Schimmelgutachter: Was Sachverständige leisten & kosten

Schimmel kann sowohl im Neubau als auch in einem Altbau auftauchen. Wer Verdacht auf einen Schimmelbefall in einer Wohnung oder in einem Haus hegt, der sollte sich Rat vom Experten holen. Denn Schimmel kann weit reichende, negative Folgen für die Bausubstanz und die Gesundheit der Bewohner haben. An wen ihr euch wenden könnt, wenn ihr Schimmelpilz im eigenen Zuhause vermutet? Am besten an einen Schimmelgutachter. Lest hier, was ein Schimmelgutachten kostet, wer es anfertigt und wo ihr einen Schimmelfachmann findet.

Wann sollte ich einen Schimmelgutachter beauftragen?

Es gibt verschiedene Ausmaße von Schimmelbefall und nicht immer ist ein Schimmelsachverständiger notwendig.

Unproblematischer Schimmelbefall

Es gibt Spuren von oberflächlichem, vereinzeltem Schimmelbewuchs bis Bierdeckelgröße.
Der Schimmelbefall tritt nur an einer Stelle in einem Raum auf.
Stockflecken (Verfärbungen) auf dem Untergrund. Es gibt keine Vorgeschichte von Wasserschäden und keine Anzeichen, die auf einen Wasserschaden hindeuten

Diese Art von Schimmel ist gesundheitlich und bauphysikalisch unproblematisch. Den Schimmel könnt ihr selbst beseitigen. Wie ihr dabei am besten vorgeht, das haben wir in unserem Artikel "Die besten Tipps zur Schimmelbekämpfung" zusammengestellt. Einen Schimmelgutachter braucht ihr in diesem Fall nicht zu beauftragen.

Anders sieht das in folgenden Fällen aus:

Geringer bis mittlerer Schimmelbefall

An einer Stelle in einem einzigen Raum gibt es oberflächlichen Schimmelbewuchs oder Stockflecken an einer Stelle.
Dichter Bewuchs ist dabei nicht größer als ein Bierdeckel.
Vereinzelter Bewuchs nimmt nicht mehr als eine Fläche von 0,5 Quadratmetern ein.
Eine Vorgeschichte von Wasserschäden oder weitere Anzeichen, die auf ein Problem hindeuten könnten, sind nicht vorhanden.

Großer Schimmelbefall

In dem Gebäude gibt es vereinzelt Schimmel oder Stockflecken auf einer Fläche von
über 0,5 Quadratmetern oder
dichten flächigen Schimmelbewuchs deutlich über Bierdeckelgröße oder
Schimmelbewuchs in tieferen Schichten oder
Schimmel oder Stockflecken an mehreren Stellen im selben Raum oder in verschiedenen Räumen, bis insgesamt zehn Quadratmetern oder
es ist deutlicher Schimmelgeruch wahrnehmbar, ohne dass man Schimmelbewuchs sieht.

Extremer Schimmelbefall

Auf einer Fläche von über zehn Quadratmeter finden sich vereinzelt Schimmelbefall oder Stockflecken.
Eine Fläche von über zwei Quadratmetern weist dichten, flächigen Schimmelbewuchs auf.

In diesen Fällen von Schimmelbefall liegt eine Gesundheitsgefahr vor, außerdem kann der Schimmel die Bausubstanz angreifen und ihr könnt ihn auch nicht mehr selbst entfernen. Hier ist es unerlässlich, einen Schimmelgutachter zu beauftragen. Sonst könnte das Gebäude im schlimmsten Fall unbewohnbar werden.

Was macht ein Schimmelgutachter?

Ein Schimmelgutachter verfügt über bauphysikalischen und mikrobiologischen Sachverstand. Bei Verdacht auf Schimmelbefall begeht er zunächst die betroffenen Räume, um festzustellen, ob wirklich ein Schimmelbefall vorliegt, wie groß das Ausmaß des Schadens ist und welche Ursachen die erhöhte Feuchte hat.

Der Sachverständige erhebt dabei zum einen wichtige bauphysikalische Parameter wie Raumtemperatur, Raumluftfeuchte, Materialfeuchte und Oberflächentemperatur. Zum anderen ergründet er baukonstruktive Randbedingungen und Angaben über den betroffenen Raum und dessen Nutzung sowie mögliche bauwerksunabhängige Quellen für Schimmel.

Bei der Ortsbegehung legt der Schimmelsachverständige auch fest, ob zur Abklärung der Ursache und des Ausmaßes des Schimmelbefalls noch weiterführende Untersuchungen und Messungen notwendig sind.

Achtung: Ohne Ortsbegehung – beispielsweise nur nach vom Nutzer durchgeführten Do-it-Yourself-Messungen (es gibt beispielsweise Schimmel-Schnelltestkits, die man selber auslegt) – ist eine fachgerechte Beurteilung eines Schimmelbefalls grundsätzlich nicht möglich. Darauf verweist das Umweltbundesamt.

Wie kann man Schimmel in der Wohnung messen?

Folgende Messungen können dabei helfen, das Ausmaß und die Ursachen für einen Schimmelbefall zu ermitteln. Bei optisch eindeutig wahrnehmbarem Schimmelbefall und erkennbarer Schadensursache sind weiterführende Messungen allerdings meist nicht notwendig.

Messung der Bauteilfeuchte: Mit moderner Messtechnik wird die Feuchtigkeit von Bauteilen analysiert. Damit kann man das Ausmaß von Feuchtigkeit abschätzen.
Thermografie: Damit werden Differenzen in der Temperatur von Bauteiloberflächen als Farbmuster erkennbar. Eine raumseitige Thermografie kann Wärmebrücken und feuchte Stellen aufspüren und damit können Problembereiche für Schimmelwachstum verortet werden.
Klimaaufzeichnungen (Temperatur und relative Feuchte): Diese Messungen mittels Datenloggern sind in der Regel in der kalten Jahreszeit sinnvoll und sollten an wichtigen Bereichen erfolgen. Für aussagekräftige Ergebnisse sind Langzeitmessungen von mehreren Wochen sinnvoll. Diese können auch das Lüftungsverhalten erfassen.
Klebefilmproben: Sie werden an Problemstellen für mikrobiellen Befall genommen und danach in einem Labor auf Schimmelpilze untersucht.
Einsatz eines Schimmelspürhundes: Wurden bei der Ortsbegehung weder sichtbares Schimmelwachstum noch bautechnische Auffälligkeiten ermittelt und liegen dennoch Schimmelgeruch, Feuchteschäden oder gesundheitliche Beschwerden bei den Nutzern vor, kann der Einsatz eines Spürhundes sinnvoll sein. Er kann unter Umständen verdeckten Befall finden.
Raumluft-Messungen: Wenn kein sichtbarer Schimmelpilzbefall vorliegt, können auch Messungen von kultivierbaren Schimmelpilzen in der Innenraumluft Hinweise auf die Wahrscheinlichkeit von Schimmelbefall ergeben. Sie erlauben auch die Art- oder Gattungsbestimmung der auftretenden Schimmelpilze.

Nach der Ortsbegehung und Auswertung der Ursachen gibt der Schimmelgutachter Handlungsempfehlungen zur Beseitigung des Schimmels. Er kann auch ein Gutachten erstellen, in dem er das Ausmaß des Schimmelbefalls dokumentiert sowie die Ursache.

Wann brauche ich ein Schimmelgutachten?

"Bei kleineren Schimmelpilzbefällen reicht oft eine mündliche Beratung vor Ort aus", sagt Frank Tekook, Sachkundiger für Feuchte- und Schimmelpilzschäden für die Bauexperts Sachverständigenorganisation. Diese ist günstiger, als wenn der Schimmelgutachter nach der Ortsbegehung eine gutachterliche Stellungnahme verfasst. Diese kann notwendig sein, wenn es zwischen Mietern und Vermietern oder zwischen Bauherr und Baufirma zum Streit kommt.

Ein umfassendes Schimmelgutachten, das vor Gericht verwendet werden kann, ist noch mal etwas teurer. Dafür müssen auch Proben genommen und in einem Labor ausgewertet werden.

Das Gutachten eines Schimmelsachverständigen hat aber Grenzen. Ein naturwissenschaftlich-technischer Sachverständiger kann zwar Aussagen darüber treffen, wie stark ein Gebäude von Schimmel betroffen ist und welche Ursachen das hat. Was das für den einzelnen gesundheitlich bedeutet, das kann aber nur ein Arzt feststellen.

Mehr dazu lest ihr in "Schimmelberatung: So helfen Sachverständige bei Schimmel in Haus und Wohnung"

Was kostet ein Schimmelgutachter?

Die Kosten für einen Schimmelfachmann hängen natürlich immer davon ab, wie hoch der zeitliche Aufwand für den Sachverständigen ist und welchen Stundensatz er veranschlagt.

Generell müsst ihr von Stundensätzen zwischen 80 und 200 Euro ausgehen. Sie hängen davon ab, ob der Gutachter vor Ort oder im Büro tätig wird. Letzteres ist der Fall, wenn er dort ein schriftliches Gutachten verfasst. Der Stundensatz vor Ort liegt in der Regel höher als der im Büro.

Eine Ortsbegehung durch einen Sachverständigen für Schimmel dauert in der Regel eine Stunde. Deshalb müsst ihr für eine Begutachtung mit mündlicher Beratung mit Kosten zwischen 120 und 200 Euro rechnen. Dazu kommen die Kosten für die Anfahrt. Auch das Nehmen von Proben und deren Auswertung im Labor ist mit Zusatzkosten verbunden. Es gibt aber auch Schimmelsachverständige, die euch einen Pauschalpreis anbieten, der beispielsweise die Anfahrtskosten schon enthält.

Was kostet ein Schimmelgutachten für eine Wohnung?

Gutachterliche Stellungnahmen und schriftliche Berichte sind in der Regel deutlich teurer, sie werden nach Stunden abgerechnet. Hier müsst ihr nochmal 200 bis 400 Euro auf den Preis für die Ortsbegehung draufschlagen. Insgesamt kostet eine Ortsbegehung durch einen Schimmelgutachter mit anschließendem schriftlicher Stellungnahme damit zwischen 320 und 600 Euro.

Ein Gutachten zur Beweissicherung kostet nochmal etwas mehr und ein umfassendes Schimmelgutachten, das beispielsweise vor Gericht verwendet werden kann, schlägt mit Kosten in Höhe von 1.000 bis 2.000 Euro zu Buche.

Mieter oder Vermieter: Wer zahlt den Schimmelgutachter?

Gerade bei Schimmel in Mietwohnungen ist oft strittig, wer die Kosten für den Schimmelgutachter zahlen muss. Dabei gilt: Die Kosten für den Sachverständigen trägt der Verursacher des Schimmelschadens. Ist ein baulicher Mangel für den Schimmel verantwortlich, muss der Vermieter die Aufwendungen für das Gutachten und die Beseitigung tragen. Ist der Schimmel allerdings durch falsches Lüften oder Heizen entstanden, dann muss der Mieter für die Kosten aufkommen.

Übrigens: Entdeckt ihr als Mieter Schimmelbefall, müsst ihr ihn unverzüglich dem Vermieter melden – und zwar am besten schriftlich. Ansonsten haftet ihr nämlich für zusätzlich entstehende Schäden, auch wenn ihr am Ende gar nicht die Schuld tragt. Für Schimmel gibt es grundsätzlich keine Meldepflicht beim Gesundheitsamt.

Wer kann Schimmel begutachten?

Es gibt verschiedene Institutionen, die einen Schimmelpilzgutacher zertifizieren, zum Beispiel der TÜV oder die Dekra. Dort erwirbt der angehende Schimmelgutachter in speziellen Schulungen über mehrere Tage das entsprechende Hintergrundwissen, am Ende gibt es eine Prüfung. Der Rest kommt dann mit der Erfahrung, die natürlich auch sehr wichtig ist. Der Sachverständige sollte eine mehrjährige Erfahrung in der Beurteilung von Schimmelpilzbefall besitzen.

Wenn ihr wissen wollt, wer in eurer Nähe Ortsbegehungen und bei Bedarf weitere Schimmelmessungen durchführt, dann könnt ihr euch dazu von Verbraucherzentralen, Mieter- beziehungsweise Haus- und Grundeigentümer-Vereinen, dem zuständigen Gesundheitsamt oder einem der Netzwerke zur Schimmelberatung in Deutschland beraten lassen.

Oder ihr wendet euch an die Wohnglück-Schimmelhilfe, die mit der Bauexperts Sachverständigenorganisation zusammenarbeitet.

Tipp: Weitere Informationen rund um das Thema Schimmel findet ihr in folgenden Ratgebern: