Bauen | Expertentipp
Ein Haus aus Holz oder Stein: Was hält länger?
Das Fertighaus wird immer beliebter, allerdings haftet ihm nach wie vor der Ruf an, eine deutlich kürzere Lebensdauer zu haben als ein Massivhaus. Fertighäuser sind meistens Holzhäuser, wobei es sich dabei um verschiedene Bauweisen handeln kann. Holzhäuser können als Holztafelbau, Holzständerbau, Holzblockbau oder Fachwerksbau errichtet werden.
Aber wie lange hält nun ein Haus überhaupt? Und haben Holzhäuser tatsächlich eine geringere Lebensdauer als Steinhäuser?
Die Antwort lautet: Nein, ein Haus aus Stein hält nicht zwangsläufig länger als ein Haus aus Holz. Allerdings steckt der Teufel im Detail. Wie lange Holzhäuser und Massivhäuser halten und wovon die Lebensdauer eines Hauses abhängt, das lest ihr hier.
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Steinhäuser und Holzhäuser können über hundert Jahre lang halten
Steinhaus ist nicht gleich Steinhaus, und Holzhaus ist nicht gleich Holzhaus. Deshalb lässt sich die Frage nach der Lebensdauer nicht pauschal beantworten. Es gibt nicht nur verschiedene Typen von Fertighäusern, was Qualität und Ausstattung betrifft. Auch bei konventionell gebauten Häusern gibt es große Unterschiede in Bezug auf Bauweisen und Baumaterialien (zum Beispiel Ziegel, Kalksandstein, Porenbeton oder Leichtbausteine aus Bims und Blähton).
In der Schweiz und auf den Faröern gibt es Holzhäuser aus dem 11. und 13. Jahrhundert, die immer noch bewohnt werden. Ebenso gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Häuser aus Stein, die mehrere hundert Jahre alt sind und immer noch sehr gefragt sind. Egal, ob Holzhaus oder Massivhaus: Wichtig bei einem Haus und seiner "Haltbarkeit" ist grundsätzlich eine regelmäßige Instandhaltung. Bei Holzhäusern sind Wartung und Pflege oft zeit- und kostenintensiver.
Wie lange hält ein Haus?
Um die Frage, wie lange ein Haus hält, zu beantworten, muss man zwischen
- der physischen Lebensdauer und
- der wirtschaftlichen Lebensdauer
unterscheiden. Durch Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen kann nahezu jede Bauart über sehr lange Zeiträume erhalten werden.
Bei gewöhnlichen Wohnimmobilien geht es aber immer darum zu prüfen, ob Aufwendungen für Wartung und Instandhaltung in einem vernünftigen und wirtschaftlichen Kostenrahmen liegen. Auch wenn die Entscheidung keinem Hausbesitzer leicht fällt, gibt es einen Punkt, an dem es sinnvoller ist, das Haus abzureißen und neu zu bauen.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Hauses
Die Immobilienbewertung spricht daher nicht von Lebensdauer, sondern von wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. In der seit 2012 geltenden Sachwertrichtlinie wird für die Abschätzung der Gesamtnutzungsdauer nicht mehr nach Bauarten, also nach Holzhaus, Ziegelhaus oder Kalksandsteinhaus unterschieden, sondern nach Ausstattungsstandards.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer bei Einfamilienhäusern liegt heute bei 80 bis 100 Jahren – dieser Richtwert gilt unabhängig von der Bauweise.
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Die Lebensdauer eines Hauses
Die physische Haltbarkeit ist höher. Generell hält das Skelett eines Hauses im Schnitt am längsten. Und ob das aus gemauerten Wänden, Beton, Holz, Stahl oder Lehm besteht, macht erstmal keinen Unterschied. Die Lebensdauer wird in den Tabellen über die Nutzungsdauer von Bauteilen des Portals für Nachhaltiges Bauen für alle Materialien mit dem gleichen Wert angegeben.
Moderne Baumaterialien wie Dämmstoffe halten eher weniger lang als Stein und Holz. Außerdem werden heute viele Kunststoffe und chemische Verbindungen eingesetzt wie Kleber, bei denen man noch wenig über die Alterung weiß.
Je nach Ausführung beträgt die Lebensdauer eines Fertighauses zwischen 70 und 90 Jahren. Bei einem Massivhaus geht man in der Regel von einer Lebensdauer zwischen 100 und 120 Jahren aus.
Generell hängen sowohl die wirtschaftliche Nutzungsdauer als auch die Lebensdauer stark von der Qualität des Hauses ab. Schubladenarchitektur, qualitativ minderwertige Baustoffe, unfachmännische Bauausführung oder eine minderwertige Gebäudeausstattung reduzieren die voraussichtliche Nutzungsdauer und senken den Verkehrswert. Wer bei einem Fertighaus auf das RAL-Gütezeichen achtet, hat einen anerkannten Nachweis für die Qualität.
Wie lange hält ein Holzhaus?
Vor einigen Jahrzehnten wurde die Lebenserwartung eines Holzhauses häufig um etwa zehn bis zwanzig Jahre niedriger eingestuft als die von mineralischen Bauarten.
Untersuchungen, beispielsweise von der Technischen Universität Braunschweig, haben aber festgestellt, dass moderne Holzhäuser, wie Häuser in Holzständerbauweise durchaus mindestens 100 Jahre alt werden können. Sie ermittelten dies anhand der Daten von über 200.000 Häusern, die vor mindestens 30 Jahren in Holzbauweise errichtet wurden.
Außerdem hat sich ein Forschungsvorhaben der Universität Leipzig mit der objektiven Verkehrswertermittlung von Holzgebäuden befasst. Das Ergebnis: In Sachen Lebensdauer und Wertbeständigkeit stehen Holzhäuser, die ab 1985 gebaut wurden, konventionellen Bauten in nichts nach. Und: Entgegen der landläufigen Meinung brennen Holzhäuser auch nicht leichter oder schneller als Massivhäuser.
Die Gesamtnutzungsdauer dieser Holzhäuser liegt demnach bei 80 Jahren. Die technische Lebensdauer kann bei normaler Instandhaltung weit über 100 Jahre, wenn nicht gar mehrere 100 Jahre betragen. Damit zieht die Holzbauweise mit dem Massivbau gleich.
Das Baujahr macht allerdings schon einen Unterschied: Ältere Holz-Fertighäuser hatten in der Tat eine geringere Lebensdauer als die heute gefertigten. Gerade der Holzrahmenbau und der Holztafelbau wurden in den vergangenen 40 Jahren erheblich weiterentwickelt. Durch die bautechnischen Verbesserungen konnten die technische Lebensdauer und die Gesamtnutzungsdauer gesteigert werden. Ein Plus für den Wert von modernen Fertighäusern.
Und was ist mit Schädlingen? In unserem Artikel lest ihr alles rund um Vorurteile über Holzhäuser.
Fertighaus oder Massivhaus im Vergleich
Interessant ist die auch Tatsache, dass die Banken mittlerweile bei den Laufzeiten für Hypotheken keinen Unterschied mehr zwischen konventionell gebauten Häusern und Fertighäusern machen. Deswegen kann man davon ausgehen, dass die Haltbarkeit beider Bauweisen annähernd gleich ist.
Am Markt ist es allerdings noch oft so, dass Fertighäuser nicht so hoch bewertet werden wie Massivhäuser. Bezogen auf den Wiederverkaufswert bedeutet das, dass ein Fertighaus in der Regel schwerer zu verkaufen ist. Ein Nachteil, den ihr besonders dann bedenken müsst, wenn ihr euch vorstellen könnt, euer Haus nach einigen Jahre wieder zu verkaufen.
Hier könnt ihr noch mehr über die Vorteile und Nachteile von Fertighäusern und Massivhäusern lesen.
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