Erste Schritte beim Hauskauf

Das kannst du tun

• Verschaffe dir einen Überblick über dein gesamtes Eigenkapital und dein Budget – zum Beispiel mit unserem Budgetrechner.
• Plane auch die Kaufnebenkosten ein. Rechne mit 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
• Informiere dich über Förderungen wie die KfW-Programme und regionale Zuschüsse.
• Starte deine Suche gut strukturiert über unsere Immobiliensuche.
• Vergleiche Angebote gründlich und bewerte ihre Angebotspreise mithilfe einer kostenlosen Immobilienbewertung.
• Denke auch an einen Gutachter oder eine Kaufbegleitung, wenn du dir beim Zustand und dem potenziellen Sanierungsaufwand einer Immobilie unsicher bist.
• Hol dir eine Finanzierungsbestätigung, um dein Interesse gegenüber Verkäuferinnen und Verkäufern zu unterstreichen und dir einen Vorteil bei der Preisverhandlung zu sichern.

Ein eigener Garten, finanzielle Stabilität und volle Gestaltungsfreiheit: Die eigene Immobilie klingt fabelhaft. Aber neben großen Träumen stehen am Anfang auch viele Fragen zum Immobilienkauf: Wie finde ich das richtige Haus? Wie teuer wird es und wie finanziere ich das Ganze? Und wie stelle ich sicher, dass beim Hauskauf nichts schiefgeht? Keine Sorge: Wir geben dir einen Plan an die Hand, mit dem du in 10 Schritten entspannt und selbstbewusst in dein neues Zuhause starten kannst.

Schritt 1: Eigenkapital zusammenstellen

Mehr Eigenkapital bedeutet höhere Chancen auf eine günstige Finanzierung. Beim Hauskauf solltest du mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zahlen können. Denn du deckst damit auch die Kaufnebenkosten. Banken finanzieren diese in der Regel nicht mit – oder nur zu höheren Zinssätzen.

Folgende Posten zählen zum Eigenkapital:

• Giro- und Tagesgeldkonten
• Sparbücher und Festgeldanlagen
• Bausparguthaben (auch wenn der Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist)
• Fonds, ETFs oder Aktien
• Kapitallebensversicherungen (nur der Rückkaufswert zählt)
• Private Rentenversicherungen
• Riester-Guthaben (unter bestimmten Voraussetzungen einsetzbar)
• Verwandtendarlehen oder Schenkungen
• Bereits abbezahlte Immobilien oder Grundstücke

Manche Posten wie Riester oder Lebensversicherungen brauchen etwas Vorlaufzeit, bis du sie abrufen kannst. Plane also rechtzeitig und lasse dich fachlich beraten.

Wichtig: Denk auch an Reserven und halte immer einen Notgroschen – am besten drei Monatsgehälter – für unvorhergesehene Ausgaben und Liquiditätsengpässe zurück.

Bekommst du eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital? Die Antwort gibt es hier.

Schritt 2: Budget planen

Bevor du nach Häusern suchst, solltest du wissen, wie viel Immobilie du dir wirklich leisten kannst. Dafür solltest du neben den Kaufkosten auch die zukünftigen Ausgaben für laufende Nebenkosten rund um deine Immobilie berücksichtigen.

Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Setz dich mit deinen Finanzen auseinander – ehrlich und ohne Wunschdenken. Folgende Fragen helfen dir dabei:

• Wie hoch sind deine regelmäßigen Einnahmen? (Gehalt, Mieteinnahmen, Unterhalt etc.)
• Welche monatlichen Ausgaben hast du? (Miete, Versicherungen, Auto, Freizeit, Rücklagen)
• Wie viel Spielraum bleibt übrig?
• Wie viel davon kannst du langfristig für eine Kreditrate aufbringen?

Die goldene Regel: Deine monatliche Kreditrate darf maximal 30 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens betragen.

