Defekte Heizung, volle Miete? Nicht mit dir! Mietminderung bei Heizungsausfall

Als Mieter hast du Anspruch auf ein warmes Zuhause. Wenn der Vermieter bei einem Heizungsdefekt seinen Pflichten nicht nachkommt, hast du das Recht auf Mietminderung. Doch wann genau gilt ein Heizungsausfall als Mietmangel, und wie gehst du als Mieter am besten vor? Hier erfährst du alles Wichtige – von den gesetzlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Schritten.

Das kannst du tun:

• Dokumentiere den Ausfall: Erstelle ein Schadensprotokoll, in welchem du Dauer, Raumtemperaturen und alle Maßnahmen festhältst.
• Informiere deinen Vermieter schriftlich über den Defekt (Mängelanzeige).
• Setze eine Frist zur Behebung (zum Beispiel 3 Tage) und kündige eine Mietminderung an, falls der Mangel nicht behoben wird.
• Bitte die Vermieterseite, mobile Heizlösungen für den Reparaturzeitraum bereitzustellen, wie etwa Heizlüfter oder mobile Heizzentralen.

Mietmangel durch Heizungsausfall – wann liegt er vor?

Ein Mietmangel durch eine defekte Heizung liegt vor, wenn die gemietete Immobilie während der Heizperiode nicht mehr ausreichend gewärmt werden kann. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung oder das gemietete Haus eine bestimmte Raumtemperatur erreicht. Diese ist zwar nicht gesetzlich geregelt, jedoch haben sich klare Richtwerte etabliert, an die sich die Vermieterseite halten müssen. Sie basieren auf verschiedenen Urteilen und werden in der Praxis oft als Standard im Mietrecht herangezogen.

Wenn diese Richtwerte nicht erreicht werden können, handelt es sich in der Regel um einen Mietmangel nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), da die Immobilie nicht mehr wie vertraglich vorgesehen genutzt werden kann.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Heizungsausfall in einem oder mehreren Räumen auftritt – jede Einschränkung, die das Wohlbefinden und die Nutzung beeinträchtigt, kann als Mangel betrachtet werden. Der Vermieter ist verpflichtet, schnell zu handeln und den Defekt zu beheben. Falls er seinen Pflichten nicht nachkommt, kannst du eine Mietminderung geltend machen, da du als Mieter Anspruch auf eine funktionierende Heizung hast. Heizungsdefekte für wenige Stunden stellen nur eine geringfügige Beeinträchtigung dar, und werden daher in der Regel nicht als Mangel angesehen.

Die Vermieterpartei sollte bei einem Heizungsausfall in eigenem Interesse schnell handeln – auch ohne Mietminderungsanspruch. Denn wenn die Heizung länger ausfällt, kann das ernsthafte Folgen haben: An kalten Wänden sammelt sich schnell Feuchtigkeit, was die Schimmelbildung fördert. Auch Frostschäden an der Heizungsanlage sind möglich.

Mietrecht: Wann ist Heizperiode und welche Mindesttemperaturen gelten?

Die Heizperiode dauert in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April – abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind jedoch zulässig. Dieser Jahresabschnitt gilt im Allgemeinen aber als entscheidend, weil in den Herbst- und Wintermonaten die Außentemperaturen oft so stark abfallen, dass eine Beheizung der Räume zwingend notwendig ist. Wenn es in dieser Zeit draußen kalt wird, dürfen die Räume im Inneren nicht ebenfalls auskühlen. Vermieter müssen daher die Heizungsanlage in dieser Phase in Betrieb halten und regelmäßig warten lassen, um Defekte zu vermeiden.

Folgende Raumtemperaturen gelten als Richtwerte: Tagsüber, also zwischen 6:00 und 23:00 Uhr, sollte die Temperatur in Wohnräumen mindestens bei 20 Grad liegen. In Schlafzimmern reichen 18 Grad, während Badezimmer auf 22 Grad heizbar sein müssen. Nachts reichen generell 18 Grad.

Auch außerhalb der Heizperiode kann der die Vermieterseite verpflichtet sein, die Heizungsanlage in Betrieb zu nehmen. Das ist dann der Fall, wenn die Außentemperaturen an zwei bis drei Tagen in Folge auf unter 12 Grad fallen.

Wie hoch ist die Mietminderung bei defekter Heizung?

