Den Hauskauf von der Steuer absetzen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Du planst, in eine Immobilie zu investieren und fragst dich, ob du den Kauf deines Eigenheims steuerlich geltend machen kannst? Wir erklären dir genau, unter welchen Umständen du welche Posten in deiner Steuererklärung angeben darfst und worauf du dabei achten solltest.

Das kannst du tun:

• Gute Beratung nutzen: Ein Steuerberater kann dir dabei helfen, Steuern zu sparen.
• Du bist noch auf der Suche nach einem Eigenheim zum vermieten oder selbst bewohnen? Schau doch mal auf unserer Immobiliensuche vorbei.

Welche Steuern fallen beim Immobilien- und Grundstückskauf an?

Wenn du dir den Traum vom Eigenheim erfüllst, fallen neben Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten noch folgende Steuern an:

• Grunderwerbssteuer
• künftig jährliche Grundsteuer

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den Maklergebühren, Notarkosten sowie den Kosten für den Grundbucheintrag und der Grunderwerbssteuer zusammen. Sie betragen in der Regel rund neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises und sollten möglichst komplett vom Eigenkapital abgedeckt werden.

Wenn du eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchtest, fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und unterscheidet sich je nach Standort. Erst wenn du die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt beglichen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten hast, kann dein Eigentum in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer und bemisst sich nach dem Kaufpreis deiner Immobilie und dem Bundesland, in dem sie sich befindet. Daher musst du als Immobilienkäufer beim gleichen Kaufpreis in Sachsen-Anhalt mehr Grunderwerbsteuern zahlen als zum Beispiel in Bayern. Bis zum Jahr 2006 galt beim Hauskauf bundesweit ein Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent der Kaufsumme. Seitdem dürfen die einzelnen Bundesländer den Steuersatz jedoch selbst festlegen. Die Spanne ist dabei groß: Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Anders als die Grunderwerbsteuer musst du die Grundsteuer für deine Immobilie jährlich bezahlen. Die Summe setzt sich aus einem Einheitswert, einer Steuermesszahl und einem Hebesatz zusammen, der von der Gemeinde festgelegt wird. Den Einheitswert setzt das zuständige Finanzamt fest. Mithilfe der Grundsteuermesszahl kannst du den Grundsteuermessbetrag ermitteln. Dieser wird anschließend mit dem Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Die Höhe der Grundsteuer wird also von unterschiedlichen Faktoren wie dem Grundstückswert, der Bebauungsart und auch dem Ort beeinflusst. Vermietest du deine Immobilie, kannst du die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf den Mieter übertragen. Wie du die Grundsteuer genau berechnest, kannst du hier nachlesen.

Hauskauf steuerlich absetzen – geht das?

Wenn du ein Haus kaufst, um selbst darin zu wohnen, kannst du die Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Der Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie als private Lebensführung ansieht. Steuerliche Abzugsfähigkeit beschränkt sich jedoch in der Regel auf Kosten, die in Zusammenhang mit deinem Einkommen stehen.

Anders sieht es aus, wenn du dein Eigentum vermieten oder zum Teil beruflich nutzen möchtest. In diesem Fall hast du verschiedene Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen. Das betrifft auch energetische Sanierungsmaßnahmen. 

Hauskauf von der Steuer absetzen: Übersicht

Wie bereits erklärt, kannst du etliche Kosten steuerlich abschreiben, wenn du dein Haus oder deine Eigentumswohnung vermietest. Doch auch privat kannst du einige Posten in der Steuererklärung geltend machen – auch, wenn du den Immobilienkauf selbst nicht von der Steuer absetzen kannst. Hier haben wir für dich eine übersichtliche Auflistung erstellt:

Hauskauf von der Steuer absetzen: Vermietete Immobilien

Wenn du dein Haus oder deine Eigentumswohnung vermietest, kannst du eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen. Die meisten davon sind Werbungskosten. Dazu gehören folgende Posten:

