Hausanteil verkaufen: So klappt der Hausverkauf bei mehreren Eigentümern

Das kannst du tun

• Verschaffe dir erst einmal einen Überblick über deinen Hausanteil und überstürze nichts. Kläre mit allen weiteren Eigentümern, was ihre Pläne für das Gebäude sind.
• Möchte niemand das Haus behalten, ist die Sache einfach. Ihr könnt – am besten mit Unterstützung eines Immobilienmaklers – den Verkauf einleiten und das Geld am Schluss anteilig aufteilen.
• Ist ein Miteigentümer gegen den Verkauf, kann es komplizierter werden. Die beste Lösung: Die Person kauft dir deinen Anteil ab und zahlt dich aus. Dafür muss sie allerdings über ausreichend Kapital verfügen.

Ein Haus kann mehrere Eigentümer haben. Meist handelt es sich dabei um Ehepartner oder Miterben mit bestimmten Anteilen. Möchte nun eine Person ihren Anteil verkaufen und die andere nicht, kann es problematisch werden. Schließlich gibt es unterschiedliche Interessen und rechtliche Vorgaben, die die Sache verkomplizieren. Mit der richtigen Herangehensweise und etwas Planung kannst du den Verkauf reibungsloser gestalten. In diesem Artikel erfährst du, wie du deinen Hausanteil erfolgreich verkaufst – auch wenn mehrere Parteien beteiligt sind.

Mehrere Eigentümer im Grundbuch: Wie geht das?

Du fragst dich möglicherweise: Wie können mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein? Das ist gar nicht mal so unüblich. Allein schon bei Ehepaaren stehen oft beide als Eigentümer im Grundbuch. Neben Ehepartnern können aber auch andere gemeinsam ein Haus erben oder erwerben – zum Beispiel Freunde oder Geschäftspartner. Sie stehen dann ebenfalls als Eigentümer im Grundbuch. 

Bei einer Erbengemeinschaft treten mehrere Personen gemeinschaftlich als Miteigentümer das Erbe an. Alle Miteigentümer haben einen Anteil am Erbe und müssen gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden. Ohne Einigung kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen (dazu später mehr).

Bei einer sogenannten Eigentümergemeinschaft stehen ebenfalls mehrere Personen im Grundbuch. Eine Eigentümergemeinschaft entsteht in einem Mehrfamilienhaus mit unterschiedlichen Wohnungseigentümern. Um rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden, gehört zum Grundbucheintrag auch eine Teilungserklärung. Sie legt die Eigentumsanteile (Bruchteile) und das Sondereigentum fest. Darüber erfährst du weiter unten im Artikel mehr.

Hausanteil verkaufen bei mehreren Eigentümern

Der Verkauf eines Hauses ist an sich schon eine komplexe Angelegenheit. Was passiert, wenn es auch noch mehrere Eigentümer gibt? Mit diesem Thema beschäftigen wir uns nachfolgend genauer. 

Lässt sich ein Haus mit zwei oder mehreren Eigentümern verkaufen?

Es gibt einige Fälle, bei denen ein Haus mehrere Eigentümer hat. Alleine schon bei verheirateten Paaren oder eingetragenen Lebenspartnerschaften. Einem Verkauf steht das nicht im Weg – und solange alle Parteien der gleichen Meinung sind, sollte der Hausverkauf entspannt über die Bühne gehen. Leider ist das nicht immer der Fall. Damit beschäftigen wir uns später. Erst einmal werfen wir einen Blick auf die Gründe für einen anteiligen Hausverkauf.

Haushälfte verkaufen: Gründe

Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand seinen Hausanteil verkaufen möchte. Dazu gehören:

• Finanzielle Gründe: Grund Nummer 1 ist meistens Geld. Um die Immobilie in Bares umzuwandeln, bleibt nur der Verkauf. Einige möchten sich mit der Summe einen Traum erfüllen oder Schulden abbauen.
• Fehlender Nutzen: Ein Verkauf kommt infrage, wenn jemand einen Anteil an einem Haus geerbt hat, ihn jedoch nicht braucht oder nutzen kann. Zum Beispiel weil keine gute räumliche Trennung von den Miteigentümern möglich ist oder die Anteilsgröße für die Familie nicht ausreicht. 
• Umzug oder Auszug: Verändert sich die Lebenssituation (beispielsweise bei einer Scheidung), kann eine Haushälfte verkauft werden, um die Lebensumstände neu zu ordnen.
• Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft: Sind sich die Miterben über die Zukunft des Hauses uneinig, ist ein gemeinsamer Hausverkauf grundsätzlich die einfachste Lösung. So kann der Erbanteil in Geld umgewandelt werden. Alternative: Die Immobilie gemeinsam vermieten. Auch das generiert Geld.

Hausanteil verkaufen: Das musst du beachten

Der Verkauf eines Hausanteils unterscheidet sich stark vom Verkauf einer gesamten Immobilie. Als Miteigentümer kannst du in der Regel nur deinen Anteil verkaufen – nicht das gesamte Gebäude beziehungsweise Grundstück. Ausnahme: Du hast die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Doch nicht nur das Zwischenmenschliche spielt eine Rolle, auch rechtliche und steuerliche Vorgaben solltest du nicht außer Acht lassen.

Haus zur Hälfte verkaufen: Rechtliches

Beim Hausverkauf müssen die Eigentumsverhältnisse genau geklärt sein. Hier kommt es auf das Bruchteileigentum oder Gemeinschaftseigentum an. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft benötigt der Verkäufer keine Zustimmung der anderen Miteigentümer. Bei der Gesamthandsgemeinschaft hingegen müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Der Verkauf des Anteils ist also nur möglich, wenn alle anderen zustimmen. Das ist beispielsweise bei Erbengemeinschaften der Fall. 

Unterschiede der Eigentumsverhältnisse

Quelle: Deutsche Teilkauf (Stand: Januar 2025)

Haushälfte verkaufen: Steuerliches

Nicht nur die Eigentumsverhältnisse sind relevant, sondern auch die Steuer. Verkaufst du deinen Hausanteil, musst du dich mit der sogenannten Spekulationssteuer beschäftigen. Sie fällt an, wenn der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb (oder Erbe) stattfindet und du das Haus nicht ausschließlich selbst genutzt hast. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Hast du die Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Steuerpflicht entfallen.

Der Verkauf hat außerdem möglicherweise Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer. Am besten informierst du dich an der Stelle bei einem Steuerberater. Die Höhe der Steuer hängt nämlich von mehreren Faktoren ab – darunter deiner Steuerklasse und dem (Verkaufs)wert der Immobilie.

Mehr Informationen findest du in unseren Artikeln: Immobilie schenken und Immobilie steuerfrei vererben. 

Sonderfall Wohnungseigentum

Wohnungseigentum stellt einen Sonderfall dar. Es gelten besondere Regeln. Zu jeder Wohnung (Sondereigentum) gehört auch Gemeinschaftseigentum – also zum Beispiel das Treppenhaus, der Fahrstuhl oder das Dach. Beides ist nicht voneinander zu trennen. Für den Wohnungsverkauf brauchst du zwar keine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer im Haus, allerdings bindet sich der Käufer automatisch an die bestehende Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sind noch Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft offen, musst du sie begleichen. Das können beispielsweise Hausgeldzahlungen oder Kosten für Instandhaltungen sein. Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Halbes Haus verkaufen: So geht's

Nun geht's ans Eingemachte. Diese vier Schritte helfen dir beim Verkauf weiter:

Schritt 1: Kläre die Eigentumsverhältnisse

Bevor du mit dem Verkaufsprozess beginnst, musst du sicherstellen, dass du tatsächlich im Besitz des Hausanteils bist und die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf erfüllst. Hier geht es um Bruchteilseigentum und Gemeinschaftseigentum. Je nach Rechtslage hast du unterschiedliche Verpflichtungen. Beim Gemeinschaftseigentum kannst du nur verkaufen, wenn die Miteigentümer zustimmen. Auskunft gibt dir ein Notar.

Wichtig: Informiere dich über bestehende Verbindlichkeiten des Hauses. Wenn noch eine Hypothek auf der Immobilie lastet oder Reparaturen nötig sind, kann das Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen.

Außerdem benötigst du für den Verkauf einige Dokumente. Dazu gehören:

• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug belegt die Eigentumsverhältnisse (einschließlich Bruchteileigentum und eventuell eingetragene Lasten). Das bietet Käufern Transparenz.
• Teilungserklärung (bei Bruchteilseigentum): Die Teilungserklärung regelt, wie das Eigentum und die Nutzung der Immobilie unter den Miteigentümern aufgeteilt sind.
• Einverständniserklärung der anderen Miteigentümer (bei Verkauf an Fremde): Die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer wird bei Gesamthandsgemeinschaften benötigt.
• Notariell beglaubigter Kaufvertrag: Ein Immobilienverkauf ist hierzulande nur mit einem vom Notar beglaubigten Kaufvertrag gültig.
• Aktueller Energieausweis: Damit der Käufer über den energetischen Zustand des Hauses Bescheid weiß, muss ein Energieausweis vorliegen.
• gegebenenfalls Vorkaufsverzicht: Falls ein Vorkaufsrecht zugunsten anderer Eigentümer oder der Gemeinde im Grundbuch eingetragen ist.
• gegebenenfalls Nachweise über Lasten: Dazu gehören Informationen über laufende Kosten und Verbindlichkeiten.
• gegebenenfalls Erbschein

Schritt 2: Besprich dich mit den Miteigentümern

In der Realität bist du – ganz unabhängig von rechtlichen Regularien – selten komplett unabhängig. Schließlich entstehen zwei Probleme: Ein Haus lässt sich normalerweise nicht einfach halbieren – und Käufer interessieren sich in der Regel nur für ein gesamtes Haus. Um die Kommunikation mit den Miteigentümern kommst du daher nicht herum. Besprecht ehrlich miteinander, welche Pläne ihr für die Immobilie habt und wie sich die Vorstellungen vereinen lassen. Streit führt am Ende nur zu einer Zwangsversteigerung. Davon profitiert niemand. 

Schritt 3: Bestimme den Verkaufspreis

Mal angenommen: Ihr habt euch für den Immobilienverkauf entschieden. Dein Miteigentümer kauft dir beispielsweise deinen Anteil ab. Nun geht es darum, den Verkaufspreis zu bestimmen. Der muss fair, realistisch und marktfähig sein. Hol dir dafür am besten Unterstützung von einem Sachverständigen oder Makler, der den Marktwert und die Besonderheiten des Teils des Hauses, den du verkaufen möchtest, berücksichtigt. Der Wert deines Hausanteils hängt schließlich nicht nur vom Gesamtzustand des Gebäudes ab, sondern auch von der räumlichen Aufteilung. 

Schritt 4: Bereite den Verkauf vor

Jetzt geht es darum, den Notarvertrag aufzusetzen. Denn der Verkauf deines Hausanteils muss in der Regel notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und kümmert sich um die rechtlichen Details. Im Vertrag sind einige Informationen enthalten: 

• Immobilienbeschreibung (mitunter Größe und Zustand)
• Lage der Immobilie (genaue Adresse)
• Grundbuchbezirk
• Kaufpreis
• Persönliche Informationen der Beteiligten (Name, Anschrift und Geburtsdatum)
• Aufnahme von Mängeln
• Bestandteile der Zahlungsabwicklung
• Datum der Schlüsselübergabe
• Gewährleistungsregelungen
• Sondervereinbarungen (beispielsweise Übernahme von Möbeln)

Ist der Miteigentümer der Käufer, sollte das recht schnell erledigt sein. Der Miteigentümer wird nach der Bezahlung alleiniger Eigentümer. Bei einem fremden Käufer geht der Besitz in dessen Hände über und alle Miteigentümer bekommen ihren rechtmäßigen Betrag ausgezahlt. Das kann je nach Anteilsgröße die gleiche oder eine unterschiedliche Summe sein.

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Hausanteil verkaufen: 2 Eigentümer, 1 will nicht verkaufen

Nicht immer verläuft alles rosig – und gerade bei Erbangelegenheiten oder einer Scheidung gibt es oft Streit. Was kannst du also tun, wenn es zwei Eigentümer gibt, aber einer nicht verkaufen will? Dafür gibt es mehrere Optionen:

Option 1: Verkauf innerhalb der Eigentümer

Der Verkaufswillige kann dem Verkaufsunwilligen den eigenen Anteil der Immobilie verkaufen. So bleibt die Immobilie im Besitz des Eigentümers, der sie nicht verkaufen möchte – und der Verkauf kann unkompliziert ablaufen. Das funktioniert in der Realität jedoch nicht immer so gut. Schließlich muss der Verkaufsunwillige ausreichend Geld zur Verfügung haben, um den ausgehandelten Preis bezahlen zu können. 

Option 2: Hausanteil an Dritte verkaufen

Ist der Verkaufsunwillige nicht liquide genug, kannst du deinen Anteil an einen Dritten verkaufen (falls das räumlich überhaupt möglich ist). Je nach Eigentumsverhältnis muss der Miteigentümer allerdings zustimmen. Bei Gesamthand kann der Verkauf ohne Einverständnis nicht stattfinden und der Käufer auch nicht ins Grundbuch eingetragen werden. In so einem Fall gibt es noch eine weitere – weniger spaßige – Möglichkeit.

Option 3: Teilungsversteigerung

Stellt sich der verkaufsunwillige Miteigentümer konsequent quer, kannst du eine Teilungsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt) beantragen. Die ist im § 753 des Bundesgesetzbuches (BGB) geregelt. Dabei handelt es sich um das rechtliche Verfahren einer Zwangsversteigerung. Das Miteigentum wird damit aufgehoben und beide Eigentümer erhalten nach dem Verkauf ihren entsprechenden Anteil. 

Für die Teilungsversteigerung musst du einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen und eine öffentliche Versteigerung fordern. Es kann jedoch passieren, dass die Immobilie dabei schlussendlich unter Wert verkauft wird. Laut Deutschem Erbenzentrum führt "eine Teilungsversteigerung (...) oftmals dazu, dass die Immobilie zu 50 (Prozent) oder weniger unter Wert zugeschlagen wird". Außerdem leidet höchstwahrscheinlich die zwischenmenschliche Beziehung der Eigentümer darunter. 

Fazit: Lohnt sich der Verkauf eines Hausanteils? 

Seien wir ehrlich: In der Theorie klappt der Verkauf eines Hausanteils. In der Praxis gestaltet sich der Plan jedoch oft als schwierig umzusetzen. Schließlich gibt es wenige Käufer, die sich für den Anteil an einer Immobilie interessieren. Besonders, wenn sich die Wohnräume nicht gut voneinander trennen lassen. Die beste Lösung ist eine einvernehmliche Entscheidung mit den anderen Miteigentümern. Am einfachsten ist es, wenn das Haus gemeinsam verkauft wird – oder wenn einer der Eigentümer den anderen auszahlt. Bei der Festlegung des richtigen Verkaufspreises kann dich ein Makler unterstützen. Alternativ könnt ihr die Immobilie auch vermieten und gemeinsam von den Mieteinnahmen profitieren. 

Unser abschließender Tipp: Vermeide eine Zwangsversteigerung. Diese bringt in den meisten Fällen weder für dich noch für die anderen Miteigentümer einen Vorteil.

Häufig gestellte Fragen zu Hausanteil verkaufen