Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Darauf müssen Verkäufer achten

Das kannst du tun

• Beschäftige dich frühzeitig mit den Nebenkosten. Was fällt für deine Wohnung an? Brauchst du beispielsweise zwingend einen Makler – oder geht es ohne? Unterlagen wie den Energieausweis oder Grundbuchauszug gibt es ebenfalls nicht kostenlos.
• Rechne dir die Höhe der Nebenkosten aus. Manches davon ergibt sich prozentual vom Kaufpreis.
• Du musst die Nebenkosten nicht allein stemmen. Die Maklergebühr teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel zu gleichen Teilen.

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch. Wer derzeit eine Wohnung verkaufen möchte, hat also gute Chancen. Allerdings dürfen Verkäufer nicht nur an ihren Wunschpreis denken. Denn der kann ohne gute Vorbereitung schnell geschmälert werden. Wodurch? Nebenkosten. Die fallen in der Regel bei jedem Immobilienverkauf an. 

Hier erfährst du mehr über die Hintergründe und Höhe der Nebenkosten beim Wohnungsverkauf.

Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienverkauf an

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es mehr Kostenfaktoren als nur den eigentlichen Kaufpreis. Sogenannte Nebenkosten fallen sowohl für den Käufer als auch Verkäufer an. Dazu gehören: 

• Maklergebühr
• Notargebühr
• Kosten für den Energieausweis
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für Renovierungen
• Kosten für die Löschung der Grundschuld
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Spekulationssteuer

Die meisten Kosten bleiben am Verkäufer hängen.

Nachfolgend geben wir dir einen Überblick über die verschiedenen Kostenpunkte mit Rechenbeispielen. Du musst aber bedenken, dass die Preise und Gebühren je nach Situation und Bundesland variieren können. 

Immobilienverkauf: geteilte Kosten zwischen Käufer und Verkäufer

Eine große Ausgabe teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel zu gleichen Teilen: die Maklergebühr. 

Ganz klar, Makler sind nicht günstig. Dafür unterstützen sie dich beim gesamten Verkaufsprozess. Sie schätzen den Wert deiner Immobilie, schießen Fotos, bewerben das Inserat und wählen potenzielle Käufer aus. Außerdem führen sie Besichtigungen durch und kümmern sich um die Verhandlung.

Maklerprovision nach Bundesland

Die Kosten für diesen Service variieren je nach Bundesland. Üblicherweise fallen zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises an (Quelle: Baufi24 & Homeday). Am häufigsten sind 7,14 Prozent. 

Maklerprovision nach Bundesland

Maklerprovision: Rechenbeispiel

Zur Veranschaulichung ziehen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro heran. Heruntergerechnet (4,76 und 7,14 Prozent) wären das Maklergebühren zwischen 16.660 und 24.990 Euro – anteilig also je 8.330 bis 12.495 Euro für den Käufer und Verkäufer.

Du suchst nach einem geeigneten Makler für deine Verkaufspläne? Mit der Maklervermittlung von Wohnglück.de stehen wir dir mit Rat und Tat zur Seite. Wir erzielen den bestmöglichen Verkaufspreis und kümmern uns um alle rechtlichen Details.

Immobilienverkauf: Kosten für den Verkäufer

Kommen wir nun zu den einzeln anfallenden Kosten. Der Verkäufer muss bei den Nebenkosten tiefer in die Tasche greifen als der Käufer. Zu seinen Ausgaben gehören:

Kosten für den Energieausweis

Mit einem Energie- beziehungsweise Bedarfsausweis lässt sich die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung darstellen. "Bei dem Verkauf, der Vermietung und der Verpachtung eines Wohngebäudes ist die Ausstellung eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben", schreibt der ADAC. 

Darin befinden sich detaillierte Informationen über den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes für beispielsweise Heizung und Warmwasser. Die Berechnung erfolgt auf Basis von baulichen Eigenschaften und technischen Daten. Den Bedarfsausweis kann dir nur ein Energie-Effizienz-Experte ausstellen. Dafür fallen zwischen 300 und 500 Euro an. 

Es gibt aber eine günstigere Alternative. Darüber später mehr.

Kosten für mögliche Renovierungen 

Manche Immobilien benötigen vor dem Verkauf noch einen Feinschliff, um bei der Immobilienbewertung durch einen Gutachter mehr rauszuholen. Bestenfalls sorgt die Renovierung für einen höheren Verkaufspreis und damit für mehr Gewinn. Wie viel das kostet, lässt sich pauschal nicht beantworten. Das hängt individuell vom Objekt ab.

Zum Weiterlesen: Modernisieren, Sanieren, Renovieren – Was ist der Unterschied?

Kosten für die Löschung der Grundschuld

Für die Löschung der Grundschuld fallen Gebühren an. Doch was ist das überhaupt? Sobald ein Darlehen abbezahlt ist, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dabei handelt es sich um einen Prozess, der die Bank absichert.

Vereinfacht ausgedrückt: Die Bank möchte sicherstellen, dass sie im Ernstfall ihr Geld zurückerhält. Dafür lässt sie im Grundbuch der Immobilie eine Grundschuld eintragen. Die ist in der Regel genauso hoch wie das Darlehen. Mit der Grundschuld hat die Bank das Recht, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen – wenn du den Kredit nicht tilgst. 

Für den Löschauftrag sind Notar und Grundbuchamt zuständig. Das macht laut Dr. Klein zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der Grundschuldsumme aus. 

Zur Veranschaulichung nehmen wir an, dass du eine Immobilie für 300.000 Euro gekauft hast. Damit kostet dich die Löschung der Grundschuld zwischen 600 und 1.200 Euro (0,2 beziehungsweise 0,4 Prozent von 300.000 Euro). 

Den Unterschied zwischen der Grundschuld und einer Hypothek haben wir in einem separaten Artikel beleuchtet. 

Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung

Verkaufst du dein Haus oder deine Wohnung, während der Kredit noch läuft, wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Sie ist eine Gebühr an deine Bank für die entgangenen Zinseinnahmen durch deine vorzeitige Rückzahlung. Meist beträgt sie 5 bis 10 Prozent der Restschuld aus dem Darlehen.

Beispielrechnung: Du hast eine 20-jährige Zinsbindung und verkaufst die Immobilie nach zehn Jahren. Wir rechnen runter von 

• einer Darlehenssumme von 300.000 Euro und
• einer bisherigen Rückzahlung von 100.000 Euro. 

Daraus ergibt sich eine Restschuld von 200.000 Euro. Auf diese Summe fällt die die Vorfälligkeitsentschädigung an. Das wären zwischen 10.000 und 20.000 Euro (5 beziehungsweise 10 Prozent von 200.000 Euro).

Manchmal lassen sich die Kosten umgehen. Damit beschäftigen wir uns weiter unten genauer.

Kosten für Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer musst du nur dann zahlen, wenn du die Immobilie kürzer als zehn Jahre besitzt. Wer innerhalb dieser sogenannten 10-Jahres-Frist verkauft, muss den Gewinn versteuern. Hast du beispielsweise vor fünf Jahren eine Immobilie für 150.000 Euro erworben und verkaufst sie jetzt für 350.000 Euro, musst du auf 200.000 Euro Steuern zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. 

In einem separaten Artikel erfährst du mehr über die Spekulationssteuer (inklusive Beispielrechnung).

Immobilienverkauf: Kosten für den Käufer

Auch für den Käufer fallen weitere Nebenkosten an. Dazu gehören:

Kosten für Notar

In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten. Sie machen meist 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis aus und sind nicht vermeidbar. Schließlicht braucht es einen Notar, um nach Unterzeichnung des Kaufvertrags offiziell als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Nur dadurch wird der Kauf auch wirklich rechtskräftig.

Zur Veranschaulichung: Bezogen auf die beispielhafte Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro wären das zwischen 5.250 und 7.000 Euro Notarkosten (1,5 bis 2 Prozent von 350.000 Euro).

Kosten für die Grunderwerbsteuer

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss mit der Grunderwerbsteuer rechnen. Laut Sparkasse ist sie "prinzipiell vergleichbar mit der Mehrwert- oder Umsatzsteuer – diese sogenannten Verkehrssteuern fallen immer dann an, wenn eine Ware oder ein Produkt (in diesem Fall eine Immobilie) den Besitzer wechselt."

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland: 

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Zur Veranschaulichung gehen wir davon aus, dass der Käufer eine Wohnung in Bayern kaufen möchte. Dort macht die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent vom Kaufpreis aus. Bei unserer Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro wären das 12.250 Euro. 

In Berlin hingegen würden für eine Immobilie zum gleichen Preis 21.000 Euro Grunderwerbsteuer (sechs Prozent von 350.000 Euro) anfallen. 

Wer zahlt was? Nebenkosten beim Immobilienverkauf in der Übersicht

Das waren jetzt ganz schön viele Infos. Die nachfolgende Tabelle fasst alle Informationen noch einmal übersichtlich zusammen:

Wohnungsverkauf: Kosten im Überblick

Du möchtest dein Haus verkaufen? In diesem Artikel erfährst du, mit welchen Kosten du beim Hausverkauf rechnen musst – und wie der Hausverkauf abläuft.