Die Höhe der Mietminderung bei einer defekten Heizung hängt davon ab, wie stark und wie lange der Ausfall die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Maßgeblich ist, in welchem Ausmaß die Mindesttemperaturen nicht erreicht werden und wie lange dieser Zustand anhält. Auch ob die Heizung nur in einzelnen Räumen oder in der gesamten Wohnung ausfällt, spielt eine Rolle. Generell gilt: Je größer die Beeinträchtigung für dich als Mieter, desto höher kann die Mietminderung ausfallen.

Im Folgenden findest du eine Übersicht über typische Mietminderungsquoten, basierend auf verschiedenen Urteilen aus dem Mietrecht. Dabei kommt es auch darauf an, welche Raumtemperatur durch den Heizungsausfall in der Wohnung herrscht.

In seltenen Ausnahmefällen kann es sogar rechtmäßig sein, die Mietzahlung vollständig auszusetzen, also um 100 Prozent zu mindern – wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall unbewohnbar wird. Davon ist bei Raumtemperaturen von unter 10 Grad auszugehen.

Beispiel: Die Mietminderung korrekt berechnen

Wenn du wegen einer defekten Heizung berechtigt bist, die Miete zu mindern, solltest du die Berechnung genau vornehmen. Dabei darfst du nur die Tage berücksichtigen, an denen die Wohnung aufgrund des Ausfalls nicht ordnungsgemäß genutzt werden konnte:

1. Warmmiete ansetzen: Addiere die Nebenkosten zur Kaltmiete.
   Beispiel: 1.500 Euro Kaltmiete + 300 Euro Nebenkosten = 1.800 Euro Warmmiete
2. Mietminderung auf Monatsbasis berechnen: Angenommen, die Heizung fällt tagsüber aus und du kannst eine 20-Prozent-Minderung geltend machen:
   20 Prozent von 1.800 Euro = 360 Euro
3. Anspruch für den Zeitraum berechnen: Teile die monatliche Mietminderung durch die Anzahl der Kalendertage im Monat (zum Beispiel 30) und multipliziere sie mit der Anzahl der Tage, an denen die Heizung ausgefallen ist.
   Beispiel: Der Heizungsausfall dauert 7 Tage.
   360 Euro / 30 Tage x 7 Tage = 84 Euro Mietminderung
4. Zu zahlende Miete ermitteln: Ziehe den Kürzungsbetrag von der Warmmiete ab, um die neue Miethöhe zu berechnen.
   1.800 Euro - 84 Euro = 1.716 Euro

In diesem Beispiel kannst du die Miete aufgrund des Heizungsausfalls um 84 Euro kürzen und zahlst für den Monat 1.716 Euro. Du kannst die Mietminderung rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Heizungsausfalls geltend machen, vorausgesetzt, du hast den Vermieter rechtzeitig über den Mangel informiert.

Tipp: Es ist wichtig, dass du die Mietminderung nicht eigenmächtig durchführst, ohne dir vorher rechtliche Beratung einzuholen. Grund dafür ist, dass eine falsche oder ungerechtfertigte Minderung zu rechtlichen Problemen führen kann, wie beispielsweise einer Kündigung. Um sicherzugehen, dass du im Recht bist und die Minderung richtig berechnest, solltest du den Rat eines Mietrechtsexperten oder Anwalts einholen. So vermeidest du unnötige Risiken.

Wann gilt ein Warmwasserausfall als Mietmangel?

Warmes Wasser gehört zur Grundausstattung einer Wohnung und ist für den täglichen Bedarf unerlässlich. Auch ein Warmwasserausfall wird daher als Mietmangel anerkannt, wenn die Versorgung für einen längeren Zeitraum komplett unterbrochen ist oder das Wasser nur unzureichend warm wird. Das ist der Fall, wenn die Wassertemperatur unter 40 Grad Celsius fällt oder das Wasser nur tröpfelt. Ein kurzer Ausfall, beispielsweise für wenige Stunden aufgrund von Reparaturarbeiten, gilt in der Regel nicht als erheblicher Mangel. Dauert der Ausfall jedoch mehrere Tage oder länger, kannst du Ansprüche auf eine Mietminderung geltend machen.

Höhe der Mietminderung bei Warmwasserausfall

Die Mietminderung bei einem Warmwasserausfall hängt von der Dauer und dem Umfang der Beeinträchtigung ab. Üblicherweise liegt die Mietminderung bei 10 bis 20 Prozent, je nachdem, wie stark du in deinem Alltag eingeschränkt bist. Wird sowohl das Warmwasser als auch die Heizung beeinträchtigt, kann die Mietminderung deutlich höher ausfallen.

