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Ferienhaus bauen: Kosten, Tipps & Fertighaus-FerienhÀuser

Portrait von Dirc Kalweit
Dirc Kalweit

Urlaubs- und HeimatgefĂŒhle gleichzeitig – davon schwĂ€rmen viele Ferienhaus-Besitzer. Wer darĂŒber hinaus das eigene Ferienhaus auch noch gebaut und eingerichtet hat, der hat sich die "Home sweet Home"-Fußmatte vor der FerienhaustĂŒr wahrlich verdient. Doch was gilt es beim Ferienhaus bauen zu beachten? Mit welchen Preisen mĂŒsst ihr rechnen? Wo lauern Kostenfallen?

Wir klĂ€ren fĂŒr euch die wichtigsten Fragen und zeigen euch am Ende dieses Artikels sieben schicke FerienhĂ€user unter 250.000 Euro – und noch viele, viele mehr in unserer HĂ€user-Datenbank.

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Wo darf ich ein Ferienhaus bauen?

Mal eben so ein Fertighaus auf ein GrundstĂŒck stellen und dann als Ferienhaus oder Wochenendhaus nutzen – das geht so leider nicht. Ob ihr ein Ferienhaus an einem bestimmten Ort ĂŒberhaupt errichten dĂŒrft, legen die jeweiligen Landesbauordnungen und die Bestimmungen der Kommunen fest.

Es gibt also keine allgemeingĂŒltige Aussage, wo ihr ein Ferienhaus bauen dĂŒrft und wo nicht. Daher solltet ihr vor der Planung unbedingt in den örtlichen Bebauungsplan reinschauen und auch mit dem örtlichen Bauamt sprechen.

Wie finde ich ein GrundstĂŒck, um ein Ferienhaus bauen zu können?

Die einfachste Methode, sich ein GrundstĂŒck fĂŒr sein Ferienhaus zu sichern? Ihr kauft euch in einer großen Ferienhaus-Anlage ein. Der Nachteil: Hier mĂŒsst ihr in den allermeisten FĂ€llen auch das Haus gleich mitkaufen – und habt dementsprechend wenig Mitsprache bei der BauausfĂŒhrung.

Darf euer Ferienhaus auch gern ein Tiny House sein? Dann schaut gern in unserer Übersicht, wo hierzulande neue Minihaus-Siedlungen geplant sind. Alternativ könntet ihr auch schauen, ob ihr eine passende BaulĂŒcke findet. Denn die sind meistens sehr klein und fĂŒr den Bau "herkömmlicher" EinfamilienhĂ€user nur selten geeignet.

GrundsĂ€tzlich empfehlen wir euch noch unseren Artikel "GrundstĂŒckskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet". Hier findet ihr noch viele weitere Infos, vor allem zu den Kosten – denn die dĂŒrft ihr bei eurer Ferienhausplanung nicht vergessen.

Prognosen zu Baupreisen findet ihr in unserem Artikel "Baupreise: Aktuelle Zahlen und Prognosen zur Baupreisentwicklung".

KĂŒche im ÖÖD Haus
Traumhaft: Ein kleines Ferienhaus mit Blick in die Natur.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung fĂŒr ein Ferienhaus?

Achtung: Oft wird auch von so genannten "genehmigungsfreiem Bauen" gesprochen. Dieses Verfahren gilt gemeinhin fĂŒr Garagen oder GartenhĂ€user. In manchen (seltenen) FĂ€llen sind auch kleine FerienhĂ€user genehmigungsfrei, wenn sie bestimmte GrĂ¶ĂŸen nicht ĂŒberschreiten. In Brandenburg sind es laut Ministerium fĂŒr fĂŒr Infrastruktur und Landesplanung zum Beispiel HĂ€user mit nicht mehr als 50 Quadratmeter GrundflĂ€che und vier Meter Höhe. Das aber auch nur in festgesetzten Wochenendhausgebieten beziehungsweise auf genehmigten WochenendplĂ€tzen.

Aber: Genehmigungsfrei heißt lediglich, dass ihr keinen Bauantrag stellen mĂŒsst. Stattdessen mĂŒsst ihr als Bauherr euer Bauvorhaben "anzeigen". Deshalb spricht man auch vom "Anzeigeverfahren". Trotzdem mĂŒsst ihr auch bei einem genehmigungsfreien Bauvorhaben alle geltenden Vorschriften einhalten, zum Beispiel das Planungsrecht oder das AbstandsflĂ€chenrecht und gegebenenfalls das Denkmalrecht. Trotz der Genehmigungsfreiheit seid ihr als Bauherr in der vollen Verantwortung!

Also: KlĂ€rt vorher ab, in welchem Baugebiet ihr euer Ferienhaus errichten wollt und ob das dort auch zulĂ€ssig ist. Auskunft darĂŒber gibt es bei der Gemeinde oder der zustĂ€ndigen Bauaufsichtsbehörde.

Übrigens gilt das auch, wenn ihr ein bereits bestehendes Ferienhaus abreißt (und darauf ein neues errichtet) oder auch saniert. Schlimmstenfalls macht ihr euch strafbar und/oder ihr mĂŒsst das neue oder das modernisierte Ferienhaus zurĂŒckbauen.

Tipp: Wir haben einen sehr informativen Artikel ĂŒber Baugenehmigungen fĂŒrs Tiny House im Programm, von dessen Informationen könnt ihr definitiv profitieren.

Was sollte ich beim Ferienhaus bauen beachten?

Ein Ferienhaus bauen, das unterscheidet sich bezĂŒglich der Anforderungen nicht grundsĂ€tzlich von denen beim "normalen" Hausbau. Neben Budget und Finanzierung sowie Bauplanung und BauausfĂŒhrung gibt es aber noch ein paar Extrapunkte, die ihr beachten solltet:

  • Baugenehmigung: Darf ich auf dem ausgesuchten GrundstĂŒck ĂŒberhaupt ein Fertighaus oder Wochenendhaus bauen? Wir können es gar nicht oft genug erwĂ€hnen: KlĂ€rt das unbedingt mit dem zustĂ€ndigen Bauamt und vertraut nicht blind den GrundstĂŒcksverkĂ€ufern.
  • Zweitwohnsitz: Muss ich gegebenenfalls mein Ferienhaus als Zweitwohnsitz anmelden? Dann fĂ€llt meist auch eine von der Kommune festgelegte Zweitwohnsitzsteuer an.
  • Vermietung: Wer sein Fertighaus als Ferienhaus auch vermieten möchte, der muss – von der Baugesetzgebung bis hin zum Steuerrecht – noch einige Extrapunkte beachten. Dazu gleich mehr.
  • BautrĂ€ger: Einfacher, als sich selbst ein GrundstĂŒck zu suchen und dort ein Ferienhaus zu bauen, ist das Bauen mit dem BautrĂ€ger. Es gibt zahlreiche Anbieter, die in bestimmten Feriengebieten den Bau oder Kauf eines Ferienhauses in Fertigbauweise anbieten. Nachteil: Ihr seid auf das Hausmodell des BautrĂ€gers festgelegt und habt nur in engen Grenzen Einfluss auf die Gestaltung des Hauses.
  • Erreichbarkeit: Schön, so ein einsam gelegenes PlĂ€tzchen, in der ihr euer Ferienhaus hinstellen wollt. Schlecht, wenn der Fertighaus-Hersteller nicht nur einen weiten, sondern auch beschwerlichen Weg hat und die Lage sowohl den Transport als auch den Aufbau des Fertighauses erschwert. Das geht zwangslĂ€ufig ins Geld. Erkundigt euch daher vor Vertragsabschluss nach den konkreten Liefer- und Aufbaubedingungen.
  • Infrastruktur: Auch ein Fertighaus als Ferienhaus benötigt Strom und Wasser. Ist das GrundstĂŒck nur teilerschlossen (und das kommt gerade in etwas abgelegeneren Ferienregionen vor), dann mĂŒsst ihr teils selbst fĂŒr die Versorgungseinrichtungen aufkommen. Das kann teuer werden und gehört mit zu den grĂ¶ĂŸten Kostenfallen beim Hausbau. Denkt also unbedingt an die Betriebskosten.

Fertighaus als Ferienhaus: Innenansicht des Modells Singlehaus 54 von Albert Haus.
Alles an seinem Platz. Eine clevere Raumaufteilung ist ein wichtiges Kriterium bei einem Ferienhaus (hier: Innenansicht des Modells Singlehaus 54 von Albert Haus).

Wie hoch sind die Ferienhaus-Betriebskosten?