Laufende Hausnebenkosten als zukünftige Ausgaben

Zur Tilgung der Baufinanzierung kommen später noch weitere laufende Nebenkosten – je nach Immobilie. Dazu zählen:

• Heizkosten und Strom
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Grundsteuer
• Versicherungen
• Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung

Plane diese Posten von Anfang an mit ein. Sie beeinflussen, ob du dir deine Wunschimmobilie dauerhaft leisten kannst.

Der Weg zum individuellen Finanzrahmen

Wenn du weißt, wie viel du monatlich aufbringen kannst und welche weiteren Kosten dich zukünftig erwarten, kannst du deinen Kreditrahmen realistisch einschätzen. Zusammen mit deinem Eigenkapital ergibt sich die Gesamtsumme, die du für Haus oder Wohnung ausgeben kannst.

Tipp: Nutze unseren Budgetrechner, um genau das herauszufinden. Du bekommst eine realistische Einschätzung – inklusive Monatsrate und maximalem Kaufpreis.

Behalte im Kopf:

1. Die Zinsen am Markt können sich ändern.
2. Dein Einkommen kann sich verändern, zum Beispiel bei Familienzuwachs, Jobwechsel oder Krankheit.
3. Auch die Nebenkosten im Haus steigen langfristig oft mit.

Plane also mit etwas Luft und baue dir einen kleinen Puffer für unerwartete Entwicklungen ein.

Schritt 3: Förderungen recherchieren

Für den Immobilienkauf, -bau oder -umbau werden zahlreiche staatliche oder regionale Förderungen angeboten. Oft lohnt sich das richtig: Du bekommst zinsgünstige Kredite, Zuschüsse oder Tilgungsnachlässe.

Diese Fälle stehen häufig im Vordergrund der aktuellen Fördermittellandschaft:

• Kauf oder Bau einer energieeffizienten Immobilie
• Umbau nach energetischen Standards
• Hauskauf oder Hausbau von Familien mit Kindern
• Barrierefreies Umbauen

Bundesländer, Städte und Kommunen bieten oft eigene Fördermittel an. Informiere dich bei deiner Stadtverwaltung oder Gemeinde zu aktuellen regionalen Programmen. Bundesweite Förderprogramme gibt es allem voran bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Hinweis: Für viele Programme brauchst du zusätzlich einen Energieberater oder ein Fachunternehmen. Meist müssen die Förderungsanträge vor dem Kauf oder Baubeginn gestellt werden. Die Konditionen und Voraussetzungen können sich jederzeit ändern. Prüfe also die aktuellen Regeln gemeinsam mit deinem Finanzierungspartner, bevor du dich für eine Förderung entscheidest.

Schritt 4: Passende Immobilienangebote finden

Jetzt wird’s konkret: Du weißt, was du dir leisten kannst – und suchst nach dem passenden Haus oder der richtigen Wohnung für dein Budget, Vorhaben und möglichen Kreditrahmen. Damit du dabei nicht den Überblick verlierst, helfen dir klare Suchkriterien und eine gute Strategie.

Suchkriterien festlegen

Bevor du wahllos durch Angebote scrollst, überleg dir: Wie willst du wohnen und was brauchst du wirklich?

Erstelle am besten zwei Listen:

a) Muss-Kriterien (unverzichtbar)

• bestimmte Wohnfläche oder Anzahl der Zimmer
• bestimmte Region, Schulnähe oder Arbeitsweg
• maximaler Preis laut Budget
• besonders energieeffizient oder zum Beispiel sofort bezugsfertig

b) Wunsch-Kriterien (Nice-to-have)

• Balkon, Garten, Keller
• zwei Badezimmer
• moderner Neubau oder Altbau mit Charme
• Ausbaupotenzial

Tipp: Wenn du zu viele Wünsche auf einmal festlegst, findest du seltener passende Angebote. Halte deine Liste realistisch und passe sie im Laufe der Suche an.

