Panoramaansicht von Freiburg im Breisgau.
© Getty Images/iStockphoto/encrier

Kaufen | Statement

Immobilienpreisentwicklung 2022: Wie geht es weiter?

Dirc Kalweit

Dirc Kalweit

Setzt sich die Preisspirale bei Immobilien fort? Oder wird es eine Beruhigung am Markt geben? Wir haben einen Experten dazu befragt, wie er die Immobilienpreisentwicklung auf dem deutschen Markt für 2022 einschätzt.

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg: den steil nach oben. Wird sich das fortsetzen? Wie sieht die Immobilienpreisentwicklung 2022 aus? Wo lohnt sich der Immobilienkauf besonders, wo eher nicht? Und welche Indikatoren sind für Käufer wichtig, um zu erkennen, ob sich ein Haus- oder Wohnungskauf auch langfristig lohnt? Über diese und andere Fragen sprachen wir mit Christian Crain, Co-Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH.

Christian Crain ist seit 2018 Co-Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH. Das B2B-Proptech-Unternehmen entwickelt digitale Lösungen zur Bewertung von Immobilien und Immobilienmärkten. Crain ist seit über 23 Jahren im Immobiliensektor tätig und lebt mit seiner Familie im Großraum Berlin. Foto: privat

Immobilienpreisentwicklung 2022: Nur noch ein moderater Anstieg erwartet

Über das Tool von Pricehubble, mit dem auch die Immobilienbewertung von Wohnglück durchgeführt wird, lässt sich anhand verschiedenster Kriterien eine Bewertung einzelner Immobilien vornehmen. "Wir geben", so Crain, "eine Preisvorhersage für diese einzelne Immobilie für die nächsten 18 Monate ab." Und was sich einzeln bewerten lässt, das funktioniert auch in der Summe. "Was wir flächendeckend festgestellt haben: diese Preisvorhersage beziehungsweise die damit verbunden Steigerungen verhalten sich jetzt flächendeckend moderat" konstatiert Crain.

Aber was genau heißt moderat? Dazu Crain: "Während wird von 2018 bis heute Preisanstiege von 25 bis teilweise über 50 Prozent hatten, dann liegen wir bei den Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung 2022 eher bei 2,5 bis 3,5 Prozent."

Wo lohnt sich 2022 der Immobilienkauf?

Neben den Marktpreisen für Immobilien untersucht Pricehubble auch die Entwicklung der Mietpreise auf dem freien Wohnungsmarkt. "Und da", so Crain, "stellen wir fest, dass es durchaus Regionen gibt, in denen die Mietpreise zunehmend unter Druck geraten." Aus der Kombination von Kaufpreis- und Mietmarkt-Analysen entwickelt das Unternehmen dann Renditestudien.

"Mit diesen Renditestudien", erklärt Crain, "können wir sehr gut darstellen, wo sich ein Immobilien-Investment besonders lohnt". Das ist besonders interessant für alle, die sich zum Beispiel den Kauf ihrer Eigentumswohnung über die Mieteinnahmen refinanzieren lassen wollen.

Das sind nach den Untersuchungen von Pricehubble die Top 10 der Gemeinden in Deutschland mit den höchsten Renditen bei Wohnimmobilien:

  • Kreis
  • Renditeprognose in %
  • Märkischer Kreis
  • 6,8
  • Düren
  • 6,3
  • Harburg
  • 6,3
  • Kleve
  • 6,2
  • Heinsberg
  • 6,2
  • Verden
  • 6,1
  • Osterholz
  • 6,1
  • Euskirchen
  • 6,1
  • Heidekreis
  • 6,1
  • Stade
  • 6,1

Top-Ranking der Kreise nach Attraktivität für Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Umgekehrt geht es natürlich auch. In diesen zehn Kreisen und kreisfreien Städten lohnt sich die Wohnimmobilie als Kapitalanlage eher nicht:

  • Kreis
  • Renditeprognose in %
  • München (Stadt)
  • 3,7
  • München (Landkreis)
  • 3,7
  • Rosenheim
  • 3,7
  • Regensburg
  • 3,8
  • Landshut
  • 3,8
  • Fürstenfeldbruck
  • 3,8
  • Garmisch-Partenkirchen
  • 4
  • Stuttgart
  • 4
  • Freiburg im Breisgau
  • 4
  • Augsburg
  • 4

Flop-Ranking der Kreise nach Attraktivität für Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Verkürzt gesagt lässt sich an diesen Tabellen perfekt die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre ablesen. Die höchsten Preisanstiege (und damit gleichzeitig geringsten Renditechancen) gab und gibt es in den (vor allem süddeutschen) Ballungsräumen. Im Dunstkreis der Großstädte wie zum Beispiel dem zwischen Aachen und Köln gelegenen Düren oder Harburg im Süden von Hamburg bietet sich dagegen noch viel Potential.

Bei einem Immobilien-Investment wirken sich nach Meinung von Crain aber auch relativ kurzfristige Modernisierungsmaßnahmen aus: "Unter Umständen kann es sich lohnen, auch Fremdkapital dafür in die Hand zu nehmen. Wir können dann aufzeigen, wie sich diese Modernisierung auf den zukünftigen Kaufpreis auswirkt." Und auf die Frage, wo sich der Immobilienkauf noch lohnt, weist Crain auch auf Baumaßnahmen hin. "Wo viel gebaut und modernisiert wird und gleichzeitig sich die Infrastruktur verbessert, da lohnt es sich auf jeden Fall, mal genauer hinzuschauen".

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

In Bezug auf die rasante Immobilienpreisentwicklung in Deutschland in den letzten Jahre bemerkt Crain, dass im internationalen Vergleich einiges am hiesigen Immobilienmarkt nachgeholt wurde. "Außerdem", so der Experte, "haben sowohl die niedrigen Zinsen als auch die Coronakrise zu diesen Preisanstiegen beigetragen". Gerade die Pandemie habe gezeigt, wie wertvoll das eigene Heim sei.

Und wie steht es um das vielzitierte Platzen der Immobilienblase? Gibt es so eine Blase überhaupt? Dazu Crain: "Wenn die Preisentwicklung plötzlich rasant nach unten gehen würde – und das nicht nur punktuell, sondern flächendeckend – dann würde ich mir Sorgen machen. Aber auch 2022 werden wir eine ganz normale, stabile Aufwärtsbewegung bei den Preisen für Wohnimmobilien haben. Diese Entwicklung macht den Kauf einer Wohnimmobilie weiterhin attraktiv, gleichzeitig ist die Zeit der großen Preissprünge vorbei".

Die flächendeckende Preisentwicklung für Immobilien prognostizieren wir für 2022 mit 2,5 bis 3,5 Prozent.

Christian Crain, Co-Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH

Wie unterschiedlich ist die regionale Immobilienpreisentwicklung 2022?

Stadt, Speckgürtel, Land – bei der bundesweiten Betrachtung der Immobilienpreise gibt es durchaus regionale Unterschiede. "Bei ganz, ganz ländlichen Regionen kann es passieren, dass die Indikatoren auf eine Stagnation oder auch einen leichten Rückgang bei den Marktpreisen hindeuten", berichtet Crain. Soziodemographische Daten, aber auch infrastrukturelle Entwicklungen und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sind solche Faktoren, die unter anderem in die Bewertung von Pricehubble mit eingehen.

Diese Indikatoren, so empfiehlt der Immobilienfachmann, sollten auch private Käufer bei ihrer Kaufentscheidung beachten. Daran lässt sich zum Beispiel erkennen, dass die Preise in den Großstädten weitestgehend ausgereizt sind – und dafür die "Schwarmstädte" immer mehr in den Fokus rücken – also solche Städte, die sich als immer beliebterer Wohnort in Pendlerreichweite zu den Großstädten etablieren.

Hier eine Übersicht der – aus Renditesicht – attraktivsten Schwarmstädte in Deutschland:

  • Schwarmstadt
  • Renditeprognose in %
  • Magdeburg
  • 8,5
  • Leipzig
  • 8,3
  • Halle
  • 7,5
  • Jena
  • 7,4
  • Braunschweig
  • 5,2
  • Münster
  • 5,1
  • Rostock
  • 5,0
  • Darmstadt
  • 4,9
  • Bonn
  • 4,9
  • Mainz
  • 4,6

Top10-Ranking der Schwarmstädte nach Attraktivität für Wohnimmobilien als Kapitalanlage

"Was wir auch festgestellt haben: Viele Käufer nutzen verstärkt das Homeoffice. Dafür wollen sie aber auch mehr Platz. Die Nachfrage nach größeren Wohneinheiten nimmt damit stetig zu" bemerkt Crain. "Plötzlich sind auch kleinere Orte in der Nähe von Groß- und Mittelstädten attraktiv, weil hier noch Häuser und Wohnungen mit mehr Wohnfläche angeboten werden. Und so erzielen 4- bis 5-Zimmer-Wohnungen teilweise einen höheren Quadratmeterpreis als die klassische 2- bis 3-Zimmer-Wohnung".

Ansicht von Magdeburg mit Fluss und Neubauten.
Als "Schwarmstadt" gehört Magdeburg zu den Immobilienstandorten mit sehr guten Renditeaussichten. © Getty Images/iStockphoto/Neurobite

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2022 in den Großstädten?

Noch mal zurück zu den Metropolen. München, Hamburg, Frankfurt & Co. verzeichneten in den letzten Jahren zuverlässig zweistellige Zuwachsraten auf dem Immobilienmarkt. Wird sich das 2022 fortsetzen? Crain prognostiziert, dass die Preise nicht mehr "rennen, sondern nur noch gehen" werden – und verweist auch hier auf die bereits erwähnte durchschnittliche Preissteigerungsprognose von rund 2,5 bis 3,5 Prozent.

Darüber hinaus betonet er aber gleichzeitig auch eine andere Entwicklung: "Der Markt verändert sich insofern, als dass die Städte zu Metropolregionen werden". Soll heißen: Die begehrten Wohnlagen dehnen sich immer weiter aus. Bis zu einem Umkreis von 50 Kilometern um den eigentlichen Stadtkern herum erweist sich die Nachfrage als stabil hoch.

Ist 2022 der beste Zeitpunkt, um Immobilien zu verkaufen?

Nur noch moderate Preissteigerungen 2022 auf dem deutschen Immobilienmarkt – was für Käufer ein positives Signal ist, dürfte manchen potentiellen Verkäufer ins Grübeln bringen. Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen? Dazu Crain: "2,5 bis 3,5 Prozent wird von manchem als Seitwärtsbewegung betrachtet. Ich sehe es als gesundes Wachstum. Und damit wird auch ein Verkauf in einem halben Jahr ein guter Verkauf. Und ein Kauf in einem halben Jahr ebenfalls ein guter Kauf."

Das wird dich auch interessieren