Sanierungsfahrplan: Was bringt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?

Ein individueller Sanierungsfahrplan (kurz: iSFP) kann die Planung und Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen deutlich erleichtern. Wir erklären, wie solch ein individueller Sanierungsfahrplan funktioniert, was er kostet und worauf ihr achten müsst.

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?

Die Idee beim individuellen Sanierungsplan ist, Eigentümern eine auf das Gebäude zugeschnittene Übersicht über technisch mögliche und wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsmöglichkeiten an die Hand zu geben. So könnt ihr die Sanierung und die Finanzierung fundiert planen. Ihr habt zwischen zwei Varianten die Wahl

• Der iSFP stellt die Gesamtsanierung zu einem Effizienzhaus in einem Zug dar.
• Der iSFP zeigt, wie ihr euer Haus über einen längeren Zeitraum mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen saniert und so den Primärenergiebedarf so weit wie möglich verringert. 

Allerdings ist der Begriff "individueller Sanierungsfahrplan" nicht geschützt. Er wird von Dienstleistern für sehr unterschiedliche Inhalte und Formate verwendet. Im Auftrag der Bundesregierung haben die Deutsche Energie-Agentur (dena) und das Institut für Energie- und Umweltforschung (ifeu) einen standardisierten iSFP als Instrument in der Energieberatung entwickelt.

Die Standards beinhalten Vorgaben für die Beratung, aber auch für die Präsentation der Ergebnisse. So erhalten Eigentümer einen ausführlichen Bericht, in dem Maßnahmenvorschläge übersichtlich dargestellt und anhand eines Zeitstrahls so angeordnet sind, dass sie folgerichtig aufeinander aufbauen.

Wie entsteht ein iSFP?

Um einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen, vereinbart ihr einen Termin mit einem qualifizierten Energieberater. Der kommt zu einem Beratungsgespräch zu euch nach Hause. Er führt eine ausführliche Bestandsaufnahme durch, analysiert den Ist-Zustand des Gebäudes und entwickelt Vorschläge für die Sanierung.

Bei einem zweiten Vor-Ort-Termin besprecht ihr die Handlungsempfehlungen und mögliche Varianten. Dabei gebt ihr die Richtung für den individuellen Sanierungsfahrplan vor. Ihr könnt beispielsweise einen finanziellen oder zeitlichen Rahmen stecken oder die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen gewichten.

Dann erstellt der Energieberater den maßgeschneiderten iSFP mit zwei bis fünf aufeinander aufbauenden Maßnahmenpaketen. Die erläutert er euch in einem Abschlussgespräch. Das kann auch telefonisch stattfinden.

Wer darf einen Sanierungsfahrplan ausstellen?

Energieberater, Architekten oder Ingenieure können individuelle Sanierungsfahrpläne ausstellen. Wenn ihr jedoch die staatliche Förderung (siehe unten) erhalten und damit eure Kosten für den iSFP verringern wollt, müsst ihr einen Energieberater beauftragen, der auf der Energie-Effizienz-Expertenliste (EEE-Liste) eingetragen und im Rahmen des BAFA-Förderprogramms "Energieberatung Wohngebäude" zugelassen ist. Das schreibt die am 01.07.2023 in Kraft getretene neueste Fassung der Förderrichtlinie vor. 

Was sind die Vorteile eines individuellen Sanierungsplans?

Ein individueller Sanierungsfahrplan hat vier große Vorteile:

1. Ihr bekommt einen soliden Überblick über den energetischen Zustand eures Hauses oder eurer Wohnung und die Potenziale zur Energieeinsparung.
2. Der iSFP ist eine gute Grundlage, um Sanierungen, dadurch entstehende finanzielle Belastungen, die Auftragsvergabe an die Handwerker und nicht zuletzt die eigene Zeit vorausschauend und zielorientiert zu planen.

3. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan in der Schublade seid ihr auch kurzfristig handlungsfähig. Wenn die Heizung im Winter ausfällt und die Familie friert, habt ihr kaum ausreichend Zeit, eine fundierte Energieberatung in Anspruch zu nehmen. 

   Der Installateur wird dann in der Regel die bisherige Heizungsanlage durch eine vergleichbare ersetzen. Das ist oft nicht die energetisch beste Lösung, doch das Thema Heizungserneuerung ist dann erstmal für Jahre erledigt, weitergehende Verbesserungen werden möglicherweise verbaut. 

   Wenn ihr hingegen bei der Erstellung des iSFPs bereits unterschiedliche Systeme verglichen und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen habt, dann kann im Falle eines Defekts dieses System eingebaut werden.

4. Die Fördermittellandschaft ist ständig in Bewegung. Wenn sich günstige Förderoptionen auftun, könnt ihr mit Hilfe eines Sanierungsfahrplans schnell reagieren.

