Bruchteilsgemeinschaft: Das musst du über Bruchteile bei Wohneigentum wissen

Das kannst du tun

• Wenn mehrere Menschen zusammen ein Haus kaufen, kann das vorteilhaft sein. Du solltest allerdings mit deinen Miteigentümern schon im Vorfeld klare Vereinbarungen über die Nutzung und Verwaltung treffen.
• Halte alles vertraglich fest. Das sorgt für Recht und Ordnung und beugt Streitigkeiten vor.
• Wenn es zwischenmenschlich doch nicht klappt oder sich deine Lebensumstände ändern, kannst du die Auflösung oder Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft fordern. Am einfachsten ist es, wenn dich die anderen Teilhaber auszahlen. Seid ihr euch uneinig, bleibt häufig nur die Teilungsversteigerung.

In Städten und suburbanen Gebieten steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt hierzulande bei rund 2.700 Euro. Für Wohnungen musst du mit etwa 3.500 Euro rechnen. Bei einem Haus mit 150 Quadratmetern sind das mit allem Drum und Dran mehr als 400.000 Euro – eine wuchtige Summe. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die je nach Region stark variieren können. Wenn sich das Objekt in guter Lage befinden soll, wird es schnell noch teurer.

Um in hochwertige Immobilien investieren zu können, schließen sich daher oft mehrere Menschen zusammen. Denn mehr Budget bedeutet eine größere Auswahl und vermutlich eine bessere Qualität. Gleichzeitig geht damit meist eine besondere Eigentümergemeinschaft einher, die sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Doch was bedeutet das genau – und worauf müssen Eigentümer achten? Das beantworten wir dir in diesem Artikel.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft beschreibt eine Eigentumsform, bei der eine Sache – wie es der Name schon sagt – aus mehreren Bruchteilen besteht. Diese Bruchteile sind aber nicht ersichtlich, sondern nur auf Papier festgelegt. Das Eigentum ist also nicht physisch getrennt. Stattdessen sind es bei einem Grundstück oder einer Immobilie feste Größenbereiche (sogenanntes Bruchteilseigentum), die sich auf mehrere Personen aufteilen.

Die Bruchteilsgemeinschaft ist im Bundesgesetzbuch (BGB) ab § 741 geregelt.

Rechtliche Aspekte der Bruchteilsgemeinschaft

Folgende rechtliche Grundlagen machen unter anderem die Bruchteilsgemeinschaft aus: 

• Es muss mindestens zwei Eigentümer geben.
• Jedem Miteigentümer stehen ideelle Anteile zu. Diese Anteile sind in der Regel im Grundbuch festgehalten.
• Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen und entscheiden – nicht aber über das Gemeinschaftseigentum. 
• Jeder Miteigentümer kann den gemeinschaftlichen Gegenstand nutzen. Dabei darf er aber die Nutzungsmöglichkeiten der anderen Miteigentümer nicht unangemessen einschränken.
• Alle Eigentümer teilen sich die Kosten entsprechend ihres Anteils.
• Jeder Miteigentümer kann die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen.

Diese Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass alle Beteiligten rechtlich abgesichert sind. Über die Rechte und Pflichten erfährst du später noch mehr. Zunächst beschäftigen wir uns mit der Entstehung einer solchen Eigentumsform.

Entstehung einer Bruchteilsgemeinschaft (inklusive Beispiele)

Es gibt verschiedene Auslöser für eine Bruchteilsgemeinschaft. Die drei Fälle sind am häufigsten:

1. Gemeinsamer Kauf: Vier Freunde beschließen, zusammen eine Immobilie zu erwerben. Das macht sie automatisch (sofern keine anderen Vereinbarungen vorliegen) zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Wie viel jeder einzelnen Person gehört, ist im Grundbuch festgehalten. Dieses Prinzip erfolgt auch bei Ehepartnern in einer Zugewinngemeinschaft. Beide haben in der Regel gleich große Anteile. Darüber nachfolgend mehr.
2. Schenkung: Eine Mutter hat ein Ferienhaus in den Bergen und möchte ihren drei Kindern die Immobilie schenken. Damit es für alle fair bleibt, bekommen alle Kinder gleich große Teile (jeweils ein Drittel). Durch die Schenkung mit im Vorfeld festgelegten Anteilen bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft.
3. Erbschaft: Ein kinderloser Onkel ist verstorben und hinterlässt seinen Nichten und Neffen ein Haus. Dadurch entsteht zunächst eine Erbengemeinschaft (= Gesamthandsgemeinschaft). Sollten die Erben beschließen, die Immobilie gemeinsam zu behalten und sich mit festen Anteilen ins Grundbuch eintragen lassen, wird die Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt.

Zum Weiterlesen: Hier erfährst du mehr über die Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Wann bilden Ehepartner eine Bruchteilsgemeinschaft?

Auch Ehepartner können eine Bruchteilsgemeinschaft bilden. Allerdings kommt es auf die Rechtsform der Ehe an. Zu einer Bruchteilsgemeinschaft kommt es, wenn

• die Eheleute gemeinsam eine Immobilie erwerben, 
• in einer Zugewinngemeinschaft leben und 
• keine anderen vertraglichen Regelungen vorliegen.

In einer sogenannten Zugewinngemeinschaft wird das während der Ehe erworbene Vermögen grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. Das ist per Gesetz im § 1363 BGB geregelt. Alternativ gibt es noch die Gütergemeinschaft. Dabei wäre das Haus gemeinsames Eigentum (Gesamthandseigentum) und keine Bruchteilsgemeinschaft.

Unterschied zu anderen Gemeinschaften 

Mit zwei Gemeinschaften ist es jedoch noch nicht getan. Es gibt mehr. In den nächsten Absätzen vergleichen wir die verschiedenen Eigentumsformen miteinander.

Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft

Nochmal zur Erinnerung: Bei einer Bruchteilsgemeinschaft halten mehrere Personen Anteile an einer Sache. Diese Anteile sind nicht physisch abgetrennt, sondern lediglich rechtlich festgelegt. Dennoch kann jeder über seinen Anteil frei verfügen.

Zur Erbengemeinschaft unterscheidet sich die Eigentumsform folgendermaßen:

• Entstehung: Die Erbengemeinschaft entsteht – wie es der Name schon sagt – ausschließlich durch einen Erbfall. Die Erben eines Verstorbenen bilden eine Eigentümergemeinschaft und müssen sich um die Verwaltung des Nachlasses kümmern.
• Verwaltung: Jeder Erbe hat zwar einen festen Anteil am Gesamtvermögen, Entscheidungen können aber nur zusammen getroffen werden. Es gibt keine individuelle Entscheidungsgewalt.
• Zweck: Bruchteilsgemeinschaften entstehen oft freiwillig, Erbengemeinschaften nur durch den Tod eines Verwandten. Dadurch müssen sich Erben erst einmal darüber einig werden, was mit dem Nachlass passiert. Sollten sie die Immobilie behalten, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft.

Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Bei der Gesamthandsgemeinschaft besteht das Eigentum (wie bei der Erbengemeinschaft) nicht aus Bruchteilen. Stattdessen ist es ebenfalls ein unteilbares Ganzes. Daher können Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden. Anders als beim Bruchteilseigentum kann also kein Miteigentümer ohne die Zustimmung der anderen über einen Anteil des Eigentums verfügen. Alle Erbengemeinschaften sind auch Gesamthandsgemeinschaften – umgekehrt jedoch nicht. Gesamthandsgemeinschaften können ohne das Versterben einer Person entstehen. 

Bruchteilsgemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheiden sich vor allem in ihrer Struktur. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus mehreren Eigentümern von Wohnungseigentum innerhalb eines Gebäudes. Jeder Eigentümer besitzt eine bestimmte Wohnung sowie einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Letzteres sind zum Beispiel der Flur, das Treppenhaus, der Aufzug und das Dach. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sondereigentum (also die Wohnung) und Gemeinschaftseigentum getrennt.

Diese Gemeinschaftsart regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort finden Eigentümer feste Rahmenbedingungen:

• Verwaltung: "Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (§ 18 WEG). Das heißt, alle Eigentümer sind für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig.
• Aufhebungsverbot: "Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen" (§ 11 WEG). Es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor.
• Kosten: Die Kosten für die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums muss jeder Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinem Miteigentumsanteil tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
• Entscheidungsfindung: Jeder Wohnungseigentümer kann "angemessene bauliche Veränderungen verlangen" (§ 20 WEG).

Zum Weiterlesen: Was du über die Eigentümerversammlung bei Wohnungseigentum wissen musst.

Bruchteilsgemeinschaft und Grundstücksgemeinschaft

Eine Grundstücksgemeinschaft ist im Wesentlichen eine Bruchteilsgemeinschaft. Der einzige Unterschied: Die Bruchteilsgemeinschaft gilt für alle Arten von Eigentum – sowohl beweglich als auch unbeweglich. Die Grundstücksgemeinschaft hingegen konzentriert sich ausschließlich auf Grundstücke. 

Die anschließende Tabelle gibt dir noch einmal einen groben Überblick über die oben genannten Eigentumsformen.

Eigentumsformen im Überblick

Quelle: Erste-Hausverwaltung & Wohnglück.de-Recherche (Stand: März 2025)

Rechte und Pflichten innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft

Innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft müssen sich alle Beteiligten an Rechte und Pflichten halten. Das meiste ist vom Gesetzgeber vorgegeben. Beginnen wir mit den Rechten. 

Rechte innerhalb einer Gemeinschaft nach Bruchteilen

Quelle: Immoverkauf24 (Stand: März 2025)

Pflichten innerhalb einer Gemeinschaft nach Bruchteilen

Quelle: Wohnglück.de-Recherche (Stand: März 2025)

Vorteile und Nachteile einer Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien

Du hast nun ziemlich viel Input über die Bruchteilsgemeinschaft selbst und im Vergleich zu anderen Eigentumsformen erhalten. Doch was sind eigentlich die Vorteile und Nachteile? Das beleuchten wir in den nächsten Absätzen genauer.

Vorteile von Bruchteilseigentum

Du profitierst von

• finanzieller Entlastung,
• dem Zugang zu besserem Eigentum und
• gegenseitiger Unterstützung.

Da sich alle Eigentümer die Kosten für den Erwerb und die Instandhaltung des Hauses teilen, wird es für den Einzelnen günstiger. Gleichzeitig entsteht Zugang zu besserem Eigentum. Denn mit dem wachsenden Budget von mehreren Personen lassen sich qualitativ hochwertigere Immobilien kaufen. Ebenfalls ein Vorteil: Du musst dich nicht allein um alles kümmern. Alle Miteigentümer können sich gegenseitig bei der Verwaltung der Immobilie oder bei finanziellen Fragen unterstützen.

Nachteile von Bruchteilseigentum

Leider ist nicht alles Gold, was glänzt. Es gibt natürlich Nachteile. Rechne mit

• einem erhöhten Konfliktpotenzial, 
• einer eingeschränkten Entscheidungsfreiheit und
• möglicherweise Verkaufsschwierigkeiten. 

Wenn mehrere Menschen aufeinandertreffen, besteht das Risiko von Reibereien. Unterschiedliche Vorstellungen und Interessen können zu Streit führen – zum Beispiel, wenn es darum geht, wie die Immobilie genutzt oder ob sie renoviert werden soll. Außerdem: Auch wenn jeder Miteigentümer auf Papier frei über seinen Anteil verfügen kann, klappt das in der Realität nur bedingt. Käufer wollen in der Regel ein gesamtes Haus kaufen und nicht nur einen Anteil.

Du darfst auch nicht vergessen, dass einem Verkauf alle anderen zustimmen müssen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt oft nur die gerichtliche Teilungsversteigerung. Was es damit auf sich hat, erfährst du im nächsten Kapitel.

Wie verkauft oder vermietet eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie?

Vermieten oder verkaufen? Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt, hat im Grunde nur diese beiden Möglichkeiten. Andernfalls steht das Objekt ohne Mehrwert leer. Doch was ist bei Verkauf oder Vermietung zu beachten? Das beantworten wir dir hier. 

Verkauf einer Immobilie mit Bruchteilen

Wie du bereits weißt, müssen alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen. Ein Haus lässt sich schließlich schlecht nach Anteilen verkaufen. Für den Verkauf gibt es verschiedene Optionen:

Option 1: Ein Miteigentümer kauft alle Anteile

Bei der ersten Option zahlt ein Miteigentümer alle anderen aus und wird Alleineigentümer.

Die Vorteile:

• Die Suche nach einem fremden Käufer entfällt.
• Es ist die einfachste und schnellste Lösung.

Die Nachteile: 

• Einer der Miteigentümer muss es sich leisten können.
• Alle anderen müssen verkaufen wollen.

Option 2: Suche nach einem externen Käufer

Keiner der Miteigentümer möchte das Haus kaufen – oder niemand kann es sich allein leisten? Dann beginnt die Suche nach einem geeigneten Käufer. Am besten geht das mit Unterstützung eines Maklers. Mit der Maklervermittlung von Wohnglück.de bist du auf der sicheren Seite. 

Die Vorteile: 

• Jeder bekommt Geld.
• Das Haus ist danach in komplett neuen Händen.

Die Nachteile: 

• Die Käufersuche nimmt Zeit in Anspruch.
• Ein Makler kostet Geld.

Option 3: Einer beantragt die Teilungsversteigerung

Es wird nur noch gestritten und keine Einigung ist in Sicht? Dann kommt es vermutlich früher oder später zur gerichtlichen Teilungsversteigerung. Sie ist im § 753 BGB geregelt und besagt: "Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses". 

Vereinfacht ausgedrückt: Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung zur Auflösung von gemeinschaftlichem Eigentum, wenn sich die Miteigentümer nicht über eine anderweitige Verwertung einigen können. 

Objektiv betrachtet, gibt es ein paar Vorteile: 

• Nach der Zwangsversteigerung ist das Thema erledigt.
• Jeder bekommt Geld.

Die Nachteile überwiegen jedoch: 

• Die Eigentümer erhalten weniger Geld als bei einem regulären Verkauf (= Erlös meist unter Marktpreis).
• Es fallen Kosten für das Gericht, Gutachten, Verfahren und Anwälte an. 
• Das Verfahren kann sich lange ziehen.
• Eine Zwangsversteigerung ist mit Stress verbunden. 
• Die Eigentümer können den Käufer nicht selbst auswählen. 

Gut zu wissen: Sollte ein Teilverkauf in deinem Fall doch möglich sein, haben die anderen Miteigentümer normalerweise ein Vorkaufsrecht.

Vermietung einer Immobilie mit Bruchteilen

Bruchteilseigentümer müssen natürlich nicht selbst in der Immobilie leben oder sie verkaufen. Vermietung ist ebenfalls eine Option – wenn alle einverstanden sind. Die Einnahmen werden entsprechend der jeweiligen Anteile an alle Miteigentümer aufgeteilt.

Aber Achtung: Bevor du dich mit den anderen Teilhabern nach einem geeigneten Mieter umsiehst, solltet ihr einige Themen besprechen.

Dazu gehören: 

• Bestandteile des Mietvertrags: Welche Rahmenbedingungen gibt es? Wie sieht es mit Instandhaltung und Reparaturen aus? Welche Kündigungsregeln müssen alle Beteiligten beachten? Was sind die Nutzungsbedingungen?
• Höhe der Miete: Wie hoch ist die Miete? Und wie hoch sind die Neben- und Betriebskosten? 
• Idealer Mieter: Wie sieht der perfekte Mieter für alle Miteigentümer aus? Welches Einkommen sollte die Person mitbringen? Welche Unterlagen muss die Person bei oder nach der Besichtigung vorlegen? 
• Verwaltung: Wer kümmert sich um die Verwaltung? Wer ist Ansprechpartner für Mieterbelange?
• Instandhaltung: Wer ist für was im Haus zuständig? Sind Personen auf bestimmte Bereiche spezialisiert (zum Beispiel Elektrik oder Wasser)? 
• Hausverwaltung: Soll es eine externe Hausverwaltung geben? 

Du siehst, es ist viel Kommunikation und Koordination gefragt. Schließlich prallen hier mehrere Meinungen und Ansichten aufeinander. Wichtige Punkte im Vorfeld zu klären, vermeidet Ärger.

Bruchteilsgemeinschaft auflösen: So geht's

Manchmal laufen die Dinge nicht so, wie man sie sich vorgestellt hat. Daher hat jeder Miteigentümer das Recht, die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft zu fordern (§ 749 BGB).

Gründe für eine Auflösung

Es gibt verschiedene Gründe für die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft. Dazu gehören: 

• Verkaufswunsch: Die Person benötigt Geld und möchte daher ihren Anteil verkaufen. 
• Unterschiedliche Vorstellungen: Die Ansichten stimmen nicht überein (zum Beispiel was Investitionen oder Instandhaltungsmaßnahmen betrifft).
• Zwischenmenschlich Konflikte: Unlösbarer Streit kann die Zusammenarbeit in einer Bruchteilsgemeinschaft unmöglich machen. 
• Veränderte Lebensumstände: Scheidung, Umzug oder Arbeitslosigkeit? Auch diese Veränderungen können zu einer Auflösung führen.

So gehst du bei der Auflösung vor

Bemühe dich um eine friedliche Einigung. Gehe aktiv auf die anderen Miteigentümer zu und kommuniziere deine Beweggründe. Vielleicht möchte dir eine Person (oder mehrere) deinen Anteil direkt abkaufen und dich auszahlen. Das ist der einfachste Weg.

Halte die Auflösung unbedingt vertraglich fest. Nur so kannst du dich zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf darauf berufen. Beim Verkauf von Immobilien oder Immobilienanteilen ist aber sowieso eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Möchte oder kann dir niemand den Anteil abkaufen, bleiben nur zwei Möglichkeiten: Du findest einen anderen Käufer (vermutlich schwierig) oder das gesamte Haus wird verkauft. Diese sogenannte Teilungsversteigerung sollte aber – wie du bereits weißt – nur eine allerletzte Notlösung sein. Jeder kann sie beim Amtsgericht beantragen.

Du möchtest einen Hausanteil verkaufen? Damit haben wir uns in einem eigenen Artikel intensiv beschäftigt.

Falls du dich fragst, wie viel deine Immobilie wert ist – mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de erfährst du schnell und präzise den Marktpreis deiner Wohnung oder deines Hauses.

Fazit: Das musst du bei einer Bruchteilsgemeinschaft beachten

Wir halten fest: In einer Bruchteilsgemeinschaft teilen sich mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie. Jeder Miteigentümer besitzt einen festen Anteil, über den er grundsätzlich frei verfügen kann. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum erfordern aber die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer oder auch aller. Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Klare Vereinbarungen sind wichtig, um die Nutzung, Verwaltung und Aufteilung der Kosten zu klären und Konflikte zu vermeiden. Im Ernstfall hat jeder Beteiligte das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu fordern. Das geschieht meist durch Auszahlung der Person oder Teilungsversteigerung. 

Insgesamt kann Bruchteilseigentum viele Vorteile, aber auch Nachteile bringen. Das wichtigste Element für eine gute Gemeinschaft: Kommunikation. 

Häufig gestellte Fragen zur Bruchteilsgemeinschaft