Ein Haus allein finanzieren? So funktioniert die Baufinanzierung als Single

Das kannst du tun

• Verschaff dir einen Überblick über deine Einnahmen und Ausgaben.
• Informiere dich, welche Kosten mit der Immobilie verbunden sind, die du kaufen willst.
• Lass dich beraten, bevor du dich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung als Alleinverdiener entscheidest.
• Bilde Rücklagen, um die Kreditrate auch in einer Notlage bedienen zu können.
• Denk über den Abschluss einer Restschuld- und einer Berufsunfähigkeitsversicherung nach, um dein persönliches Risiko zu reduzieren

Immobilie als Alleinverdiener oder Single kaufen

Im Prinzip spricht nichts dagegen, wenn du ein Haus oder eine Eigentumswohnung allein erwirbst. Kannst du die Kaufsumme vollständig aufbringen, gibt es keinerlei Einschränkungen. Willst du die Immobilie über eine Bank finanzieren, kommt es darauf an, ob du dir die monatlichen Raten allein leisten kannst. Zins und Tilgung sollten monatlich nicht mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens betragen. So bleibt noch genug Luft zum Leben. Die Bank wird deine Kreditwürdigkeit prüfen und wenn der Check deiner Bonität positiv ausfällt, kannst du auch allein eine Wohnung oder ein Haus finanzieren.

Als Single trägst du allerdings nicht nur die doppelte finanzielle Last, sondern auch ein doppeltes Risiko. Teilst du dir die Baufinanzierung mit einem Partner, kann jemand einspringen, falls du deinen Job verlierst oder du aus anderen Gründen finanzielle Einbußen hast. Für einige Banken ist die Finanzierung als Alleinverdiener ein Minus. Ein Hindernis ist es aber in der Regel nicht.

Du willst eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Lies hier, ob das jetzt sinnvoll ist.

Ein Haus allein finanzieren? Darauf solltest du achten

Als Alleinverdiener oder Single bist du bei der Finanzierung einer Immobilie auf dich allein gestellt. Grund genug, den Kauf gut vorzubereiten, sich umfassend zu informieren und gründlich zu kalkulieren. Unsere Tipps, worauf du besonders achten solltest:

1.        Die Höhe der monatlichen Rate

Die monatliche Rate einer klassischen Baufinanzierung setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Der Gesamtbetrag bleibt dabei gleich, während der Anteil der Tilgung von Jahr zu Jahr steigt. Der Zins-Anteil ist die Gebühr, die du an die Bank zahlst, damit diese dir Geld für den Immobilienkauf leiht. Mit dem Tilgungsanteil zahlst du die Darlehenssumme selbst ab. Je höher die von dir gewünschte Tilgung, desto schneller ist deine Schuld bei der Bank beglichen. Dies bedeutet aber auch eine höhere monatliche Rate.

Mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens sollten diese nicht betragen. Schließlich hast du noch eine Reihe anderer Ausgaben. Am besten verschaffst du dir vor dem Kauf deines Traumhauses einen detaillierten Überblick über monatliche und unregelmäßige Ausgaben. Vergiss nicht, dass du für eine Immobilie auch eine Investitionsrücklage einkalkulieren musst. Selbst beim Kauf eines Neubaus, werden mit den Jahren Modernisierungskosten auf dich zukommen.

Unser Tipp: Mit einer Tilgungsrate von 2 bis 3 Prozent lässt sich der Kredit in einem angemessenen Zeitrahmen abbezahlen und dem Kreditnehmer bleiben in der Regel genug Mittel für ein unbeschwertes Leben. 

Wie du eine günstige Baufinanzierung findest? Mit Wohnglück.de! Aus über 400 Anbietern ermitteln wir das für dich günstigste Angebot. Formularbeginn

Unser Rechenbeispiel zeigt, wie sich der Tilgungssatz auf die Monatsrate auswirkt:

(für eine Darlehenssumme von 300.000 und einem Eigenkapitalanteil von 100.000 Euro bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einem Sollzinssatz von 3,22 Prozent).

2.        Eigenkapital ansparen

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger werden die Konditionen deiner Bank. Deren Risiko sinkt, wenn du einen Teil des Kaufpreises selbst stemmen kannst und so die benötigte Darlehenssumme sinkt. Als Single solltest du in jedem Fall die Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grundbuch, Grunderwerbsteuer etc.) selbst zahlen können. Für eine solide Finanzierung solltest du darüber hinaus weiteres Eigenkapital einbringen. Dadurch bekommst du bessere Angebote (einen geringeren effektiven Jahreszins) und kannst deine monatliche Belastung reduzieren. Willst du als Alleinverdiener ein Haus oder eine Wohnung kaufen, solltest du 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche bezahlen können. Bei Familien sind in der Regel 10 bis 15 Prozent ausreichend.

Unser Tipp: Heute schon an morgen denken. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist am Ende der Sollzinsbindung – also der vereinbarten Kreditlaufzeit – deine Restschuld. Ein Plus, wenn es dann um die Suche nach einer Anschlussfinanzierung geht.

