Kaufpreisprognose 2035: Wo steigen die Immobilienpreise, wo fallen sie?

In fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2035 real an Wert verliert. Das geht aus der Studie "Postbank Wohnatlas 2023" hervor. 

Dies bedeutet eine grundlegende Kursveränderung im Gegensatz zu Prognosen aus der jüngsten Vergangenheit. Für diese hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose 2035 erstellt. In vielen Regionen hat der Preisboom somit ein Ende.

Die Gründe: Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Zwar steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland nominal weiterhin leicht. Real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate, sinken sie zurzeit vielerorts.

Wo die Immobilienpreise weiter ansteigen werden

Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt bleibt zwar langfristig bestehen, wird aber schwächer und gilt vor allem nur noch für bestimmte Landkreise und kreisfreie Städte. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürfen Käufer und Eigentümer von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Das ist im Nordwesten und Süden der Fall, vor allem in Bayern.

Zu den Top Ten der Kreise mit den am höchsten prognostizierten Preissteigerungen gehören sechs bayerische Landkreise. Teilweise haben sie schon viele der sogenannten "Big Seven", also den sieben größten deutschen Metropolen, überholt. So liegen etwa Erding und Landshut mittlerweile vor Berlin, Köln oder Düsseldorf.

Die teuerste Stadt der "Big Seven" ist nach wie vor München mit einem Quadratmeterpreis 2022 von knapp 9.734 Euro. Und dennoch prognostiziert die Studie einen realen Preisanstieg um durchschnittlich 2,08 Prozent pro Jahr. 

Auch in Frankfurt am Main, Köln, Berlin und Stuttgart ist ein deutliches jährliches Preisplus von mehr als einem Prozent drin. In Hamburg, mit dem derzeit zweithöchsten Kaufpreis unter den Big Seven, steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, allerdings nicht mehr so dynamisch wie bisher. Für die Hansestadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp unter 0,3 Prozent pro Jahr das schwächste Preiswachstum aller Big Seven erwartet.

Stärkster Preiszuwachs in Potsdam

Für Potsdam wird mit realen Preiszuwächsen von mehr als 2,7 Prozent pro Jahr das voraussichtlich stärkste prozentuale Preiswachstum aller deutschen Regionen erwartet.

Für alle, die erwägen, eine Immobilie zu erwerben, ist ein passender Kredit oft entscheidend: Wie sich die aktuelle Inflationsrate auf den Kredit auswirkt, erfahrt ihr in "Hohe Inflation: Was bedeutet das für meinen Immobilienkredit?".

Regionen rund um München und Hamburg werden teurer

Im Münchener Einzugsgebiet lässt der Landkreis Erding einen knapp höheren Zuwachs erwarten als die bayerische Landeshauptstadt. Auch die kreisfreien Städte Landshut und Augsburg sowie die Landkreise Ebersberg und Dachau, alle im Umland von München gelegen, gehören zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preisanstiegen bis 2035.

Mit Leipzig ist neben Potsdam eine weitere ostdeutsche Großstadt unter den Top Ten zu finden. Sie hat als einzige Großstadt außerhalb der "Big Seven" München in Sachen Preistrend überholt. Hier liegen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen da­ge­gen mit rund 3.300 Eu­ro noch auf einem vergleichsweise mo­dera­ten Ni­veau.

In den Flä­chen­län­dern Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Hes­sen und Schles­wig-Hol­stein ist ein Anstieg der Kauf­prei­se im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen zu erwarten. In ländlich geprägten mitteldeutschen Regionen werden dagegen leicht sinkende oder stagnierende Preise prognostiziert.

Lest hier mehr zu Immobilienpreisen und wie sie sich entwickeln.

Wo die Kaufpreise für Immobilien sinken werden

Wertverluste bei Immobilien drohen allgemein in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern zu. Hier sind in den kommenden Jahren deutlich schrumpfende Bevölkerungszahlen zu erwarten. Zudem altert die Bevölkerung stark. Das führt zu weiteren Kaufkrafteinbußen der Bevölkerung. In der Folge sinken die Kaufpreise für Immobilien.

Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl in Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraussichtlichen am stärksten an Wert verlieren. Ausnahmen, die sich im Osten Deutschlands gegen diesen Trend entwickeln, sind zum Beispiel der Großraum Berlin sowie Leipzig, Dresden, und Jena.

Neben den ostdeutschen Regionen ist auch das Saarland betroffen. Für die Ruhrgebiet-Städte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahegelegene Remscheid im Bergischen Land geht die Studio bis 2035 von Preisrückgängen von mehr als einem Prozent pro Jahr aus.

Was potentielle Immobilienkäufer beachten sollten

"Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Möglich ist somit, dass sich innerhalb der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben", sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en bei der Postbank.

Wer keine Wertanlage suche, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen wolle, könne sich auch in den Regionen mit sinkenden Preisen den Traum erfüllen. "Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein", so Beermann.

Wer in einer Großstadt oder deren Umland eine Eigentumswohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. "Nicht im­mer las­sen sich kurz- oder mit­tel­fris­tig noch Preis­zu­wäch­se er­zie­len, und Ei­gen­tums­woh­nun­gen wer­den mit­un­ter über­teu­ert an­ge­bo­ten", sagt Beermann. Kaufinteressierten können bei der Immobilienbewertung einen Experten hinzuzuziehen.

Lest in unserem Artikel alles über Mietkauf und seine Nachteile.