Teilungsversteigerung bei Scheidung und Erbschaft: Das musst du wissen 

Das kannst du tun

• Bevor du eine Entscheidung triffst, ermittle den Marktwert der Immobilie. Starte jetzt die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de. 
• Versuche, mit den anderen Miteigentümern eine außergerichtliche Lösung zu finden, um hohe Kosten und Verluste zu vermeiden.
• Ein gemeinsamer Verkauf bringt meist einen höheren Erlös als eine Versteigerung.
• Falls du die Immobilie behalten willst oder ein Miteigentümer aussteigen möchte, prüfe eine Auszahlung durch Kredit oder Eigenkapital.
• Ein Anwalt oder Mediator kann helfen, eine Versteigerung abzuwenden oder strategisch zu planen.

Was ist eine Teilungsversteigerung von Immobilien?

Eine Teilungsversteigerung ist eine besondere Art der Zwangsversteigerung, die genutzt wird, um gemeinsames Eigentum an einer Immobilie aufzulösen. Sie kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn sich Miteigentümer – etwa nach einer Scheidung oder im Erbfall – nicht einvernehmlich über die Nutzung oder den Verkauf des Objekts einigen können.

Die Teilungsversteigerung ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt (§§ 180 bis 185). Das Verfahren dient allein dazu, eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Jeder Miteigentümer – egal, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist – kann beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung beantragen.

Teilungsversteigerung vs. Zwangsversteigerung

Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung klingen ähnlich, bedeuten aber nicht dasselbe. Während die Teilungsversteigerung ein Mittel zur Konfliktlösung zwischen Miteigentümern ist, geht es bei der Zwangsversteigerung um die Durchsetzung von Forderungen.

Eine Teilungsversteigerung dient dazu, gemeinsames Eigentum aufzulösen, wenn sich Miteigentümer – etwa nach einer Scheidung oder im Erbfall – nicht über die Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie einigen können. Sie wird von einem oder mehreren Miteigentümern beantragt und hat nichts mit Schulden zu tun.

Eine Zwangsversteigerung hingegen wird von Gläubigern eingeleitet, wenn der Eigentümer seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllen kann. Sie dient dazu, Schulden zu begleichen und erfolgt oft gegen den Willen des Eigentümers.

Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung wird nötig, wenn Miteigentümer sich nicht über die Nutzung oder den Verkauf einer nicht teilbaren Immobilie einigen können. Sie ist oft die letzte Möglichkeit, um eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Besonders häufig tritt dieser Fall im Rahmen einer Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung auf.

Teilungsversteigerung bei einer Scheidung

Nach einer Trennung kann es zu Streitigkeiten über die gemeinsame Immobilie kommen – besonders wenn beide Ex-Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Kann keine Einigung über Verkauf oder Auszahlung erzielt werden, kann einer der ehemaligen Ehepartner die Teilungsversteigerung beantragen.

Dafür müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Beide Partner müssen mit mindestens 10 Prozent Eigentumsanteil im Grundbuch stehen.
• Falls eine Zugewinngemeinschaft bestand und die Immobilie den Großteil des Vermögens ausmacht, ist die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich.
• Die Immobilie kann nicht real geteilt werden, was bei Häusern und Wohnungen fast immer der Fall ist.

Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, sind sie als Erbengemeinschaft an das Erbrecht gebunden. Finden sie keine Einigung über Verkauf oder Nutzung, kann ein Erbe die Teilungsversteigerung beantragen, um seinen Anteil in Geld umzuwandeln.

Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung bei Erben:

• Der Antragsteller muss mindestens 1 Prozent Anteil am Erbe besitzen.
• Die gesetzliche Erbfolge greift, es existiert also kein Testament oder Erbvertrag mit anderslautenden Regelungen.
• Die Immobilie kann nicht in mehrere Teile aufgeteilt werden.