Ihr habt ein GrundstĂŒck gefunden? Und das passende Ferienhaus auch? GlĂŒckwunsch! Doch kostentechnisch ist es damit noch nicht getan. Wie bei jeder anderen Immobilien auch habt ihr nach dem Ferienhaus bauen laufende Kosten. Das wĂ€ren zum Beispiel:

Steuern und GebĂŒhren

  • Grundsteuer: Die Grundsteuer wird immer bei "zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz" fĂ€llig. Das gilt auch bei FerienhĂ€usern und selbst dann, wenn durch baurechtliche Vorschriften eine Dauernutzung ausgeschlossen ist. Das entscheiden Kriterium fĂŒr die Erhebung der Grundsteuer bei einem Ferienhaus: Die RĂ€ume sind ganzjĂ€hrig "zur FĂŒhrung eines selbststĂ€ndigen Haushalts" geeignet, also winterfest. Wie hoch die Grundsteuer ist, das richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Hier findet ihr weiterfĂŒhrende Informationen: Grundsteuer berechnen – so geht’s. Achtung: SpĂ€testens ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Es ist davon auszugehen, dass die Kommunen höher HebesĂ€tze planen. Hier findet ihr einen Rechner, wie hoch die Grundsteuer zukĂŒnftig wahrscheinlich ausfallen wird.
  • Zweitwohnsitzsteuer: In der Regel erheben die Kommunen eine Zweitwohnsitzsteuer fĂŒr Ferienimmobilien. Ausnahme: Das Ferienhaus wird ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt. Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer berechnet sich meist nach der Jahreskaltmiete und betrĂ€gt im Bundesdurchschnitt 10 Prozent.
  • VerwaltungsgebĂŒhren: Wenn ihr euer Ferienhaus vermieten wollt, dann lĂ€uft das meist ĂŒber eine Agentur. Die verlangt in der Regel rund 15 bis 20 Prozent der Bruttomieteinnahmen an GebĂŒhren. Aber auch als reiner Selbstnutzer tut ihr gut daran zu schauen, dass jemand regelmĂ€ĂŸig nach dem Rechten sieht. Die Kosten dafĂŒr mĂŒsst ihr individuell verhandeln.

Allgemeine Betriebskosten

  • Hausnebenkosten: MĂŒllabfuhr, Strom, Heizung, Telekommunikation – da kommt schon einiges zusammen, wenn man mal zusammenrechnet, was ein Haus an Nebenkosten mit sich bringt. Über den Daumen gelten vier Euro pro Quadratmeter an Hausnebenkosten als allgemeiner Wert.
  • Reparaturen: Ihr wollt euer Ferienhaus natĂŒrlich in Schuss halten. DafĂŒr bildet ihr am besten entsprechende RĂŒcklagen. Experten empfehlen, pro Quadratmeter WohnflĂ€che einen Euro im Monat zur Seite zu legen.
  • Versicherungen: Es einige elementare Versicherungen fĂŒr HauseigentĂŒmer. WohngebĂ€ude- und Haftpflichtversicherung sind Pflicht. Wenn eure Immobilie in einem Risikogebiet fĂŒr Überschwemmungen oder andere Naturgefahren liegt, dann sollet ihr auch ĂŒber eine Elementarschadenversicherung nachdenken. Hier haben wir einmal aufgelistet, welche Policen sinnvoll sind. Die Kosten lassen sich hier nicht pauschal nennen, denn wieviel ihr fĂŒr eine Versicherung zahlen mĂŒsst, hĂ€ngt von vielen verschiedenen Faktoren wie der Versicherungsleistung, der Lager der Immobilie und dem Wert des Hauses ab.

Ferienhaus bauen: Selbst nutzen oder vermieten?

Ob ihr euer Ferienhaus lieber selbst nutzt oder auch vermietet, ist eine Geschmacks- und Geldfrage. In beiden FĂ€llen muss euch bewusst sein, dass ihr parallel einen zweiten Haushalt aufbaut. Vom Staubsauger ĂŒber den Fernseher bis hin zu den Möbeln habt ihr – neben den ĂŒblichen Hausnebenkosten – auch noch die komplette Erstausstattung, die ihr finanziell stemmen mĂŒsst.

Da liegt es nahe, wenigstens einen Teil der Kosten ĂŒber eine Vermietung wieder reinzuholen. DafĂŒr gibt es aber diverse Bestimmungen und Grenzen, die ihr einhalten mĂŒsst. Hier eine Übersicht der wichtigsten Punkte, die ihr als potentieller Ferienhaus-Vermieter beachten solltet:

  • Über die Vermietung eures Fertighauses als Ferienhaus mĂŒsst ihr die zustĂ€ndige Stadt- oder Gemeindeverwaltung informieren. Unter UmstĂ€nden gibt diese dann die Meldung an das Finanzamt weiter.
  • Wichtig ist zu unterscheiden, ob die Vermietung gewerblich oder nicht gewerblich ist. In der Regel ist eure TĂ€tigkeit als Vermieter nicht gewerblich, wenn ihr keine klare Gewinnerzielungsabsicht habt.
  • Die Einnahmen aus der Vermietung mĂŒsst ihr natĂŒrlich versteuern. Ob ihr darĂŒber hinaus Umsatzsteuer- und Gewerbesteuer abfĂŒhren mĂŒsst, hĂ€ngt von der Höhe der Einnahmen ab. Ihr seid umsatzsteuerpflichtig (und mĂŒsst somit die Mehrwertsteuer auf der Rechnung ausweisen), wenn ihr mehr als 22.000 Euro pro Jahr an Mieteinnahmen habt.
  • KlĂ€rt mit dem örtlichen Touristikamt, wie es um die Kurtaxe steht: Wann wird diese fĂ€llige, in welcher Höhe, wie reicht ihr diese weiter?
  • Die Bauordnungen einiger LĂ€nder legen bei vermieteten Wohnungen und HĂ€usern MindestgrĂ¶ĂŸen fĂŒr die Einzel- und Doppelzimmer fest.

Die Vermietung eines Ferienhauses ist ein komplexe Angelegenheit. Hygienevorschriften, Zweckentfremdungsverbot und steuerliche Aspekte sind nur der formale Teil. Dazu kommt noch die komplette Verwaltung.

Weitere Infos zu den Regeln fĂŒr die Vermietung eines Ferienhaues findet ihr beim Deutschen Tourismusverband und auf dem Portal logdify.com. Und wenn ihr wissen wollt, wie ihr erfolgreich GĂ€ste in euer Ferienhaus lockt, dann schaut gern auch in diesen Artikel: "Ferienwohnung erfolgreich vermieten: 10 Tipps fĂŒr die richtige Ausstattung".

Fertighaus als Ferienhaus: Modell Green Living Space von SchwörerHaus.
Fertighaus als Ferienhaus: Das Modell Green Living Space von SchwörerHaus ist ein Modulhaus, das sich recht einfach transportieren lÀsst.

Ferienhaus bauen: Wie hoch sind die Kosten?

Die Preise fĂŒr ein Ferienhaus gehen bei einem mittleren fĂŒnfstelligen Betrag los. So könnt ihr (wenn es die Baugenehmigung hergibt) auch ein Modulhaus als Ferienhaus einsetzen. Das ist zwar – Ă€hnlich wie ein Tiny House – kein klassisches Fertighaus. Trotzdem ist so eine Variante fĂŒr viele der ideale Einstieg in das Dasein als Ferienhausbesitzer.

Ein weiterer Tipp: Es gibt Anbieter von FertighÀusern, die sich auf die Errichtung von FerienhÀusern spezialisiert haben. Die Firma Finnscania zum Beispiel bietet BlockhÀuser schon ab einen Preis von etwa 70.000 Euro an. Hier findet ihr alle Hausangebote von Finnscania in unserer Fertighaus-Datenbank.

Übrigens: Der Begriff "Ferienhaus" ist bei den Fertighausanbietern nicht eindeutig definiert. So gibt es zum Beispiel hĂ€ufig AusbauhĂ€user oder BausatzhĂ€user, die auch – aber eben nicht nur – zur Nutzung als Ferienhaus empfohlen werden. Aber was fĂŒr den einen an Platz und Ausstattung völlig ausreicht, ist fĂŒr den anderen noch lĂ€ngst kein Fertighaus, das als Ferienhaus seinen AnsprĂŒchen genĂŒgt.

Wann eignet sich ein Fertighaus als Ferienhaus?

