Kaufpreisprognose 2035: Wo gewinnen Immobilien an Wert, wo sinken die Immobilienpreise?

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Status quo: Immobilienmarkt 2026 

Nach den teils deutlichen Rückgängen in den Jahren zuvor haben sich die Immobilienpreise in Deutschland 2026 insgesamt stabilisiert. Laut aktuellen Auswertungen bewegen sich die Preise vielerorts seitwärts, mit ersten leichten Anstiegen in gefragten Regionen.

Vor allem in Großstädten und wirtschaftsstarken Ballungsräumen ist die Nachfrage weiterhin hoch. Hier steigen die Preise teilweise wieder moderat. In ländlichen oder strukturschwächeren Regionen bleibt die Entwicklung dagegen verhaltener oder leicht rückläufig.

Die weiterhin hohen Bauzinsen bremsen jedoch die Nachfrage. Gleichzeitig sorgt das begrenzte Angebot – besonders in Städten – dafür, dass die Preise nicht stärker fallen.

Kurz gesagt: Der Immobilienmarkt hat sich 2026 beruhigt, zeigt aber je nach Lage sehr unterschiedliche Tendenzen – von leicht steigenden Preisen in Top-Lagen bis hin zu stagnierenden oder sinkenden Preisen in schwächeren Regionen.

Eine ausführliche Analyse der aktuellen Entwicklung findest du hier: Immobilienpreise 2026: Prognose & Entwicklung
 

Immobilienmarkt-Prognose für 2027 bis 2030

Grundlage für die aktuellen Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise sind Modellrechnungen des Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e. V. (DIW Berlin), die vor allem die demografische Entwicklung berücksichtigen.

Deutliche regionale Unterschiede nehmen weiter zu

Die zentrale Erkenntnis: Die Preise werden sich weiter auseinanderentwickeln. Während einige Regionen wachsen, verlieren andere deutlich an Wert.

• In rund 25 Prozent der Kreise könnten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als 25 Prozent sinken.
• Gleichzeitig wird in etwa 32 Kreisen ein Preisanstieg von über 25 Prozent erwartet.
• Besonders stark betroffen sind Eigentumswohnungen, da sie schneller auf Nachfrageveränderungen reagieren.

Demografie bleibt der wichtigste Treiber

Der wichtigste Einflussfaktor für die Entwicklung der Immobilienpreise ist laut DIW die Bevölkerungsentwicklung:

• Regionen mit Zuzug verzeichnen steigende Preise.
• Regionen mit Abwanderung verlieren an Wert.
• Eine alternde Bevölkerung senkt zusätzlich die Nachfrage.

Beispiele aus der Studie: Im Landkreis Harz wird ein deutlicher Bevölkerungsrückgang erwartet – hier könnten Immobilienpreise um rund 40 Prozent fallen. Im Landkreis Biberach mit wachsender Bevölkerung sind dagegen Preissteigerungen von rund 10 Prozent möglich.

Polarisierung des Marktes nimmt zu

Ein wichtiger Trend für die Jahre bis 2030 ist die zunehmende Spaltung des Immobilienmarktes:

Diese Entwicklung wird als "Polarisierung" bezeichnet – also ein Auseinanderdriften der Immobilienmärkte. Das bedeutet: Immobilienwerte entwickeln sich je nach Lage immer ungleicher.

Fazit: So entwickeln sich die Immobilienpreise bis 2030

Für die Jahre 2027 bis 2030 lässt sich zusammenfassen:

• Der Markt bleibt stabil – aber nicht überall.
• Gute Lagen werden weiter teurer.
• Schwache Regionen verlieren weiter an Wert.
• Die Unterschiede zwischen Regionen nehmen spürbar zu.

Für Käufer und Investoren heißt das: Die richtige Lage gewinnt in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung.

Prognose für die Immobilienpreise bis 2035

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise bis 2035? Eine aktuelle Prognose basiert auf einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) und des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). Sie zeigt: Der Markt stabilisiert sich – mit moderatem, aber langfristigem Wachstum.

