Erste Immobilie kaufen: Haus oder Wohnung clever vermieten

Das kannst du tun

• Berechne, wie hoch deine monatliche Rate ausfallen darf und wie viel Eigenkapital du einbringen kannst.
• Nutze unseren Baufinanzierungsservice, um individuelle Finanzierungsangebote zu vergleichen und die passende Lösung zu finden.
• Erstelle eine Liste deiner Wünsche: Lage, Größe, Ausstattung, Vermietungspotenzial – so findest du schneller passende Objekte.
• Starte deine Recherche über unsere Immobiliensuche und speichere interessante Angebote.
• Lass dir bei einer Besichtigung wichtige Unterlagen zeigen, wie Energieausweis und Grundbuchauszug sowie Protokolle der Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen.
• Berechne vorab deine Mietrendite, wenn du planst, ein Haus oder eine Wohnung als Investment zu kaufen.
• Informiere dich über staatliche Förderungen, die du als Erstkäufer bekommen kannst.

Du überlegst, dein Geld sinnvoll anzulegen – und denkst dabei an eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Damit bist du nicht allein: Immer mehr Menschen setzen auf Immobilien als Schutz vor Inflation und zur Absicherung im Alter. Doch vor dem Ziel „Kapitalanlage“ liegt ein Weg mit vielen Fragen: Wie legst du den Grundstein für dein Immobilienvermögen? Was darf die Immobilie kosten und wo suchst du am besten? In diesem Ratgeber findest du die wichtigsten Antworten.

Schritt für Schritt zur ersten Immobilie: Was kannst du finanzieren, was willst du kaufen?

Bevor du eine Immobilie suchst, solltest du dir zunächst über dein Budget klar werden. Wie viel Geld steht dir zur Verfügung? In welcher Höhe darf die monatliche Rate ausfallen, damit du finanziell flexibel bleibst? Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto besser. Das wirkt sich positiv auf deine Konditionen bei der Finanzierung aus. Auch ein Bausparvertrag kann dabei eine Rolle spielen – besonders, wenn du langfristig planst.

Überlege dir außerdem, ob du selbst einziehen oder vermieten möchtest. Für den Eigenbedarf setzt du üblicherweise auf andere Kriterien als für ein Investment – beispielsweise bei deiner Entscheidung zwischen Wohnung und Haus. Wenn du vermieten willst, spielen Mietpotenzial und Zustand eine größere Rolle als dein persönlicher Geschmack.

Schritt 1: So findest du die passende Immobilie

Ob Eigentumswohnung, Haus oder Mehrfamilienhaus – die Suche beginnt meist online. Nutze unsere Immobiliensuche, um Angebote nach Lage, Preis, Wohnfläche oder Baujahr zu filtern. Speichere deine Favoriten und vergleiche verschiedene Optionen. Achte dabei nicht nur auf die Ausstattung, sondern auch auf die Lage: Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten und der ÖPNV-Anbindung aus?

Tipp: Erstelle eine persönliche Checkliste mit Must-haves und Nice-to-haves. So kannst du schnell entscheiden, welche Angebote du dir näher anschaust.

Schritt 2: Besichtigung – Haus und Wohnung nicht einfach nur anschauen

Vor Ort bekommst du den besten Eindruck. Prüfe den Zustand der Immobilie genau: Gibt es Feuchtigkeit? Wie alt sind Dach, Heizung oder Fenster? Lass dir Unterlagen wie den Energieausweis, die letzte Nebenkostenabrechnung und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zeigen.

Tipp: Wenn du unsicher bist, zieh einen Gutachter hinzu – das kostet zwar etwas, kann dich aber vor späteren Überraschungen schützen.

Schritt 3: Eigenkapital und Finanzierung konkret machen

Es geht an die Details: Du hast ein Objekt im Blick und brauchst eine verlässliche Baufinanzierung. Sammle mehrere Angebote und vergleiche sie. Eigenkapital, Zins, Laufzeit, Sondertilgung – all das hat Einfluss auf deine Gesamtkosten. Unser Baufinanzierungsservice hilft dir dabei, die passende Lösung zu finden.

Tipp: Kläre im Vorfeld, ob du staatliche Förderungen in Anspruch nehmen kannst. Viele Erstkäufer profitieren von zinsgünstigen KfW-Krediten oder regionalen Programmen.

Schritt 4: Jetzt wird’s offiziell – Kaufvertrag und Notar

Wenn du dich entschieden hast, gibst du ein Kaufangebot an den Verkäufer ab – meist schriftlich, aber (noch) nicht verbindlich. Danach folgt der Notartermin. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft die Grundbuchdaten und sorgt dafür, dass alles korrekt läuft.

Unterschrieben wird erst, wenn alle offenen Punkte geklärt sind. Danach lässt der Notar dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Erst dann gehört dir die Immobilie offiziell.

Schritt 5: Übergabe und was danach kommt

Ob du selbst einziehst oder vermietest – bei der Übergabe solltest du ein Protokoll machen. Notiere Zählerstände und dokumentiere eventuelle Mängel. Wenn du vermietest, kümmerst du dich nun um Mietvertrag, Kaution und den Einzug deiner Mieter.

Tipp: Hol dir im Zweifel Unterstützung von einem Profi-Makler, vor allem für deine erste Mietersuche. Damit kannst du den soliden Grundstein für deine Kapitalanlage legen – und gewinnst jeden Monat ein Stück mehr Sicherheit.

Die Grundlagen: Wie hilft dir ein Haus oder eine Eigentumswohnung beim Vermögensaufbau?

Eine eigene Immobilie kann mehr sein als ein Zuhause. Wenn du sie klug auswählst und langfristig denkst, hilft sie dir beim Vermögensaufbau. Denn eine Immobilie bringt dir jeden Monat feste Einnahmen, wenn du sie vermietest. Die Miete hilft dir, dein Darlehen zu tilgen – oft fast nebenbei. Nach und nach wächst dein Anteil an der Immobilie, bis du sie irgendwann vollständig abbezahlt hast. Dann bleibt dir die Miete als zusätzliches Einkommen oder Rücklage für später.

Neben den laufenden Einnahmen kann auch der Wert der Immobilie steigen – vor allem, wenn du in einem wachsenden Gebiet kaufst oder später modernisierst. So entwickelst du nach und nach ein stabiles Sachvermögen, das unabhängig von Tageskursen oder Börsenschwankungen ist.

Aber: Nicht jede Wohnung oder jedes Haus eignet sich automatisch als Investment. Entscheidend ist, dass du dauerhaft Miete erzielen kannst und die laufenden Kosten im Griff behältst.

Was solltest du beachten, wenn du deine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufst und vermietest?

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, verfolgst du ein klares Ziel: Du willst verlässlich Mieteinnahmen erzielen und langfristig Vermögen aufbauen. Damit das gelingt, solltest du ein paar wichtige Punkte von Anfang an im Blick haben.

Wie erkennst du, ob sich ein Objekt zum Vermieten eignet?

Die Lage entscheidet oft über den Erfolg deiner Vermietung – denn es geht darum, wie attraktiv der Standort für viele potenzielle Mieter ist. Liegt die Immobilie verkehrsgünstig? Gibt es genug Nachfrage in der Region? Achte auf gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Unis, Kitas und einen grundsätzlich stabilen Mietmarkt. Suche also nach einem Ort, an dem viele Menschen gerne wohnen möchten.

Auch Ausstattung, Zustand und Grundriss spielen eine Rolle: Eine renovierte 2-Zimmer-Wohnung in Zentrumsnähe lässt sich meist leichter vermieten als ein sanierungsbedürftiges Haus am Stadtrand.

Immobilienkauf: Woher weißt du, ob sich der Kauf für dich rechnet?

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufen und vermieten willst, möchtest du wissen: Bringt mir das auf Dauer wirklich etwas ein? Denn mit Mieteinnahmen kannst du nur dann ein Vermögen aufbauen, wenn sie die laufenden Kosten decken und Rendite abwerfen.

Ein wichtiger Anhaltspunkt ist also die sogenannte Mietrendite. Sie zeigt dir, wie viel Einnahmen du im Verhältnis zum Kaufpreis erzielen kannst – ob sich die Investition also finanziell lohnt. Dafür teilst du die jährliche Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie (für eine Nettoberechnung inklusive Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben). Je nach Lage, Zustand und Finanzierung solltest du mindestens 4 Prozent Bruttomietrendite oder 3 Prozent Nettomietrendite erreichen, damit sich der Kauf langfristig rechnet. In günstigen Lagen sind auch 5 bis 6 Prozent drin.

Hier findest du detaillierte Informationen über das Preisniveau am aktuellen Immobilienmarkt.

Welche laufenden Kosten musst du beim Vermieten einplanen?

Auch bei einer vermieteten Immobilie entstehen laufende Ausgaben: Rücklagen für Instandhaltung, Kosten für Hausverwaltung, Steuern, Versicherungen. Plane diese Posten in realistischer Höhe mit ein – damit du nicht in Engpässe gerätst, wenn du zum Beispiel die Heizung modernisieren musst oder die Wohnung zwischen zwei Mietern kurz leer steht.

Gut zu wissen: Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, fallen Kosten für die Rücklagenbildung, Versicherungen und gemeinschaftliche Ausgaben als sogenanntes Hausgeld an. Die jeweilige Höhe legt die Eigentümerversammlung fest.

Willst du die Immobilie selbst verwalten oder jemanden beauftragen?

Viele Vermieter kümmern sich am Anfang selbst um die Verwaltung, um Kosten zu sparen und Erfahrung zu sammeln. Wenn du wenig Zeit hast oder weiter entfernt wohnst, kann eine Hausverwaltung sinnvoll sein. Sie kümmert sich um Abrechnungen, Handwerker und Kommunikation mit den Mietenden – kostet aber natürlich Geld.

Wie sieht es mit Steuern rund um Haus und Wohnung aus?

Mieteinnahmen gelten als Einkommen. Du musst sie in deiner Steuererklärung angeben. Gleichzeitig kannst du viele Kosten steuerlich absetzen, etwa Kreditzinsen, Instandhaltung, Hausgeld oder Abschreibung (AfA).

Hauskauf: Was kostet die erste Immobilie wirklich – und wie finanzierst du sie?

Beim Kauf deiner ersten Immobilie geht es nicht nur um den Kaufpreis, der im Exposé steht. Du musst zusätzlich mit Kaufnebenkosten rechnen, die schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese musst du aus eigener Tasche bezahlen. Die folgende Tabelle gibt dir eine Orientierung:

Kaufnebenkosten richtig einplanen

Auch dein Eigenkapital spielt eine wichtige Rolle für die Gesamtkosten – je mehr du einbringen kannst, desto besser stehen deine Chancen auf ein gutes Finanzierungsangebot. Als Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Damit überzeugst du die Bank, senkst deinen Zinssatz und brauchst weniger Darlehen. In manchen Fällen klappt eine Finanzierung auch mit weniger oder sogar ganz ohne Eigenkapital – dann steigt aber dein monatlicher Aufwand, und die Konditionen sind oft deutlich schlechter.

Zum Weiterlesen: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Immobilie?

Wie findest du die passende Finanzierung?

Sobald du einen Überblick über dein finanzielles Limit hast, kannst du gezielt Finanzierungsangebote vergleichen. Achte dabei auf folgende Punkte:

• Zinssatz – wie hoch ist der effektive Jahreszins?
• Tilgung – wie schnell willst (oder kannst) du den Kredit zurückzahlen?
• Zinsbindung – wie lange bleibt der Zinssatz gleich?
• Sondertilgungen – kannst du zusätzlich Geld einzahlen, ohne Gebühren?

Tipp: Sprich frühzeitig mit deiner Bank oder nutze unseren Baufinanzierungsservice, um die beste Lösung für deine Situation zu finden.

Welche Förderungen helfen dir beim Einstieg?

Wenn du deine erste Immobilie kaufst, kannst du 2025 von verschiedenen Förderprogrammen profitieren. Die KfW bietet staatliche Förderkredite und Zuschüsse.

Viele Bundesländer und Kommunen vergeben zusätzlich Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen oder vergünstigte Grundstücke. Meist richten sie sich an Familien, Erstkäufer oder Menschen mit mittlerem Einkommen.

Beispiele:

• NRW: Wohnraumförderungsprogramm
• Bayern: Bayerisches Wohnungsbauprogramm
• Hessen: Eigentumsförderung für Familien

Tipp: Förderprogramme ändern sich regelmäßig. Informiere dich frühzeitig – zum Beispiel bei deiner Gemeinde oder über die Förderdatenbank des Bundesministeriums. Dort findest du einen aktuellen Überblick über Förderprogramme von Bund, Ländern und EU.

Wann lohnt es sich, Wohnung oder Haus Nummer Zwei zu kaufen?

Wenn du deine erste Immobilie erfolgreich vermietest und sie dir regelmäßig Einnahmen bringt, kann auch eine zweite Wohnung oder ein weiteres Haus eine Option sein. Banken schauen dann genau hin: Passt dein Einkommen zur neuen Finanzierung? Gibt es Rücklagen? Wie sehen deine bestehenden Kreditverträge aus?

Je besser deine erste Immobilie wirtschaftlich aufgestellt ist, desto leichter bekommst du grünes Licht für ein weiteres Projekt. Wichtig ist, dass du alle Einnahmen, Ausgaben und Reserven gut dokumentierst. Das zeigt, dass du nicht nur investieren willst, sondern auch professionell damit umgehst. Je strukturierter du es von Beginn an angehst, desto leichter wird also der nächste Schritt für dein Immobilienvermögen.

Fazit: Erste Immobilie kaufen – Warum sich das Investment in Haus und Wohnung lohnen kann

Ob Eigentumswohnung oder Haus, ob zur Vermietung oder als Eigenheim: Deine erste Immobilie ist mehr als ein Kauf. Sie ist ein Baustein für deine Zukunft. Der Weg dahin mag dir komplex vorkommen – aber für den Anfang reicht es, wenn du dein Budget kennst und ein klares Ziel vor Augen hast: entweder finanzielle Sicherheit im eigenen Zuhause oder Mieteinnahmen und Vermögensaufbau. Alles Weitere kannst du mit etwas Zeit und guter Beratung klären.

Häufige Fragen zum Hauskauf