energieeffizienz: Hat die Immobilie eine schlechte Energiebilanz?
• Qualität: Kann die Ausstattung verbessert werden?
• Lage: Ist die Lage oder Infrastruktur schlecht (schwierige Anbindung oder Lärm)?
• Optik: Sind die Fotos nicht ansprechend?
• Beschreibung: Lässt sich an der Immobilienbeschreibung feilen?
• Preis: Ist der Preis zu hoch? 

Vermarktung verbessern 

Wenn du dir alle Fragen wahrheitsgemäß beantwortet hast, solltest du zumindest ein paar mögliche Gründe gefunden haben. Bei der aktuell hohen Nachfrage stehen Mietwohnungen schließlich nicht "einfach so" leer. Jetzt ist es an der Zeit, Verbesserungen umzusetzen. Je nach Fall könntest du:

• die Wohnung renovieren
• bessere Fotos schießen
• einen ansprechenderen Text verfassen
• mögliche Schwachstellen ausbessern (zum Beispiel Lärmschutz)
• den Preis marktgerecht anpassen 

Kommst du allein nicht weiter, gibt es zum Glück Hilfe von außerhalb. 

Makler beauftragen

Profis können dich bei der Suche nach einem geeigneten Mieter unterstützen. Vor allem in schwieriger Lage oder bei wenig Zeit sind Makler hilfreich. Beachte allerdings: Für die Vermietung von Wohnraum gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass du für die Maklerkosten allein aufkommen musst, wenn du den Auftrag erteilst. Der Mieter zahlt davon nichts. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann variieren. 

Du möchtest dein Haus oder deine Wohnung nicht vermieten, sondern verkaufen? Ohne Erfahrung und Rechtskenntnisse kann das herausfordernd sein. Mit der Maklervermittlung von Wohnglück.de bist du auf der sicheren Seite.

Ausfall durch Elementarschäden

Elementarschäden sind reine Naturgewalt und haben daher keinen Schuldigen. Zuerst sollten Vermieter für Sicherheit sorgen. Mieter müssen informiert und der Schaden dokumentiert werden. Erst im Anschluss geht es ums Finanzielle. Wer kommt für den Schaden auf? Es gibt verschiedene Versicherungsmöglichkeiten (dazu gleich mehr). Ist der Vermieter nicht versichert, wird es teuer. Dann muss er für die Zahlung selbst aufkommen.

Was tun bei Mietausfall? Gegen Mietrückstand und Mietschulden absichern

Wie sichert man sich nun als Vermieter gegen Mietausfall am besten ab? Wir gehen die Optionen zusammen durch. 

Versicherungen abschließen

Es gibt – wie oben bereits erwähnt – verschiedene Versicherer, die jeweils bestimmte Arten des Mietausfalls abdecken. Dazu gehören:

• die Mietausfallversicherung
• die Gebäudeversicherung
• die Elementarversicherung

Mietausfallversicherung

Die Mietausfallversicherung greift bei zahlungsunfähigen Mietern. Es gibt aber häufig bestimmte Bedingungen, beispielsweise Mietrückstand nach einer fristlosen Kündigung oder einer eingeleiteten Räumungsklage. Leerstand ist darüber nicht abgesichert. Mehr Informationen dazu findest du in unserem FAQ ganz unten.

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung kommt meist bis zu zwölf Monate für deinen finanziellen Verlust auf, wenn Mietwohnungen durch äußere Einwirkungen unbewohnbar werden. Die Schäden müssen aber in der Versicherungspolice vermerkt sein. 

Elementarversicherung

Der Name ist Programm. Die Elementarversicherung ist ein Zusatz zur Gebäudeversicherung und schützt dich als Vermieter bei Elementarschäden. Allerdings musst du darauf achten, dass der Mietausfall explizit mitversichert ist.

Wichtig: Informiere dich im Vorfeld ausreichend über alle Versicherungen und vergleiche die Angebote. Der erstbeste Vorschlag ist nicht immer der beste.

Vorbeugend handeln

Leider kannst du dich nicht gegen alles absichern – oder musst bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Deshalb solltest du Mietausfällen vorbeugen. Leerstand lässt sich zum Beispiel vermeiden, in dem du dich um den Zustand der Immobilie kümmerst und sie ausreichend bewirbst. Gute Fotos und Texte machen viel aus. Auf Wohnglück.de kannst du deine Immobilie direkt inserieren.

Zahlungsausfälle durch Mieter sind schwerer zu vermeiden. Aber auch hier hast du Optionen: 

• Achte auf eine (sehr) gute Bonitätsauskunft.
• Lege Wert auf sichere Jobs und ein gutes Gehalt.
• Stelle sicher, dass die Miete in Relation zum Einkommen steht (maximal 30 bis 40 Prozent).
• Lerne die potenziellen Mieter persönlich kennen oder beauftrage einen Profi mit der Auswahl.

Fazit: Darum müssen Vermieter auf Mietausfälle vorbereitet sein

Mietausfälle sind nicht selten und können ganz schön ins Geld gehen. Zwar können Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen Abmahnungen verschicken und mit der Zeit eine Räumungsklage einreichen, unterm Strich bleiben die Kosten dennoch erstmal an ihnen hängen. Das muss man sich leisten können. Wohnungen in weniger beliebten Gegenden kann außerdem Leerstand treffen.

Vermieter sollten daher immer einen Notgroschen beiseite haben – oder eine geeignete Versicherung abschließen. Sonst wird die vermeintliche Kapitalanlage im Ernstfall schnell zu einem finanziellen Grab.

Häufig gestellte Fragen zum Mietausfall