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Haus unter Denkmalschutz kaufen: Das sind die Vor- und Nachteile

Redaktion

Ob idyllisches Schwarzwaldhaus oder alte Mühle: Denkmalgeschützte Häuser haben einen unvergleichlichen Charme. Welche Vorteile und Tücken beim Kauf eines solchen auf euch zukommen, lest ihr hier.

Historische Bauten wahren den Charakter einer ganzen Region. Auch der Schwarzwald ist von ihrem urigen Aussehen geprägt. Ob buntes Fachwerkhaus, historische Mühle oder klassisches Schwarzwaldhaus unter Reet: Es gibt Häuser, bei denen geht einem schon beim Anblick das Herz auf. Wo einst Mensch und Milchvieh unter einem Dach hausten und Kühe als wandelnde Heizungen dienten, bieten heute hohe Decken und rustikale Balkenkonstruktionen die Chance auf ein einmaliges Wohnen.

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In Anzeigen tauchen diese Immobilien auf mit Beschreibungen wie: "Ein Haus mit Seele" und richten sich mit Aufforderungen wie "Erwecken Sie dieses Objekt aus dem Dornröschen-Schlaf!" an die naiven Romantiker unter den angehenden Bauherren. Doch wie steht es wirklich um die Sanierung und die Wohnqualität eines Hauses unter Denkmalschutz aus? Ist das Wunschobjekt ein Rohdiamant, der durch eure liebevolle Hand zu neuem Glanz erstrahlt? Welche Vor- und Nachteile so ein Denkmalschutz mit sich bringen kann, lest ihr im Folgenden.

Attraktive Steuervorteile durch Denkmalschutz

Nicht nur ihr findet alte Bauten toll, auch Vater Staat ist daran gelegen, diese zu erhalten. Deswegen stehen viele Häuser als Kulturgut unter Denkmalschutz. Und weil der Staat diese Bauten und somit die Integrität einer ganzen Region wahren möchte, begünstigt er die Instandhaltung dieser auch steuerlich. Hier ein grober Überblick über die wichtigsten Steuervorteile:

Habt ihr vor, die Immobilie selbst zu nutzen, könnt ihr insgesamt 90 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten abschreiben. Die Abschreibung erfolgt über zehn Jahre mit neun Prozent jährlich. Den Kaufpreis der Altbausubstanz und des Grundstücks selbst könnt ihr allerdings nicht abschreiben. Steuervorteile habt ihr bei Ausgaben, die dem Erhalt oder der Nutzung des Gebäudes dienen.

Solltet ihr die Immobilie vermieten, könnt ihr die Sanierungs- und Modernisierungskosten sogar bis zu 100 Prozent abschreiben. In den ersten acht Jahren könnt ihr jährlich neun Prozent geltend machen, weitere vier Jahre lang gibt es jeweils sieben Prozent. Im Gegensatz zur selbst bewohnten Immobilie ist im Falle einer Vermietung auch die Abnutzung der Substanz mit jährlich 2,5 Prozent abzugsfähig.

Egal ob ihr das Haus selbst bewohnen oder vermieten wollt: Mindestens 10 Jahre lang solltet ihr es halten wollen und auch tun. Kurzfristige Spekulationen auf staatlich subventionierten Märkten können finanziell ziemlich schnell in die Hose gehen. Überlegt euch also ganz genau ob ihr auch langfristig an das Objekt binden möchtet.

Denkmalschutz: Ein eigenes Haus – ohne Raum für Entscheidungen?

Ob sofort oder später, irgendwann werdet ihr viele tolle Ideen haben, um euer Traumhaus noch wohnlicher zu gestalten: zum Beispiel die Fassade neu streichen, das Dachgeschoss ausbauen, damit endlich alle Kinder ihr eigenes Zimmer bekommen, Solarpanels anbringen, einen Wintergarten anbauen. All diese Dinge werdet ihr, sofern ihr euch ein denkmalgeschütztes Haus anschafft, intensiv mit Dritten besprechen müssen. Fragt euch im Vorfeld, wie viel Lust ihr dazu habt, alle Änderungen am Haus rechtfertigen zu müssen und wie schnell euch die Abhängigkeit von den Entscheidungen anderer frustriert.

Auch das Einschreiten Dritter ist bei einem geschützten Gebäude keine Seltenheit. Zum Beispiel wenn die zuständigen Behörden Sorge tragen, dass ihr die Substanz eures Hauses gefährdet. Dann können diese sich unter Umständen sogar Zutritt zu euren Räumlichkeiten verschaffen um potenzielle Bauschäden zu inspizieren.

Denkmalschutz: Dokumentation ist wichtig

Wer auf öffentliche Gelder oder sogar den Erlass der Grundsteuer hofft, darf eine Sache nie vergessen: Ihr braucht für absolut alles, das an eurem Haus gemacht wurde und wird, sehr spezifische und nachvollziehbare Rechnungen. Wer sich mit Papierkram generell schlecht tut und kaum die Unterlagen für die jährliche Steuererklärung zusammen bekommt, wird hier auf ein Mammutprojekt in Sachen Papierkram treffen.

Denkmalgeschütztes Haus: Außen hui, innen pfui?

"Wer viel Geld hat und ist dumm, kauft ein altes Haus und baut es um": Diese nicht besonders schöne Redewendung ist leider nicht ganz aus der Luft gegriffen. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses erfordert nicht nur lästige Abstimmungen mit den Kommunen und Denkmalbehörden, einen hohen Arbeitsaufwand und besondere Baustoffe und Materialien, die teilweise sogar alte Handwerkstechniken erfordern. Ein altes Haus ist auch immer ein bisschen die Büchse der Pandora: Vor dem Öffnen kann man nie genau sagen, was wirklich drin steckt. Der Sanierungsbedarf ist vorher also nicht genau kalkulierbar. Was wenn die Holzbalken morsch sind oder unerwartet Schimmel auftritt? Ein ordentlicher Puffer für finanzielle Überraschungen sollte vorhanden sein – und ihr eine Person, die nicht bei jedem spontan auftretenden Problem Herzrasen bekommt.

Denkmalgeschützte Häuser sind ökologisch – und wartungsintensiv

Alte Häuser haben den Vorteil, das sie aus natürlichen Materialen bestehen. Fachwerkhäuser zum Beispiel wurden in der Regel aus Holz, Ziegelstein, Lehm- oder Kalkzementputz gebaut. Damit regulieren sie den Feuchtigkeitshaushalt und sorgen für ein angenehmes Raumklima. Die anspruchsvolle Mischkonstruktion kann allerdings wartungsintensiv werden und potenziell oft teuren Expertenrat brauchen.

Auch Reetdächer mit ihrer Schilfkonstruktion bieten ein rundum natürliches Wohnen. Die Instandhaltung ist allerdings deutlich teurer als die eines Ziegelsdachs. Für das Decken sollte hier etwa vier mal so viel Budget eingeplant werden, nämlich rund 100 Euro pro Quadratmeter. Je nach Material sogar mehr. Wir wollten es einfach mal gesagt haben.

Wie energieeffizient ist ein denkmalgeschütztes Haus?

In einem Haus unter Denkmalschutz energieeffizient zu wohnen, gestaltet sich nicht immer einfach. Dass eine Außendämmung des Gebäudes nicht möglich ist, versteht sich aus optischen Gründen wohl von selbst. Doch sogar bei Innendämmung könntet ihr auf Widerstand stoßen. Eine energetische Sanierung eines Baudenkmals ist leider nicht immer vollständig mit den Denkmalschutzauflagen vereinbar. Wer sich für ein denkmalgeschütztes Haus entscheidet, sollte sich also warm anziehen: im übertragenden Sinne sowie wortwörtlich.

Ob eure Wunschimmobilie energieeffizient umgestaltet werden darf und ob es hier vielleicht sogar eine Förderung gibt, müsst ihr – ihr ahnt es schon – in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erörtern.

Denkmalschutz umfasst meist auch die Fenster

Historische Häuser haben häufig nicht nur zugige, sondern auch zu wenige und zu kleine Fenster. Besonders hohen Wohnkomfort bietet das nicht, davon mal abgesehen, dass sich manch Bauherr einen Einbruchschutz wünscht, der hier auch nicht gegeben ist. Wie beim Denkmalschutz mit der Sanierung alter Fenster umgegangen werden muss, wird ebenfalls von den Kommunen und Denkmalschutzbehörden entschieden.

Abseits aller Fakten: Ein Hauskauf ist auch eine emotionale Entscheidung

Dieser Artikel konnte euch natürlich nur eine grobe Einordnung geben, ob ihr euch weiter mit dem Thema Denkmalschutz beschäftigen solltet oder nicht. Liebe hoffnungslose Romantiker, die wir am Anfang des Textes erwähnt haben: Lasst euch bitte nicht zu sehr abschrecken und von Fakten verunsichern. Ob Denkmalschutz, Steuervorteile oder andere Variablen: Das Herz kauft immer mit. Deshalb gibt es auch Fragen zu klären wie: Kann ich mich hier täglich ein- und ausgehen sehen? Wie fühle ich mich, wenn ich durch die Räume streife? Wer schon beim Betreten einer Immobilie von ganz viel Freude und Zuversicht erfüllt ist, darf ein klein wenig Logik die (sanierungsbedürftige?) Treppe runter schubsen. Immerhin sollt ihr in eurer Traumimmobilie nicht nur rechnen, sondern auch leben und euch jeden Tag an dieser Entscheidung erfreuen.

Unser abschließender Tipp: Ihr seid neugierig geworden? Dann könnte unsere unverbindliche Empfehlung zu vielen interessanten Immobilien rund um den Schwarzwald genau das Richtige für euch sein.

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