Da eine Teilungsversteigerung oft mit finanziellen Verlusten verbunden ist, sollten Miteigentümer versuchen, eine gütliche Einigung zu finden – etwa durch Verkauf, Auszahlung oder eine andere Lösung. Mehr dazu weiter unten im Artikel.

Teilungsversteigerung beantragen – So geht's

Wenn du eine Immobilie gemeinsam mit anderen besitzt, dich aber nicht mit ihnen auf eine Lösung einigen kannst, kannst du eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Hier erfährst du, welche Schritte dafür nötig sind und worauf du achten solltest.

Schritt 1: Antrag beim Amtsgericht stellen

Der Antrag auf Teilungsversteigerung muss beim Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, eingereicht werden. Dafür benötigst du:

• Den Antrag auf Teilungsversteigerung (formlos möglich, aber schriftlich empfohlen)
• Nachweis über dein Miteigentum (z. B. Grundbuchauszug)
• Bezeichnung der Immobilie (Adresse, Grundbuchdaten)

Das Gericht prüft den Antrag auf Zulässigkeit und informiert alle Miteigentümer über das Verfahren.

Schritt 2: Gerichtskosten bezahlen

Für die Bearbeitung des Antrags fallen Gerichtskosten an. Deren Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Erst wenn die Gebühr gezahlt wurde, bearbeitet das Gericht den Antrag weiter.

Schritt 3: Bestellung eines Gutachters

Das Gericht beauftragt meist einen Sachverständigen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert dient später als Grundlage für die Versteigerung. Die Beteiligten können Einwände gegen das Gutachten erheben, falls sie es für fehlerhaft halten.

Schritt 4: Festsetzung des Versteigerungstermins

Sobald das Wertgutachten vorliegt, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin an. Alle Beteiligten werden darüber informiert. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert – der Höchstbietende erhält den Zuschlag.

Schritt 5: Verteilung des Erlöses

Nach der Versteigerung wird der Erlös unter den Miteigentümern aufgeteilt – je nach Höhe ihrer Anteile. Falls noch offene Belastungen auf der Immobilie liegen (z. B. Hypotheken), werden diese vorher beglichen.

Teilungsversteigerung – Ablauf des Versteigerungstermins

Wenn das Amtsgericht einen Versteigerungstermin ansetzt, läuft das Verfahren ähnlich wie eine klassische Zwangsversteigerung ab. Der Ablauf ist gesetzlich geregelt und besteht aus mehreren Phasen.

1. Bekanntmachung des Termins

Das Gericht veröffentlicht den Termin für die Teilungsversteigerung im Amtsblatt und online. Zusätzlich werden die Miteigentümer und eingetragene Gläubiger informiert. Im Aushang sind Verkehrswert, Mindestgebote und Versteigerungsbedingungen aufgeführt.

2. Versteigerung im Amtsgericht

Der eigentliche Versteigerungstermin findet öffentlich im Amtsgericht statt. Interessierte Bieter müssen sich mit einem gültigen Personalausweis ausweisen. Falls eine Sicherheitsleistung (meist 10 Prozent des Verkehrswerts) verlangt wird, muss diese hinterlegt werden – per Überweisung, Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft.

3. Bietrunde

Nach der Eröffnung des Termins durch den Rechtspfleger beginnt die Bietzeit – sie dauert mindestens 30 Minuten. Jeder Teilnehmer kann Gebote abgeben. Wer das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

4. Zuschlag oder Rückstellung

Das Gericht kann den Zuschlag unter bestimmten Umständen verweigern – etwa wenn das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegt (falls ein Beteiligter das beantragt). In diesem Fall wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt.

5. Verteilung des Erlöses

Nach dem Zuschlag wird der Versteigerungserlös aufgeteilt. Zunächst werden belastende Schulden (z. B. Hypotheken) aus dem Erlös beglichen. Der verbleibende Betrag wird unter den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt.

6. Eigentumsübertragung

Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erhält der Höchstbietende den Eigentumsübergang ins Grundbuch und wird offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Eventuelle Bewohner müssen dann ausziehen, sofern keine anderen Regelungen bestehen.

Kosten einer Teilungsversteigerung 

Eine Teilungsversteigerung verursacht verschiedene Kosten, die sich je nach Immobilienwert und Verfahrensverlauf unterscheiden. Hier die wichtigsten Posten im Überblick:

• Antragskosten: Bewegen sich in einem Kostenrahmen von circa 50 bis 200 Euro.
• Gerichtskosten: Hängen vom Immobilienwert ab. Bei einem Wert von 300.000 Euro liegen sie meist zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Ermittle den Wert deiner Immobilie hier – schnell und kostenlos!
• Gutachterkosten: Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung. Die Kosten für ein Vollgutachten liegen in der Regel zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswerts. Für ein Haus mit einem Wert von 500.000 Euro bedeutet das 2.500 bis 5.000 Euro netto. Bei besonders aufwendigen oder komplexen Immobilienbewertungen können die Kosten höher ausfallen.
• Anwaltskosten (optional): Ein Anwalt ist nicht erforderlich, kann aber helfen. Die Kosten richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) oder individueller Vereinbarung. Die Anwaltsgebühr bewegt sich oft zwischen 1.500 bis 2.000 Euro netto.
• Kosten durch Verfahrensverzögerung: Einsprüche oder Einstellungsanträge verursachen zusätzliche Gerichts- und Anwaltskosten.
• Sicherheitsleistung für Bieter: Wer mitbieten will, muss oft 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen (z. B. per Überweisung oder Bürgschaft).
• Notar- und Grundbuchkosten für den Käufer: Nach der Versteigerung fallen Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) an.

Die Kosten des Verfahrens werden nicht allein vom Antragsteller getragen. Sie werden anteilig auf alle Miteigentümer verteilt und nach der Versteigerung direkt aus dem Erlös beglichen. Nur wenn der Antragsteller den Antrag vor dem Versteigerungstermin zurückzieht, muss er die bereits entstandenen Kosten selbst zahlen. Fakt ist: Eine außergerichtliche Einigung kann oft günstiger sein als eine langwierige Teilungsversteigerung.

Teilzwangsversteigerung eines Hauses – Vor- und Nachteile

Eine Teilungsversteigerung kann eine Lösung sein, um eine festgefahrene Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Allerdings gibt es sowohl Vorteile als auch Nachteile, die du als Miteigentümer gut abwiegen solltest.

Teilversteigerung verhindern

Eine Teilungsversteigerung kann für Miteigentümer nachteilig sein, da sie oft mit einem Wertverlust der Immobilie und hohen Verfahrenskosten verbunden ist. In vielen Fällen gibt es jedoch Möglichkeiten, das Verfahren zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. Hier einige Optionen: 

• Einvernehmliche Einigung: Die Miteigentümer können sich auf einen gemeinsamen Verkauf einigen oder einen Eigentümer auszahlen, um das Verfahren zu vermeiden.
• Vertraglicher Ausschluss: In Eheverträgen, Scheidungsfolgenvereinbarungen oder Testamenten kann eine Teilungsversteigerung ausgeschlossen sein. Auch Gesellschaftsverträge in Erbengemeinschaften oder Grundstücksgemeinschaften können eine solche Klausel enthalten.
• Einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG): Das Gericht kann das Verfahren vorübergehend stoppen, wenn eine Versteigerung für einen Beteiligten eine unzumutbare Härte bedeuten würde, etwa durch wirtschaftliche Existenzgefährdung oder drohende Obdachlosigkeit.
• Eigene Teilnahme an der Versteigerung: Miteigentümer können selbst mitbieten, um die Immobilie zu erwerben und so den Verkauf an Dritte zu verhindern.

In vielen Fällen lohnt es sich, eine gütliche Lösung anzustreben, um lange Verfahren und finanzielle Verluste zu vermeiden.