Die Studie kombiniert kurzfristige Marktanalysen mit langfristigen Strukturmodellen, die Faktoren wie Demografie und Einkommen berücksichtigen. Zusätzlich wurden rund 400 Regionen in Deutschland einzeln ausgewertet, was eine sehr differenzierte Prognose ermöglicht.

Moderate Preissteigerung bis 2035

Laut der Studie werden die Preise für Wohnimmobilien in den kommenden Jahren wieder anziehen, allerdings deutlich langsamer als noch in der Niedrigzinsphase vor 2022.

Immobilienpreise könnten bis 2035 nominal im Schnitt um 3,1 Prozent pro Jahr wachsen. Real entspricht das etwa 1,1 Prozent jährlich. Konkret bedeutet das: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis erhöht sich voraussichtlich von rund 3.024 Euro auf etwa 4.092 Euro.

Bereits mittelfristig ist eine Erholung sichtbar: Das Preisniveau früherer Höchststände dürfte voraussichtlich innerhalb weniger Jahre wieder erreicht werden. 

Kein neuer Boom – aber stabile Entwicklung

Im Unterschied zu den Jahren vor 2022 erwarten die Experten keinen neuen Immobilienboom. Stattdessen entwickelt sich der Markt in Richtung einer stabilen Normalisierung. Der Hintergrund: nach der Preiskorrektur infolge steigender Zinsen hat sich der Markt neu sortiert. Die Nachfrage ist gedämpfter, gleichzeitig stabilisieren sich die Preise und steigen vielerorts wieder leicht an.

Das bedeutet: Große Preissprünge sind eher unwahrscheinlich – langfristige Wertsteigerungen bleiben aber möglich.

Entwicklung der Immobilienpreise nach Bundesland bis 2035

Die Studie zeigt deutlich, wie unterschiedlich sich die Immobilienpreise je nach Region entwickeln könnten. Während davon auszugehen ist, dass einige Bundesländer weiterhin wachsen, könnten andere stagnieren oder sogar Rückgänge verzeichnen. Die folgende Übersicht zeigt die durchschnittliche jährliche Preisentwicklung (real, also inflationsbereinigt) bis 2035:

Die Zahlen machen klar: Der Immobilienmarkt dürfte sich zunehmend regional unterschiedlich entwickeln. Wachstumsstarke Regionen profitieren von Zuzug und wirtschaftlicher Stärke, während strukturschwächere Gebiete mit sinkender Nachfrage und damit auch fallenden Preisen rechnen müssen.

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Immobilienpreisentwicklung

Die Preisentwicklung bis 2035 hängt von mehreren zentralen Einflussgrößen ab, die regional unterschiedlich wirken:

• Zinsniveau und Finanzierungskosten
• Einkommensentwicklung der Haushalte
• Demografische Trends (Zuzug, Abwanderung, Alterung)
• Arbeitsmarkt und wirtschaftliche Stärke einer Region
• Verhältnis von Angebot und Nachfrage
• Zustand und Energieeffizienz der Immobilie
• Politische Rahmenbedingungen (z. B. Bauvorschriften)

Diese Faktoren entscheiden maßgeblich darüber, ob Preise steigen, stagnieren oder sinken.

Wo die Immobilienpreise steigen werden

Sowohl die IW-/BVR-Studie als auch Analysen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) kommen zu einem ähnlichen Ergebnis: Immobilienpreise steigen in den kommenden Jahren bis 2035 vor allem dort, wo Wirtschaftskraft, Zuzug und Nachfrage hoch sind. Gleichzeitig konzentriert sich das Wachstum zunehmend auf bestimmte Regionen.

