Tiny House mit Fachwerkfassade
© Rolling Tiny House GmbH

Bauen | Ratgeber

Tiny-House-Kredit: Auch als Immobilienkredit möglich

Joscha Thieringer

Joscha Thieringer

Ein Tiny House über eine Bank zu finanzieren, ist oft schwierig. Denn ist das Minihaus mobil, gilt es nicht als Immobilie – und erhält deshalb keine KfW-Förderung. Aber es gibt trotzdem Möglichkeiten, sich einen Tiny-House-Kredit zu attraktiven Konditionen zu sichern.

Im Dezember 2021 hat die PSD Bank Hannover erstmals ein mobiles Tiny House mit einem klassischen Hypothekendarlehen finanziert. Wie dieser Tiny-House-Kredit möglich war? Es handelte sich um das teilmobile Modell "Tiny Kate" des Herstellers Rolling Tiny House (siehe Bilder in diesem Artikel), das die Anforderungen eines KfW-55-Energieeffizienzhauses erfüllte. Dadurch war eine Grundschuldeintragung möglich.

Leider ist das heute nicht mehr ganz so einfach: Das KfW-55-Programm ist mittlerweile eingestellt, jetzt sind die Anforderungen höher: Bei einem Neubau müssen die Standards eines Effizienzhaus 40 erfüllt werden.

Für alle, die von einem Leben in einem Minihaus träumen, gibt es aber weiterhin Möglichkeiten, sich eine attraktive Tiny-House-Finanzierung zu sichern. Wir zählen euch die Optionen auf.

1. Tiny-House-Kredit für ein festes Minihaus

Wie oben bereits angedeutet: Wenn ihr ein Minihaus plant, das nicht transportabel ist, fest mit dem Untergrund verbaut – dann steht einem klassischen Immobilienkredit eigentlich nichts im Wege. Schließlich ist es ja dann einfach ein kleines Haus.

Eigentlich. So einfach ist es dann leider doch nicht. Denn ihr müsst erst einmal eine Bank finden, die von der Wertbeständigkeit eures Minihauses überzeugt ist. Das Problem: Mit klassischen Immobilien haben Kreditinstitute Jahrzehnte lange Erfahrung. Sie können den Beleihungswert gut einschätzen. Tiny Houses hingegen sind ein recht neues Phänomen. Das Risiko ist dementsprechend höher.

Die PSD Bank Hannover finanziert daher Tiny Houses nur dann mit einem klassischen Immobilienkredit, wenn das Minihaus KfW-förderfähig ist. Das Risiko bei Zahlungsausfall ist somit geringer. Das feste Minihaus kann über eine Grundschuld besichert sein.

2. Tiny-House-Kredit für ein teilmobiles Minihaus

Um ein solches teilmobiles Minihaus handelt es sich beim ganz oben erwähnten "Tiny Kate". Es ist ist zwar auf einen Trailer gebaut, aber nur teilmobil. Zum Wunschstandort wird es per Tieflader geliefert und hat – anders als vollmobile Tiny Houses – keine Straßenzulassung. Es ist über ein Schraubfundament mit dem Boden verbunden und damit rechtlich eine Immobilie. Somit kann bei diesem Objekt auch eine Grundschuld als Besicherung genutzt werden.

Für dieses Modell wäre nach aktuellem Stand keine klassische Immobilienfinanzierung bei der PSD Bank Hannover möglich. Weil das "Tiny Kate" kein Effizienzhaus 40 ist.

Attraktive Konditionen sind dennoch möglich: Mit dem PlusKredit für Tiny Houses bietet die PSD Bank Hannover eine Mischform aus Baufinanzierung und Konsumentenkredit.

Wenn ihr ein Grundstück mitfinanziert, für das eine Grundschuld eingetragen wird, dann kann das die Konditionen noch verbessern.

Tiny House mit Fachwerkfassade
Dieses teilmobile Tiny House gilt rechtlich als Immobilie. Deshalb kann man für seine Finanzierung einen ganz normalen Immobilienkredit aufnehmen. © Rolling Tiny House GmbH

3. Kredit für ein mobiles Tiny House auf Rädern

Für Tiny House on Wheels / mobile Tiny Houses kommen klassische Immobilienkredite nicht infrage, weil sie rechtlich als "Mobilie" oder "Ladung" gelten.

Aber auch für diese Modelle gibt es spezielle Tiny-House-Kredite. "Der Unterschied liegt für uns ausschließlich in der Besicherung. Hier greifen wir bei den Tiny Houses on Wheels auf eine Sicherungsübereignung zurück. Viele kennen diese Lösung noch aus der Autofinanzierung", erklärt Torsten Krieger, Vorstand der PSD Bank Hannover.

Im Idealfall bringen Interessenten schon etwas Eigenkapital oder ein vorhandenes Grundstück mit. Krieger teilt die Erfahrungen mit abgeschlossenen Tiny-House-Finanzierungen: "Die Finanzierungssummen variieren meist zwischen 60.000 und 100.000 Euro und sind in der Regel mit eine Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent unterlegt. Ein eigenes Grundstück ist zudem auch häufig bereits vorhanden oder es wird ein Pachtgrundstück genutzt."

Wie viel Tiny House kann ich mir leisten?

Die Bauzinsen sind 2022 erheblich gestiegen, die Baukosten leider auch. Dementsprechend solltet ihr euch bereits im Vorfeld überlegen, wie viel Tiny House ihr euch leisten könnt.

Einen detaillierten Tilgungsplan erarbeiten eure Tiny-House-Kreditgeber im Vorfeld mit euch, aber ihr solltet euer Vorhaben lieber vorher einmal durchrechnen. Und das geht so:

Wenn ihr den Tiny-House-Preis wisst, müsst ihr zunächst die Nebenkosten (circa 15 Prozent) und die Kosten für die Ausstattung addieren. Von dieser Summe zieht ihr euer Eigenkapital ab - und kennt damit eure Finanzierungssumme. Das ist also das Geld, den euer Tiny-House-Kredit abdecken soll.

Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen. Bei diesem bleibt die monatliche Zahlungssumme, die aus Zinsen und Tilgung besteht, immer gleich. Am Ende der Laufzeit bleibt meistens eine Restschuld, für die man dann eine Anschlussfinanzierung sucht.

Das war viel Theorie, hier kommt ein Rechenbeispiel:

  • Preis fürs Tiny House: 60.000 Euro
  • plus Nebenkosten 15 Prozent: 9.000 Euro
  • plus Zusatzkosten für Ausstattung: 6.000 Euro
  • minus Eigenkapital: 25.000 Euro
  • Finanzierungssumme: 50.000 Euro

Nach dieser Rechnung weiß der Tiny-House-Interessent also, dass er nach einem Tiny-House-Kredit über 50.000 Euro suchen muss.

Im nächsten Schritt solltet ihr aber ausrechnen, ob ihr die monatliche Belastung stemmen könnt. Angesichts der derzeitigen Zinslage solltet ihr jährlich mit mindestens sechs Prozent der Finanzierungssumme rechnen, wenn möglich lieber mit acht Prozent.

Bei den folgenden drei Beispielen gehen wir von einem Nominalzins von vier Prozent p.a. (Effektivzins 4,07% p.a.) aus. Dabei haben wir keine Sonderzahlungen berücksichtigt und auf volle Euro-Beträge gerundet:

  • Finanzierungssumme
  • Jährliche Belastung bei 2% Tilgung
  • Monatliche Belastung bei 2% Tilgung
  • Restschuld nach 10 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 15 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 20 Jahren Laufzeit
  • 25.000 Euro
  • 1.500 Euro
  • 125 Euro
  • 18.865 Euro
  • 14.746 Euro
  • 9.718 Euro
  • 50.000 Euro
  • 3.000 Euro
  • 250 Euro
  • 37.729 Euro
  • 29.492 Euro
  • 19.435 Euro
  • 75.000 Euro
  • 4.500 Euro
  • 375 Euro
  • 56.594 Euro
  • 44.239 Euro
  • 29.153 Euro
  • 100.000 Euro
  • 6.000 Euro
  • 500 Euro
  • 75.458 Euro
  • 58.985 Euro
  • 38.871 Euro
  • Finanzierungssumme
  • Jährliche Belastung bei 3% Tilgung
  • Monatliche Belastung bei 3% Tilgung
  • Restschuld nach 10 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 15 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 20 Jahren Laufzeit
  • 25.000 Euro
  • 1.750 Euro
  • 146 Euro
  • 15.797 Euro
  • 9.619 Euro
  • 2.077 Euro
  • 50.000 Euro
  • 3.500 Euro
  • 292 Euro
  • 31.594 Euro
  • 19.239 Euro
  • 4.153 Euro
  • 75.000 Euro
  • 5.250 Euro
  • 438 Euro
  • 47.391 Euro
  • 28.858 Euro
  • 6.230 Euro
  • 100.000 Euro
  • 7.000 Euro
  • 583 Euro
  • 63.188 Euro
  • 38.477 Euro
  • 8.306 Euro
  • Finanzierungssumme
  • Jährliche Belastung bei 4% Tilgung
  • Monatliche Belastung bei 4% Tilgung
  • Restschuld nach 10 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 15 Jahren Laufzeit
  • Restschuld nach 20 Jahren Laufzeit
  • 25.000 Euro
  • 2.000 Euro
  • 167 Euro
  • 12.729 Euro
  • 4.492 Euro
  • 0 Euro
  • 50.000 Euro
  • 4.000 Euro
  • 333 Euro
  • 25.458 Euro
  • 8.985 Euro
  • 0 Euro
  • 75.000 Euro
  • 6.000 Euro
  • 500 Euro
  • 38.188 Euro
  • 13.477 Euro
  • 0 Euro
  • 100.000 Euro
  • 8.000 Euro
  • 667 Euro
  • 50.917 Euro
  • 17.970 Euro
  • 0 Euro

Fazit zum Tiny-House-Kredit

Grundsätzlich ist es egal, von welchem Modell ihr träumt oder wie viel Eigenkapital ihr mitbringt: Ein Tiny-House-Kredit ist nie unmöglich. Wichtig ist vor allem, dass ihr euch an jemanden wendet, der sich mit Tiny Houses schon auskennt. Denn diese Erfahrung hilft, mit euch zusammen eine individuelle Finanzierungslösung zu erarbeiten.

Mit unseren zahlreichen Fachartikeln rund ums Thema Tiny House ist Wohnglück als Instanz bekannt. Mit unserem Service "Tiny-House-Finanzierung" wollen wir euch helfen, euren Traum vom Minihaus zu verwirklichen.

Häufige Fragen zum Tiny-House-Kredit

Was sind die Voraussetzungen für einen Tiny House-Kredit?

Eine pauschale Antwort ist hier nicht möglich. Grundsätzlich hilfreich wären natürlich:

  • eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit (Bonität),
  • ein Grundstück mit "Aufstellerlaubnis" für das Tiny House,
  • etwas Eigenkapital oder ein vorhandenes Grundstück.
Benötige ich zwingend Eigenkapital für einen Tiny House-Kredit?

Nein, nicht unbedingt. Eigenkapital ist aber natürlich hilfreich - bei jedem Kredit. Eine gute Eigenkapitalquote liegt über 20 Prozent der Kreditsumme, bei 50.000 Euro wären das also 10.000 Euro Eigenkapital. Sollte wenig Eigenkapital zur Verfügung stehen, hilft ein gutes, regelmäßiges Einkommen und allgemein eine gute Bonität.

Wer sind typische Tiny House-Kreditnehmer?

Die Zielgruppe für Tiny House-Finanzierungen ist sehr vielfältig. Oftmals sind es junge Paare mit einer guten Ausbildung oder die so genannten Best Ager, die Wert auf eine nachhaltige Wohnform legen.

Für welche Tiny Houses ist ein Tiny House-Kredit möglich?

Erst einmal für jeden Typus, es gibt keine Einschränkungen. Also für Tiny Houses auf Rädern, Minihäuser, Containerhäuser, Modulhäuser - aber auch Zirkuswagen oder Hausboote.

Bis wann muss ich einen Tiny House-Kredit zurückzahlen?

Auch das kann individuell vereinbart werden. Die maximale Laufzeit beträgt üblicherweise 20 Jahre.

Wie bekomme ich einen günstigen Tiny House-Kredit?

Positiv auf die Konditionen können sich auswirken: hohe Eigenkapitalquote. gute Bonität (keine Schulden, gutes, regelmäßiges Einkommen), vorhandenes Grundstück, solides, realistisches Konzept fürs gewünschte Tiny House, weiteres Nachrangdarlehen (zum Beispiel von der KfW)

Das wird dich auch interessieren