Grundstück verkaufen: Das ist der Ablauf

Das kannst du tun

• Du solltest zunächst von einem Gutachter den Grundstückswert ermitteln lassen. Denn erst dann kannst du den Verkaufspreis festlegen.
• Versuche, Steuern zu vermeiden, indem du unter anderem die zehnjährige Spekulationsfrist einhältst.
• Der Grundstücksverkauf ist kompliziert. Ein erfahrener Makler spart dir nicht nur Zeit und Arbeit, sondern kann auch den bestmöglichen Preis für dich erzielen. Finde hier den passenden Makler für den Immobilienverkauf.

Grundstück verkaufen – auf die richtige Vorgehensweise kommt es an

Du besitzt ein Grundstück und möchtest es gern verkaufen? Dann solltest du dir darüber bewusst sein, dass der Verkauf von Land ein komplexer Prozess ist, bei dem es eine Menge zu beachten und vorzubereiten gibt – zum Teil kann das mehr als beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung sein. 

Deshalb sind Fachkenntnisse und eine sehr gute Vorbereitung enorm wichtig. Denn beim Grundstück verkaufen kommt es auf die richtige Vorgehensweise an: Bevor du damit an den Markt gehen kannst, gilt es, entscheidende Fragen zu klären und eine Vielzahl an Unterlagen zusammenzustellen. Darauf gehen wir im weiteren Verlauf dieses Ratgebers detailliert ein. Zunächst ist es wichtig, herauszufinden, ob beziehungsweise wie dein Grundstück bebaut werden darf.

Kläre zunächst, um welche Art von Grundstück es sich bei deinem Besitz handelt. Es gibt fünf verschiedene Arten von Land:

Erschlossenes Grundstück

Diese Art von Grundstück ist bei Käufern besonders beliebt und erzielt daher meist die höchsten Preise. Ein bereits erschlossenes Grundstück ist an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen und darf bebaut werden. 

Bauerwartungsland

So werden Grundstücke bezeichnet, die in den jeweiligen Flächennutzungsplänen als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Jedoch liegt für diese Grundstücksart noch keine Bauerlaubnis vor. Bauerwartungsland erzielt in der Regel einen geringeren Preis, da es zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht bebaut werden darf und zudem noch nicht an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen ist. Somit ist das Land noch nicht erschlossen. 

Nicht-erschlossenes Grundstück

Im Gegensatz zum Bauerwartungsland ist ein nicht-erschlossenen Baugrundstück bereits zur Bebauung freigegeben. Jedoch fehlen noch Anschlüsse an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz. 

Wald- oder Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche

Diese Grundstücke dürfen in der Regel gar nicht oder nur mit großen Einschränkungen bebaut werden. Sie wurden in der Vergangenheit häufig für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, was sich oft negativ auf die Bodenqualität ausgewirkt hat. Daher ist der Verkauf meist schwieriger.

Bebautes Grundstück

Unter Umständen möchtest du dein bebautes Grundstück verkaufen. Ob das gut oder schlecht für deinen geplanten Immobilienverkauf ist, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Bleibt dem potenziellen Käufer nur der Abriss übrig, bedeutet das natürlich zusätzliche Kosten, Zeit und Aufwand. Dafür ist das Grundstück bereits erschlossen.

Unabhängig von der Art des Grundstücks ist die Frage zu klären, wie das Baugrundstück bebaut werden darf. Dafür solltest du folgende Punkte klären:

• Welche Abstandsflächen sind einzuhalten?
• Wie viel Wohnfläche darf dort entstehen?
• Welche Vorgaben gibt es hinsichtlich der Bauweise?

Antworten darauf findest du im Bebauungsplan und dem Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde.

Hinweis: Falls es für dein Grundstück keinen Bebauungsplan gibt, kannst du bei der zuständigen Baubehörde eine Bauvoranfrage stellen. Die Auskunft ist eine Einschätzung über die Zulässigkeit der Bebauung und gilt für drei Jahre.

Als Nächstes steht die Grundstücksbewertung durch einen Immobiliengutachter und die Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen an. Auch alle Fragen zum Thema Kosten und Steuern solltest du vorab abklären. Detaillierte Informationen zu den einzelnen Punkten haben wir im weiteren Verlauf dieses Ratgebers für dich zusammengetragen.

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Den Verkaufspreis festzulegen, ist natürlich ein ganz entscheidender Schritt im Verkaufsprozess – zugleich aber auch einer der schwierigsten. Schließlich möchtest du deinen Besitz keinesfalls unter Wert verkaufen, aber auch keinen unrealistischen Preis fordern, den niemand zu zahlen bereit ist.

Dafür gilt es zunächst, den Wert deines Grundstücks zu bestimmen. Dieser komplexe Prozess gehört in jedem Fall in die erfahrenen Hände eines Gutachters. Denn der Experte weiß genau, welche Aspekte bei der Wertermittlung berücksichtigt werden sollten, und kennt den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage.

Als erste Orientierung kannst du dir den Bodenrichtwert anschauen, den deine Stadt und Gemeinde veröffentlicht. Die Basis dafür bilden Verkaufspreise, die in der Vergangenheit erzielt worden sind.

Wie du den Bodenrichtwert deines Grundstücks ermittelst, erfährst du hier.

Es gibt jedoch noch weitere Aspekte, die bei der Wertermittlung des Grundstücks eine Rolle spielen:

• Lage, Größe, Schnitt, Ausrichtung
• Beschaffenheit und Bodenverhältnisse
• Möglichkeiten der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl)
• Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz
• Denkmalschutz
• Altlasten
• Einträge im Grundbuch (wie Lasten oder Beschränkungen)

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meines Grundstücks?

Um dein Grundstück verkaufen zu können, musst du zunächst eine Vielzahl an Unterlagen zusammentragen. Zunächst führt dein Weg ins Grundbuchamt. Denn der Grundbuchauszug ist die erste Grundvoraussetzung für die Verkaufsabwicklung. Daraus geht hervor, ob du als Eigentümer vermerkt bist. Und nur dann darfst du das Grundstück verkaufen. Stehen noch weitere Eigentümer im Grundbuch, benötigst du deren Erlaubnis. 

Weiterhin stehen im Grundbuch wichtige Informationen über das Grundstück, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Dazu gehören unter anderem Lage, Größe und eventuelle Belastungen und Beschränkungen, etwa durch Wegerechte oder Leitungsrechte.

Neben dem Grundbuchauszug benötigst du noch weitere Unterlagen für den Grundstücksverkauf, die wir im Folgenden für dich zusammenfassen:

Folgende Unterlagen können für den Grundstücksverkauf darüber hinaus wichtig sein:

• Flächennutzungsplan
• Vermessungsunterlagen
• Altlastenauskunft
• Dokumente zu eventuell laufenden Miet- und Pachtverhältnissen
• Erbschein oder notarielles Testament
• Versicherungspolicen

Wie finde ich einen geeigneten Käufer für mein Grundstück?

Sobald der Preis feststeht, kannst du dich auf die Suche nach einem Käufer machen. Dafür solltest du im ersten Schritt deine Zielgruppe festlegen. Möchtest du ausschließlich an Privatpersonen verkaufen oder könnte deine Immobilie auch für Bauträger interessant sein? Letztere zahlen in der Regel einen deutlich höheren Verkaufspreis.

Wichtig für die Entscheidung ist, wie das Grundstück genutzt werden darf. Kann es nur mit ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden, ist ein Privatverkauf wahrscheinlicher. Bietet dein Bauland jedoch Platz für ein Mehrfamilienhaus oder sogar eine ganze Reihenhaussiedlung, macht es Sinn, dich direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden. Denn diese haben deutlich mehr finanziellen Spielraum als private Interessenten.

Für die Analyse deiner Zielgruppe solltest du folgende Fragen klären:

• Welche Art von Grundstück besitzt du? Dies bestimmt maßgeblich, welche Käufer du beim Verkauf in den Fokus nimmst. Ein erschlossenes Baugrundstück ist für eine breitere Käuferschicht interessant, darunter auch für private Bauherren, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Für ein Bauerwartungsland interessieren sich hingegen eher risikobereite Kapitalanleger, die darauf hoffen, dass der Wert des Grundstücks steigt. In diesem Fall wäre es ratsam, die künftigen Entwicklungen in der Umgebung hervorzuheben, um das Potenzial des Grundstücks klar zu vermitteln.
• Wie steht es um die Lage des Grundstücks? Dein Grundstück liegt in einem Neubaugebiet an einer Wohnstraße? Dann darf es anders genutzt werden als ein Grundstück in einem Gewerbegebiet an einer Hauptverkehrsader – und spricht auch unterschiedliche Zielgruppen an. Die erste Variante eignet sich für Familien, die ein ruhiges Zuhause suchen. Die zweite hingegen reizt vermutlich eher Unternehmen, die ein logistisch gut angebundenes Grundstück benötigen.
• Wie kann das Grundstück bebaut werden? Bei einem Baugrundstück ist es für die Käufer von großer Bedeutung, wie genau die künftige Bebauung aussehen darf. Diese Informationen solltest du unbedingt herausfinden, bevor du deinen Bauplatz auf den Markt bringst. Entscheidend sind die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, das auf dem Grundstück erbaut werden darf. Diese Informationen erhältst du im Bebauungsplan. Darin stehen unter anderem folgende Daten dazu: 
  • Grundflächenzahl (GRZ): Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche ein Gebäude pro Quadratmeter Grundstücksfläche aufweisen darf.
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Die GFZ gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
  • Anzahl der möglichen Vollgeschosse: Diese Information legt fest, wie viele Stockwerke auf dem Bauplatz entstehen können.
  • Maximale Höhe des künftigen Gebäudes: Diese Beschränkung gibt Auskunft darüber, wie hoch das geplante Bauwerk maximal sein darf.

Wie du die GFZ ermitteln kannst, erfährst du hier.

Alles zur Bestimmung der GRZ kannst du hier nachlesen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein sehr großes Grundstück aufzuteilen – sofern die baurechtlichen Voraussetzungen dafür bestehen. Auch in diesem Fall kannst du einen höheren Gesamtpreis erzielen.

Alles Wichtige zur Teilung eines Grundstücks erfährst du in diesem Artikel.

Sobald du dir über die Käuferzielgruppe im Klaren bist, kannst du das Exposé erstellen oder von einem Makler erstellen lassen und deine Immobilie über das Internet oder in der Zeitung anbieten.

Auf was muss man bei der Besichtigung achten?

Sobald dein Besitz offiziell auf dem Markt ist, werden die ersten Kaufinteressenten nach einem Besichtigungstermin fragen. Du kannst entweder einzelne Termine vereinbaren oder mehrere potenzielle Käufer gemeinsam einladen. Wichtig ist, den Termin tagsüber anzusetzen, denn bei Tageslicht wirkt das Grundstück einladender. Außerdem solltest du deinen Besitz vor den Besichtigungen auf Vordermann bringen, indem du etwa die Wiese mähst und Unkraut entfernst.

Zudem solltest du alle wichtigen Unterlagen und das Exposé mitnehmen und dich auf mögliche Fragen der jeweiligen Interessenten vorbereiten. Diese hängen von der Zielgruppe ab und können etwa folgendermaßen lauten:

• Wie weit sind Schulen, Kindergärten und Spielplätze entfernt?
• Ist das Grundstück barrierefrei zugänglich oder kann es barrierefrei gestaltet werden?
• Wie sieht es mit der Mietpreisentwicklung in der Umgebung und der potenziellen Rendite aus?
• Ist eine Baugenehmigung für das Grundstück zu bekommen? Wie sehen der Bebauungsplan und die Bodenbeschaffenheit aus?

Was muss beim Verkauf eines Grundstücks beachtet werden?

Sobald du einen ernsthaften Interessenten gefunden hast, dem du deinen Besitz verkaufen möchtest, steht die Preisverhandlung an. Deine Preisvorstellung kennt der potenzielle Käufer ja bereits. Möglicherweise versucht er, den von dir festgelegten Preis runterzuhandeln. Ob du dich darauf einlässt, ist dir überlassen. Bist du allerdings nicht bereit, dich auf den Käufer zuzubewegen, riskierst du, dass er abspringt.

Anders sieht es aus, wenn du gleich mehrere Interessenten hast, was bei einem attraktiven Grundstück sehr wahrscheinlich der Fall ist. Dann kannst du ein Bieterverfahren einleiten. Aber Achtung: Das musst du bereits im Exposé angeben und in diesem Fall einen Mindestpreis aufführen. Es funktioniert so: Alle Kaufinteressenten geben ein Gebot für dein Grundstück ab. Anschließend kannst du dich entscheiden. Dabei muss deine Wahl nicht zwingend auf den Höchstbietenden fallen.

Alles rund um den Ablauf eines Bieterverfahrens kannst du hier nachlesen.

Wie läuft der Verkauf eines Grundstücks ab?

Du hast dich mit einem Käufer über den Preis geeinigt? Dann folgen diese Schritte:

• Bonitätsprüfung: Damit stellst du sicher, dass der Interessent den Kaufpreis für das Grundstück und die anfallenden Nebenkosten auch zahlen kann. Die Informationen erhältst du entweder durch eine Selbstauskunft oder durch Wirtschaftsauskunfteien.
• Kaufvertragsentwurf anfertigen: Darin werden alle Details zum Grundstücksverkauf aufgelistet. Diese Aufgabe übernimmt ein Notar, der sich auch um eventuelle Änderungen und Anpassungen kümmert. Du kannst den Vertragsentwurf anschließend auch von einem Fachanwalt prüfen lassen.
• Kaufvertrag unterzeichnen: Sind der Käufer und du mit dem Kaufvertragsentwurf einverstanden? Dann setzt der Notar im nächsten Schritt den Kaufvertrag auf, den er von beiden Parteien unterzeichnen lässt.
• Auflassungsvormerkung eintragen lassen: Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags lässt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Damit hat der Käufer die Garantie, dass du das Grundstück nicht an jemand anderen verkaufen kannst. Ihm wird somit der Besitz zugesichert.
• Grundschuld eintragen lassen: Die meisten Käufer müssen einen Kredit aufnehmen, um den Kauf zu finanzieren. In diesem Fall ist die Bank Miteigentümer, bis das Darlehen abbezahlt ist. Deshalb wird das Kreditinstitut vom Notar auch ins Grundbuch aufgenommen.
• Entrichtung des Kaufpreises: Als Nächstes erhält der Käufer vom Notar die Aufforderung, den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen.
• Eintragung des neuen Eigentümers: Sobald das Geld eingegangen ist, lässt der Notar den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Mit diesem letzten Schritt ist der Verkaufsprozess abgeschlossen.

Was ist nach dem Verkauf zu tun? 

Nach dem Abschluss des Verkaufsprozesses geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Dafür solltest du die Versicherungsgesellschaft deiner Gebäudeversicherung schriftlich über die Eigentumsumschreibung informieren. Diesen Schritt kann auch der neue Eigentümer des Grundstücks übernehmen. Außerdem musst du dein Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach der Eigentumsumschreibung über den Eigentumswechsel informieren.

Grundstück verkaufen: privat oder besser mit Makler?

Ob du dein Grundstück lieber auf eigene Faust oder mithilfe eines erfahrenen Profis verkaufen möchtest, liegt natürlich ganz bei dir. Wenn du dich für den privaten Verkauf entscheidest, solltest du dir jedoch über einige Punkte im Klaren sein: Wie bereits erwähnt kann es deutlich komplizierter sein, eine Liegenschaft zu veräußern, als ein Haus oder eine Wohnung. Es erfordert eine Menge an Fachwissen, das du dir unbedingt aneignen solltest. Allein den Kaufpreis zu bestimmen, mit Interessenten zu verhandeln oder ein Bieterverfahren durchzuführen, ist nicht nur zeitaufwendig. Es hält zudem einige Fallstricke bereit, die du unbedingt vermeiden solltest. Beim Bieterverfahren beispielsweise gibt es verschiedene Formen, die korrekt durchgeführt werden sollten.

Ein weiterer entscheidender Punkt ist der Zeitaufwand, den du beim privaten Verkauf einplanen solltest – von der Beschaffung zahlreicher Unterlagen über die Exposé-Erstellung bis hin zur Organisation der Besichtigungen und die Vorbereitung auf die expliziten Fragen möglicher Interessenten bist du für alles rund um den Verkauf selbst verantwortlich.

Anders sieht es hingegen aus, wenn du einen Makler engagierst. Der Profi weiß nicht nur genau, wie er dein Grundstück bestmöglich bewirbt und präsentiert. Der Experte kümmert sich um sämtliche Unterlagen, stellt ein aussagekräftiges Exposé mit professionellen Fotos zusammen und organisiert die Besichtigungen. Er holt die Bonitätsprüfung ernsthafter Interessenten ein, vereinbart Notartermine, führt Preisverhandlungen und bei Bedarf ein Bieterverfahren durch. Ein Makler wird immer versuchen, den bestmöglichen Preis für dich herauszuholen – schließlich profitiert er über seine Courtage selbst von einem möglichst hohen Erlös. Zudem verfügen erfahrene Profis über ein großes Netzwerk zu Privatkunden und Bauunternehmern.

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Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Grundstücks an?

Neben dem Kaufpreis fallen bei der Veräußerung eines Grundstücks eine Vielzahl an weiteren Kosten an. Die meisten davon trägt der Käufer, aber einige Posten musst du als Verkäufer übernehmen.

Wir haben alle Kosten übersichtlich für dich zusammengefasst:

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Grundstücks an?

Wie beim Verkauf eines Hauses können auch bei der Veräußerung eines Grundstücks folgende Steuern anfallen:

• Gewerbesteuer
• Umsatzsteuer
• Spekulationssteuer

Generell fällt die Gewerbesteuer eigentlich nur bei einem gewerblichen Handel mit Immobilien an. Unter bestimmten Umständen kann diese Steuerart jedoch auch auf den privaten Verkauf von Objekten erhoben werden – und zwar dann, wenn das Finanzamt den Verkauf als gewerblichen Handel betrachtet. Das ist bei einer Überschreitung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze der Fall: Wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufst – wozu auch Grundstücke zählen –, verlangt das Finanzamt Gewerbesteuer. Allerdings gibt es je nach Fall auch Ausnahmen. Möchtest du auf Nummer sicher gehen, solltest du die Drei-Objekt-Grenze jedoch einhalten.

Laut geltendem Umsatzsteuergesetz fällt beim privaten Verkauf von Immobilien keine Umsatzsteuer an. Das liegt daran, dass der Erlös dem Grunderwerbsteuergesetz zugeordnet wird. Dieses soll eine Doppelbesteuerung durch Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer vermeiden. Jedoch können auch Umsätze, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind, umsatzsteuerfrei sein. Dazu gehören folgende:

• Übertragungen zwischen Ehepartnern
• Übertragungen des Grundstücks oder der Immobilie zwischen Eltern und Kindern
• Erbschaften
• Schenkungen

Ausnahmen von der Umsatzsteuerpflicht bestehen jedoch, wenn der Verkäufer als Unternehmer auftritt (z. B. beim Verkauf durch Bauträger oder gewerbliche Immobilienverkäufer). Unter diesen Umständen kann die Umsatzsteuer anfallen.

Spekulationssteuer musst du nur dann zahlen, wenn du das Grundstück innerhalb von zehn Jahren, nachdem du es erworben hast, wieder verkaufst. Daher solltest du unbedingt versuchen, dich an diese Frist zu halten, um keine Spekulationssteuer abtreten zu müssen. Denn im Gegensatz zu einem selbst bewohnten Haus oder einer Wohnung ist es bei einem unbebauten Grundstück nicht möglich, die Spekulationsfrist durch Eigennutzung zu verkürzen – auch dann nicht, wenn du dein Grundstück beispielsweise als Garten nutzt, denn das lässt sich kaum nachweisen.

Sollte es dir nicht möglich sein, die Spekulationsfrist zu wahren, kannst du die Kosten zumindest reduzieren. Denn die Höhe der Spekulationssteuer wird durch deinen Steuersatz sowie den durch den Verkauf erzielten Netto-Gewinn berechnet. Um die Steuerlast zu reduzieren, solltest du den Netto-Gewinn also so niedrig wie möglich halten. Das ist möglich, indem du folgende Kosten vom notariell beglaubigten Verkaufspreis abziehst:

• Maklercourtage
• Werbungskosten für Verkaufsinserate
• Notargebühren
• die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung
• die Vorfälligkeitsentschädigung

Wichtiger Hinweis: Im Fall einer Schenkung oder Erbschaft werden die Jahre, in denen der Schenkende oder der Verstorbene Grundstückseigentümer war, mit angerechnet.

Fazit: Beim Grundstücksverkauf kommt es auf Fachwissen und die richtige Vorgehensweise an

Wie bereits eingehend beschrieben, ist der Verkauf eines Grundstücks eine komplizierte Angelegenheit. Denn die Aspekte, von denen die Preisgestaltung abhängt, sind vielfältig und erfordern fachliche Expertise. Ganz entscheidend ist zum Beispiel, vorab die Bebaubarkeit bei der zuständigen Behörde zu prüfen. Aufgrund dieser Informationen die passende Zielgruppe zu definieren ist maßgeblich, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Für einen reibungslosen Ablauf ist fachmännische Unterstützung daher empfehlenswert. Ein öffentlich bestellter Gutachter kann beispielsweise präzise abschätzen, wie hoch der Wert des Grundstücks ist. Das ist ganz entscheidend für die Bestimmung des Verkaufspreises, für den du deine Immobilie am Markt anbieten möchtest. Wenn du nicht bereit bist, dich intensiv in das Thema Grundstücksverkauf einzuarbeiten oder dir die Zeit dafür fehlt, solltest du dir Unterstützung von einem erfahrenen Immobilienmakler holen, der sich um alle anstehenden Schritte kümmert.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Grundstücksverkauf