In unserem Ratgeber Staatliche Förderung 2023 für Hauskauf, Hausbau, Sanierung lest ihr alles über den aktuellen Stand in Sachen Förderung. 

Welche Nachteile hat ein iSFP?

Wie jedes standardisierte Instrument hat auch der iSFP Grenzen. Vor allem zwei Punkte wirken sich unter Umständen nachteilig aus:

1. Die Dokumentation, die ihr erhaltet, ist deutlich kürzer als der früher übliche Abschlussbericht einer BAFA-Vor-Ort-Beratung. Das heißt: Sie ist zwar leichter verständlich, aber auch weniger detailreich. Je nach Ausgangssituation braucht ihr unter Umständen ausführlichere Informationen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

2. Ein individueller Sanierungsfahrplan ist eine Momentaufnahme. Er bildet Empfehlungen ab, die zu einem bestimmten Zeitpunkt mit konkreten Rahmenbedingungen entstehen und ihre Gültigkeit haben. Doch die Rahmenbedingungen verändern sich. Die technischen Fortschritte im Bereich Energieeffizienz - speziell in der Anlagentechnik, bei Heizungssystem, Speichern und PV-Anlagen - sind enorm. 

   Die angenommene Betriebskosten, Material- und Arbeitskosten unterliegen deutlichen Schwankungen. Die Holzpreise beispielsweise sind gerade innerhalb eines Jahres um 80 Prozent gestiegen. Und auch die Vorgaben zu Sanierungen etwa im Gebäudeenergiegesetz sowie Umfang und Bedingungen für Fördermittel sind nicht in Stein gemeißelt. 

   Die Aussagekraft eines iSFP wird damit umso geringer, je älter er ist. Wenn ihr beispielsweise die zweite vorgeschlagene Maßnahme erst nach ein paar Jahren in Angriff nehmen wollt, solltet ihr den vorliegenden Plan überprüfen und gegebenenfalls anpassen lassen.

Unser Tipp: Ihr könnt für einen zweiten iSFP für dasselbe Gebäude erneut den staatlichen Zuschuss erhalten, wenn zwischen den beiden Beratungen mindestens vier Jahre vergangen sind. Bei eine Eigentümerwechsel gilt diese Wartezeit nicht. 

Was kostet ein iSFP?

Abhängig von der Gebäudegröße, dem Zuschnitt und baulichen Gegebenheiten liegen die Kosten für einen iSFP bei einem Einfamilienhaus zwischen 1.600 und 2.100 Euro. Nach Abzug der Förderung beträgt der Eigenanteil zwischen 300 und 800 Euro.

Prinzipiell könnt ihr mit dem Energieberater die zu erbringende Leistung und das Honorar frei verhandeln. Wenn ihr beispielsweise eine energetische Sanierung mit einem altersgerechten Umbau kombinieren wollt, fällt die Beratung ausführlicher und das Honorar entsprechend höher aus.

Wie wird die Erstellung eines Sanierungsfahrplans gefördert?

Der Staat übernimmt 80 Prozent der Kosten für die Energieberatung und anschließende Erstellung des Sanierungsfahrplans für das gesamte Wohngebäude. Allerdings sind die Kosten gedeckelt:

• für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es maximal 1.300 Euro
• für Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten maximal 1.700 Euro
• Wohnungseigentümergemeinschaften können einen zusätzlichen Zuschuss von bis zu
  500 Euro erhalten, wenn der Energieberater das Sanierungskonzept bei einer Wohnungseigentümerversammlung oder Beiratssitzung vorstellt

Die Förderung wird über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) abgewickelt. Voraussetzung für den Zuschuss ist, dass der iSFP den detaillierten BAFA-Förderrichtlinien entspricht. Sie schreiben beispielsweise vor, dass das Sanierungskonzept eine Schritt-für-Schritt-Sanierung und/oder eine Gesamtsanierung in einem Zuge zu einem KfW-Effizienzhaus umfassen muss.

Außerdem müssen bei einem iSFP noch Angaben zum Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf und CO2-Emissionen, Energiekosten, geschätzten Gesamtinvestitionskosten, Instandhaltungskosten und Fördermöglichkeiten des Bundes enthalten sein.

Für den Laien ist kaum erkennbar, welche Produkte die BAFA-Anforderungen erfüllen. Ihr solltet deshalb bei der Beauftragung des Energieberaters den im Auftrag der Bundesregierung entwickelten Standard vertraglich vereinbaren.

Was ist beim Förderantrag zu beachten? 

Früher galt: Der Energieberater musste die Förderung beantragen. Er war dann verpflichtet, den Zuschuss mit seinem Honorar für die Erstellung des iSFP zu verrechnen. Das hat sich mit der neuen Förderrichtlinie geändert. 

Seit 01.07.2023 müssen private Eigentümer oder Eigentümergemeinschaften, die eine solche Energieberatung in Anspruch nehmen, den Antrag selbst beim BAFA stellen. Sie erhalten dann den Zuwendungsbescheid. Der Energieberater stellt eine Rechnung über das volle Beratungshonorar. 

Für die Auszahlung des Zuschusses gibt es laut BAFA zwei Möglichkeiten:

• Der Eigentümer zahlt das volle Honorar in Vorleistung. 
• Der Eigentümer zahlt nur den durch den Zuschuss nicht gedeckten Teil des Honorars (Eigenanteil) und ermächtigt das BAFA, den Zuschuss an den Energieberater auszuzahlen. 

Das Antragsverfahren wird komplett online abgewickelt. Alle Informationen und Formulare sind auf der Internetseite des BAFA hinterlegt. 

Wer kann die Förderung für den iSFP in Anspruch nehmen?

Die staatliche Förderung können Eigentümer von Wohngebäuden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Mieter/Pächter und Nießbrauchberechtigte nutzen. Dabei müssen die drei folgenden Bedingungen erfüllt sein: 

• Das Gebäude muss in Deutschland stehen. 
• Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens zehn Jahre zurück liegen.
• Das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen. 

Den Zuschuss vom Bund gibt es auch, wenn die Beratung aus Landes- oder kommunalen Mitteln gefördert wurde. Eigentümer müssen jedoch mindestens 10 Prozent des Beratungshonorar selbst tragen. Ein Kombination mit Mitteln aus anderen Beratungsprogrammen des Bundes ist aufgeschlossen. 

Gibt es Fördermittel, wenn ich eine Maßnahme aus dem individuellen Sanierungsfahrplan realisiere?

Wenn ihr in einem Sanierungsfahrplan empfohlene Einzelmaßnahmen innerhalb von 15 Jahren umsetzt, könnt ihr unter Umständen einen zusätzlichen sogenannten iSFP-Bonus in Höhe von 5 Prozentpunkten erhalten. Er kommt auf die Basisförderung oben drauf.

Eine Zeit lang gab es den iSFP-Bonus im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für alle Einzelmaßnahmen und auch für Komplettsanierungen. Das hat sich geändert: Seit 28.07.2022 gibt es keinen iSFP-Bonus mehr für Sanierungen zum Effizienzhaus. Und ab 15.08.2022 wurde er auch für die Heizungserneuerung gestrichen.

Die gute Nachricht ist jedoch: Für alle anderen Maßnahmen bleibt der iSFP-Bonus erhalten. Wenn ihr die Fassade dämmt, die Fenster tauscht oder eine Lüftungsanlage einbaut und diese Maßnahme im Sanierungsfahrplan vorgeschlagen war, erhöht sich die Basis-Zuschussförderung für Einzelmaßnahmen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) um 5 Prozentpunkte.

Beispiel: Wer seine Fassade dämmen lässt und dafür 40.000 Euro investiert, erhält dafür 15 Prozent Zuschuss (Stand: 04.07.2023), also 6.000 Euro. Wurde die Dämmung im individuellen Sanierungsfahrplan vorgeschlagen, gibt es zusätzlich 2.000 Euro, also insgesamt 8.000 Euro.

Wenn ihr mehrere Einzelmaßnahmen verteilt auf mehrere Jahre realisiert, dann gibt es jedes Mal den Bonus. 

Was muss ich bei der Nutzung des iSFP-Bonus beachten?

Bei der Nutzung des iSFP-Bonus müsst ihr die jeweiligen Förderrichtlinien der Programme erfüllen. Darin sind unter anderem Vorgaben zur Energieeffizienz enthalten. Darüber hinaus muss ein Fachhandwerker die Baumaßnahme ausführen. 

Außerdem gibt es eine Obergrenze für die förderfähigen Kosten. Sie beträgt bei Einzelmaßnahmen 60.000 Euro pro Maßnahme (Stand: 04.07.2023). Und schließlich müsst ihr die Förderung immer vor Beginn der Bauarbeiten beantragen.

Fazit: Lohnt sich ein individueller Sanierungsfahrplan für mich?

Die Kosten für einen iSFP sind dank der Fördermittel zunächst einmal gering. Der Aufwand für die Erstellung ist nicht besonders hoch. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan habt ihr auf jeden Fall eine gute Basis, um Richtungsentscheidungen zu treffen und eure Sanierung systematisch anzugehen. Denn der iSFP gibt euch einen sehr guten Gesamtüberblick über den energetischen Zustand eures Hauses und die sich daraus sinnvoll ableitenden Sanierungsmaßnahmen.

Der iSFP ersetzt jedoch nicht die detaillierte Vorplanung der Einzelmaßnahmen. Diese Planung sollte zeitnah zur Umsetzung erfolgen, um das Risiko von Kostenschwankungen möglichst gering zu halten.