Sinken die Immobilienpreise jetzt dauerhaft? Erfahrt hier aktuelle Zahlen, Studien und Prognosen zum Immobilienmarkt und zur Immobilienpreisentwicklung.
Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg: nach oben. Jetzt zeigt sich eine Wende. Experten und Wissenschaftler untersuchen die Immobilienpreisentwicklung regelmäßig. Wir halten euch auf dem Laufenden über den Immobilienmarkt und liefern Einschätzungen und Prognosen.
Aktuelle Immobilienpreisentwicklung
Blicken wir aber zunächst einmal auf die aktuellen Immobilienpreise. Einen sehr guten Überblick gibt der Europace HauspreisIndex EPX.
Der Gesamtindex für alle Immobilientransaktionen in Deutschland stagniert und liegt mit einem Wert von 209,73 im Vergleich zum Vormonat (Indexwert: 209,91) um 0,09 Prozent niedriger. Im Vergleich zum November 2022 (Indexwert: 215,10) betrug der Rückgang - 2,57 Prozent.
Eigentumswohnungen zeigen erneut einen leichten Rückgang mit einem Indexwert von 203,57 Punkten, was einem Rückgang von 0,89 Prozent gegenüber dem Oktober (205,40) entspricht. (Vorjahresmonat: 214,85 / - 5,25 Prozent).
Auch die Bestandshäuser liegen weiter leicht im Minus. Der Index sank von 192,87 Punkten im September auf 191,79 Punkte im Oktober, das Minus lag hier bei rund - 0,56 Prozent. (Vorjahresmonat: 206,69 / - 7,21 Prozent).
Einzig die Preise für Neubauhäuser verzeichneten wieder einen leichten Anstieg. Hier erhöhte sich der Index von Oktober 2023 (231,45) auf November 2023 (233,84) um 1,03 Prozent. (Vorjahresmonat: 226,77 / + 3,12 Prozent).
Die aktuellen Indexwerte des Hauspreisindex EPX / November 2023
Dezember 2023: Hohe Zinsen, steigende Baupreise und dann noch die Inflation – angesichts der Rahmenbedingungen haben viele Immobilienkäufer das Gefühl, dass es in der Vergangenheit wesentlich einfacher war, Wohneigentum zu erwerben. "Stimmt nicht", das sagt zumindest ein Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Der von den Rheinländern dafür erstellte "Erschwinglichkeitsindex" zeigt, dass der Immobilienkauf seit den 1980er-Jahre immer erschwinglicher wurde. Wesentlicher Faktor dafür: die Zinsentwicklung. Da auch die Einkommen weiter gestiegen sind, hat sich die Erschwinglichkeit zusätzlich verbessert. In den 2010-er Jahren sind dann die Preise wieder schneller gestiegen, dies wurde aber durch die noch stärkeren Zinssenkungen überkompensiert – bis zum Jahr 2022, als aufgrund des starken Anstiegs der Inflation auch die Zinsen deutlich zulegten, so dass sich der Indexwert um mehr als 10 Punkte oder aber mehr als 30 Prozent verschlechterte.
+++ Immobilienpreise stabilisieren sich +++
Oktober 2023: Das Immobilienportal Immoscsout24.de hat bei der Analyse der Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland im dritten Quartal erstmals wieder ein leichtes Plus verzeichnet. Zwar lägen die Kaufpreise teils noch deutlich unter denen des Vorjahresquartals. Der Preisrückgang scheint aber gestoppt zu sein, auch wenn die Zuwächse nur marginal zwischen + 0,1 Prozent und +0,3 Prozent lägen. Als Grund für die Stabilisierung nannten die Analysten die bundesweit gestiegene Nachfrage nach Immobilien.
Quelle: Immobilienscout24.de
Immobilienpreise, 3. Quartal 2023
Kaufpreisentwicklung in Prozent
Eigentumswohnung Bestand
Eigentumswohnung Neubau
Haus Bestand
Haus Neubau
Deutschland
+ 0,3 %
+ 0,3 %
+ 0,2 %
+ 0,2 %
Berlin
+ 0,2 %
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Hamburg
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Düsseldorf
+ 0,2 %
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Köln
+ 0,2 %
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
München
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Frankfurt am Main
+ 0,1 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Stuttgart
+ 0,2 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
+ 0,1 %
Angebotspreise in Euro pro m2
Deutschland
2.575 Euro
4.075 Euro
2.986 Euro
3.690 Euro
Berlin
4.613 Euro
6.168 Euro
4.822 Euro
5.835 Euro
Hamburg
5.099 Euro
6.488 Euro
5.710 Euro
6.718 Euro
Düsseldorf
4.281 Euro
6.549 Euro
5.528 Euro
6.099 Euro
Köln
4.080 Euro
5.795 Euro
5.498 Euro
6.778 Euro
München
7.978 Euro
10.586 Euro
8.577 Euro
10.274 Euro
Frankfurt am Main
4.984 Euro
6.389 Euro
5.744 Euro
6.963 Euro
Stuttgart
4.810 Euro
6.897 Euro
6.277 Euro
7.578 Euro
+++ Stärkster je gemessener Preisrückgang +++
September 2023: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat nach eigenen Angaben den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 verzeichnet. Demnach sanken die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 % günstiger. Hauptgrund für den Rückgang: die sinkende Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation.
+++ Wohnungspreise in den Großstädten sinken teils zweistellig +++
August 2023: Laut dem Immobilienportal Immowelt sind in 14 deutschen Großstädten die Preise für Wohnungen im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 durch die Bank gefallen. So zahlen in München Immobilienkäufer aktuell 77.000 Euro weniger für eine 75-Quadratmeter-Wohnung als noch im April 2022. Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Hannover mit einem Minus von fast 17 Prozent.
Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten: Vergleich August 2023 / Höchststände 2022
Stadt
Datum Höchststand
Höchster Quadratmeterpreis
Aktueller Quadratmeterpreis
Prozentualer Rückgang
Berlin
01.07.2022
5.290 Euro
5.115 Euro
- 3,3
Bremen
01.06.2022
3.362 Euro
2.971 Euro
- 11,6
Dortmund
01.04.2022
2.829 Euro
2.668 Euro
- 5,7
Dresden
01.06.2022
2.937 Euro
2.555 Euro
- 4,2
Düsseldorf
01.03.2022
5.127 Euro
4.635 Euro
- 9,6
Essen
01.01.2022
2.879 Euro
2.686 Euro
- 6,7
Frankfurt
01.04.2022
6.382 Euro
5.806 Euro
- 9,0
Hamburg
01.04.2022
6.737 Euro
6.252 Euro
- 7,2
Hannover
01.03.2022
4.091 Euro
3.400 Euro
- 16,9
Köln
01.04.2022
5.383 Euro
4.682 Euro
- 9,7
Leipzig
01.03.2022
2.615 Euro
2.505 Euro
- 4,2
München
01.04.2022
9.529 Euro
8.502 Euro
- 10,8
Nürnberg
01.05.2022
4.167 Euro
3.775 Euro
- 9,4
Stuttgart
01.03.2022
5.757 Euro
5.117 Euro
- 11,1
+++ Immobilien erschwinglich wie selten zuvor +++
Juli 2023: Im Rückblick auf die Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre kommt es uns heute so vor, als wäre die Lage für Eigenheim-Interessenten nie schlechter gewesen. Falsch! Sagt zumindest das Handelsblatt und belegt es mit dem sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Es sei in den achtziger Jahren viermal schwieriger gewesen, ins Eigenheim zu kommen. Die heutige Erschwinglichkeit liege "auf dem Niveau von 2008, was immer noch vergleichsweise niedrig ist".
Aber weshalb erscheint es vielen so, als wäre Wohneigentum unmöglich? Das habe mehrere Gründe, heißt es im Artikel:
Der gestiegene Anspruch: Die Menschen verlangen mehr Wohnfläche und bessere Ausstattung. Das ist natürlich teurer.
Weniger Eigenleistung: Früher haben die Bauherren selbst mehr angepackt.
Weniger Verzicht: Baufamilien wollen sich anderweitig kaum einschränken. Früher sei die Familie eben nicht in den Urlaub gefahren oder hätte sich nur ein Auto geleistet.
Hohe Kaufnebenkosten und wenig Förderung: Die Grunderwerbsteuer reißt heute ein großes Loch ins aufgebaute Eigenkapital. Und im Vergleich zu früher gibt es kaum Neubauförderung. Für potenzielle Bauherren wirkt das abschreckend.
Fazit und Prognose: Weil die Bauzinsen aber früher viel höher lagen (teilweise bis zu zwölf Prozent), haben die Deutschen trotz hoher Immobilien- und Baupreise heute bessere Möglichkeiten, ins Eigenheim zu kommen. Ob die Erschwinglichkeit in den kommenden Jahren wieder besser wird, ist mehr als fraglich.
+++ Immobilienpreise: Stärkster Rückgang seit 2000 +++
Juni 2023: Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise waren laut Aussage der Statistiker weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation.
+++ Wohnungspreise sinken flächendeckend in Süddeutschland +++
Juni 2023: Im Süden Deutschlands wird Wohneigentum wieder erschwinglicher. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kauft, zahlt bis zu 15 Prozent weniger als vor einem Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden.
