Denkmalgeschütze Villa
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Steuervorteile bei Denkmalschutz-Häusern: Die wichtigsten Tipps

Eva Dorothée Schmid

Besitzer von einem unter Denkmalschutz stehenden Haus müssen beim Umbau und der Sanierung viele Auflagen beachten. Dafür können sie aber auch attraktive Steuervorteile nutzen. Die wichtigsten Tipps.

Wie funktioniert das eigentlich mit den Steuervorteilen beim Denkmalschutz? Fast eine Million Gebäude stehen in der Bundesrepublik unter Denkmalschutz. Viele davon sind Wohnimmobilien: Gründerzeitblöcke in Großstädten, Fachwerkhäuser in kleinen Dörfern, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, Vor- und Nachkriegsbungalows im Bauhaus-Stil, Landhäuser aus der Jugendstilepoche, zu Lofts und großzügigen Wohnungen umgebaute alte Fabrikhallen und Kirchen.

Baudenkmäler haben ihren ganz besonderen Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen. Während der Kauf eines normalen Hauses heute – abgesehen von Baukindergeld und neuen AfA-Regelungen – nicht mehr staatlich gefördert wird, können Besitzer eines Kulturdenkmals fast alle Arbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen.

Der richtige Ansprechpartner für denkmalgeschützte Immobilien

Wie die Denkmalschutzbestimmungen im Einzelnen aussehen, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden, denn Denkmalschutz ist Ländersache. Ansprechpartner für Bauherren ist in der Regel die so genannte Untere Denkmalschutzbehörde, die meist beim Kreis oder einer kreisfreien Stadt angesiedelt ist.

Vor dem Beginn der Sanierung eines Gebäudes, das unter Denkmalschutz steht, müsst ihr immer erst die Zustimmung der örtlichen Unteren Denkmalschutzbehörde einholen. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern obendrein auch noch ein Verfahren wegen illegalen Bauens.

Wenn es gut läuft, funktioniert die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde konstruktiv und man findet pragmatische Lösungen, die sowohl den Ansprüchen der Bewohner als auch den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht werden. Aber auch bei einer noch so guten Zusammenarbeit bringen die Auflagen des Denkmalschutzes für Bauherren immer erhebliche Zusatzkosten mit sich.

Das können Bauherren zum Teil durch steuerliche Vorteile kompensieren. Sowohl bei vermieteten als auch bei selbst genutzten Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, könnt ihr Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Wichtiger Tipp: Nur wenn eine Immobilie offiziell als Baudenkmal geführt wird, könnt ihr die erhöhte steuerliche Förderung geltend machen. Einen Überblick, welche Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz stehen, findet ihr auf der Seite Denkmalliste.org.

Was Sanierer von Denkmalschutz-Häusern von der Steuer absetzen können

Konkret können Bauherren Kosten für Baumaßnahmen geltend machen, "die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind", wie es im § 7i Abs. 1 EStG heißt.

Der Staat fördert also nicht nur Maßnahmen, die unmittelbar relevant für den Denkmalschutz sind (zum Beispiel Fassadengestaltung, Fenster und Türen), sondern auch Investitionen in einen zeitgemäßen Komfort (zum Beispiel eine neue Heizung oder ein modernes Bad), mit denen das Denkmal erst den heutigen Ansprüchen ans Wohnen gerecht wird.

Auch Arbeiten, die ein Kulturdenkmal überhaupt erst bewohn- und benutzbar machen, sind abschreibbar. Letzteres hilft, scheinbar unattraktive Gebäude zu retten. Baut etwa ein Eigentümer eine alte Scheune zum Wohnhaus um, dann kann er die Arbeiten, sofern sie genehmigt sind, steuerlich absetzen.

Das Gesetz unterstützt auch die Besitzer von Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern. Sie können bei gemeinsamen Arbeiten, etwa bei der Reparatur der Fassade oder des Daches, den auf sie entfallenden Anteil geltend machen – genau wie beim Einfamilienhaus.

Dass die Baumaßnahmen zum Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes erforderlich sind, muss beim Finanzamt durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden.

Steuervorteile für selbstgenutzte Denkmalschutz-Immobilien

Eigennutzer können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Insgesamt lassen sich also 90 Prozent der anrechenbaren Kosten bei der Einkommensteuererklärung absetzen.

Steuervorteile für vermietete Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen

Wer seine denkmalgeschützte Immobilie vermietet, kann sogar 100 Prozent der Sanierungsaufwendungen abschreiben. Allerdings nicht über zehn Jahre verteilt, sondern über zwölf Jahre. Und zwar folgendermaßen:

  • In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent.
  • In den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent.

Die erhöhte Abschreibung gibt es ausschließlich für die erforderlichen Sanierungskosten, nicht aber für den Kaufpreis der Immobilie.

Weitere Vorteile für denkmalgeschützte Immobilien

Die Sanierung eines Denkmals ist immer heikel, warnt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB). Die Auflagen der Behörden, die meist Materialien, Farben und Fassaden betreffen, müssen in Einklang mit modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Das ist nicht immer einfach.

Wenn es beispielsweise um Energiesparmaßnahmen geht, stößt der Denkmalschutz an Grenzen. Bauherren können ein Fachwerkhaus nicht einfach von außen mit Dämmplatten einpacken, dann geht die Fachwerkfassade verloren. Auch ein Gründerzeithaus mit aufwändigem Stuck und farbigen Gesimsen verliert durch eine Wärmedämmschicht seine Schönheit. Das weiß auch der Gesetzgeber und hat deshalb alle Besitzer von Baudenkmälern grundsätzlich von der Pflicht zum Energieausweis befreit.

Sanierung von Denkmalschutz-Haus: Hilfe von Sachverständigen holen

Wer ein Baudenkmal saniert, der sollte sich dazu immer sachverständige Hilfe holen, empfiehlt der VPB. Grundlage der Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die Wirkung der geplanten Maßnahmen auf die Substanz genau analysiert werden. Nur so können alle Auflagen erfüllt und Bauschäden vermieden werden.

Unentbehrlich ist auch die sorgfältige Betreuung der Baustelle. Nicht jede Firma kann ein Baudenkmal sanieren. Vielen fehlt das Know-how. Deshalb rät der VPB: Nicht an der falschen Stelle sparen, erfahrene Sachverständige hinzuziehen und renommierte Firmen aus der Region beauftragen.

Der VPB hat alles Wissenswerte rund um die Nutzung, Sanierung und steuerliche Abschreibung im VPB-Ratgeber "Wohnen im Baudenkmal" zusammengestellt. Er kann hier kostenlos heruntergeladen werden.

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