Holländisches Viertel in Potsdam
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Kaufpreisprognose 2035: Wo steigen die Immobilienpreise, wo fallen sie?

Steigen die Immobilienpreise immer weiter? Nein, sagt die Kaufpreisprognose des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts. Zwar können Eigentümer in fast der Hälfte aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis 2035 an Wert gewinnt. In der knappen Mehrheit der Regionen hat der Preisboom jedoch ein Ende.

In fast der Hälfte aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2035 real an Wert gewinnt. Das geht aus der Studie "Postbank Wohnatlas 2022" hervor. Für diese hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt. In der knappen Mehrheit der Regionen hat der Preisboom jedoch ein Ende.

Wo die Immobilienpreise weiter ansteigen werden

Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt bleibt langfristig bestehen, gilt aber nur noch für bestimmte Landkreise und kreisfreie Städte. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürfen Käufer und Eigentümer von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Das ist vor allem im Süden und Nordwesten der Republik der Fall.

Auch die Immobilienmärkte vieler Großstädte nebst Umland profitieren von guten demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Unter den sogenannten "Big Seven", also den sieben größten deutschen Metropolen, wird der mit Abstand stärkste Preisanstieg erneut für München erwartet. Die bayerische Landeshauptstadt ist bereits heute die teuerste Großstadt Deutschlands. Obwohl der Quadratmeterpreis 2021 bereits bei 9.732 Euro lag, prognostiziert die Studie einen weiteren realen Preisanstieg um durchschnittlich mehr als zwei Prozent pro Jahr.

Auch in Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart ist ein deutliches jährliches Preisplus von mehr als einem Prozent drin. In Hamburg, mit dem derzeit dritthöchsten Kaufpreis unter den Big Seven, steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, allerdings nicht mehr so dynamisch wie bisher. Für die Hansestadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp über 0,5 Prozent pro Jahr das schwächste Preiswachstum aller Big Seven erwartet.

Für alle, die erwägen, eine Immobilie zu erwerben, ist ein passender Kredit oft entscheidend: Wie sich die aktuelle Inflationsrate auf den auswirkt, erfahrt ihr in "Hohe Inflation: Was bedeutet das für meinen Immobilienkredit?".

Stärkster Preiszuwachs in Potsdam

Für Potsdam wird mit realen Preiszuwächsen von mehr als zwei Prozent pro Jahr das voraussichtlich stärkste prozentuale Preiswachstum aller deutschen Regionen erwartet. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der brandenburgischen Landeshauptstadt ist damit etwa auf dem gleichen Niveau wie in München.

Regionen rund um München und Hamburg werden teurer

Im Münchener Einzugsgebiet lässt der Landkreis Miesbach ebenfalls einen etwa so hohen Zuwachs erwarten wie die bayerische Landeshauptstadt. Auch die kreisfreie mittelgroße Stadt Landshut sowie die Landkreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preisanstiegen bis 2035.

Aus dem Umland Hamburgs haben es der direkt an die Hansestadt grenzende Landkreis Herzogtum Lauenburg sowie der zur Metropolregion gehörende Landkreis Lüneburg in die Top Ten geschafft. Der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen lässt beispielsweise auf Wertzuwächse im Bereich von knapp unter zwei Prozent pro Jahr hoffen. Der Quadratmeterpreis liegt hier mit 3.404 Euro jedoch deutlich unter dem mit Regionalzügen oder PKW schnell erreichbaren Hamburg, in der der Quadratmeter mit 6.488 Euro zu Buche schlägt.

Top Ten der Regionen mit Preissteigerungen bis 2035

  • Rang
  • Stadt/ Kreis
  • Bundesland
  • Preistrend pro Jahr in Prozent
  • 1
  • Potsdam
  • Brandenburg
  • 2,2
  • 2
  • München
  • Bayern
  • 2,19
  • 3
  • Miesbach (Landkreis)
  • Bayern
  • 2,18
  • 4
  • Heilbronn
  • Baden-Württemberg
  • 2,17
  • 5
  • Leipzig
  • Sachsen
  • 2,1
  • 6
  • Landshut
  • Bayern
  • 2,06
  • 7
  • Herzogtum Lauenburg (Landkreis)
  • Schleswig-Holstein
  • 1,99
  • 8
  • Lüneburg (Landkreis)
  • Niedersachsen
  • 1,93
  • 9
  • Erding (Landkreis)
  • Bayern
  • 1,88
  • 10
  • Ebersberg (Landkreis)
  • Bayern
  • 1,86

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Mit der sächsischen Großstadt Leipzig ist neben Potsdam eine weitere ostdeutsche Großstadt unter den Top Ten zu finden. Auch die kreisfreie Großstadt Heilbronn in Baden-Württemberg verspricht künftige Wertsteigerungen von mehr als zwei Prozent pro Jahr.

Ein Preisplus von klar mehr als einem Prozent pro Jahr werden darüber hinaus für die Großstädte Darmstadt, Augsburg, Ingolstadt, Münster, Mainz, Regensburg, Freiburg und Ulm prognostiziert. Auch die Landkreise Landsberg am Lech, Cloppenburg, München, Dachau, Lörrach, Kehlheim, Landshut und Emsland gehören mit weiteren Preisschüben in gleicher Höhe zu den verheißungsvollen Alternativen.

Bei den kreisfreien Mittelstädten versprechen neben Landshut die ebenfalls in Bayern gelegenen Städte Memmingen und Schwabach Preiszuwächse von mehr als einem Prozent jährlich.

Im westlichen Mitteldeutschland werden die Kaufpreise überwiegend stagnieren.

Lest hier mehr zu Immobilienpreisen und wie sie sich entwickeln.

Wo die Kaufpreise für Immobilien sinken werden

Wertverluste bei Immobilien drohen allgemein in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern zu. Hier sind in den kommenden Jahren deutlich schrumpfende Bevölkerungszahlen zu erwarten. Zudem altert die Bevölkerung stark. Das führt zu weiteren Kaufkrafteinbußen der Bevölkerung. In der Folge sinken die Kaufpreise für Immobilien.

Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl in Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraussichtlichen am stärksten an Wert verlieren. Ausnahmen, die sich im Osten Deutschlands gegen diesen Trend entwickeln, sind der Großraum Berlin sowie Leipzig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar.

Neben den ostdeutschen Regionen sind auch das Saarland sowie einzelne Gebiete in der Mitte Deutschlands von Preisrückgängen betroffen. Für die Ruhrgebiet-Städte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahegelegene Remscheid im Bergischen Land geht die Studio bis 2035 von Preisrückgängen von mehr als einem Prozent pro Jahr aus.

Top Ten der Regionen mit sinkenden Preisen bis 2035

  • Rang
  • Stadt/Landkreis
  • Bundesland
  • Preistrend pro Jahr in Prozent
  • 1
  • Suhl
  • Thüringen
  • -4,4
  • 2
  • Oberspreewald-Lausitz, Landkreis
  • Brandenburg
  • -3,62
  • 3
  • Mansfeld-Südhart, Landkreis
  • Sachsen-Anhalt
  • -3,57
  • 4
  • Altenburger Land, Landkreis
  • Thüringen
  • -3,41
  • 5
  • Elbe-Elster, Landkreis
  • Brandenburg
  • -3,35
  • 6
  • Anhalt-Bitterfeld, Landkreis
  • Sachsen-Anhalt
  • -3,33
  • 7
  • Spree-Neiße, Landkreis
  • Brandenburg
  • -3,30
  • 8
  • Salzlandkreis, Landkreis
  • Sachsen-Anhalt
  • -3,24
  • 9
  • Greiz, Landkreis
  • Thüringen
  • -3,19
  • 10
  • Uckermark, Landkreis
  • Brandenburg
  • -3,07

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Was potentielle Immobilienkäufer beachten sollten

"Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Möglich ist somit, dass sich innerhalb der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.

Wer keine Wertanlage suche, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen wolle, könne sich auch in den Regionen mit sinkenden Preisen den Traum erfüllen. "Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein", so Grunwald.

Wer in einer Großstadt oder deren Umland eine Eigentumswohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. "Einzelne Objekte werden bereits überteuert angeboten und lassen keine deutlichen Preiszuwächse mehr erwarten", sagt Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten, bei der Immobilienbewertung einen Experten hinzuzuziehen.

Lest in unserem Artikel alles über Mietkauf und seine Nachteile.

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