Dabei gilt der Preisrückgang sowohl für die ländlichen Gebiete als auch für die Städte. So gilt München mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8.578 Euro für eine Bestandswohnung bundesweit immer noch als teuerste Metropole. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das aber einem Minus von 9,8 Prozent. Im baden-württembergischen Freiburg betrug der Preisrückgang gar 11,2 Prozent.
Das größte Minus auf dem Land verzeichnete in Bayern der Landkreis Fürstenfeldbruck (-13,3 Prozent), in Baden-Württemberg war es der Landkreis Göppingen (-15,2 Prozent).
+++ GREIX: Neuer Immo-Index spricht von "Wendepunkt" +++
Juni 2023: "German Real Estate Price Index", kurz GREIX, nennt sich der von Forschern der Universität Bonn erstellte neue Immobilienindex. Die Datenbank bündelt die Immobilienpreise von 18 deutschen Großstädten über die letzten Jahrzehnte, und das auch auf regionaler Ebene.
Nach den aktuellen Zahlen der Forscher sind die Immobilienpreise deutschlandweit rückgängig und haben einen Wendepunkt erreicht. So gingen im ersten Quartal 2023 die Immobilienpreise in Berlin um 6 Prozent gegenüber dem Höchststand im Jahr 2022 zurück. In Frankfurt und Hamburg gab es im gleichen Zeitraum Rückgänge von 12 Prozent beziehungsweise 9 Prozent.
Prognosen und Einschätzungen zum Immobilienmarkt
Laut dem German Real Estate Index (GREIX) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2023 erneut zurückgegangen. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Vergleich zum 2. Quartal 2023 um 1,5 Prozent, Einfamilienhäuser um 3,2 und Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent. Noch deutlicher fällt der Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahresquartal aus:
Veränderung der Immobilienpreise in Deutschland: / 3. Quartal 2023
Immobilienart
Vorquartal
Vorjahresquartal
Eigentumswohnungen
- 1,5 %
- 10,5 %
Einfamilienhäuser
- 3,2 %
- 12,1 %
Mehrfamilienhäuser
- 5,9 %
- 24,0 %
Hoffnungen auf eine Stabilisierung und ein Ende des Preisverfalls, wie es die Entwicklung im 2. Quartal nahelegte, bewahrheiten sich dagegen nicht.
Gleichzeitig sank die Zahl der verkauften Immobilien. Im Vergleich zum dritten Quartal 2022 sank das Verkaufsvolumen bei allen Marktsegmenten um rund ein Drittel.
Der GREIX ist ein Projekt des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten.
+++ Prognose zu den Immobilienpreisen in 2030 und 2060 +++
Eine Studie von Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg aus dem März 2019 hat einen Blick in die Zukunft gewagt. Die Prognose: Bis 2030 steigen die Immobilienpreise weiter. Gerade in begehrten Lagen im Süden des Landes und in Ballungszentren erhöhen sich laut Studie die Preise sogar bis 2060 – denn die hohe Nachfrage hält an.
Die Nachfrage nach Wohnraum steige weiter an, meinen die Forscher: Denn der Trend zu kleinen Haushalten wird weiter anhalten. So steige die Haushaltsanzahl bis 2030 um sechs Prozent. Auch die Wohnfläche pro Person nehme weiter zu: 2019 lag sie bei 45 Quadratmetern pro Person, 2022 schon bei 47,7 qm und 2030 wird sie bei 49 qm liegen.
Langzeit-Prognose: Immobilienpreisentwicklung bis 2035
Bei der aktuellen Immobilienpreisentwicklung erscheint eine Prognose bis ins Jahr 2035 mutig. Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) blicken für den Postbank Wohnatlas dennoch zwölf Jahre voraus. Die wichtigsten Ergebnisse:
In fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sinken die Preise inflationsbereinigt für Eigentumswohnungen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter das heutige Niveau.
Anhaltende Preiszuwächse sind vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, den Nordwesten (Nordsee-Nähe) sowie die meisten Großstädte vorhergesagt.
Bayern schneidet am besten ab: In den Top-Ten finden sich im Wohnatlas gleich sechs bayerische Landkreise oder Städte.
Die Top-Ten der Gewinner-Regionen:
Region
Immobilienpreis-Trend
qm-Preis 2022
Potsdam (Stadt)
+2,71%
5.581,56 Euro
Erding (Landkreis)
+2,13%
5.763,70 Euro
Leipzig (Stadt)
+2,12%
3.308,55 Euro
München (Stadt)
+2,08%
9.733,83 Euro
Landshut (Stadt)
+1,98%
5.054,62 Euro
Frankfurt a.M. (Stadt)
+1,93%
6.654,34 Euro
Ebersberg (Landkreis)
+1,86%
6.535,92 Euro
Augsburg (Stadt)
+1,86%
4.807,35 Euro
Dachau (Landkreis)
+1,82%
6.586,00 Euro
Köln (Stadt)
+1,52%
5.118,94 Euro
Wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Die letzten vier Plätze liegen allesamt in Thüringen. Das sind die zehn Regionen mit der schlechtesten Immobilienpreis-Prognose:
Region
Immobilienpreis-Trend
qm-Preis 2022
Suhl (Stadt)
-4,20%
1.645,20 Euro
Wartburgkreis
-3,54%
1.551,40 Euro
Greiz (Landkreis)
-3,26%
976,89 Euro
Altenburger Land
-3,25%
1.031,31 Euro
Mansfeld-Südhart (Landkreis)
-3,21%
967,43 Euro
Spree-Neiße (Landkreis)
-3,15%
1.255,31 Euro
Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)
-3,12%
1.654,62 Euro
Elbe-Elster (Landkreis)
-3,11%
1.011,61 Euro
Anhalt-Bitterfeld (Landkreis)
-3,00%
1.390,10 Euro
Salzlandkreis
-2,96%
1.123,49 Euro
In einem Beitrag von handelsblatt.com findet ihr eine interaktive Karte mit allen deutschen Städten und Landkreisen.
Die Immobilienpreisentwicklung hängt von vielen Faktoren ab, wir nennen die vier zentralen.
1. Entwicklung der Einkommen
Bei steigenden Einkommen steigen auch die Immobilienpreise. Denn wenn die Menschen mehr Geld verdienen, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien. Weil das Angebot so knapper wird, werden Immobilien teurer. Wird das Einkommen im Schnitt niedriger, sinkt die Nachfrage – und damit sinken zeitverzögert auch die Preise.
2. Entwicklung der Zinsen
Zinsen für Immobilienkredite wirken sich ebenfalls auf die Immobilienpreise aus. Durch sinkenden Zinsen, steigen die Immobilienpreise – denn wenn Hauskäufer weniger Zinsen für die Finanzierung des Eigenheims bezahlen müssen, dann können sie sich einen höheren Kaufpreis leisten.
Die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ermöglicht dabei auch deutlich höhere Renditen als viele andere Anlageformen. Und so investieren nicht nur Deutsche ins selbst genutzte Eigenheim, sondern auch vermehrt internationale Investoren in den sicheren deutschen Immobilienmarkt.
4. Entwicklung und Verhalten der Bevölkerung
Wächst die Bevölkerung, dann ist davon auszugehen, dass auch die Nachfrage nach Immobilien steigt – und damit wiederum die Immobilienpreise. Auch der in den vergangenen Jahren große Zuzug in Metropolen hat zu den sehr hohen Preisen besonders in diesen Städten geführt.
Weil die Preise dort mittlerweile sehr hoch sind, können sich viele Menschen den Immobilienkauf nicht mehr leisten und suchen sich ein Eigenheim im Umland der Metropolen. Das führt wiederum dort zu einem Preisanstieg.
Auch der Trend zu kleiner werdenden Haushalten spiegelt sich in den Immobilienpreisen nieder. So sollen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2040 mehr als 45 Prozent der Menschen in Single-Haushalten leben. Im Jahr 1991 waren es noch 33,6 Prozent.
Die Anzahl der Menschen in größeren Haushalten sinkt jedoch seit Jahren. Weil weniger Menschen pro Wohnung insgesamt mehr Platz benötigen, können auch durch diesen Effekt die Immobilienpreise steigen.
5. Neubau-Tätigkeit
Eigentlich hat sich die deutsche Bundesregierung zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen. Doch davon sind wir weit entfernt. Angesichts der unglücklichen Verkettung von hohen Bauzinsen, geringen Fördermitteln, hohen Anforderungen an die Energieeffizienz, akutem Handwerkermangel und hohen Bau- und Energiepreisen sieht die Lage düster aus.
Die Anzahl der Baugenehmigungen (siehe Tabelle am Ende) sind gesunken. Für die Immobilienpreise bedeutet das: Die Preise steigen oder bleiben auf einem hohen Niveau, weil das Angebot gering ist.
Wenn eine Wohnung für weniger als das 25-fache der Jahresmiete zu haben ist, dann lohnt sich der Kauf in der Regel.
Kostet Wohneigentum dagegen mehr als das 30-fache der Jahresmiete, dann lohnt sich der Kauf eher nicht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel "Vergleich: Was kosten Immobilien in eurer Stadt?".
Statistik: Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland
Zahl der ausgestellten Baugenehmigungen für neue Wohngebäude (inklusive Wohnheime) in den Jahren 2003 bis 2021 (Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen)