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Grundsteuer-Hebesatz: Die wichtigsten Infos einfach erklärt

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Der Grundsteuer-Hebesatz entscheidet, wie hoch die Grundsteuern für Grundstückseigentümer sind. Aber was hat es damit auf sich, wer legt ihn fest und welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform? Wir zeigen euch, was ihr über den Hebesatz wissen müsst.

Wer ein Grundstück hat, der muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Aber: Wegen unterschiedlicher Faktoren fällt deren Höhe höchst unterschiedlich aus. Ein wichtiger Faktor: der Grundsteuer-Hebesatz. Denn der ist von Ort zu Ort verschieden und führt teilweise dazu, dass manche Grundstücksbesitzer gar keine Grundsteuern zahlen müssen. Was der Grundsteuer-Hebesatz ist, wer ihn festlegt und wie er sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt, erklären wir euch hier.

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Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die zu zahlende Grundsteuer ermittelt wird. In Deutschland gibt es nicht nur für die Grundsteuer, sondern auch für die Gewerbesteuer einen Hebesatz. Bei der Grundsteuer wird der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer, die der Grundstückseigentümer zahlen muss.

Grundsätzlich werden in Deutschland drei Arten von Hebesätzen unterschieden:

  • Hebesatz für die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
  • Hebesatz für die Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke
  • Hebesatz für die Gewerbesteuer

Welche Bedeutung hat der Grundsteuer-Hebesatz?

Wie viel Grundsteuer ein Grundstücksbesitzer zahlen muss – wir behandeln hier nur die Grundsteuer B – hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst ermitteln die Finanzbehörden den Einheitswert eines Grundstückes. Dafür gelten aktuell noch die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer und die von 1935 für die neuen Bundesländer.

Der Einheitswert wird anschließend mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Sie richtet sich in den alten Ländern nach der jeweiligen Grundstücksart, ist gesetzlich festgelegt und liegt dort zwischen 2,6 und 3,5 Promille.

In den neuen Bundesländern hängt die Grundsteuermesszahl nicht nur von der Grundstücksart, sondern auch dem Alter des Gebäudes und der Gemeindegröße ab. Sie liegt dort zwischen fünf und zehn Promille.

Der Grund, weshalb die Grundsteuermesszahlen im Osten höher sind als im Westen, liegt in den Wertverhältnissen, die der Ermittlung des Einheitswertes zugrunde liegen. Weil in den neuen Bundesländern die Verhältnisse von 1935 als Grundlage dienen, fallen die Einheitswerte dort geringer aus.

Aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Der wird dann mit dem örtlichen Grundsteuer-Hebesatz multipliziert. So wird die tatsächliche Höhe der Grundsteuerschuld ermittelt.

Zusammenfassend lässt sich die Formel aufstellen:

  • Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Wie ihr die Höhe eurer Grundsteuer berechnen könnt, lest ihr hier.

Wer legt den Grundsteuer-Hebesatz fest?

Den Grundsteuer-Hebesatz legen die einzelnen Gemeinden fest, die auch die Einnahmen bekommen. Mit der Höhe des Hebesatzes können sie die ihnen zustehenden Gemeindesteuer also beeinflussen. Dieses Recht ist Teil der von in Artikel 28 des Grundgesetzes abgesicherten Selbstverwaltungsgarantie.

Der Hebesatz wird von der Gemeindevertretung jeweils für ein Haushaltsjahr in der kommunalen Haushaltssatzung festgelegt. Die Gemeinden können den Hebesatz also jedes Jahr verändern. Sie können über die Festsetzung oder Erhöhung des Hebesatzes auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres entscheiden.

Die Hebesätze werden in Prozent angegeben, zum Beispiel 450 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag muss dann also mit 4,5 multipliziert werden.

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Hebesatz ist in jeder Gemeinde anders. Er reicht von 0 bis 1.050 Prozent. Im Jahr 2019 lag er für die Grundsteuer B in den deutschen Kommunen durchschnittlich bei 380 Prozent, wie aus einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young (EY) hervorgeht.