• Darlehenszinsen: Die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung des Kaufes oder der Renovierung deiner vermieteten Immobilie aufgenommen hast, kannst du vollständig als Werbungskosten absetzen.
• Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA): Die Kosten für dein vermietetes Eigenheim kannst du über die Jahre abschreiben. Bei Wohnimmobilien wird die Abschreibung in der Regel auf 50 Jahre verteilt und beträgt zwei Prozent pro Jahr.
• Betriebskosten: Betriebskosten, die du nicht auf deine Mieter umlegen kannst, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Dazu zählen Nebenkosten etwa für Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Müllabfuhr und Gebäudereinigung.
• Kosten für Instandhaltung und Renovierung: Kosten, die an deiner vermieteten Immobilie für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen anfallen, sind ebenfalls absetzbar. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Reparaturen an der Heizung oder der Einbau neuer Fenster.
• Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung deiner Immobilie, wie beispielsweise Gebühren für den Hausverwalter oder eine Rechtsberatung, kannst du ebenfalls als Werbungskosten geltend machen.
• Maklerkosten: Beauftragst du einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern oder hast beim Kauf deiner Immobilie einen Makler eingeschaltet, kannst du auch diese Gebühren steuerlich absetzen. Alles wichtige zum Thema Maklercourtage kannst du hier nachlesen.
• Fahrtkosten: Ob Besichtigungen, Fahrten zur Bank oder zum Steuerberater: Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, kannst du von der Steuer absetzen – entweder pauschal mit 30 Cent pro Kilometer oder tatsächlich nachgewiesen.
• Versicherungen: Prämien für Versicherungen, die das vermietete Objekt schützen, kannst du ebenfalls absetzen. Dazu gehören etwa die Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder die Rechtsschutzversicherung.
• Werbekosten: Fallen zur Vermietung deiner Immobilie Kosten für Inserate oder andere Werbemaßnahmen an, kannst du diese ebenfalls steuerlich absetzen.
• Aufwandskosten zur Erhaltung: Alle Kosten, die dazu dienen, deine Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, kannst du sofort in voller Höhe absetzen. Dazu zählen Aufwendungen für die Reparatur und Instandhaltung deines vermieteten Hauses oder deiner Wohnung.
• Modernisierungskosten: Führst du Modernisierungsmaßnahmen durch, kannst du diese ebenfalls abschreiben – unter der Voraussetzung, dass sie den Standard deiner Immobilie deutlich verbessern. Allerdings müssen diese Kosten häufig über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.
• Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern: Einbauküchen, Möbel in möblierten Wohnungen oder Haushaltsgeräte, die zur vermieteten Immobilie gehören, fallen unter den Begriff „bewegliche Wirtschaftsgüter“. Diese können ebenfalls steuerlich abgeschrieben werden. Hierbei gelten unterschiedliche Abschreibungszeiträume je nach Art des Wirtschaftsgutes.

Hauskauf von der Steuer absetzen: Selbst genutzte Immobilien

Du kannst die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen an deinem selbstgenutzten Haus oder deiner Eigentumswohnung von der Steuer absetzen. Dazu gehören folgende Maßnahmen:

• Dämmung von Außenwänden, Dach und Bodenplatten: Diese Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs können mit bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden.
• Erneuerung der Fenster und Außentüren: Tauschst du alte Fenster und Türen gegen moderne, energieeffiziente Modelle aus, kannst du diese Posten ebenfalls steuerlich geltend machen.
• Heizungsmodernisierung: Baust du in deinem Eigenheim eine neue, energieeffiziente Heizung ein oder stellst etwa durch eine eine Wärmepumpe oder Solaranlage auf erneuerbare Energien um, kannst du diese Maßnahmen ebenfalls steuerlich absetzen.
• Einbau einer Lüftungsanlage: Auch der Einbau einer Lüftungsanlage, die zur Energieeinsparung beiträgt, kann steuerlich gefördert werden.

Allgemein gilt: Die Kosten kannst du bei der Steuererklärung über drei Jahre verteilen: Sieben Prozent im ersten und zweiten Jahr, sechs Prozent im dritten Jahr.

Des Weiteren kannst du in deinem selbstgenutzten Eigenheim Kosten für Handwerkerleistungen absetzen – nämlich die Lohnkosten für Renovierung, Erhalt und Modernisierung. Du kannst 20 Prozent der Arbeitskosten steuerlich geltend machen, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten sind hingegen nicht absetzbar. Wichtig ist dabei, dass es sich um Arbeitsleistungen handelt, die im Haus oder auf dem Grundstück durchgeführt werden. Dazu zählen zum Beispiel:

• Malerarbeiten
• Renovierungen
• Reparaturen an Dach, Fassade oder Installationen
• Modernisierung von Badezimmern oder Küchen

Auch haushaltsnahe Dienstleistungen kannst du von der Steuer absetzen. Erlaubt sind 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr. Unter haushaltsnahe Dienstleistungen versteht man Tätigkeiten, die üblicherweise von Familienmitgliedern erledigt werden könnten, zum Beispiel:

• Reinigungsarbeiten
• Gartenpflege
• Kinderbetreuung
• Pflege- und Betreuungsleistungen für ältere oder kranke Menschen

Verfügst du in deinem selbst bewohnten Haus oder deiner Wohnung über ein Arbeitszimmer, kannst du auch dieses anteilig absetzen. Entscheidend ist, dass dieser Raum ausschließlich zum Arbeiten genutzt wird. Das Arbeitszimmer muss den Mittelpunkt deiner beruflichen Tätigkeit bilden und von den Wohnräumen klar abgetrennt sein. Absetzbar sind: 

• anteilige Miet- oder Nebenkosten
• Renovierungskosten für das Arbeitszimmer
• Abschreibungen für Büroeinrichtung und -geräte

Ziehst du aus beruflichen Gründen um und erwirbst eine selbstgenutzte Immobilie, hast du die Möglichkeit, auch Umzugskosten steuerlich abzusetzen. Dazu gehören:

• Transportkosten
• Maklergebühren
• Doppelte Mietzahlungen für eine Übergangszeit

Wie kann ich beim Hauskauf sonst noch Steuern sparen?

Um Steuern zu sparen, hast du die Möglichkeit, Haus und Grundstück getrennt voneinander zu kaufen. Das funktioniert, indem du Immobilie und Grundstück in zwei separaten Kaufverträgen erwirbst. Diese legale Methode zur Steuerersparnis ist vor allem bei Neubauten üblich und kann sich deutlich lohnen – gerade in Bundesländern mit hoher Grunderwerbssteuer.

Ein Rechenbeispiel: In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbssteuer bei 6,5 Prozent. Bei einer Kauf- und Bausumme von beispielsweise 400.000 Euro fallen 26.000 Euro an Steuern an. Erwirbst du Haus und Grundstück getrennt voneinander, zahlst du nur für das Grundstück. Bei einer Kaufsumme von 100.000 Euro fallen lediglich 6500 Euro an Grunderwerbssteuer an. Du sparst also 19.500 Euro.

Allerdings musst du bei dieser Methode einige rechtliche Aspekte beachten:

• Zwei unabhängige Verträge: Entscheidend ist, dass es sich bei den beiden Kaufverträgen um rechtlich voneinander unabhängige Dokumente handelt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das Finanzamt einen engen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag feststellt. In diesem Fall kann es beide Verträge als einheitliches Geschäft betrachten und die Grunderwerbsteuer auf die gesamte Summe erheben.
• Genügend zeitlicher Abstand: Um den Anschein eines einheitlichen Geschäfts zu vermeiden, ist es wichtig, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags ein ausreichender zeitlicher Abstand liegt. Die Zeitspanne sollte mindestens zwölf Monate betragen.
• Vertragliche Abhängigkeiten vermeiden: Ganz wichtig ist, dass der Kaufvertrag des Grundstücks und der Bauvertrag keine Abhängigkeiten oder Bedingungen enthalten. Ansonsten kann der Eindruck entstehen, dass sie zusammengehören.

Ein weiterer Vorteil des getrennten Erwerbs ist, dass du flexibler bei der Auswahl des Bauunternehmens bist und Angebote vergleichen kannst, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten.

Alles rund um die aktuelle Grunderwerbssteuer haben wir in diesem Artikel für dich zusammengefasst.

Eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen, hast du im Falle eines Umzugs. Denn dann kannst du einige Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Dazu gehören beispielsweise die Arbeitskosten eines Umzugsunternehmens. Diese Kosten können bis zu 20 Prozent der Ausgaben, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, absetzbar sein. Materialkosten und privat durchgeführte Umzugsarbeiten kannst du allerdings nicht von der Steuer absetzen.

Wann sind private Kosten für einen Hauskauf steuerlich absetzbar?

Der Kauf eines Eigenheims ist ein enormer Kostenfaktor, keine Frage. Neben Maßnahmen zur energetischen Sanierung kannst du auch einen Teil der Umzugskosten steuerlich absetzen – auch dann, wenn du aus rein privaten Gründen umziehst. In diesem Fall kannst du die Kosten für das Umzugsunternehmen als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Wichtig für den erforderlichen Nachweis ist, dass du die Rechnung des Umzugsunternehmens nicht bar zahlst, sondern überweist. Falls du bei deinem Umzug Handwerkerleistungen in Anspruch nimmst, etwa für Renovierungen oder Reparaturen in deinem neuen Zuhause, kannst du diese ebenfalls steuerlich absetzen.

Fazit: Steuerlich lohnt sich der Hauskauf vor allem bei der Vermietung

Wenn du dir deinen Traum vom Eigenheim erfüllst, hast du viele Vorteile: von der Altersvorsorge bis hin zur Freiheit, dein Zuhause nach deinen individuellen Wünschen zu gestalten. In der selbst bewohnten Immobilie zählt Steuerersparnis allerdings nicht dazu. Diese bekommst du allerdings, wenn du dein Haus oder deine Eigentumswohnung vermietest.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Hauskauf steuerlich absetzen