Mieter abmahnen: So setzen Vermieter Abmahnung und Kündigung durch

Als Vermieter stehst du manchmal vor der Herausforderung, wie du bei Vertragsverstößen deiner Mieter richtig reagierst. Ob es um Mietrückstände, Lärmbelästigung oder unerlaubte Untervermietung geht – in diesem Ratgeber erfährst du, wie du Mieter abmahnen und rechtssicher kündigen kannst.

Das kannst du tun

• Stelle sicher, dass die Abmahnung klar, präzise und schriftlich formuliert ist und dem Mieter nachweislich zugestellt wird.
• Halte alle relevanten Details fest, wie Datum, Uhrzeit und Art des Verstoßes, um eine solide Grundlage für mögliche weitere Schritte zu haben.
• Gib dem Mieter eine realistische Frist, um das beanstandete Verhalten zu ändern oder den Schaden zu beheben.
• Wenn der Mieter nicht reagiert, kannst du nach Ablauf der Frist rechtliche Schritte einleiten, einschließlich einer Kündigung.
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Was bedeutet eine Abmahnung im Mietrecht?

Als Vermieter ist es manchmal notwendig, klare Grenzen zu setzen. Eine Abmahnung des Mieters ist genau das: ein formeller Hinweis darauf, dass ein bestimmtes Verhalten nicht geduldet wird. Du zeigst deinem Mieter damit die "gelbe Karte". Aber was bedeutet das konkret? Eine Abmahnung im Mietrecht ist eine schriftliche oder mündliche Aufforderung an den Mieter, eine Pflichtverletzung zu unterlassen.

Sie dient als Warnschuss, bevor es zu ernsteren Konsequenzen, wie einer Kündigung, kommt. Mit der Abmahnung gibst du dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu ändern und somit eine Eskalation zu vermeiden.

Gründe für die Abmahnung des Mieters

Die Entscheidung, einen Mieter abzumahnen, sollte gut überlegt sein, da sie das Mietverhältnis belasten kann. Es gibt jedoch Situationen, in denen eine Abmahnung nicht nur sinnvoll, sondern notwendig ist, um deine Rechte als Vermieter zu wahren und das Zusammenleben im Haus zu schützen. Hier sind einige typische Szenarien, in denen du eine Abmahnung des Mieters in Betracht ziehen solltest:

Mietrückstände

Wenn dein Mieter im Mietrückstand ist, die Miete also wiederholt verspätet oder gar nicht zahlt, ist das ein klarer Verstoß gegen den Mietvertrag. In diesem Fall kannst du eine Abmahnung aussprechen, um den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Möglichkeit zu geben, die ausstehenden Zahlungen nachzuholen.

Störung des Hausfriedens

Wenn der Mieter wiederholt durch laute Musik, Partys oder andere Verhaltensweisen den Hausfrieden stört und das Zusammenleben der anderen Mieter beeinträchtigt, ist eine Abmahnung angebracht. Hierbei solltest du genau dokumentieren, wann und wie oft diese Störungen aufgetreten sind.

Missachtung der Hausordnung

Wird über die Hausordnung hinweggesehen, zum Beispiel durch unerlaubtes Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus oder das Halten von Haustieren entgegen der vertraglichen Vereinbarung, kannst du ebenfalls eine Abmahnung aussprechen. Bei einer Missachtung der Hausordnung ist es wichtig, dass du auf die konkreten Regelungen im Mietvertrag verweist.

Unbefugte Untervermietung

Vermietet der Mieter ohne deine Erlaubnis Teile der Wohnung an Dritte weiter, musst du das als Eigentümer nicht hinnehmen. Eine unerlaubte Untervermietung ist vertragswidrig. Auch hier kannst du eine Abmahnung erteilen und den Mieter auffordern, dieses Verhalten sofort zu unterlassen.

Schäden an der Mietsache

Beschädigt der Mieter die Wohnung oder das Gemeinschaftseigentum und kommt seinen Pflichten zur Instandhaltung nicht nach, ist eine Abmahnung gerechtfertigt. Stelle sicher, dass du den Schaden genau dokumentierst und dem Mieter eine Frist setzt, um den Mangel zu beheben.

Lies hier: Miet-Mythen: 5 häufige Irrtümer rund ums Mietrecht

Formale Bedingungen für eine Abmahnung von Mietern

Damit eine Abmahnung wirksam ist und im Ernstfall auch rechtlich Bestand hat, musst du als Vermieter einige formale Bedingungen beachten. Eine fehlerhafte Abmahnung kann leicht angefochten werden und ihre Wirkung verlieren. Hier sind die wesentlichen Punkte, die du bei der Abmahnung deines Mieters berücksichtigen solltest:

• Schriftform: Per Gesetz kann eine Abmahnung sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Mit einem Schriftstück bist du aber auf der sicheren Seite. Das Dokument sollte als Brief verfasst werden und klar als Abmahnung gekennzeichnet sein.
• Genauigkeit und Nachvollziehbarkeit: Die Abmahnung muss das Fehlverhalten des Mieters präzise beschreiben. Nenne dabei konkrete Daten, Uhrzeiten und die Art des Verstoßes. Zum Beispiel: "Am [Datum] um [Uhrzeit] haben Sie durch lautes Musizieren die Nachtruhe der anderen Mieter gestört." Diese Genauigkeit ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und die Abmahnung rechtssicher zu machen.
• Aufforderung zur Verhaltensänderung: In der Abmahnung solltest du den Mieter ausdrücklich dazu auffordern, das beanstandete Verhalten sofort zu unterlassen. Formuliere dies klar und unmissverständlich. Zum Beispiel: "Ich fordere Sie hiermit auf, das laute Musizieren nach 22 Uhr sofort zu unterlassen."
• Androhung von Konsequenzen: Es ist wichtig, dass du dem Mieter in der Abmahnung deutlich machst, welche Konsequenzen drohen, falls das Verhalten nicht geändert wird. Das kann zum Beispiel eine Kündigung des Mietverhältnisses sein. Die Formulierung könnte lauten: "Sollte sich dieses Verhalten wiederholen, behalte ich mir das Recht vor, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen."
• Fristsetzung: Du solltest dem Mieter eine Frist setzen, um den Mangel zu beheben oder das Verhalten zu ändern. Dies gilt besonders, wenn es um die Behebung eines Schadens oder die Zahlung von Mietrückständen geht. Gib dem Mieter eine angemessene Zeitspanne, zum Beispiel 14 Tage, um der Aufforderung nachzukommen.
• Nachweis der Zustellung: Um sicherzustellen, dass die Abmahnung den Mieter auch wirklich erreicht, solltest du die Zustellung dokumentieren. Versende die Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein oder übergib sie persönlich gegen eine Empfangsbestätigung. So kannst du im Streitfall nachweisen, dass der Mieter die Abmahnung erhalten hat.

Rechtliche Bedeutung einer Abmahnung von Mietern

Die Abmahnung spielt eine zentrale Rolle im Mietrecht und hat sowohl für Vermieter als auch für Mieter weitreichende rechtliche Konsequenzen. Eine mietrechtliche Abmahnung hat vor allem drei Funktionen:

Warnfunktion

Eine Abmahnung ist in erster Linie eine formelle Warnung an den Mieter. Sie signalisiert, dass ein bestimmtes Verhalten nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht und so nicht weiter hingenommen wird. Für den Mieter bedeutet die Abmahnung, dass er die Gelegenheit erhält, sein Verhalten zu überdenken und zu ändern, bevor es zu härteren Konsequenzen kommt. Nutzt er diese Chance und stellt das beanstandete Verhalten ein, kann das Mietverhältnis in der Regel ohne weitere Eskalationen fortgeführt werden.

Dokumentation des Fehlverhaltens

Die Abmahnung dient auch dazu, das Fehlverhalten des Mieters schriftlich zu dokumentieren. Dies ist besonders wichtig, wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Eine gut formulierte und exakt dokumentierte Abmahnung kann als Beweismittel vor Gericht dienen und deine Position als Vermieter stärken.

Voraussetzung für eine Kündigung

Im deutschen Mietrecht ist die Abmahnung oft eine notwendige Voraussetzung, bevor du eine Kündigung aussprechen kannst. Grundlage bildet §543 BGB. Vor allem bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen wiederholter Vertragsverstöße, wie etwa anhaltender Mietrückstände oder fortgesetzter Ruhestörungen, musst du in der Regel zuvor eine Abmahnung erteilen. Ohne eine vorherige Abmahnung kann eine Kündigung rechtlich unwirksam sein.

Abmahnung Mieter: So gehst du als Vermieter vor 

Wenn du als Vermieter eine Abmahnung an deinen Mieter aussprechen musst, ist es wichtig, strukturiert und rechtlich korrekt vorzugehen. Hier erfährst du Schritt für Schritt, wie du dabei am besten vorgehst.

1. Situation genau prüfen

Bevor du eine Abmahnung verfasst, solltest du den Sachverhalt gründlich prüfen. Frage dich: Liegt tatsächlich ein Verstoß gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung vor? Dokumentiere das Fehlverhalten deines Mieters so genau wie möglich. Je besser du den Vorfall beschreiben kannst, desto effektiver wird deine Abmahnung sein.

2. Gespräch suchen

Bevor du zur schriftlichen Abmahnung greifst, kann es hilfreich sein, das Gespräch mit deinem Mieter zu suchen. Oft lässt sich ein Konflikt durch ein persönliches Gespräch klären. Weist du den Mieter freundlich, aber bestimmt auf das problematische Verhalten hin, gibt es ihm die Chance, dieses ohne formelle Abmahnung zu ändern.

3. Abmahnung formulieren

Wenn das Gespräch nicht zum Erfolg führt oder der Verstoß zu gravierend ist, dann ist der nächste Schritt die schriftliche Abmahnung. Achte darauf, die folgenden Punkte in deiner Abmahnung zu berücksichtigen – ein Muster findest du im nächsten Abschnitt:

• Fehlverhalten konkret beschreiben: Beschreibe das vertragswidrige Verhalten des Mieters detailliert und nachvollziehbar. Nenne konkrete Daten und Fakten.
• Aufforderung zur Unterlassung: Fordere den Mieter unmissverständlich dazu auf, das beanstandete Verhalten einzustellen.
• Konsequenzen aufzeigen: Weise darauf hin, welche rechtlichen Schritte du unternehmen wirst, falls sich das Verhalten nicht ändert – etwa die Kündigung des Mietverhältnisses oder eine Unterlassungsklage.
• Frist setzen: Gib dem Mieter eine angemessene Frist, um sein Verhalten zu ändern oder den Schaden zu beheben.

4. Abmahnung zustellen

Sorge dafür, dass die Abmahnung den Mieter sicher erreicht. Dies kannst du entweder durch ein Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung sicherstellen. So hast du einen Nachweis, dass der Mieter die Abmahnung erhalten hat.

5. Reaktion des Mieters abwarten

Nachdem die Abmahnung zugestellt wurde, solltest du dem Mieter die Möglichkeit geben, auf die Abmahnung zu reagieren und sein Verhalten zu ändern. Falls der Mieter die Aufforderung ignoriert oder erneut gegen den Mietvertrag verstößt, kannst du weitere rechtliche Schritte, wie eine Kündigung, in die Wege leiten.

6. Weitere rechtliche Schritte prüfen

Wenn der Mieter trotz einer oder mehreren Abmahnungen keine Besserung zeigt, solltest du überlegen, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig ist. Je nach Schwere des Verstoßes kann dies fristlos oder fristgerecht geschehen. Hierbei kann es ratsam sein, einen Anwalt hinzuzuziehen, um die rechtliche Situation genau zu bewerten und Fehler zu vermeiden.

Muster: Abmahnung für Mieter

Um sicherzustellen, dass du keine wichtigen Punkte vergisst, kannst du eine Mustervorlage für die Abmahnung nutzen. Eine solche Vorlage bietet dir eine Struktur, die alle relevanten Informationen enthält und rechtlich abgesichert ist. Hier ein einfaches Beispiel. Diese Vorlage kannst du individuell anpassen und so sicherstellen, dass alle relevanten Punkte abgedeckt sind.

Absender:

[Dein Name und Adresse]

Empfänger:

[Name des Mieters und Adresse]

Datum:

[Datum der Abmahnung]

Betreff:

Abmahnung wegen [Verstoß]

Sehr geehrter Herr/Frau [Name des Mieters],

hiermit mahne ich Sie aufgrund des folgenden Sachverhalts ab:

Am [Datum] um [Uhrzeit] haben Sie durch [Beschreibung des Verstoßes, z. B. laute Musik nach 22 Uhr] gegen die Regelungen des Mietvertrags bzw. der Hausordnung verstoßen.

Ich fordere Sie auf, dieses Verhalten unverzüglich einzustellen und in Zukunft zu unterlassen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, sehe ich mich gezwungen, weitere rechtliche Schritte, bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses, in Betracht zu ziehen.

Bitte beheben Sie den Verstoß bis spätestens [Frist setzen, z. B. 14 Tage nach Zugang dieses Schreibens].

Mit freundlichen Grüßen

[Dein Name und deine Unterschrift]

Welche Fristen gelten bei einer Abmahnung? 

Die Fristen bei einer Abmahnung spielen eine wichtige Rolle, sowohl für dich als Vermieter als auch für den Mieter. Es ist entscheidend, dass du die richtigen Fristen setzt und einhältst, um die Abmahnung wirksam zu machen und weitere rechtliche Schritte vorbereiten zu können.

Frist für das Fehlverhalten

Zunächst einmal gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist, innerhalb derer du als Vermieter eine Abmahnung aussprechen musst, nachdem ein Verstoß bekannt geworden ist. Allerdings solltest du nicht zu lange warten. Eine Abmahnung, die erst Wochen oder Monate nach dem Fehlverhalten erfolgt, kann unter Umständen als unwirksam angesehen werden, da sie nicht mehr als ernsthafte Warnung gewertet wird. Es ist ratsam, zeitnah zu reagieren, sobald du von dem vertragswidrigen Verhalten erfährst.

Frist zur Beseitigung des Fehlverhaltens

In deiner Abmahnung solltest du dem Mieter eine Frist setzen, innerhalb derer er das beanstandete Verhalten einstellen oder einen verursachten Schaden beheben muss. Diese Frist sollte angemessen und realistisch sein, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die geforderte Änderung vorzunehmen. Übliche Fristen reichen von 7 bis 14 Tagen, abhängig von der Schwere des Verstoßes und der Art des Fehlverhaltens. Bei schwerwiegenden Fällen oder wiederholtem Fehlverhalten kannst du auch eine kürzere Frist setzen.

Frist für die nächste Eskalationsstufe

Nachdem du die Abmahnung mit einer Frist versehen hast, gilt es abzuwarten, ob der Mieter das Verhalten ändert. Solltest du nach Ablauf der Frist keine Besserung feststellen, steht es dir frei, weitere Schritte einzuleiten. Hierbei solltest du ebenfalls zügig handeln, insbesondere wenn du eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht ziehst. Bei einer fristlosen Kündigung wegen wiederholter Verstöße ist es wichtig, dass diese zeitnah nach dem Ablauf der Abmahnungsfrist erfolgt, um wirksam zu sein.

Verjährungsfrist

Für die Abmahnung selbst gibt es keine direkte Verjährungsfrist. Allerdings verjähren Verstöße gegen den Mietvertrag nach den allgemeinen Verjährungsregeln, in der Regel nach drei Jahren. Das bedeutet, dass du einen Verstoß nicht ewig rügen kannst. Für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) muss der wichtige Grund zum Zeitpunkt der Kündigung noch vorliegen. Das bedeutet, dass du nicht zu lange warten solltest, nachdem die Frist zur Beseitigung des Fehlverhaltens abgelaufen ist.

Frist bei wiederholtem Fehlverhalten

Sollte der Mieter das Verhalten erneut an den Tag legen, kannst du direkt weitere rechtliche Schritte einleiten, ohne erneut abmahnen zu müssen, wenn der neue Verstoß innerhalb einer angemessenen Zeit nach der ersten Abmahnung erfolgt. Hier ist es wichtig, dass der erneute Verstoß zeitlich eng mit dem zuvor abgemahnten Verhalten verbunden ist, um eine Kündigung rechtlich durchzusetzen.

Fristlose Kündigung und weitere Fälle: Was passiert nach der Abmahnung? 

Nachdem du als Vermieter eine Abmahnung ausgesprochen hast, gibt es verschiedene Szenarien, die sich je nach Reaktion des Mieters ergeben können. Es ist wichtig, dass du auf jede mögliche Reaktion vorbereitet bist und weißt, welche Schritte du als Nächstes einleiten kannst. Hier sind die häufigsten Entwicklungen nach einer Abmahnung.