Wachstum in wirtschaftsstarken Regionen

Steigende Preise sind vor allem in Regionen zu erwarten, die:

• viele Arbeitsplätze und eine starke Wirtschaft haben
• Zuzug verzeichnen (vor allem jüngere, gutverdienende Haushalte)
• ein begrenztes Wohnungsangebot aufweisen

Das betrifft insbesondere:

• Metropolen und ihre Umlandregionen
• Süddeutschland (vor allem Bayern)
• Teile Norddeutschlands
• wachsende Städte im Osten (z. B. Potsdam, Leipzig)

Während laut IW-Studie rund 60 Prozent der Regionen steigende Preise verzeichnen, zeigt die HWWI-Analyse, dass sich das Wachstum zunehmend auf wirtschaftsstarke Hotspots konzentriert.

Top-Regionen mit besonders starkem Preisanstieg

Die HWWI-Studie liefert konkrete Zahlen für Städte und Landkreise mit den höchsten erwarteten Preissteigerungen bis 2035:

Auffällig: Sechs der zehn stärksten Regionen liegen in Bayern. Besonders das Umland von München gewinnt an Bedeutung und überholt teilweise sogar große Metropolen.

Entwicklung in den großen Städten

Auch die sogenannten "Big Seven" dürften Wachstumstreiber bleiben – allerdings mit unterschiedlicher Dynamik:

• München bleibt vermutlich teuerste Stadt und wächst weiter (ca. +2,08 Prozent jährlich)
• Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Berlin und Stuttgart dürften ebenfalls deutlich zulegen (über +1 Prozent jährlich)
• Hamburg könnte weiter wachsen, aber deutlich langsamer (unter +0,3 Prozent jährlich)

Das zeigt: Selbst innerhalb der Top-Städte gibt es zunehmend Unterschiede.

Die mittlere jährliche Preissteigerung der sieben größten Städte Deutschlands wird auf 2,1% prognostiziert.

Wo die Immobilienpreise sinken werden

Neben Regionen mit Wachstum gibt es auch Gegenden, in denen Immobilienpreise langfristig unter Druck geraten. Sowohl die IW-/BVR-Studie als auch die HWWI-Analyse zeigen: Vor allem strukturschwache Regionen mit Bevölkerungsrückgang müssen mit sinkenden Preisen rechnen.

Rückgänge vor allem in schrumpfenden Regionen

Besonders betroffen sind Regionen, die:

• Einwohner verlieren
• eine stark alternde Bevölkerung haben
• wirtschaftlich schwächer aufgestellt sind
• eine sinkende Kaufkraft aufweisen

Das trifft laut Studien vor allem zu auf Teile von:

• Ostdeutschland (z. B. Thüringen, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern)
• einige Regionen im Westen (z. B. Saarland, Teile des Ruhrgebiets)

Die IW-Studie zeigt zudem, dass in einigen Regionen reale Preisrückgänge von bis zu rund −4 Prozent pro Jahr möglich sind. Insgesamt gibt es etwa 30 Wirtschaftsräume mit rückläufiger Entwicklung.

Besonders starke Preisverluste in einzelnen Regionen

Die HWWI-Studie nennt konkrete Regionen, in denen die Preise bis 2035 besonders deutlich sinken dürften:

Auffällig: Viele der Regionen mit den stärksten Preisrückgängen liegen in Thüringen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg.

Auch Teile Westdeutschlands betroffen

Auch in einigen westdeutschen Regionen sind sinkende Immobilienpreise zu erwarten, insbesondere in Saarland, Teilen des Ruhrgebiets (z. B. Herne, Gelsenkirchen, Duisburg, Bochum, Hagen) und Remscheid im Bergischen Land. Hier gehen Prognosen von Preisrückgängen von mehr als −1 Prozent pro Jahr aus.

Ausnahmen innerhalb schwacher Regionen

Auch innerhalb strukturschwächerer Regionen gibt es Ausnahmen mit positiver Entwicklung. Dazu zählen vor allem der Großraum Berlin, Leipzig, Dresden und Jena. Diese Städte profitieren von Zuzug, wirtschaftlicher Dynamik und einer vergleichsweise jungen Bevölkerung.

