Ferienhaus bauen: Kosten, Tipps & Fertighaus-Ferienhäuser

Urlaubs- und Heimatgefühle gleichzeitig – davon schwärmen viele Ferienhaus-Besitzer. Wer darüber hinaus das eigene Ferienhaus auch noch gebaut und eingerichtet hat, der hat sich die "Home sweet Home"-Fußmatte vor der Ferienhaustür wahrlich verdient. Doch was gilt es beim Ferienhaus bauen zu beachten? Mit welchen Preisen müsst ihr rechnen? Wo lauern Kostenfallen?

Wir klären für euch die wichtigsten Fragen und zeigen euch am Ende dieses Artikels sieben schicke Ferienhäuser unter 250.000 Euro.

Wo darf ich ein Ferienhaus bauen?

Mal eben so ein Fertighaus auf ein Grundstück stellen und dann als Ferienhaus oder Wochenendhaus nutzen – das geht so leider nicht. Ob ihr ein Ferienhaus an einem bestimmten Ort überhaupt errichten dürft, legen die jeweiligen Landesbauordnungen und die Bestimmungen der Kommunen fest.

Es gibt also keine allgemeingültige Aussage, wo ihr ein Ferienhaus bauen dürft und wo nicht. Daher solltet ihr vor der Planung unbedingt in den örtlichen Bebauungsplan reinschauen und auch mit dem örtlichen Bauamt sprechen.

Wie finde ich ein Grundstück, um ein Ferienhaus bauen zu können?

Die einfachste Methode, sich ein Grundstück für sein Ferienhaus zu sichern? Ihr kauft euch in einer großen Ferienhaus-Anlage ein. Der Nachteil: Hier müsst ihr in den allermeisten Fällen auch das Haus gleich mitkaufen – und habt dementsprechend wenig Mitsprache bei der Bauausführung.

Darf euer Ferienhaus auch gern ein Tiny House sein? Dann schaut gern in unserer Übersicht, wo hierzulande neue Minihaus-Siedlungen geplant sind. Alternativ könntet ihr auch schauen, ob ihr eine passende Baulücke findet. Denn die sind meistens sehr klein und für den Bau "herkömmlicher" Einfamilienhäuser nur selten geeignet.

Grundsätzlich empfehlen wir euch noch unseren Artikel "Grundstückskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet". Hier findet ihr noch viele weitere Infos, vor allem zu den Kosten – denn die dürft ihr bei eurer Ferienhausplanung nicht vergessen.

Prognosen zu Baupreisen findet ihr in unserem Artikel "Baupreise: Aktuelle Zahlen und Prognosen zur Baupreisentwicklung".

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung für ein Ferienhaus?

Achtung: Oft wird auch von so genannten "genehmigungsfreiem Bauen" gesprochen. Dieses Verfahren gilt gemeinhin für Garagen oder Gartenhäuser. In manchen (seltenen) Fällen sind auch kleine Ferienhäuser genehmigungsfrei, wenn sie bestimmte Größen nicht überschreiten. In Brandenburg sind es laut Ministerium für für Infrastruktur und Landesplanung zum Beispiel Häuser mit nicht mehr als 50 Quadratmeter Grundfläche und vier Meter Höhe. Das aber auch nur in festgesetzten Wochenendhausgebieten beziehungsweise auf genehmigten Wochenendplätzen.

Aber: Genehmigungsfrei heißt lediglich, dass ihr keinen Bauantrag stellen müsst. Stattdessen müsst ihr als Bauherr euer Bauvorhaben "anzeigen". Deshalb spricht man auch vom "Anzeigeverfahren". Trotzdem müsst ihr auch bei einem genehmigungsfreien Bauvorhaben alle geltenden Vorschriften einhalten, zum Beispiel das Planungsrecht oder das Abstandsflächenrecht und gegebenenfalls das Denkmalrecht. Trotz der Genehmigungsfreiheit seid ihr als Bauherr in der vollen Verantwortung!

Also: Klärt vorher ab, in welchem Baugebiet ihr euer Ferienhaus errichten wollt und ob das dort auch zulässig ist. Auskunft darüber gibt es bei der Gemeinde oder der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Übrigens gilt das auch, wenn ihr ein bereits bestehendes Ferienhaus abreißt (und darauf ein neues errichtet) oder auch saniert. Schlimmstenfalls macht ihr euch strafbar und/oder ihr müsst das neue oder das modernisierte Ferienhaus zurückbauen.

Tipp: Wir haben einen sehr informativen Artikel über Baugenehmigungen fürs Tiny House im Programm, von dessen Informationen könnt ihr definitiv profitieren.

Was sollte ich beim Ferienhaus bauen beachten?

Ein Ferienhaus bauen, das unterscheidet sich bezüglich der Anforderungen nicht grundsätzlich von denen beim "normalen" Hausbau. Neben Budget und Finanzierung sowie Bauplanung und Bauausführung gibt es aber noch ein paar Extrapunkte, die ihr beachten solltet:

• Baugenehmigung: Darf ich auf dem ausgesuchten Grundstück überhaupt ein Fertighaus oder Wochenendhaus bauen? Wir können es gar nicht oft genug erwähnen: Klärt das unbedingt mit dem zuständigen Bauamt und vertraut nicht blind den Grundstücksverkäufern.
• Zweitwohnsitz: Muss ich gegebenenfalls mein Ferienhaus als Zweitwohnsitz anmelden? Dann fällt meist auch eine von der Kommune festgelegte Zweitwohnsitzsteuer an.
• Vermietung: Wer sein Fertighaus als Ferienhaus auch vermieten möchte, der muss – von der Baugesetzgebung bis hin zum Steuerrecht – noch einige Extrapunkte beachten. Dazu gleich mehr.
• Bauträger: Einfacher, als sich selbst ein Grundstück zu suchen und dort ein Ferienhaus zu bauen, ist das Bauen mit dem Bauträger. Es gibt zahlreiche Anbieter, die in bestimmten Feriengebieten den Bau oder Kauf eines Ferienhauses in Fertigbauweise anbieten. Nachteil: Ihr seid auf das Hausmodell des Bauträgers festgelegt und habt nur in engen Grenzen Einfluss auf die Gestaltung des Hauses.
• Erreichbarkeit: Schön, so ein einsam gelegenes Plätzchen, in der ihr euer Ferienhaus hinstellen wollt. Schlecht, wenn der Fertighaus-Hersteller nicht nur einen weiten, sondern auch beschwerlichen Weg hat und die Lage sowohl den Transport als auch den Aufbau des Fertighauses erschwert. Das geht zwangsläufig ins Geld. Erkundigt euch daher vor Vertragsabschluss nach den konkreten Liefer- und Aufbaubedingungen.
• Infrastruktur: Auch ein Fertighaus als Ferienhaus benötigt Strom und Wasser. Ist das Grundstück nur teilerschlossen (und das kommt gerade in etwas abgelegeneren Ferienregionen vor), dann müsst ihr teils selbst für die Versorgungseinrichtungen aufkommen. Das kann teuer werden und gehört mit zu den größten Kostenfallen beim Hausbau. Denkt also unbedingt an die Betriebskosten.

Wie hoch sind die Ferienhaus-Betriebskosten?

Ihr habt ein Grundstück gefunden? Und das passende Ferienhaus auch? Glückwunsch! Doch kostentechnisch ist es damit noch nicht getan. Wie bei jeder anderen Immobilien auch habt ihr nach dem Ferienhaus bauen laufende Kosten. Das wären zum Beispiel:

Steuern und Gebühren

• Grundsteuer: Die Grundsteuer wird immer bei "zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz" fällig. Das gilt auch bei Ferienhäusern und selbst dann, wenn durch baurechtliche Vorschriften eine Dauernutzung ausgeschlossen ist. Das entscheiden Kriterium für die Erhebung der Grundsteuer bei einem Ferienhaus: Die Räume sind ganzjährig "zur Führung eines selbstständigen Haushalts" geeignet, also winterfest. Wie hoch die Grundsteuer ist, das richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Hier findet ihr weiterführende Informationen: Grundsteuer berechnen – so geht’s. Achtung: Spätestens ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Es ist davon auszugehen, dass die Kommunen höher Hebesätze planen. Hier findet ihr einen Rechner, wie hoch die Grundsteuer zukünftig wahrscheinlich ausfallen wird.
• Zweitwohnsitzsteuer: In der Regel erheben die Kommunen eine Zweitwohnsitzsteuer für Ferienimmobilien. Ausnahme: Das Ferienhaus wird ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt. Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer berechnet sich meist nach der Jahreskaltmiete und beträgt im Bundesdurchschnitt 10 Prozent.
• Verwaltungsgebühren: Wenn ihr euer Ferienhaus vermieten wollt, dann läuft das meist über eine Agentur. Die verlangt in der Regel rund 15 bis 20 Prozent der Bruttomieteinnahmen an Gebühren. Aber auch als reiner Selbstnutzer tut ihr gut daran zu schauen, dass jemand regelmäßig nach dem Rechten sieht. Die Kosten dafür müsst ihr individuell verhandeln.

Allgemeine Betriebskosten

• Hausnebenkosten: Müllabfuhr, Strom, Heizung, Telekommunikation – da kommt schon einiges zusammen, wenn man mal zusammenrechnet, was ein Haus an Nebenkosten mit sich bringt. Über den Daumen gelten vier Euro pro Quadratmeter an Hausnebenkosten als allgemeiner Wert.
• Reparaturen: Ihr wollt euer Ferienhaus natürlich in Schuss halten. Dafür bildet ihr am besten entsprechende Rücklagen. Experten empfehlen, pro Quadratmeter Wohnfläche einen Euro im Monat zur Seite zu legen.
• Versicherungen: Es einige elementare Versicherungen für Hauseigentümer. Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung sind Pflicht. Wenn eure Immobilie in einem Risikogebiet für Überschwemmungen oder andere Naturgefahren liegt, dann sollet ihr auch über eine Elementarschadenversicherung nachdenken. Hier haben wir einmal aufgelistet, welche Policen sinnvoll sind. Die Kosten lassen sich hier nicht pauschal nennen, denn wieviel ihr für eine Versicherung zahlen müsst, hängt von vielen verschiedenen Faktoren wie der Versicherungsleistung, der Lager der Immobilie und dem Wert des Hauses ab.

Ferienhaus bauen: Selbst nutzen oder vermieten?

Ob ihr euer Ferienhaus lieber selbst nutzt oder auch vermietet, ist eine Geschmacks- und Geldfrage. In beiden Fällen muss euch bewusst sein, dass ihr parallel einen zweiten Haushalt aufbaut. Vom Staubsauger über den Fernseher bis hin zu den Möbeln habt ihr – neben den üblichen Hausnebenkosten – auch noch die komplette Erstausstattung, die ihr finanziell stemmen müsst.

Da liegt es nahe, wenigstens einen Teil der Kosten über eine Vermietung wieder reinzuholen. Dafür gibt es aber diverse Bestimmungen und Grenzen, die ihr einhalten müsst. Hier eine Übersicht der wichtigsten Punkte, die ihr als potentieller Ferienhaus-Vermieter beachten solltet:

• Über die Vermietung eures Fertighauses als Ferienhaus müsst ihr die zuständige Stadt- oder Gemeindeverwaltung informieren. Unter Umständen gibt diese dann die Meldung an das Finanzamt weiter.
• Wichtig ist zu unterscheiden, ob die Vermietung gewerblich oder nicht gewerblich ist. In der Regel ist eure Tätigkeit als Vermieter nicht gewerblich, wenn ihr keine klare Gewinnerzielungsabsicht habt.
• Die Einnahmen aus der Vermietung müsst ihr natürlich versteuern. Ob ihr darüber hinaus Umsatzsteuer- und Gewerbesteuer abführen müsst, hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Ihr seid umsatzsteuerpflichtig (und müsst somit die Mehrwertsteuer auf der Rechnung ausweisen), wenn ihr mehr als 22.000 Euro pro Jahr an Mieteinnahmen habt.
• Klärt mit dem örtlichen Touristikamt, wie es um die Kurtaxe steht: Wann wird diese fällige, in welcher Höhe, wie reicht ihr diese weiter?
• Die Bauordnungen einiger Länder legen bei vermieteten Wohnungen und Häusern Mindestgrößen für die Einzel- und Doppelzimmer fest.

Die Vermietung eines Ferienhauses ist ein komplexe Angelegenheit. Hygienevorschriften, Zweckentfremdungsverbot und steuerliche Aspekte sind nur der formale Teil. Dazu kommt noch die komplette Verwaltung.

Weitere Infos zu den Regeln für die Vermietung eines Ferienhaues findet ihr beim Deutschen Tourismusverband und auf dem Portal logdify.com. Und wenn ihr wissen wollt, wie ihr erfolgreich Gäste in euer Ferienhaus lockt, dann schaut gern auch in diesen Artikel: "Ferienwohnung erfolgreich vermieten: 10 Tipps für die richtige Ausstattung".

Ferienhaus bauen: Wie hoch sind die Kosten?

Die Preise für ein Ferienhaus gehen bei einem mittleren fünfstelligen Betrag los. So könnt ihr (wenn es die Baugenehmigung hergibt) auch ein Modulhaus als Ferienhaus einsetzen. Das ist zwar – ähnlich wie ein Tiny House – kein klassisches Fertighaus. Trotzdem ist so eine Variante für viele der ideale Einstieg in das Dasein als Ferienhausbesitzer.