Den höchsten Durchschnittshebesatz der Bundesländer mit Ausnahme der Stadtstaaten gab es demnach 2019 in Nordrhein-Westfalen mit 546 Prozent, den niedrigsten in Schleswig-Holstein mit 334 Prozent.

Aktuelle Hebesätze für die Grundsteuer in deutschen Großstädten

  • Stadt
  • Hebesatz Grundsteuer B
  • Berlin
  • 810 Prozent
  • Bremen
  • 695 Prozent
  • Duisburg
  • 695 Prozent
  • Essen
  • 670 Prozent
  • Leipzig
  • 650 Prozent
  • Dresden
  • 635 Prozent
  • Dortmund
  • 610 Prozent
  • Hannover
  • 600 Prozent
  • Nürnberg
  • 555 Prozent
  • Hamburg
  • 540 Prozent
  • München
  • 535 Prozent
  • Stuttgart
  • 520 Prozent
  • Köln
  • 515 Prozent
  • Frankfurt am Main
  • 500 Prozent
  • Düsseldorf
  • 440 Prozent

Aktuelle Hebesätze für die Grundsteuer B in deutschen Großstädten (Stand: Februar 2021)

Die Verteilung der Hebesätze folgt dabei keinem Muster. In vielen Großstädten liegen die Hebesätze im Vergleich mit allen Kommunen nur im Mittelfeld – obwohl Miet- und Immobilienpreise dort oft sehr hoch sind. Den höchsten Hebesatz gibt es derzeit in der rund 7.000-Einwohner-Gemeinde Lauertal in Hessen mit 1.050 Prozent.

Nicht in allen Gemeinden liegen die Hebesätze für die Grundsteuer B im dreistelligen Bereich. So liegt der Hebesatz im knapp 25.000 Einwohner großen Ingelheim in Rheinland-Pfalz zum Beispiel nur bei 80 Prozent.

Und es gibt zwölf Gemeinden in Deutschland, in denen der Grundsteuer-Hebesatz sogar bei 0 Prozent liegt. Das heißt: Hier zahlen Eigentümer überhaupt keine Grundsteuern. Die entsprechenden Gemeinden sind vergleichsweise klein und haben nur zwei- bis vierstellige Einwohnerzahlen. Sie liegen vor allem in Rheinland-Pfalz und Schleswig Holstein.

Wie hoch die Hebesätze in eurem Wohnort sind, könnt ihr direkt bei der Gemeinde erfragen oder im gemeinsamen Statistikportal von Bund und Ländern nachlesen.

Entwicklung der Grundsteuer-Hebesätze

Mit der Grundsteuer nehmen die Gemeinden viel Geld ein. 2019 erzielten sie allein mit der Grundsteuer B etwas mehr als 14 Milliarden Euro. Nach der Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommenssteuer ist sie ihre größte Einnahmequelle.

Die Hebesätze wurden dabei im Durchschnitt in den vergangenen Jahren immer weiter erhöht. Zwischen 2005 und 2010 erhöhten die Gemeinden den Hebesatz im Schnitt leicht um insgesamt elf Prozentpunkte, wie aus der EY-Analyse hervorgeht. in den Jahren 2010 bis 2016 hingegen stieg der Durchschnitts-Hebesatz pro Jahr um mindestens fünf Prozentpunkte, 2011 sogar um elf Prozentpunkte. Seit 2016 ist die Dynamik wieder langsamer. Von 2018 auf 2019 stieg der durchschnittliche Hebesatz um zwei Prozentpunkte.

Dabei ist der Anteil der Kommunen, die einen niedrigen Hebesatz von unter 300 Prozent haben, in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen. Während 2005 noch 22 Prozent der Kommunen einen niedrigen Hebesatz hatten, waren es 2019 nur noch vier Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der Kommunen mit Hebesatz über 350 Prozent gestiegen. Er lag 2005 noch bei 20 Prozent, 2019 bei ganzen 74 Prozent.

Besonders in Zeiten, in denen ihre Kassen schlecht gefüllt sind, drehen die Gemeinden häufig an den Hebesätzen. So planen zum Beispiel 21 Prozent der Kommunen wegen der Corona-Krise laut einer EY-Umfrage eine Anhebung des Hebesatzes für die Grundsteuer B. Denn ihnen entgehen viele Einnahmen aus der Gewerbesteuer, nach Schätzungen bis zu 25 Prozent.

Kritik und Probleme an Hebesätzen

Hebesätze orientieren sich nicht an sozialer Gerechtigkeit. Häufig sind sie in reichen Kommunen, die hohe Einnahmen aus Gewerbesteuern haben, niedriger als in Kommunen mit hoher Arbeitslosigkeit. Im Landkreis Starnberg, wo die Einwohner über das höchste Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands verfügen, liegt der Hebesatz für die Grundsteuer zum Beispiel nur bei 350 Prozent. In Gelsenkirchen, der Stadt mit dem niedrigsten Pro-Kopf-Einkommen, liegt er hingegen bei 675 Prozent – und ist damit fast doppelt so hoch.

Klamme Kommunen versuchen oft, ihre Einnahmen mit Hilfe eines höheren Grundsteuer-Hebesatzes zu steigern. Und die Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer ist im Vergleich zu dem für die Gewerbesteuer einfach. Denn während hohe Gewerbesteuer-Hebesätze oft zur Folge haben, dass sich Unternehmen an anderen Orten ansiedeln, können die Grundstücksbesitzer das nicht.

Teilweise erhöhen die Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz auch mitten im Jahr rückwirkend – und das drastisch. 2014 machte ein Fall aus dem hessischen Nauheim von sich reden. Die Gemeinde erhöhte den Hebesatz im Juni rückwirkend von 320 auf 960 Prozent – um das Dreifache also.

Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform auf den Hebesatz?

Ein weiteres Problem wird auf die Gemeinden mit der Grundsteuerreform zukommen. Denn dann wird der Einheitswert aufgrund aktueller Wertverhältnisse berechnet – und stark ansteigen. Der Bund kann dem nur geringfügig entgegensteuern, indem er die Grundsteuermesszahlen senkt. Würden die durch die neuen Einheitswerte und Grundsteuermesszahlen errechneten Grundsteuermessbeträge mit den aktuell geltenden Hebesätzen multipliziert werden, dann würden die Steuern explodieren.

Laut Berechnungen des Eigentümerverbands Haus & Grund würde sich die Grundsteuer mit gleichbleibenden Hebesätzen um das 30-fache erhöhen. Finanzminister Olaf Scholz (SPD), der Architekt der Reform, hat allerdings versprochen, dass die Grundsteuer durch die Reform nicht grundlegend steigen soll. Die Einnahmen sollen bei rund 15 Milliarden Euro im Jahr bleiben.

Auch der Deutsche Städtetag will die Eigentümern mit der Reform nicht zusätzlich belasten. Dafür wird der Bund die zulässigen Hebesätze für die Grundsteuer stark senken müssen.

Können Eigentümer gegen Hebesatz-Erhöhungen vorgehen?

Grundsätzlich haben Eigentümer schlechte Chancen, gerichtlich gegen die Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes vorzugehen. Solange die Gemeinden den Hebesatz nicht willkürlich festlegen und die Belastung nicht unangemessen hoch ist, können sich die Gemeinden auf ihre vom Grundgesetz garantierte Steuerhoheit berufen.

Ist die Erhöhung des Hebesatzes durch die Verwaltung allerdings willkürlich und unverhältnismäßig, dann haben Eigentümer durchaus Chancen. Die nordrhein-westfälische Gemeinde Freudenberg im Siegerland wollte zum Beispiel im Jahr 2014 den Hebesatz für die Grundsteuer B von 440 auf 916 Prozent anheben. Zu viel, befand der Gemeinderat. Der Hebesatz wurde auf "nur" 650 Prozent erhöht.

Auch im hessischen Bad Nauheim klagten die Bürger 2014 gegen die drastische Erhöhung des Hebesatzes von 340 auf 560 Prozent – und bekamen zunächst vom Verwaltungsgericht Gießen recht. Die Erhöhung sei willkürlich erfolgt, hieß es damals. Doch schon zwei Monate später kassierte der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel das Urteil wieder. Die Erhöhung sei angesichts der Haushaltslage der Stadt nicht willkürlich.

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