Teilversteigerung beim Haus – Das sind Alternativen

Eine Teilungsversteigerung ist oft mit Nachteilen verbunden – sie kann lange dauern, hohe Kosten verursachen und zu einem Verkauf unter Wert führen. Bevor du diesen Schritt gehst, solltest du als Miteigentümer mögliche Alternativen prüfen.

1. Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Statt eine Immobilie durch eine Teilungsversteigerung unter Wert zu verkaufen, kann ein gemeinsamer Verkauf die bessere Lösung sein. Dabei einigen sich die Miteigentümer darauf, das Objekt regulär zu veräußern und den Erlös untereinander aufzuteilen. Der Vorteil: In der Regel wird ein höherer Verkaufspreis erzielt als bei einer Versteigerung. Zudem ist die Abwicklung schneller und unkomplizierter, da langwierige Gerichtsverfahren und hohe Verfahrenskosten entfallen. Vorab solltest du den Wert der Immobilie ermitteln – zum Beispiel mit der kostenlosen Wohnglück.de-Immobilienbewertung

2. Auszahlung eines Miteigentümers

Einer der Miteigentümer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen entsprechend ihrer Anteile aus. Dies kann durch Eigenkapital oder eine Immobilienfinanzierung erfolgen. Vorteil: Die Immobilie bleibt in der Familie oder im Besitz eines Miteigentümers. Zudem entfällt das Risiko eines Verkaufs unter Marktwert, das bei einer Teilungsversteigerung immer besteht.

3. Teilung der Immobilie

Falls baulich möglich, kann die Immobilie real geteilt werden, sodass jeder Miteigentümer einen separaten Teil erhält. Dies ist vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder großen Grundstücken eine Option. Voraussetzung dafür ist, dass eine rechtliche und bauliche Abtrennung möglich ist, etwa durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder eine Grundstücksteilung.

4. Vermietung und Aufteilung der Einnahmen

Falls ein Verkauf nicht infrage kommt, können sich die Miteigentümer darauf einigen, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen anteilig aufzuteilen. Dadurch bleibt der Besitz erhalten, und die Beteiligten erzielen regelmäßige Einnahmen. Allerdings müssen sich alle Miteigentümer über die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie einig sein, um Streit zu vermeiden.

5. Mediation oder gerichtlicher Vergleich

Falls sich Miteigentümer nicht einigen können, kann eine Mediation helfen, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Auch ein gerichtlicher Vergleich im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens kann eine Einigung herbeiführen, ohne dass es zur tatsächlichen Versteigerung kommt. Dadurch lassen sich oft hohe Verfahrenskosten und lange Wartezeiten vermeiden, während eine für alle Seiten tragbare Lösung erarbeitet wird.

Fazit: Teilungsversteigerung – Letzter Ausweg oder vermeidbares Verfahren?

Eine Teilungsversteigerung beim Haus kann eine Lösung sein, wenn sich Miteigentümer nicht auf eine andere Vorgehensweise einigen können. Sie führt dazu, dass die Immobilie zwangsweise versteigert und der Erlös unter den Beteiligten aufgeteilt wird. Allerdings geht eine solche Versteigerung oft mit Verlusten, hohen Kosten und langen Verfahren einher.

Bevor du diesen Schritt gehst, solltest du zusammen mit den anderen Miteigentümern Alternativen wie einen freiwilligen Verkauf, eine Auszahlung oder eine Vermietung prüfen. Auch rechtliche Möglichkeiten zur Verzögerung oder Verhinderung des Verfahrens sind in bestimmten Fällen gegeben.

Wenn eine Teilungsversteigerung unausweichlich ist, sollten die Beteiligten das Verfahren strategisch planen – etwa durch eine eigene Teilnahme an der Versteigerung oder eine frühzeitige Einigung über die Verteilung des Erlöses. Eine rechtzeitige Beratung durch Experten kann helfen, die beste Lösung für die individuelle Situation zu finden.

Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung