Grundstück teilen: Kosten und Voraussetzungen

Das kannst du tun

• Nimm dir Zeit für eine genaue Planung, denn Fehler im Teilungsprozess können teuer werden.
• Da das Thema sehr komplex ist und viele Vorschriften beachtet werden müssen, solltest du dir unbedingt professionellen Rat einholen, zum Beispiel von einem Notar.
• Informiere dich vorab beim Bauamt, ob alle Voraussetzungen für die Grundstücksteilung erfüllt sind.
• Suche das Gespräch mit deinen Nachbarn, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden.
• Du selbst oder Angehörige möchten auf dem geteilten Grundstück bauen? Unsere Baufinanzierung bringt dich oder deine Lieben mit günstigen Zinsen ins Eigenheim.

Was ist eine Grundstücksteilung?

Besonders in Ballungsgebieten, wo Bauland knapp ist, sind Grundstücke begehrt. Wer über ein großzügiges Stück Land verfügt und sich von einem Teil davon trennt, kann teilweise hohe Gewinne erzielen. Soll die Liegenschaft in mindestens zwei separate Parzellen geteilt werden, spricht man von einer Grundstücksteilung. Dabei überträgst du einen Teil deiner Immobilie an einen anderen Eigentümer.

Diese Teilung ist ein recht komplizierter und kostspieliger Vorgang, für den es viele Vorschriften gibt. Dieser ist mit der Änderung im Grundbuch abgeschlossen. Die Rechtsgrundlage für die Teilung von Grundstücken ist in § 19 des Baugesetzbuchs geregelt.

Was ist der Unterschied zwischen einer Realteilung und einer ideellen Teilung?

Spricht man von einer Grundstücksteilung, ist in der Regel die reelle Teilung gemeint. Diese macht die Eigentümer der verschiedenen Parzellen unabhängig voneinander und wird im Grundbuch eingetragen.

Doch neben der Realteilung gibt es noch eine weitere Möglichkeit, eine Liegenschaft aufzuteilen: die ideelle Teilung. Bei dieser Form der Teilung bleibt das ursprüngliche Grundstück erhalten und geht zum Teil an einen oder mehrere Miteigentümer über. Die einzelnen Teilstücke sind also nicht unabhängig voneinander, sondern gehören der Eigentümergemeinschaft.

Die Rechte und Pflichten, die sich aus einer ideellen Teilung ergeben, orientieren sich am Prinzip eines Mehrfamilienhauses, in dem mehrere Eigentümer unterschiedliche Immobilien besitzen. Daher liegt dieser Teilungsform das Wohnungseigentumsgesetz zugrunde.

Bei der ideellen Teilung werden Sondereigentum und Sondernutzungsrechte festgelegt. Allerdings findet keine rechtliche Teilung statt. Deshalb dürfen die Eigentümer nur gemeinsam über das Grundstück verfügen.

In der Praxis entscheiden sich daher die meisten Grundstücksbesitzer für die Realteilung. Die Form der ideellen Teilung kommt in der Regel nur dann zum Einsatz, wenn eine reelle Teilung wegen der geltenden Bauvorschriften nicht erlaubt ist.

Hinweis: Da die reelle Teilung deutlich öfter zum Einsatz kommt, beziehen wir uns im weiteren Verlauf auf diese Form der Grundstücksteilung.

Du besitzt ein Mehrfamilienhaus oder möchtest eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten erwerben? Hier erfährst du alles über den gesetzlich vorgeschriebenen Aufteilungsplan.

Auch die Teilungserklärung ist verpflichtend. Hier haben wir alle Infos zur Teilungserklärung für dich zusammengefasst.

Was sind die Voraussetzungen für eine Grundstücksteilung?

Um ein Grundstück zu teilen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Teilung verstößt nicht gegen den geltenden Bebauungsplan. Darüber gibt die jeweilige Gemeinde Auskunft.
• Dein Grundstück hat eine ausreichende Größe. Diese hängt von den Vorschriften der jeweiligen Kommune ab.
• Es gibt eine klare Grenze zwischen den Teilgrundstücken – aber Achtung: Grenzsteine dürfen ausschließlich von Vermessungstechnikern gesetzt oder bewegt werden.
• Die Teilgrundstücke sind exakt vermessen und abgegrenzt.
• Nur für die Bundesländer Hessen und Nordrhein-Westfalen ist eine Teilungsgenehmigung nötig.
• Grunddienstbarkeiten, die durch eine Realteilung entstehen, sind schriftlich geregelt. Dazu gehören Wegerechte, Durchfahrtsrechte und Leitungsrechte. Diese spielen beispielsweise bei Hinterliegergrundstücken eine wichtige Rolle, die keinen direkten Zugang zum öffentlichen Wegenetz haben. In einem solchen Fall müssen die Bewohner ihr Zuhause über das vorne liegende Grundstück betreten.

Alles rund um das Thema Grunddienstbarkeiten erfährst du hier.

Grundstück teilen: Wie läuft die Realteilung ab?

Die Grundstücksteilung an sich ist ein recht komplexer Prozess, der in folgende Schritte unterteilt ist: 

1. Informieren und gegebenenfalls Genehmigung einholen

Bevor du den Antrag auf eine Teilung deines Grundstücks stellst, solltest du dich beim zuständigen Bauamt über die baurechtlichen Vorschriften informieren. Die Experten können dir genau sagen, ob deine Bau- und Teilungspläne womöglich mit dem geltenden Bebauungsplan kollidieren. In Hessen und Nordrhein-Westfalen brauchst du zudem eine Teilungsgenehmigung, die du bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragen kannst. Alle anderen Bundesländer fordern keine Genehmigung zur Grundstücksteilung.

2. Grundstücksvermessung beantragen

Eine rechtssichere Vermessung deiner Liegenschaft ist eine entscheidende Grundvoraussetzung für die Teilung. Um diese durchzuführen, hast du zwei Möglichkeiten: Du kannst einen zertifizierten Vermessungsingenieur beauftragen oder die Vermessung beim zuständigen Katasteramt beantragen. Bei der Vermessung werden auch die neuen Grundstücksgrenzen festgelegt und mit Grenzsteinen gekennzeichnet.

An dieser Stelle ein wichtiger Hinweis: Grenzsteine dürfen ausschließlich von zertifizierten oder behördlichen Vermessungstechnikern gesetzt und verschoben werden. Wenn du die Grenzsteine eigenhändig verschiebst, machst du dich strafbar.

3. Ausstellung des Veränderungsnachweises

Nach der Vermessung übermittelt der Experte alle Daten an die Genehmigungsbehörde und beantragt eine neue Flurkarte. Daraufhin erhältst du einen Veränderungsnachweis über alle Veränderungen am Grundstück. Dieses Dokument wird vom zuständigen Bauamt ausgestellt.

4. Beauftragung des Notars

Der nächste Weg führt zum Notar, der eine entscheidende Rolle im Teilungsvorgang spielt. Für den Termin benötigst du den Veränderungsnachweis vom Bauamt sowie in Nordrhein-Westfalen und Hessen die Teilungsgenehmigung. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt, die Änderungen ins Grundbuch des Grundstückes eintragen zu lassen. Der Jurist kümmert sich auch um die Eintragung eventueller Grunddienstbarkeiten. Liegt der Teilung ein Verkauf zugrunde, schließt der Notar auch den entsprechenden Kaufvertrag ab.

5. Eintrag im Grundbuch

Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wird die Teilung des Grundstücks rechtskräftig. Dieser letzte Schritt schließt den Teilungsvorgang ab. Falls du eine oder mehrere Parzellen deines Grundstücks verkauft hast, wird der Eigentümerwechsel ebenfalls im Grundbuch festgehalten.

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Von welchen Faktoren hängen die Kosten der Teilungsvermessung eines Grundstücks ab?

Die Kosten für die Teilungsvermessung eines Grundstücks hängen von mehreren Faktoren ab:

• Größe: Je größer das Grundstück, desto aufwendiger und teurer kann die Vermessung sein.
• Lage: In städtischen Gebieten können die Kosten höher sein als in ländlichen Gebieten. Der Grund sind höhere Lebenshaltungskosten und möglicherweise komplexere rechtliche Anforderungen.
• Teilungsaufwand: Wenn das Grundstück in mehrere Teile mit unterschiedlichen Formen oder Größen aufgeteilt werden soll, können die Kosten je nach Aufwand höher ausfallen.
• Zugänglichkeit: Wenn das Grundstück schwer zugänglich ist, können zusätzliche Kosten für die Vermessung entstehen.
• Rechtliche Anforderungen: Je nach Region können unterschiedliche gesetzliche Vorgaben und Genehmigungen erforderlich sein, die zusätzliche Kosten verursachen.
• Wahl des Vermessungsunternehmens: Die Preise können je nach Anbieter variieren und hängen von der Erfahrung und den angebotenen Dienstleistungen ab.
• Zusätzliche Dienstleistungen: Wenn zusätzliche Dienstleistungen wie die Erstellung von Plänen oder Gutachten benötigt werden, können die Gesamtkosten ebenfalls höher ausfallen.

Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, solltest du dir mehrere Angebote von unterschiedlichen Vermessungsbüros einholen.

Grundstück teilen: Was kostet eine Grundstücksteilung?

Eine Grundstücksteilung ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Diese unterscheiden sich je nach Bundesland. Dabei sind die Vermessungskosten sowie die Notargebühren wesentliche Kostenpunkte. Die Zusammensetzung der Teilungskosten für ein Grundstück hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. In der Regel beläuft sich der Preis für eine Grundstücksteilung auf insgesamt 3.000 und 5.000 Euro.

Bei den Gesamtkosten der Grundstücksteilung sind folgende Punkte entscheidend:

Vermessungskosten

Ein Vermessungsingenieur muss das Grundstück vermessen, um die neuen Grenzen festzulegen. Diese Kosten variieren je nach Größe und Lage des Grundstücks und richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der jeweiligen Bundesländer.

Notargebühren

Für die Beurkundung des Teilungsvertrags einer Grundstücksteilung fallen Notarkosten an, die sich nach dem Wert des Grundstücks sowie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten.

Grunderwerbssteuer

Eventuell können auch Grunderwerbsteuern anfallen, insbesondere wenn das Grundstück verkauft wird oder sich die Eigentumsverhältnisse ändern.

Bau- und Planungsgebühren

Wenn eine Teilung mit einer Neubebauung oder Umnutzung verbunden ist, können zusätzliche Gebühren für Bauanträge und Planungen anfallen.

Eventuell Erschließungskosten

Bei der Teilung können zusätzliche Kosten für die Erschließung der neuen Parzellen entstehen – zum Beispiel für Straßen, Wasser- und Abwasserversorgung.

Kosten für den Grundbucheintrag

Die Eintragung der neuen Grundstücke im Grundbuch verursacht Gebühren, die ebenfalls vom Wert des Grundstücks abhängen.

Es ist ratsam, dich im Vorfeld bei einem Notar oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht zu informieren, um die Kosten besser einschätzen zu können.

Was bedeutet Geh- und Fahrtrecht?

Das Recht, zu Fuß oder mit Fahrzeugen bestimmte Wege oder Flächen zu nutzen, nennt man Geh- beziehungsweise Fahrtrecht. Es wird meist bei öffentlich zugänglichen Wegen, Straßen oder Plätzen Thema. In vielen Ländern sind diese Rechte durch Gesetze und Verordnungen geregelt, die festlegen, wer diese Wege nutzen darf und unter welchen Bedingungen.

Bei privaten Immobilien sind davon in der Regel Hinterliegergrundstücke betroffen. Das sind Liegenschaften, die keinen direkten Zugang zum öffentlichen Wegenetz haben. In einem solchen Fall müssen die Bewohner ihr Zuhause über das vorne liegende Grundstück betreten. Das Recht dazu wird in der Regel im Grundbuch vermerkt.

Was sind Gründe für eine Grundstücksteilung?

Es gibt viele Gründe, warum sich Eigentümer für eine Teilung ihres Grundstücks entscheiden:

• Vorbeugung späterer Erbstreitigkeiten
• Möglichkeit, Bauland an Angehörige abzugeben
• Beschaffung von Kapital
• Planung eines Doppelhauses mit zwei Doppelhaushälften
• Hoffnung auf einen höheren Verkaufserlös als bei einem ungeteilten Grundstück
• weniger Pflege- und Instandhaltungsaufwand als bei einem großen Grundstück
• Reduzierung der Grundsteuerlast

Welche rechtlichen Aspekte müssen bei der Grundstücksteilung beachtet werden?

Eine entscheidende Voraussetzung für eine Grundstücksteilung besteht darin, dass keine bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Verordnungen verletzt werden.

Alle baulichen Errichtungen oder Veränderungen sind im Bauordnungsrecht geregelt. Dieses stellt sicher, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung nicht gefährdet wird. Es legt zum Beispiel fest, dass bestimmte Abstände zwischen Gebäuden und Zufahrtswege eingehalten werden müssen.

Das Bauplanungsrecht hingegen befasst sich mit der Qualität und Nutzbarkeit des Bodens. Es regelt also, wie ein Grundstück bebaut werden darf.

Um die Teilung eines Grundstücks rechtsgültig abzuschließen, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Erst danach ist die Liegenschaft offiziell aufgeteilt.

Vor- und Nachteile einer Grundstücksteilung 

Es gibt gute Gründe, die für eine Teilung des Grundstücks sprechen. Allerdings gibt es dabei auch einige Nachteile:

Fazit: Eine Grundstücksteilung sollte wohlüberlegt und gut vorbereitet sein

Sei es, um die Kasse aufzubessern, drohenden Erbstreitereien vorzubeugen, den Kindern den Hausbau zu ermöglichen oder im Alter weniger Pflegeaufwand zu haben: Die Gründe für die Teilung eines Grundstücks sind vielfältig.

Das betrifft jedoch auch die damit verbundenen Vorschriften – und leider auch die anfallenden Teilungskosten für ein Grundstück. Denn die Grundstücksteilung ist mit hohen Kosten von mehreren Tausend Euro verbunden.

Deshalb solltest du diesen Schritt in Ruhe bedenken und dir professionellen Rat einholen. Solltest du dich dafür entscheiden, ist es ratsam, sich genügend Zeit für eine ausgiebige Planung zu nehmen, denn es sind mehrere Behördengänge nötig und viele baurechtliche Vorschriften müssen berücksichtigt werden. Und Fehler im Teilungsprozess können die Kosten in die Höhe treiben.

Die wichtigsten Fragen rund um die Grundstücksteilung