Eigentumswohnung verkaufen: Kosten steuerlich absetzen

Die Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie lassen sich teilweise steuerlich absetzen. Allerdings sind die Möglichkeiten begrenzt und streng geregelt. Laut Immoscout24 ist Folgendes möglich:

• Kosten für den Makler: Die Maklerprovision lässt sich nicht steuerlich geltend machen – außer der Verkäufer erwirbt mit dem Verkaufserlös direkt ein neues Objekt. Dann können die Gebühren als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Kosten für den Notar: Auch Notargebühren bringen beim Hausverkauf steuerlich wenig – außer es fällt die Spekulationssteuer an.
• Löschung der Grundschuld: Bei einer vermieteten Immobilie oder einem eigenen Gewerbebetrieb sind die Kosten für die Grundschuldlöschung steuerlich absetzbar. Bei einem privaten Immobilienverkauf hingegen nicht. 

Wenn du unsicher bist, kann dir ein Notar oder Steuerberater weiterhelfen. 

Wie lassen sich Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie senken?

Nebenkosten sind nicht in Stein gemeißelt. Während sich Käufer beim Erwerb einer Immobilie zumeist an die Vorgaben halten müssen, haben Verkäufer mehrere Optionen, um Ausgaben zu reduzieren. 

Auf Immobilienmakler verzichten

Immobilienmakler sind teuer. Wer auf deren Unterstützung verzichtet und die Vermarktung sowie Verhandlung mit den potenziellen Käufern selbst übernimmt, spart sich das Geld für die Maklerprovision. Das reduziert die Nebenkosten deutlich.

Außerdem: Ein Wertgutachten muss nicht unbedingt den Geldbeutel belasten. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Wohnglück.de bekommst du eine erste fundierte und unverbindliche Einschätzung des Marktpreises sowie eine Prognose zur Wertentwicklung. 

Energieausweis: Verbrauchsausweis statt Bedarfsausweis

Laut Kampmeyer muss für den Energieausweis nicht immer ein Bedarfsausweis her. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger. Der Unterschied liegt darin, dass der Bedarfsausweis den theoretischen Energiebedarf angibt (auf Basis des Zustands des Gebäudes), der Verbrauchsausweis hingegen den tatsächlichen Energiebedarf.

Hier kannst du einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis auf Wohnglück.de beantragen.

Renovierungen selbst durchführen

Manche Häuser oder Wohnungen müssen vor dem Verkauf renoviert oder modernisiert werden. Die Kosten dafür lassen sich durch Eigenleistung senken. Folgende Arbeiten können auch Laien an einer Immobilie vornehmen: 

• Streichen und Tapezieren
• Boden verlegen
• alte Teppiche entfernen
• Fließen austauschen
• Fugen mit Silikon erneuern
• Lampen montieren
• Möbel aufbauen
• Spachteln

Spekulationssteuer aussitzen

Sind seit dem Kauf der Immobilie noch keine zehn Jahre vergangen, fällt in der Regel die Spekulationssteuer an. Wer die 10-Jahres-Frist abwarten kann, spart bare Münze. Du kannst die Spekulationssteuer umgehen, indem du die Immobilie mindestens zehn Jahre lang hältst oder sie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst nutzt. Auch wenn deine Kinder kostenlos dort wohnen und Kindergeld erhalten, kann dies als Eigennutzung zählen.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Wie du bereits weißt, verlangt die Bank bei der vorzeitigen Ablösung des Darlehens Geld. Das lässt sich aber möglicherweise mit einem Objekt- oder Schuldnertausch vermeiden:

• Objekttausch: Die als Sicherheit hinterlegte Immobilie wird durch eine andere ausgetauscht.
• Schuldnertausch: Der Käufer übernimmt den bestehenden Kredit.

Wie genau sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen lässt, haben wir in einem separaten Artikel beleuchtet.

Fazit: Darum müssen Verkäufer auf Nebenkosten beim Wohnungsverkauf achten 

Ein Wohnungs- oder Hausverkauf bringt für Käufer und Verkäufer Kosten mit sich, die über den eigentlichen Verkaufspreis hinausgehen. Beide Parteien möchten diese Ausgaben natürlich möglichst gering halten. Verkäufer haben besonders bei den Nebenkosten Spielraum: Auf einen Makler lässt sich verzichten und Renovierungen können teilweise selbst durchgeführt werden. Wenn es keinen Zeitdruck gibt, sollten Eigentümer außerdem mit dem Verkauf warten, bis die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.

Häufig gestellte Fragen zu Nebenkosten beim Wohnungsverkauf