So findest du passende Angebote

Nutze verschiedene Kanäle und bleib offen:

• Online-Suchportale wie die Immobiliensuche von Wohnglück.de
• Tageszeitungen oder regionale Immobilienblätter
• Maklerbüros in deiner Zielregion
• Aushänge oder Empfehlungen im Freundeskreis

Tipp: Leg dir einen Premium-Account in der Immobiliensuche an. Der Smart Alarm sendet dir passende Angebote automatisch per WhatsApp oder SMS – und du bist schneller als andere Interessentinnen und Interessenten. Kostenlos und unverbindlich geht es im ersten Schritt aber auch mit einem Suchauftrag.

Schritt 5: Kaufnebenkosten einplanen

Beim Hauskauf zahlst du nicht nur den eigentlichen Kaufpreis. Es kommen noch einige Pflichtkosten obendrauf, die viele beim ersten Mal unterschätzen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten solltest du frühzeitig einplanen, denn sie machen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Beispielrechnung: Bei einem Hauspreis von 350.000 Euro fallen ca. 35.000 bis 52.000 Euro an Nebenkosten an – je nach Maklerbeteiligung und Bundesland.

Diese Kaufnebenkosten kommen auf dich zu

Die meisten Banken verlangen, dass du die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlst. Du kannst sie in der Regel nicht finanzieren. Deshalb ist es wichtig, dass du dein vorhandenes Kapital entsprechend einplanst.

Weitere mögliche Zusatzkosten

Je nach Immobilie oder Ausgangslage können noch weitere Kosten hinzukommen, zum Beispiel:

• Finanzierungsgebühren (wie Bereitstellungszinsen)
• Versicherungen (wie Wohngebäudeversicherung, Bauherrenhaftpflicht)
• Modernisierungsmaßnahmen, wenn du eine ältere Immobilie kaufst
• Kosten für einen Gutachter oder eine Kaufbegleitung

Tipp: Mach dir frühzeitig eine vollständige Liste aller einmaligen Kosten – so gehst du sicher, dass deine Finanzierung wirklich ausreicht.

Schritt 6: Angebote bewerten

Wenn du passende Immobilien gefunden hast, geht es an die Bewertung. Dabei geht es nicht nur um den Preis, sondern um das Gesamtpaket: Zustand, Energieeffizienz, Lage und viele kleine Details.

Faktoren, die den Kaufpreis beeinflussen

Der Preis einer Immobilie hängt von vielen Aspekten ab:

Du denkst darüber nach, doch lieber zu bauen, statt eine Bestandsimmobilie zu kaufen? Dann informiere dich hier über die Kaufpreise von Grund und Boden: Grundstückspreise 2025 – Was kostet ein Grundstück aktuell in Deutschland?

Lese hier nach, mit welchen Baukosten du rechnen solltest: Baukosten pro Quadratmeter: Was kostet der Hausbau 2026?

Aktuelle Statistiken zu Immobilienpreisen findest du hier: Immobilienpreise: Aktueller Stand und Prognose

Kriterien für die Preisbewertung

Am besten schaust du bei jeder Immobilie online sowie bei der Besichtigung mit einem festen Raster – so kannst du später besser vergleichen.

• Zustand der Immobilie: Wie alt sind Dach, Fenster, Heizung, Leitungen? Gibt es Schimmel oder feuchte Stellen?
• Energieausweis: Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus? Wie hoch ist der Energiebedarf?
• Grundriss und Aufteilung: Passen Raumgrößen und Zuschnitt zu deinem Alltag?
• Lage: Wie sieht es mit ÖPNV, Einkauf, Kita, Schule, Freizeitangebot aus?
• Modernisierungsbedarf: Musst du vor Einzug renovieren oder sanieren?
• Gemeinschaftsregelungen bei Eigentumswohnungen: Wie hoch ist das Hausgeld? Gibt es eine Instandhaltungsrücklage?

Schritt 7: Kaufbegleitung erwägen

Ein Immobilienkauf ist eine große Entscheidung – und häufig gibt es versteckte Mängel. Genau deshalb kann sich eine unabhängige Kaufbegleitung lohnen. Sie hilft dir dabei, den Zustand der Immobilie fachlich einzuordnen und teure Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Was macht eine Kaufbegleitung?