Beispielrechnung:

Bei einem Kaufpreis von 400.000, einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent, wirkt sich ein unterschiedlicher Eigenkapitalanteil folgendermaßen aus:

3.        Lange Sollzinsbindung

Als Alleinverdiener ist es besonders wichtig, langfristig zu planen. Durch eine lange Sollzinsbindung schaffst du Sicherheit. In der festgelegten Laufzeit darf die Bank den Zins dann nicht verändern. Die Banken erheben für längere Laufzeiten bei Annuitätendarlehen oft Gebühren. Sind die Zinsen gerade niedrig, lohnt sich der Aufpreis aber und du weißt genau, dass die monatliche Rate in den nächsten 15 oder 20 Jahren konstant bleibt. Sind die Bauzinsen gerade sehr hoch, sind lange Laufzeiten eher ungünstig. Lass dich beraten, welche Laufzeit aktuell für dich als Alleinverdiener am besten ist. 

4.        Rücklagen bilden

Als Single kaufst oder baust du eine Immobilie komplett auf eigene Verantwortung. Fällst du aus, kannst du dich nicht auf das Einkommen eines Partners oder einer Partnerin verlassen. Daher ist es wichtig, dass du als Alleinverdiener Rücklagen bildest. Diese dienen als Puffer für Modernisierungsausgaben und für den Fall, dass du deine Monatsraten nicht aus deinem Einkommen bestreiten kannst. Etwa, weil du seinen Job verlierst oder es dir gesundheitlich nicht gut geht.

5.        Risiken absichern

Finanzielle Rücklagen können kürzere Engpässe überbrücken. Aber was, wenn du gar nicht mehr arbeiten könntest? Wenn du als Single eine Immobilie kaufst, solltest du eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Restschuldversicherung abschließen. Ja, das ist das Worst-Case-Szenario und wird hoffentlich nie eintreffen, aber genau dafür sind Versicherungen ja da.

6.        Vorausschauend planen

Als Single bist du ungebundener als mit Familie. Solltest du nach dem Kauf den Job wechseln (müssen), ist es wichtig, dass das Objekt gut zu vermieten oder zu verkaufen ist. Eine gute Lage mit Ärzten, Schulen, Parks und öffentlichen Verkehrsmitteln in der Nähe hilft, einem Wertverlust vorzubeugen oder im Fall der Fälle schnell zahlungsfähige Mieter zu finden.

Unser Tipp: Auch wenn die Rente noch weit weg ist, denk beim Kauf bereits darüber nach, ob das Objekt Barrierefreiheit bietet. Und falls nicht, ob Hindernisse durch einfache Umbaumaßnahmen beseitigt werden können.

Immobilie allein kaufen: Welche Sicherheiten braucht deine Bank?

Die Bank interessiert in erster Linie, ob du deinen Kredit langfristig zurückzahlen kannst. Die Prüfung der Bonität verläuft bei Singles nicht anders als bei Paaren und ist auch gesetzlich vorgeschrieben. So wird die Bank vor Kreditausfällen geschützt und du davor, dich vollkommen zu verschulden.

Je höher deine Kreditwürdigkeit, desto besser sind die Chancen auf ein günstiges Darlehen. Dazu musst du folgende Angaben machen und diese auch belegen:

• Sicheres Gehalt (eine feste Anstellung wirkt sich positiv aus)
• sonstige regelmäßige Einkünfte
• Eigenkapital (Barvermögen, Ersparnisse auf Konten, Aktien, Fonds und andere Wertpapiere, Bausparguthaben)
• Versicherungen (z.B. Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung, Restschuldversicherung)
• Vorhandene Immobilien (Nachweis durch Grundbucheintrag)
• Angaben zu regelmäßigen Ausgaben

Zum Bonitäts-Check gehört auch eine Schufa-Auskunft. Aufgrund der Informationen der Auskunftei können Banken z.B. einschätzen, ob du frühere Kredite regelmäßig bedient oder bei anderen Kreditinstituten Konten überzogen hast. 

Am Ende ergibt sich aus allen Informationen deine individuelle Einkommens- und Vermögenssituation. Gerade als Single oder Alleinverdiener hast du in Sachen Hauskredit bessere Karten, wenn du über ein überdurchschnittliches Einkommen und genug Eigenkapital verfügst. Für Selbstständige ist es häufig schwieriger, ein gutes Angebot zu bekommen.

Übrigens: Schon bei der Suche nach einem Objekt, kann es hilfreich sein, wenn du deine Kreditwürdigkeit nachweisen kannst. Nutze dazu am besten unsere Online-Finanzierungsbestätigung. Mit einem Käuferzertifikat kannst du schon bei der Besichtigung punkten.

Haus allein finanzieren: Wie viel muss ich verdienen?

Es lässt sich nicht pauschal beantworten, wie viel du als Single verdienen musst, um einen Immobilienkredit zu bekommen. Schließlich hängt die Zusage der Bank auch davon ab, wie hoch der Kaufpreis und dein Eigenkapitalanteil ist. Geht es um eine kleine, günstige Wohnung, für die du bereits über die Hälfte des Kaufpreises selbst angespart hast, ist deine Bank in der Regel auch mit einem durchschnittlichen Einkommen zufrieden. Willst du ein großes Haus kaufen, und kannst kein oder nur wenig Eigenkapital einbringen, steigen die Anforderungen. In diesem Fall musst du ein überdurchschnittliches und festes Einkommen nachweisen und – in der Regel – zusätzlich eine Restschuldversicherung abschließen, damit die Bank ihr Risiko auf diesem Weg reduzieren kann.

Ohne Eigenkapital finanzieren: Geht das als Alleinverdiener?

Ganz gleich, ob als Single oder Paar, wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, muss mit hohen Kreditkosten rechnen. Denn über höhere Zinsen mindern die Banken ihr erhöhtes Kreditausfallrisiko. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung musst du außerdem außergewöhnlich gute Sicherheiten nachweisen können. In der Regel heißt das:

• überdurchschnittliches und sicheres Einkommen (unbefristete Festanstellung)
• ausgezeichnete Kreditwürdigkeit
• besonders wertvolle Immobilie
• (Aktuell nicht verkäufliche) Kapitalanlagen und Wertpapiere

Außerdem wird die Bank in den meisten Fällen darauf bestehen, dass du eine Berufsunfähigkeitsversicherung und/oder Restschuldversicherung abschließt. Letztere springt ein, wenn du die Raten nicht mehr durch dein Einkommen bedienen kannst.

Du solltest dir gut überlegen, ob die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital für dich als Alleinverdiener die richtige Entscheidung ist. Ob du die finanzielle Belastung stemmen kannst, klärst du am besten in einem persönlichen Gespräch mit deinem Bankberater. 

Wohnung oder Haus allein kaufen: Mit welchen Fixkosten musst du rechnen?

Wenn du derzeit noch kein Immobilienbesitz hast, ist es schwer abschätzen, welche zusätzlichen Ausgaben auf dich zukommen. Egal, ob du nun ein Haus oder eine Wohnung kaufst, ob du selbst einziehen oder das Objekt als Kapitalanlage nutzen willst, du wird künftig höhere Fixkosten haben. Diese Kosten musst du zusätzlich zur deiner monatlichen Kreditrate einkalkulieren und als Single allein tragen:

Laufende Hausnebenkosten:

• Strom
• Wasser und Abwasser
• Heizung und Wartung
• Abfallgebühren
• Grundsteuer
• Straßenreinigung
• Versicherungen
• Telefon und Internet
• Schornsteinfeger
• Instandhaltungsrücklage (etwa 1 Euro pro m²)

Als Faustregel für Nebenkosten gelten 4-5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Besonderheit beim Wohnungskauf:

Als Besitzer einer Wohnung wirst du Teil der Eigentümergemeinschaft. Damit diese über finanzielle Mittel verfügt, um das Gemeinschaftseigentum zu pflegen (z.B. Heizungsanlage, Dach, Treppenhaus, Garten etc.), wird ein monatliches Hausgeld fällig. Schon vor dem Kauf solltest du dich über die Höhe erkundigen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen. Darin steht zum Beispiel, ob Sanierungen geplant sind, die auf die Eigentümer umgelegt werden.

Kann ich auch ein Haus allein bauen?

Wenn es um die Finanzierung geht, gibt es keinen Unterschied, ob du eine Immobilie allein kaufst oder baust. Allerdings solltest du versuchen, dich in die Planungs- und Bauphase hineinzuversetzen. Beim Hausbau müssen unzählige Entscheidungen getroffen, Gespräche mit dem Bauträger, dem Architekten und Handwerkern geführt und Materialien ausgesucht werden. Hinzu kommen die Termine auf der Baustelle, weil vor Ort Absprachen notwendig sind oder es Probleme gibt. Als Paar kann man sich diese zeitliche Belastung teilen. Als Single bleibt alles an dir hängen. Frag dich also nicht nur, ob du den Kauf finanziell, sondern auch zeitlich und psychisch bewältigen kannst. Vielleicht passt eher der Kauf einer Bestandsimmobilie zu deiner Lebenssituation? 

Unser Tipp: Schau dich bei der Immobiliensuche von Wohnglück.de um. Vielleicht wurde dein Traumhaus schon längst gebaut. 

Fazit: Allein eine Immobilie kaufen? Auf die Sicherheiten kommt es an

Am Ende kommt es auf die Kreditwürdigkeit an. Kannst du der Bank als Single überzeugende Sicherheiten liefern, wird diese dir auch ein gutes Kreditangebot machen. Als Alleinverdiener musst du allerdings damit rechnen, dass die Bank ihr erhöhtes Risiko durch den Abschluss einer Restschuldversicherung reduzieren will.

Häufig gestellte Fragen zum Thema "Haus alleine finanzieren"

Auch interessant:

• Eigenkapital berechnen: Formel für die Eigenkapitalquote
• Sondertilgung: Was ist das & wann ist sie sinnvoll?
• Checkliste Hausbesichtigung: Darauf solltest du achten