Frau liest Zähler ab
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Wohnen | Ratgeber

Warmmiete: Diese Kosten kommen zur Kaltmiete dazu

Sandra Hermes

Neben- und Betriebskosten machen die Kaltmiete zur Warmmiete. Heizung und Wasser gehören ebenso dazu, wie der Hausmeister oder die Glühbirne im Treppenhaus. Und was ist mit Strom und Internet? Wir sagen euch, was alles in der Warmmiete steckt und wie ihr prüfen könnt, ob sie bei euch richtig abgerechnet wird.

Auf den ersten Blick wirkt die angebotene Wohnung richtig günstig. Allerdings sind die Angaben in Immobilienanzeigen in der Regel die sogenannte Kaltmiete (Nettomiete). Die zahlt ihr für die reine Raumnutzung. Um abzusehen, wie viel ein Mietobjekt euch künftig im Monat kostet, reicht es aber leider nicht, die Heizkosten hinzuzurechnen. Denn anders als der Begriff Warmmiete vermuten lässt, geht es nicht nur darum, dass eure künftigen vier Wände eine angenehme Zimmertemperatur haben. Die Warmmiete umfasst noch mehr Kosten. Hier kommt unser Überblick.

Was gehört zur Warmmiete?

Die Warmmiete (auch Bruttomiete) einer Wohnung oder eines Hauses ist die Summe aus Netto-Kaltmiete und Nebenkosten, die monatlich direkt an den Vermieter geht. Zu den Nebenkosten gehören vor allem die Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser und die Abwasserentsorgung.

Der Strom gehört nur zu eurer offiziellen Warmmiete, wenn die Abrechnung über den Eigentümer läuft. Meistens schließen Mieter heute aber einen gesonderten Vertrag mit einem Stromanbieter. Das gilt auch für den Telefon- und Internetanschluss. Die gehören dann zwar nicht zur Warmmiete, zahlen müsst ihr sie aber natürlich trotzdem.

Am besten macht ihr euch eine Übersicht, welche Kosten (zum Beispiel Rundfunkgebühren) neben der Warmmiete noch regelmäßig auf euch zu kommen.

Während einige Vermieter alle Kosten jenseits der Kaltmiete als Nebenkosten bezeichnen, unterscheiden andere zwischen Neben- und Betriebskosten.

Was sind Betriebskosten?

Unter Betriebskosten könne alle Kosten verstanden werden, die durch die Bewirtschaftung einer Immobilie laufend entstehen. Dazu gehören:

  • Grundsteuer
  • Müllabfuhr
  • die Gehweg- und Straßenreinigung (falls in eurer Kommune auf die Anlieger umgelegt)
  • die Gartenpflege
  • Treppenhausreinigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • die Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen
  • die Kosten für den Schornsteinfeger
  • Versicherungen (zum Beispiel Wohngebäudeversicherung)
  • Betriebskosten für gemeinsame Waschmaschinen und Trockner
  • Unterhaltskosten für einen gemeinsamer Kabelanschluss oder eine Antenne
  • Kosten für einen Hausmeister

Welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist auch nachzulesen, an welchen Kosten der Vermieter euch nicht beteiligen darf. Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss der Hauseigentümer selbst tragen.

Treppenhausreinigung gehört zu den Nebenkosten
Die Kosten für die Treppenhausreinigung gehören zu den Nebenkosten. © Getty Images/iStockphoto

Wie kann man Neben- und Betriebskosten sparen?

An den Betriebskosten könnt ihr als Mieter nicht viel ändern. Ihr habt lediglich die Möglichkeit, euch mit dem Eigentümer darüber zu verständigen, dass ihr das Treppenhaus selbst putzt (eventuell im Wechsel mit anderen Mietern). So sparen alle die Kosten für eine Putzkraft.

Das gilt auch für die Pflege eines Gartens. Alle anderen Posten werden nach einem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel auf die Mietparteien umgelegt. Natürlich nur die, die auch tatsächlich anfallen. Wenn es keinen Aufzug oder kein Treppenhaus gibt, müssen die natürlich auch nicht gewartet oder geputzt werden.

Anders sieht es bei den Nebenkosten aus. Wie viel Heizenergie und Wasser ihr verbraucht, liegt ja ganz bei euch. Damit sich umweltbewusstes Verhalten auch für euch als Mieter bezahlt macht, ist es wichtig, dass für jede Wohnung eigene Wasser- und Stromzähler vorhanden sind. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass der Vermieter für sogenannte Erfassungssysteme (Heizkostenverteiler/ Warmwasserzähler) sorgen muss.

Nach dem tatsächlichen Verbrauch wird aber nur einen Teil der Heizkosten abgerechnet. Meistens liegt er bei 70 Prozent (mindestens bei 50 Prozent). Der Rest wird als Betriebskosten umgelegt. Hintergrund: An den Kosten für den Schornsteinfeger, den Messdienstleister und für die Wartung der Heizungsanlage sollen sich alle Mieter nach einem festen Verteilungsschlüssel beteiligen. Oft werden die Kosten nach der Wohnfläche aufgeteilt. Bei heizspiegel.de könnt ihr überprüfen, ob euer Verbrauch im Durchschnitt liegt. Auch ein Teil der Wasserabrechnung ist in der Regel verbrauchsunabhängig.

Tipp: Zu hohe Heizkosten fallen oft an, weil das Haus insgesamt schlecht gedämmt ist oder eine veraltete Heizungsanlage hat. Wenn ihr noch auf der Suche nach einer passenden Wohnung seid, solltet ihr also auch auf diese Faktoren achten, um eure künftige Warmmiete so gering wie möglich zu halten.

Wie wird die Warmmiete abgerechnet?

Es ist üblich, dass euer Vermieter mit euch im Mietvertrag eine feste monatliche Warmmiete vereinbart. Darin sind die Kaltmiete sowie Abschlagzahlungen für Nebenkosten (Heizung und Wasser) und eine Vorauszahlung für die erwarteten Betriebskosten enthalten.

Wenn ihr eine Wohnung bezieht, in der bereits eine vergleichbare Personenzahl gewohnt hat, hat euer Vermieter Erfahrungswerte und wird abschätzen können, wie hoch die tatsächlichen Neben- und Betriebskosten am Ende des Jahres ausfallen werden. Liegt er dennoch daneben, müsst ihr entweder nachzahlen oder ihr bekommt eine Erstattung.

Die Neben- und Betriebskostenabrechnung muss euer Vermieter innerhalb eines Jahres nach dem gewählten Abrechnungszeitraum vorlegen. Läuft die Frist ab, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen. Auf Erstattungen habt ihr aber weiterhin ein Recht.

Wichtig: Pauschale Nebenkostenzahlungen sind eher unüblich. Wenn möglich solltet ihr auf eine konkrete jährliche Nebenkostenabrechnung bestehen. Nur so bleiben die Kosten für eure Wohnung für euch transparent.

Wie hoch ist die Warmmiete normalerweise?

Die Warmmiete steht nicht in direkter Abhängigkeit zu eurer Kaltmiete. Sie ist abhängig von der Höhe der oben genannten Positionen. Und die variieren je nach Mietobjekt einfach sehr stark.

Der eine Vermieter legt Wert auf einen regelmäßig gepflegten Garten, der andere weniger. Der eine hat sein Haus vorbildlich gedämmt, der andere investiert ungern in neue Heiztechnik. Daher sind auch die Durchschnittswerte für Nebenkosten nur grobe Richtwerte.

Laut Deutschem Mieterbund liegen die Nebenkosten derzeit im Schnitt bei monatlich 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung finden

Viele Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Mit etwas Zeit und Muße könnt ihr checken, ob bei eurer Nebenkostenabrechnung alles korrekt und fair zuging. Allerdings kostet das oft Nerven. In den vergangenen Jahren entstand daher ein neues Geschäftsfeld.

Im Netz finden Mieter Dienstleister wie Mieterengel oder Mineko, die prüfen, ob eure Warmmiete falsch berechnet wurde. Je nachdem, wie hoch die festgestellte Abweichung ist, lohnen sich die Prüfkosten, die etwa zwischen 40 und 80 Euro liegen.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, der muss nicht nur Nebenkosten wie Wasser und Heizung zahlen, die auch für Mieter anfallen. Zusätzlich fällt das sogenannte Hausgeld an. Mehr dazu hier:

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