Ein weiterer Tipp: Es gibt Anbieter von Fertighäusern, die sich auf die Errichtung von Ferienhäusern spezialisiert haben. Die Firma Finnscania zum Beispiel bietet Blockhäuser schon ab einen Preis von etwa 70.000 Euro an. 

Übrigens: Der Begriff "Ferienhaus" ist bei den Fertighausanbietern nicht eindeutig definiert. So gibt es zum Beispiel häufig Ausbauhäuser oder Bausatzhäuser, die auch – aber eben nicht nur – zur Nutzung als Ferienhaus empfohlen werden. Aber was für den einen an Platz und Ausstattung völlig ausreicht, ist für den anderen noch längst kein Fertighaus, das als Ferienhaus seinen Ansprüchen genügt.

Wann eignet sich ein Fertighaus als Ferienhaus?

Wenn Grundstück und Geldbeutel stimmen. Zudem sind folgende Kriterien relevant:

• Preis: Wir haben die Preisgrenze mal bei 250.000 Euro gezogen – steigen aber günstiger ein. Wollt ihr unter 100.000 Euro starten, guckt euch bitte mal in unserem Artikel "Tiny House kaufen" um.
• Grundfläche: Weil in beliebten Ferienregionen die Grundstückspreise oft eher gehoben sind, konzentrieren wir uns auf Ferien-Fertighäuser mit überschaubarer Grundfläche.
• Flexibilität: Im Idealfall bieten Ferienhäuser möglichst viele Schlafgelegenheiten – und mindestens ein zusätzliches kleines (Gäste-)Badezimmer. Unsere Auswahl reicht von der perfekten Lösung für Singles bis hin zum Ferienbungalow für die ganze Familie.

Ferienhaus bauen: 7 Ferienhäuser unter 250.000 Euro

Ob Blockhaus, transportables Modulhaus oder klassischer Bungalow: Wir haben hier für euch sieben Fertighäuser aufgelistet und aufsteigend nach Preis sortiert, die sich ganz prima als Ferienhaus eignen.

1. Blockhaus 98 von Finnscania

Hersteller Finnscania vermarktet sein Blockhaus 98 bewusst als Ferienhaus und gibt hier die Belegung für die Vermietung mit maximal acht Personen an.

2. Singlehaus 54 von Albert Haus

Mit seinen 54 Quadratmetern Wohnfläche ist das Singlehaus 54 von Albert Haus laut Hersteller ein vollwertiges modernes Haus mit Suite-ähnlichem Grundriss, dass sich auch als Ferienhaus, Homeoffice oder Anbauhaus eignet.

3. Green Living Space von SchwörerHaus

Der smarte Wohnkubus Green Living Space von SchwörerHaus kann wegen seiner Punktfundamente fast überall perfekt aufgestellt werden. Dank seiner smarten Haustechnik gewann das Modell im Jahr 2018 den Deutschen Traumhauspreis in der Kategorie Smart Home.

4. Villa Ulf Svenssen von Aladomo Schwedenhaus

Großes Grundfläche, repräsentative Optik. Die Villa Ulf Svenssen von Aladomo Schwedenhaus hat eine Wohnfläche von rund 111 Quadratmetern und kostet als Ausbauhaus 157.800 Euro.

5. Michael Reh von SchwörerHaus

Das Modell Michael Reh von SchwörerHaus ist ein sogenanntes FlyingSpace-Minihaus, das als eigenständige Wohneinheit genügend Platz für einen Single aber auch ein Paar bietet.

6. Bungalow 106H10 von Bio-Solar-Haus

Wohngesundheit ist auch bei der Vermietung von Ferienhäusern ein großes Thema. Beim Bungalow 106H10 setzt die Firma Bio-Solar-Haus auf das "Haus-im-Haus-Prinzip": Die Wände sind besonders diffusionsoffen, sodass der in jedem Haus entstehende Wasserdampf über Wände und Decken entweichen kann, ohne dabei kondensieren zu können.

7. Dordogne von Gussek Haus

Einfamilienhaus als Bungalow auf einer Ebene mit circa 109 Quadratmetern Wohnfläche. Das Modell Dordogne von Gussek Haus gibt es auch optional mit über Dachniveau ragenden Giebelwänden und Holzapplikationen an den Fassaden.

Alle Informationen zur modularen Bauweise haben wir euch aufarbeitetet in "Modulares Bauen: Was versteht man unter seriellem Bauen?".