Eine professionelle Kaufbegleitung durch einen Bausachverständigen oder Gutachter begleitet dich zur Besichtigung und schaut sich die Immobilie ganz genau an. Dabei prüft sie unter anderem den baulichen Zustand, sichtbare und versteckte Mängel sowie energetische Schwachstellen.

Das Ganze wird meist in einem Kurzprotokoll oder Gutachten dokumentiert – je nach Leistungsumfang – und hilft dir, den Renovierungs- oder Sanierungsbedarf sowie das Verhältnis zwischen Preis und Ausstattung realistisch einzuschätzen.

Wann lohnt sich eine Kaufbegleitung besonders?

Nicht bei jeder Immobilie brauchst du eine professionelle Einschätzung. In folgenden Fällen kann sie aber besonders sinnvoll sein:

• Altbauten oder unsanierte Objekte
• Immobilien mit unbekanntem Modernisierungsstand
• Häuser mit auffälligen Mängeln (Feuchtigkeit, Geruch, Risse)
• Kauf von privat ohne Makler
• wenn du keine bauliche Erfahrung hast und auf Nummer sicher gehen willst

Tipp: Wenn du den Kaufpreis verhandeln willst, kann ein sachlich begründeter Gutachterbericht ein starkes Argument sein.

Was kostet eine Kaufbegleitung?

Die Kosten hängen vom Umfang ab. Für eine einfache Begehung mit Einschätzung kannst du etwa 400 bis 600 Euro einplanen. Ein vollständiges Gutachten mit Dokumentation kostet meist mehr. Die Investition in eine fachliche Begleitung ist aber deutlich günstiger als teure Sanierungen, die du im Vorfeld übersehen hast.

Der Experten-Check auf Wohnglück.de hilft dir, einen Bauexperten in deiner Nähe zu finden und schnell zu kontaktieren.

Schritt 8: Finanzierungsbestätigung einholen

Du hast eine passende Immobilie gefunden und möchtest ein Angebot abgeben? Dann solltest du vorbereitet sein: mit einer Finanzierungsbestätigung. Damit zeigst du der Verkäuferin oder dem Verkäufer, dass du die Immobilie wirklich finanzieren kannst. Das schafft Vertrauen und gibt dir einen klaren Vorteil gegenüber anderen Interessierten.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Die Finanzierungsbestätigung (auch Käuferzertifikat genannt) ist ein Dokument, das bestätigt, dass du:

• den Kaufpreis voraussichtlich finanzieren kannst
• schon ein erstes Beratungsgespräch geführt hast
• deine Unterlagen geprüft wurden
• eine realistische Einschätzung deiner Bonität vorliegt

Sie ersetzt noch nicht den Kreditvertrag, ist aber ein wichtiger Schritt im Kaufprozess.

Warum du damit punktest

Viele Verkäuferinnen und Verkäufer wollen schnell und sicher verkaufen. Wer dann schon seine Finanzierung im Griff hat, wirkt seriös, vorbereitet und verlässlich. Gerade bei gefragten Objekten kann das den Unterschied machen.

Wer zeitnah verkaufen will oder muss, ist unter Umständen sogar bereit, Kaufinteressierten mit Finanzierungsbestätigung einen Preisnachlass zu gewähren, da der gesamte Kaufprozess so schneller über die Bühne gehen kann.

So bekommst du dein Käuferzertifikat

Bei Wohnglück.de kannst du ganz einfach online deine Daten eingeben und deine Finanzierungsbestätigung anfordern. Dafür brauchst du:

• Angaben zum gewünschten Objekt
• Informationen zu deinem Einkommen und Eigenkapital
• idealerweise erste Unterlagen zur Immobilie (zum Beispiel ein Exposé)

Das Käuferzertifikat ist kostenfrei und unverbindlich, aber für deinen weiteren Weg extrem hilfreich.

Schritt 9: Notartermin vereinbaren und Kaufpreis zahlen

Du hast dich entschieden und mit dem Verkäufer geeinigt? Dann ist jetzt der Zeitpunkt für den Notartermin gekommen. Erst durch die notarielle Beurkundung wird der Immobilienkauf verbindlich.

Ohne Notar ist der Vertrag in Deutschland nicht gültig. Der Notar oder die Notarin sorgt dafür, dass alles korrekt und fair abläuft – für beide Seiten.

Typischer Ablauf:

1. Du und die Verkäuferseite einigt euch auf einen Notar.
2. Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und schickt ihn euch vorab zu.
3. Beim Termin liest der Notar den Vertrag laut vor, beantwortet offene Fragen und klärt Details.
4. Danach unterschreiben beide Parteien. Der Kaufvertrag ist jetzt rechtskräftig.
5. Der Notar kümmert sich um die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die weitere Abwicklung.

Tipp: Lies den Entwurf frühzeitig und notiere dir offene Fragen. So gehst du sicher in den Termin.

Achtung: Du zahlst nicht direkt beim Termin. Zuerst muss der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen und Belastungen oder Vorkaufsrechte abklären. Erst danach schickt er dir eine Zahlungsaufforderung. Den Kaufpreis hast du dann meist innerhalb von ein bis zwei Wochen zu überweisen. Die Zahlung erfolgt direkt an den Verkäufer, in Ausnahmefällen auf ein sogenanntes Notaranderkonto.

Wichtig: Auch die Grunderwerbsteuer wird nach dem Notartermin fällig. Du erhältst dazu einen Bescheid vom Finanzamt.

Schritt 10: Übergabe organisieren und einziehen

Die Schlüsselübergabe ist mehr als nur symbolisch: Das ist der rechtliche Übergang von Besitz, Gefahr und Nutzen. Achte darauf, dass sie ordentlich dokumentiert wird.

Während der Schlüsselübergabe

Neben der Übergabe der Hausschlüssel musst du noch auf folgende Punkte achten und sie während des Vorgangs erledigen:

• Übergabeprotokoll erstellen (beide Seiten unterschreiben)
• Zählerstände von Strom, Wasser, Gas ablesen
• vorhandene Mängel notieren (Kratzer, defekte Schalter etc.)
• Schlüssel (Haus, Briefkasten, Keller, Fenster etc.) vollständig übergeben
• Bedienungsanleitungen oder Pläne mitnehmen (Heizung, Einbauten, Technik)

Diese Dinge solltest du zeitnah regeln

Nach der Übergabe geht es an die Organisation. Nimm dir ein paar Tage Zeit, um alles Wichtige anzustoßen:

• Ummeldung beim Einwohnermeldeamt (innerhalb von 14 Tagen)
• Verträge umstellen: Strom, Gas, Wasser, Internet, Telefon
• Versicherungen prüfen und anpassen (Wohngebäude, Hausrat)
• Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
• Eventuell neue Schule oder Kita für die Kinder suchen
• Renovierung oder Einzug organisieren

Sobald diese organisatorischen Punkte erledigt sind, kannst du ankommen – nicht nur im neuen Haus, sondern auch in deinem neuen Lebensabschnitt.

Fazit: Am Anfang steht die Planung – erst danach die Immobilie

Ein Hauskauf ist mehr als eine einmalige Investition. Es ist eine Entscheidung, die dein Leben über Jahre hinweg prägt. Deshalb lohnt es sich, vor der Suche nach dem perfekten Objekt, zunächst bei dir selbst anzufangen: mit deinen Zielen und deinem finanziellen Fundament. Dann erst kannst du die Immobilienangebote sinnvoll bewerten. Lass dich bei deiner Entscheidung nicht unter Druck setzen und hol dir Rückendeckung von Fachleuten, wenn du sie brauchst. Wenn du diesen Weg bewusst gehst, hast du am Ende nicht nur ein Haus, sondern ein Zuhause.

Häufige Fragen zum Hauskauf

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