Wie solltest du als Mieter beim Ausfall der Heizung vorgehen?

Wenn deine Heizung ausfällt, solltest du schnell und gezielt handeln:

1. Temperaturen messen: Stelle sicher, ob die Raumtemperaturen unter den Mindestwerten liegen (20 Grad in Wohnräumen).
2. Die Vermieterseite sofort informieren: Melde den Ausfall in einer schriftlichen Mängelanzeige per E-Mail oder Brief und dokumentiere den Zeitpunkt der Meldung.
3. Frist zur Behebung setzen: Fordere, den Defekt innerhalb einer angemessenen Frist (2-3 Tage) zu beheben.
4. Schadensprotokoll anlegen: Notiere die Dauer des Heizungsausfalls und alle begleitenden Umstände.
5. Mietminderung ankündigen: Wenn der Mangel nicht behoben wird, kündige schriftlich eine Mietminderung an.

Defekte Heizung: So erstellst du als Mieter eine Mängelanzeige

Die Mängelanzeige ist der erste offizielle Schritt, um die Vermieterseite auf den Heizungsausfall aufmerksam zu machen. Sie sollte klar und detailliert sein, damit klar wird, dass dringender Handlungsbedarf besteht. So erstellst du sie:

• Betreff: Gib im Betreff an, dass es sich um eine Mängelanzeige handelt. Idealerweise gibst du zudem noch den Ort des Mangels an, also deine Wohnadresse.
• Beschreibung des Mangels: Führe genau aus, was das Problem ist. Gib an, wann der Ausfall begonnen hat, wie die aktuelle Situation ist (zum Beispiel, wie es um die Raumtemperaturen steht), und in welchen Räumen die Heizung ausgefallen ist.
• Frist zur Mängelbeseitigung setzen: Weise den Vermieter darauf hin, dass er den Mangel beheben muss, und setze eine angemessene Frist (2 bis 3 Tage).
• Hinweis auf Mietminderung: Weise darauf hin, dass du bei Nichtbehebung des Mangels eine Mietminderung in Betracht ziehst.
• Kontaktmöglichkeit angeben: Biete eine Möglichkeit, dich bei Rückfragen zu erreichen.

Vorlage für eine Mängelanzeige:

Betreff: Mängelanzeige wegen Heizungsausfall in [Wohnungsadresse]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

hiermit möchte ich Sie darüber informieren, dass seit dem [Datum] die Heizung in meiner Wohnung in [Adresse] nicht mehr funktioniert. Die Raumtemperaturen liegen tagsüber deutlich unter den vorgeschriebenen Mindestwerten, was zu erheblichen Einschränkungen führt.

Ich bitte Sie, den Mangel innerhalb von 3 Tagen zu beheben, und weise darauf hin, dass ich im Falle einer Nichtbehebung eine Mietminderung geltend machen werde.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]

So legst du ein Schadensprotokoll über den Heizungsausfall an

Ein detailliertes Schadensprotokoll ist wichtig, um den Heizungsausfall nachweisen zu können. So erstellst du es:

• Temperaturen regelmäßig messen: Notiere zu verschiedenen Tageszeiten die Raumtemperaturen in allen betroffenen Räumen. Diese Informationen helfen, den Ausfall zu dokumentieren.
• Dauer des Ausfalls festhalten: Schreibe auf, wann der Ausfall begonnen hat und wie lange er anhielt. Notiere auch, ob es zwischenzeitlich Teilausfälle gab.
• Umstände und Auswirkungen dokumentieren: Beschreibe, wie der Ausfall deinen Alltag beeinträchtigt hat. Beispielsweise könntest du festhalten, dass bestimmte Räume unbenutzbar wurden oder gesundheitliche Beschwerden entstanden sind.
• Kommunikation mit dem Vermieter festhalten: Notiere jedes Mal, wann und wie du die Vermieterpartei informiert hast (Datum der E-Mail oder des Anrufs).
• Fotos machen: Falls möglich, dokumentiere die Raumtemperaturen oder andere sichtbare Anzeichen des Ausfalls, wie zum Beispiel Kondenswasser oder Frost.

Das Protokoll hilft dir später, die Mietminderung rechtlich abzusichern und die Beeinträchtigung nachzuweisen.

So kündigst du dem Vermieter die Mietminderung wegen Heizungsausfall an

Wenn die Vermieterseite nach deiner Mängelanzeige nicht reagiert oder den Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behebt, kannst du eine Mietminderung ankündigen. Diese muss ebenfalls schriftlich erfolgen und sollte folgende Punkte enthalten:

• Betreff: Gib im Betreff an, dass es sich um eine Ankündigung einer Mietminderung wegen Heizungsausfall handelt.
• Verweis auf die Mängelanzeige: Nenne das Datum, an dem du die Mängelanzeige geschickt hast, und weise darauf hin, dass der Mangel nicht behoben wurde.
• Höhe der Mietminderung: Gib den Prozentsatz der Mietminderung an, der für den Heizungsausfall angemessen ist (zum Beispiel 20 Prozent). Bevor du den Prozentsatz festlegst, solltest du rechtlichen Rat einholen. Eine falsche Einschätzung kann zu einer unrechtmäßigen Mietminderung und möglichen Konflikten mit deinem Vermieter führen.
• Zeitraum des Ausfalls: Beschreibe den Zeitraum, in dem der Ausfall aufgetreten ist, und weise darauf hin, dass du die Mietminderung für diesen Zeitraum geltend machst.
• Berechnung der Minderung: Erläutere, wie du die Mietminderung berechnest, und gib den konkreten Kürzungsbetrag an.

Vorlage für die Ankündigung der Mietminderung:

Betreff: Ankündigung einer Mietminderung wegen Heizungsausfall in [Wohnungsadresse]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

da der in meiner Mängelanzeige vom [Datum] gemeldete Heizungsausfall weiterhin besteht und keine Maßnahmen zur Behebung des Mangels getroffen wurden, kündige ich hiermit eine Mietminderung an.

Ab dem [Datum des Ausfalls] werde ich die Miete um [Prozentsatz] mindern, solange der Mangel fortbesteht. Für den Monat [Monat des Ausfalls] bedeutet dies eine Reduzierung der Warmmiete um [Kürzungsbetrag].

Ich hoffe auf eine baldige Behebung des Mangels und stehe Ihnen für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]

Was passiert auf Vermieterseite nach der Mängelanzeige?

Der Vermieter muss zunächst den gemeldeten Heizungsausfall prüfen. Er kann entweder selbst die Heizanlage begutachten oder einen Fachbetrieb damit beauftragen. In vielen Fällen wird er einen Heizungsinstallateur oder einen Hausmeisterdienst schicken, um den Ausfall zu bestätigen.

Wenn der Mangel bestätigt ist, beauftragt die Vermieterseite eine Fachfirma mit der Reparatur der defekten Heizung – und sollte dir als Mieter im Anschluss den voraussichtlichen Reparaturtermin mitteilen, damit du dich darauf einstellen kannst. Insbesondere in den kalten Wintermonaten, sollte das zeitnah passieren, um die Mindesttemperaturen in der Wohnung sicherzustellen. Die Vermieterseite muss in der Regel innerhalb von 48 Stunden auf den Ausfall reagieren, wenn die Temperaturen extrem niedrig sind.

Wenn es sich um ein einfaches Problem wie einen defekten Thermostat handelt, sollte die Reparatur innerhalb weniger Stunden erledigt sein. Bei größeren Defekten, die möglicherweise den Austausch von Teilen erfordern, kann es länger dauern. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Schaden so schnell wie möglich zu beheben.

Was passiert, wenn der Mangel nicht sofort behoben werden kann?

Wenn der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden kann, muss die Vermieterseite dich darüber informieren und einen neuen Zeitrahmen nennen. Zudem sollte er in Erwägung ziehen, dir eine vorübergehende Mietminderung anzubieten, um den finanziellen Ausgleich für den fehlenden Wohnkomfort zu gewährleisten.

In besonders schweren Fällen, in denen die Reparatur einige Tage dauert, sollte der Vermieter dir zudem Übergangslösungen anbieten, zum Beispiel elektrische Heizgeräte, damit du nicht frieren musst.

Zeit bis zur Reparatur überbrücken: Mobile Heizgeräte und andere Lösungen

Wenn die Heizung streikt, wird es vor allem in den Wintermonaten schnell ungemütlich. Vorübergehende Lösungen können helfen, die Wohnung bis zur Reparatur der Heizung warm zu halten. Sowohl die Mieter- als auch die Vermieterseite sollten diese Optionen in Betracht ziehen, um gesundheitliche Risiken und Schäden an der Wohnung zu vermeiden. Besonders praktisch sind mobile Heizgeräte oder mobile Heizzentralen, die schnell für Wärme sorgen können.

1. Mobile Heizgeräte

Heizlüfter oder elektrische Heizstrahler sind eine schnelle und unkomplizierte Lösung, wenn die zentrale Heizung ausfällt. Diese Geräte lassen sich einfach in einzelnen Räumen aufstellen und sorgen dort für eine angenehme Temperatur.

• Heizlüfter: Diese Geräte funktionieren mit einem Ventilator, der erwärmte Luft im Raum verteilt. Da sie viel Strom verbrauchen, sind sie gut für kleinere Räume oder den kurzen Einsatz, aber nicht für eine dauerhafte Nutzung.
• Elektrische Heizstrahler: Diese Geräte arbeiten mit Infrarotstrahlung und erwärmen nicht die Luft, sondern direkt die Objekte im Raum. Sie sind besonders nützlich, wenn du eine punktuelle Erwärmung benötigst, etwa im Bad.

Hinweis für Mieter: Mobile Heizgeräte können kurzfristig Abhilfe schaffen, wenn der Vermieter nicht sofort eine Lösung bereitstellen kann. Du kannst den Vermieter bitten, solche Geräte zur Verfügung zu stellen. Es ist auch möglich, die dadurch entstehenden Stromkosten zurückzufordern. Heizlüfter und Infrarotstrahler können die Luft stark erwärmen, daher ist es wichtig, für ausreichende Belüftung zu sorgen. Achte zudem darauf, dass die Heizgeräte nicht zu nahe an brennbaren Materialien wie Vorhängen oder Möbeln stehen.

2. Mobile Heizung

Für längere Ausfälle oder größere Gebäude sind mobile Heizzentralen eine gute Option. Diese Heizsysteme können über mehrere Tage oder Wochen als Übergangslösung dienen. Sie werden von spezialisierten Firmen bereitgestellt und direkt an die bestehende Heizungsanlage angeschlossen, um die Beheizung der Räume und die Warmwasserversorgung zu gewährleisten.

• Elektrisch betriebene Heizkessel, mobile Anhängerheizzentralen und besonders sogenannte Containerheizungen haben eine hohe Heizleistung. Sie können problemlos für mehrere Räume gleichzeitig eingesetzt werden und sind ideal, wenn die Reparatur der Heizanlage längere Zeit in Anspruch nimmt. Große Systeme können ganze Wohnkomplexe oder Gewerbeeinheiten versorgen.
• Diese Lösungen werden auch oft bei geplanten Sanierungen eingesetzt.
• Die Kosten für das Anmieten mobiler Heizzentralen übernimmt in der Regel der Vermieter, da er dafür verantwortlich ist, eine funktionierende Heizung sicherzustellen.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Falls keine Reaktion auf die Mängelanzeige erfolgt, keine Maßnahmen zur Behebung des Heizungsausfalls eingeleitet oder vorübergehende Heizlösungen angeboten werden, hast du als Mieter das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen. Die Vermieterseite läuft dann Gefahr, dass du die Miete kürzt oder im schlimmsten Fall die Reparatur selbst in Auftrag gibt und die Kosten zurückforderst.

Zudem kann es zu rechtlichen Konsequenzen kommen, wenn der Mangel nicht beseitigt wird. In einem solchen Fall kannst du als Mieter vor Gericht gehen, um deine Rechte durchzusetzen. Es ist daher im Interesse des Vermieters, den Schaden so schnell wie möglich zu beheben, um Konflikte zu vermeiden.

Schnell handeln und richtig mindern bei Heizungsausfall

Ein Heizungsausfall kann nicht nur unkomfortabel, sondern auch ein rechtlich relevanter Mietmangel sein. Du hast als Mieter klare Rechte, wenn die Heizung nicht funktioniert und die Mindesttemperaturen in deiner Wohnung nicht erreicht werden. Wichtig ist, dass du den Vermieter sofort schriftlich informierst, ein Schadensprotokoll anlegst und eine Mängelanzeige erstellst. Sollte die Vermieterseite den Mangel nicht beheben, kannst du nach Ablauf der Frist eine Mietminderung ankündigen.

Dennoch solltest du vor einer eigenmächtigen Kürzung der Miete immer rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um juristische Konflikte zu vermeiden. So gehst sicher, dass die Minderung korrekt durchgeführt wird.

Häufige Fragen zum Thema Mietminderung bei defekter Heizung