Mieter ändert sein Verhalten

Im besten Fall nimmt der Mieter die Abmahnung ernst, ändert sein Verhalten und es kommt zu keinen weiteren Verstößen. In diesem Fall kannst du das Mietverhältnis wie gewohnt fortsetzen. Es ist sinnvoll, die Situation weiter im Auge zu behalten, um sicherzustellen, dass das problematische Verhalten dauerhaft eingestellt wird. Sollte sich der Verstoß wiederholen, kannst du auf die bereits erfolgte Abmahnung verweisen und schneller zu weiteren rechtlichen Schritten übergehen.

Mieter ignoriert die Abmahnung

Ignoriert der Mieter die Abmahnung und setzt das beanstandete Verhalten fort, musst du überlegen, ob du weitere Schritte einleitest. Eine weitere Abmahnung ist in diesem Fall möglich, aber nicht zwingend erforderlich. Du solltest dokumentieren, dass der Mieter die Abmahnung erhalten hat und trotzdem keine Verhaltensänderung erfolgt ist. Dies ist wichtig, um im nächsten Schritt, zum Beispiel Kündigung, eine solide rechtliche Grundlage zu haben.

Kündigung nach der Abmahnung bei Mietern durchsetzen

Wenn der Mieter nach der Abmahnung sein Verhalten nicht ändert oder wenn das Verhalten besonders schwerwiegend ist, kannst du eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen. Dabei gibt es zwei Arten von Kündigungen:

1. Außerordentliche fristlose Kündigung: Bei besonders schwerwiegenden Verstößen oder wiederholtem Fehlverhalten, das auch nach einer Abmahnung nicht eingestellt wird, hast du das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Eine fristlose Kündigung ist nur wirksam, wenn sie zeitnah nach dem letzten Verstoß erfolgt und der Mieter vorher abgemahnt wurde. In der Kündigung solltest du die Gründe detailliert darlegen und auf die vorherige Abmahnung Bezug nehmen.
2. Ordentliche Kündigung: Ist der Verstoß weniger gravierend oder möchtest du dem Mieter eine letzte Chance geben, kannst du auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese erfolgt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und gibt dem Mieter mehr Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Auch hier solltest du die Gründe und die Abmahnung genau benennen.

Welche Richtlinien Mieter und Vermieter bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten müssen, erfährst du hier.

Mieter widerspricht der Abmahnung

Es kann vorkommen, dass der Mieter der Abmahnung widerspricht und behauptet, das beanstandete Verhalten sei nicht oder nicht in dem von dir beschriebenen Umfang aufgetreten. In diesem Fall solltest du dich auf eine mögliche rechtliche Auseinandersetzung vorbereiten. Dokumentiere alle Vorfälle und ziehe gegebenenfalls Zeugen oder andere Beweise hinzu. Sollte der Konflikt eskalieren, kann es ratsam sein, einen Anwalt zu suchen, um deine Position zu stärken.

Mieter zieht vor Gericht

In seltenen Fällen kann es passieren, dass der Mieter nach einer Abmahnung rechtliche Schritte einleitet, um die Abmahnung anzufechten. Sollte dies geschehen, ist es entscheidend, dass du gut vorbereitet bist. Alle relevanten Dokumente, wie die Abmahnung, Korrespondenz und Nachweise des Fehlverhaltens, sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Ein Anwalt kann dir helfen, deine Rechte vor Gericht zu verteidigen.

Fazit: Mit einer Abmahnung deine Rechte als Vermieter sichern

Eine Abmahnung ist ein unverzichtbares Instrument für dich als Vermieter, um auf Vertragsverstöße deiner Mieter angemessen zu reagieren. Sie bietet dir die Möglichkeit, Probleme klar anzusprechen und deinem Mieter die Chance zu geben, sein Verhalten zu ändern, bevor es zu ernsthaften Konsequenzen kommt. Durch die Einhaltung der formalen Anforderungen und Fristen legst du den Grundstein für ein rechtssicheres Vorgehen.

Sollte eine Abmahnung nicht ausreichen, um das Fehlverhalten zu stoppen, gibt sie dir die nötige Basis, um weitergehende rechtliche Schritte, bis hin zur Kündigung, durchzusetzen. Indem du bedacht und strukturiert vorgehst, kannst du als Vermieter dein Mietverhältnis erfolgreich steuern.

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Häufige Fragen zu "Mieter abmahnen"