Neue Gesetze 2022: Das Wichtigste zu Immobilien, Hausbau & Förderungen

Hausbesitzer, Bauherren und Hauskäufer aufgepasst: Zum 1. Januar 2022 und im Laufe des Jahres 2022 treten neue Gesetze und neue Regelungen in Kraft, die ihr unbedingt kennen solltet. Denn nur so lässt sich bei Neubau, Hauskauf, Modernisierung oder Sanierung viel Geld sparen. Hier kommen die wichtigsten Neuregelungen.

Um euch über aktuelle Baupreise und Prognosen zu informieren, lest unseren Artikel: "Baupreise: Aktuelle Zahlen und Prognosen zur Baupreisentwicklung".

KfW-55-Förderung für Neubauten endet

Zum 1. Februar 2022 wird die KfW-55-Förderung für Neubauten eingestellt. Demzufolge hat das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) eine entsprechende Änderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf den Weg gebracht. In Zukunft will die Bundesregierung die Fördergelder vermehrt dahin lenken, wo das CO2-Einsparpotenzial am höchsten ist – in Gebäudesanierungen und besonders effiziente Neubauten.

Vollständige Anträge für das Effizienzhaus/Effizienzgebäude 55 im Neubau könnt ihr noch bis 31. Januar 2022 stellen. Maßgeblich hierfür ist das Datum der Antragstellung. Zinsreservierungen stellen keinen Antrag dar. Für den Zeitpunkt der Antragstellung ist das Datum des Eingangs des Antrags bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) maßgeblich. Grundlage ist die vom Energieeffizienz-Experten beziehungsweise Fachunternehmer erstellte "Bestätigung zum Antrag".

Erfahrt hier mehr über KfW 40 Plus Effizienzhäuser: Standards, Bedingungen und Hausbeispiele.

Höhere Mindestlöhne für Handwerker

Die Baukosten sind im vergangenen Jahr bereits stark gestiegen und ein Ende ist nicht in Sicht. Denn nicht nur viele Baumaterialien sind teurer geworden, zum 1. Januar 2022 gelten in zahlreichen Branchen auch neue Mindestlöhne.

Im Dachdeckerhandwerk erhöht sich der Branchenmindestlohn von 12,60 Euro auf 13 Euro für ungelernte Arbeitnehmer. Für Dachdecker-Gesellen erhöht er sich von 14,10 Euro auf 14,50 Euro.

Im Elektrohandwerk steigt der Branchenmindestlohn ab Januar 2022 von 12,40 Euro auf 12,90 Euro. Der Gerüstbauer-Mindestlohn ist zum 1. Oktober 2021 von 12,20 Euro pro Stunde auf 12,55 Euro gestiegen. Für Oktober 2022 Jahres ist bereits eine weitere Anhebung auf 12,85 Euro vereinbart. Die Tariflöhne in der Branche liegen allerdings deutlich höher: Hier stieg der Eck-Stundenlohn zum 1. Oktober 2021 auf 17,47 Euro.

Ab 2022 steigt der Branchenmindestlohn in der Gebäudereinigung auf 11,55 Euro und ab 2023 auf 12,00 Euro pro Stunde.

Neue Gesetze: Schornsteine müssen höher gebaut werden

Die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen wurde geändert. Danach muss die Öffnung neuer Schornsteine künftig am Dachfirst, dem höchsten Punkt des Hauses, angebracht werden. Diesen Punkt muss der Schornstein außerdem um mindestens 40 Zentimeter überragen. Mit der neuen Höhe soll laut der Bundesregierung der ungestörte Abtransport der Abgase gewährleistet werden. Davon verspricht man sich, dass die Luft weniger mit Schadstoffen belastet wird.

Die Neuregelung gilt für neue Pelletheizungen, Kachelöfen und Kamine mit einer Feuerungswärmeleistung von weniger als einem Megawatt. Bestehende Feuerungsanlagen wie etwa Kaminöfen sind von der Neuregelung nicht betroffen.

Solarpflicht tritt in den ersten Bundesländern in Kraft

Eine bundeseinheitliche Solarpflicht gibt es noch nicht. In Baden-Württemberg aber müssen ab Mai 2022 alle neu gebauten Wohnhäuser mit einer Solaranlage ausgestattet sein. In Nordrhein-Westfalen müssen ab 2022 alle neuen gewerblichen Parkflächen ab 35 Stellplätzen eine Solaranlage haben. Außerdem plant die neue Bundesregierung laut ihrem Koalitionsvertrag eine Photovoltaik-Pflicht. Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend sein, bei privaten Neubauten die Regel.

Neue Gesetze: Heizkostenverordnung tritt in Kraft

Für Vermieter ist die neue Heizkostenverordnung relevant, die zum 1. Januar in Kraft tritt. Ab dann sollen Mieter monatlich über ihren Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser von ihrem Vermieter informiert werden, sofern fernablesbare Messgeräte vorhanden sind. Bis Ende 2026 sollen alle Messgeräte fernablesbar sein.

Wie die Information den Mieter erreicht ist dabei egal. Hauptsache in der Auflistung werden alle Kostenfaktoren angegeben sowie Vergleiche zum Vormonat, Vorjahresmonat und zum Durchschnittsverbrauch. Auch Informationen zum Brennstoffmix, Steuern und Abgaben sowie den jährlichen Treibhausgasemissionen sollen in der neuen Heizkostenabrechnung enthalten sein. Verstößt der Vermieter gegen seine Mitteilungspflicht, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen.

EEG-Umlage sinkt

Die EEG-Umlage wird von 6,5 Cent pro Kilowattstunde ab Januar 2022 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde abgesenkt. Das entspricht einer Senkung um 43 Prozent. Das ist laut Bundeswirtschaftsministerium der niedrigste Stand seit zehn Jahren. Die neue Regierung plant zudem, die EEG-Umlage bis 2023 komplett abzuschaffen.

Durch die Senkung könnte nach Berechnungen des Vergleichportals Verivox ein Drei-Personen-Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 4.000 Kilowattstunden um rund 132 Euro entlastet werden. Ob diese Senkung bei den Kunden auch ankommt, ist allerdings ungewiss. Experten verweisen darauf, dass gleichzeitig die Beschaffungskosten und die Kosten für den Netzausbau steigen.

CO2-Steuer steigt und mit ihr die Heizkosten

Ab dem 1. Januar 2022 steigt der CO2-Preis, allerdings nicht so kräftig wie im Januar 2021. Das heißt, alle fossilen Brennstoffe werden aus Klimaschutzgründen wieder etwas teurer. Kostete eine Tonne CO2 2021 noch 25 Euro, wird sie in 2022 30 Euro kosten.

Was das konkret für die Heizkosten bedeutet, hat die Verbraucherzentrale ausgerechnet: "Der CO₂-Anteil am Gesamtpreis von Heizöl und Diesel beträgt dann 9,5 Cent pro Liter und wird damit um 1,6 Cent pro Liter im Vergleich zum Jahr 2021 teurer. Bei Benzin liegt der CO₂-Anteil ab Januar bei 8,5 Cent pro Liter. Das ist ein Anstieg von knapp 1,5 Cent pro Liter im Vergleich zu 2021. Der CO₂-Preis für Erdgas steigt um 1 Cent pro 10 Kilowattstunden (kWh) auf dann 6,5 Cent pro 10 kWh."

Fraglich ist, wer die Mehrkosten künftig trägt. Für die Teilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern will die Ampel-Koalition zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen. Sollte das nicht gelingen, dann sollen die Kosten ab dann hälftig geteilt werden.

Neuer Bewertungsmaßstab für Grundsteuer

Durch die Reform der Grundsteuer soll 2025 der neue Grundsteuerwert den veralteten Einheitswert ablösen. Dazu müssen derzeit bundesweit alle Grundstücke neu bewertet werden. Dazu ist der 1. Januar 2022 der erste Stichtag. Das bedeutet, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er am 1. Januar 2022 hat. Die künftige Grundsteuer wird sich dann an diesem Wert orientieren.

Viele Daten für die Neuberechnung hat das zuständige Finanzamt bereits. Einige andere müssen die Eigentümer jedoch durch die "Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte" noch übermitteln. Eigentümer können die Erklärung ab Juli 2022 über Elster auch digital übermitteln. Sie muss bis spätestens 31. Oktober 2022 beim Finanzamt vorliegen. Fristverlängerungen sind aber unter Umständen möglich und bei der zuständigen Behörde zu erfragen.

Grundstücksbesitzer erhalten dann innerhalb der nächsten Jahre einen Feststellungsbescheid. Ab 2025 folgen dann die Grundsteuerbescheide der Gemeinden mit der neuen Grundsteuer.

Informations­pflichten der Vermieter und Verwalter zum Zensus 2022

Mit dem Zensusgesetz 2022 werden im Rahmen der gesonderten Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) rund 17,5 Millionen Eigentümer sowie Verwalter von Wohnraum verpflichtet, Auskunft über bestimmte Angaben zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben. Zum Stichtag 15. Mai 2022 müssen Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter Informationen zu Wohnungen und Gebäuden an die Statistischen Ämter übermitteln. Dies dient der Erfüllung der EU-Verordnung Zensus (EG) Nr. 763/2008.

Die Auskunftspflicht umfasst im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 auch die einmalige Mitteilung der Vor- und Nachnamen von bis zu zwei Bewohnern. Dies soll der statistischen Generierung von Haushalten dienen, um zu ermitteln, welche Personen an einer Anschrift in welchen konkreten Wohnverhältnissen leben.

Sonder-Afa bei Vermietung läuft aus

Von der Sonder-Abschreibung bei Vermietung profitierte jeder, der durch einen Neubau, eine Dachaufstockung, Dachausbau oder eine Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen geschaffen hat. Die Sonder-Afa war jedoch von Beginn an zeitlich begrenzt. Man konnte sie für Projekte in Anspruch nehmen, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wurde. Voraussetzung war außerdem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Ein Ersatz für die Sonder-Afa ist bisher nicht vorgesehen.

Neuer Mietspiegel tritt in Kraft

Am 1. Juli 2022 tritt der neue Mietspiegel in Kraft. Er ist eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neu ist, dass alle Städte ab 50.000 Einwohner spätestens ab dem 1. Januar 2023 einen Mietspiegel aufstellen müssen, an dem sich Mieter wie Vermieter orientieren können. Für einen qualifizierten Mietspiegel läuft die Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024. Dabei erfolgt die Erstellung dann nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.

Bislang lief in Städten ohne Mietspiegel die Mietpreisbremse ins Leere, weil es keine Anhaltspunkte gab, wann sie greift. Verbunden ist der neue Mietspiegel auch mit einer Auskunftspflicht. Durch Zufall ausgewählte Mieter und Vermieter müssen der zuständigen Behörde Auskunft zur Wohnung und zu den Mieten geben. Wer keine Daten angibt, kann eine Strafe von bis zu 5.000 Euro Bußgeld bekommen.

Neue Gesetze: Erhöhung des Wohngeldes

Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2022 bundesweit erstmals automatisch entsprechend der Miet- und Einkommensentwicklung erhöht. Damit steigt der durchschnittliche Wohngeldbetrag pro Haushalt um voraussichtlich 13 Euro im Monat. Etwa 30.000 Haushalte können ab dem neuen Jahr wieder oder erstmals Wohngeld erhalten. Insgesamt sollen rund 640.000 Haushalte von der Wohngelderhöhung profitieren – darunter vor allem Rentner und Familien.