GrundsĂ€tzlich lĂ€sst sich wohl jedes der ĂŒber 1.000 HĂ€user aus unserer Fertighaus-Datenbank als Ferienhaus bauen. Wenn GrundstĂŒck und Geldbeutel stimmen. Bei unserer Auswahl, die wir euch im Folgenden vorstellen wollen, haben wir dennoch auf einige Kriterien geachtet:

  • Preis: Wir haben die Preisgrenze mal bei 250.000 Euro gezogen – steigen aber gĂŒnstiger ein. Wollt ihr unter 100.000 Euro starten, guckt euch bitte mal in unserem Artikel "Tiny House kaufen" um.
  • GrundflĂ€che: Weil in beliebten Ferienregionen die GrundstĂŒckspreise oft eher gehoben sind, konzentrieren wir uns auf Ferien-FertighĂ€user mit ĂŒberschaubarer GrundflĂ€che.
  • FlexibilitĂ€t: Im Idealfall bieten FerienhĂ€user möglichst viele Schlafgelegenheiten – und mindestens ein zusĂ€tzliches kleines (GĂ€ste-)Badezimmer. Unsere Auswahl reicht von der perfekten Lösung fĂŒr Singles bis hin zum Ferienbungalow fĂŒr die ganze Familie.

Ferienhaus bauen: 7 FerienhÀuser unter 250.000 Euro

Ob Blockhaus, transportables Modulhaus oder klassischer Bungalow: Wir haben hier fĂŒr euch sieben FertighĂ€user aufgelistet und aufsteigend nach Preis sortiert, die sich ganz prima als Ferienhaus eignen.

1. Blockhaus 98 von Finnscania

Hersteller Finnscania vermarktet sein Blockhaus 98 bewusst als Ferienhaus und gibt hier die Belegung fĂŒr die Vermietung mit maximal acht Personen an.

2. Singlehaus 54 von Albert Haus

Mit seinen 54 Quadratmetern WohnflĂ€che ist das Singlehaus 54 von Albert Haus laut Hersteller ein vollwertiges modernes Haus mit Suite-Ă€hnlichem Grundriss, dass sich auch als Ferienhaus, HomeoïŹƒce oder Anbauhaus eignet.

3. Green Living Space von SchwörerHaus

Der smarte Wohnkubus Green Living Space von SchwörerHaus kann wegen seiner Punktfundamente fast ĂŒberall perfekt aufgestellt werden. Dank seiner smarten Haustechnik gewann das Modell im Jahr 2018 den Deutschen Traumhauspreis in der Kategorie Smart Home.

4. Villa Ulf Svenssen von Aladomo Schwedenhaus

Großes GrundflĂ€che, reprĂ€sentative Optik. Die Villa Ulf Svenssen von Aladomo Schwedenhaus hat eine WohnflĂ€che von rund 111 Quadratmetern und kostet als Ausbauhaus 157.800 Euro.

5. Michael Reh von SchwörerHaus

Das Modell Michael Reh von SchwörerHaus ist ein sogenanntes FlyingSpace-Minihaus, das als eigenstĂ€ndige Wohneinheit genĂŒgend Platz fĂŒr einen Single aber auch ein Paar bietet.

6. Bungalow 106H10 von Bio-Solar-Haus

Wohngesundheit ist auch bei der Vermietung von FerienhĂ€usern ein großes Thema. Beim Bungalow 106H10 setzt die Firma Bio-Solar-Haus auf das "Haus-im-Haus-Prinzip": Die WĂ€nde sind besonders diffusionsoffen, sodass der in jedem Haus entstehende Wasserdampf ĂŒber WĂ€nde und Decken entweichen kann, ohne dabei kondensieren zu können.

7. Dordogne von Gussek Haus

Einfamilienhaus als Bungalow auf einer Ebene mit circa 109 Quadratmetern WohnflĂ€che. Das Modell Dordogne von Gussek Haus gibt es auch optional mit ĂŒber Dachniveau ragenden GiebelwĂ€nden und Holzapplikationen an den Fassaden.

In dieser Auswahl war nichts fĂŒr euch dabei? Die WohnglĂŒck-Fertighaus-Datenbank liefert euch Informationen, Bilder und Preise von ĂŒber 1.000 HĂ€usern!

Alle Informationen zur modularen Bauweise haben wir euch aufarbeitetet in "Modulares Bauen: Was versteht man unter seriellem Bauen?".

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