Was du als Immobilienkäufer beachten solltest

Der Immobilienmarkt entwickelt sich in den kommenden Jahren regional sehr unterschiedlich. Für dich als Käufer bedeutet das, dass eine pauschale Entscheidung "jetzt kaufen oder warten" kaum sinnvoll ist – entscheidend ist immer die konkrete Lage.

Auch innerhalb der Regionen ist mit großen Unterschieden zu rechnen

Wichtig zu verstehen: Die Prognosen beziehen sich auf Durchschnittswerte ganzer Regionen. Innerhalb eines Landkreises oder sogar einer Stadt können sich die Preise ganz unterschiedlich entwickeln.

So können gut angebundene, attraktive Lagen deutlich an Wert gewinnen und schwächere Mikrolagen gleichzeitig an Wert verlieren. Heißt für dich: Selbst innerhalb einer Gemeinde sind große Unterschiede möglich – je nach Lage, Infrastruktur und Anbindung. 

Lage bleibt der wichtigste Faktor für den Immobilienwert

Achte beim Kauf besonders auf:

• Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahn, Pendelzeiten)
• Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte)
• Wirtschaftskraft der Region
• Bevölkerungsentwicklung

Diese Faktoren entscheiden langfristig darüber, ob deine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert. Eine ausführliche Checkliste für den Hauskauf haben wir dir hier zusammengestellt. 

Die Profitabilität hängt auch vom Zweck des Immobilienkaufs ab

Überlege dir vor dem Kauf, welches Ziel du verfolgst:

• Kapitalanlage: Fokus auf Regionen mit Wachstum und stabiler Nachfrage.
• Eigennutzung: Auch Regionen mit stagnierenden oder sinkenden Preisen können interessant sein.

Denn: Wenn du langfristig selbst in der Immobilie wohnst, ist die kurzfristige Preisentwicklung oft weniger entscheidend. Eine günstigere, aber abbezahlte Immobilie kann ein wichtiger Baustein für deine Altersvorsorge sein.

Der Angebotspreis will immer genau geprüft werden

Gerade in Großstädten und deren Umland solltest du besonders genau hinschauen:

• Nicht jede Immobilie ist ihren Preis wert.
• Teilweise werden Wohnungen überteuert angeboten.
• Kurzfristige Wertsteigerungen sind nicht garantiert.

Es kann sinnvoll sein, vor dem Kauf eine professionelle Einschätzung einzuholen – etwa über eine Immobilienbewertung oder durch eine professionelle Kaufbegleitung. 

Für dich als Käufer gilt also: Schau nicht nur auf die bundesweite Entwicklung, sondern vor allem auf die konkrete Lage und deine persönliche Situation. Wer sorgfältig Angebote vergleicht und zukunftsorientiert plant, kann auch in einem komplexen Markt gute Entscheidungen treffen, die sich langfristig auszahlen.

Fazit: Wo wird Wohneigentum bis 2035 wertvoller?

Immobilien gewinnen vor allem dort an Wert, wo Menschen hinziehen, Jobs entstehen und die Infrastruktur stimmt. Besonders gute Chancen auf Wertsteigerung hast du in wirtschaftsstarken Regionen, Großstädten und deren Umland – etwa in Süddeutschland, rund um München oder in dynamischen Städten wie Berlin, Leipzig und Potsdam.

Gleichzeitig wird der Markt zunehmend regional gespalten. In strukturschwachen, schrumpfenden Regionen – vor allem in Teilen Ostdeutschlands oder im Ruhrgebiet – musst du eher mit stagnierenden oder sinkenden Preisen rechnen.

Entscheidend ist deshalb weniger der Zeitpunkt des Kaufs, sondern vor allem die richtige Lage und eine langfristige Perspektive. Wenn du diese Faktoren berücksichtigst, bleibt Wohneigentum auch in Zukunft eine stabile und oft wertsteigernde Investition.

Häufige Fragen zur Kaufpreisentwicklung

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