Geöffnete Geldbörse mit 50-Euro-Scheinen
© Getty Images/iStockphoto

Kaufen | News

Neue Bafin-Vorgaben: Baukredite werden teurer und restriktiver

Die Immobilienpreise sind stark gestiegen. Deshalb verlangt die Finanzaufsicht Bafin, dass Banken mehr Eigenkapital für Baufinanzierungen reservieren. Das wird zu höheren Bauzinsen führen, außerdem könnte die Kreditvergabe künftig restriktiver werden.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) sorgt sich, dass die Banken wegen der Risiken am Immobilienmarkt in eine Schieflage rutschen könnten. Dazu könnte es kommen, wenn zu viele Schuldner ihre Immobilienkredite nicht mehr zurückzahlen können. Deshalb gibt es neue Bafin-Vorgaben.

Die Bafin hat beschlossen, dass Banken ab dem 1. April 2022 einen höheren Puffer für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite vorhalten müssen. Konkret geht es um zwei Prozent der Kreditsummen. Diese müssen sie als Eigenkapital für Baufinanzierungen reservieren.

Dazu kommt ein allgemeiner "antizyklischer Kapitalpuffer" von 0,75 Prozent. Dieser gilt für alle inländischen Kredite. Die Banken haben bis Februar 2023 Zeit, den Puffer aufzubauen.

Diese strengeren Regeln für die Banken führen dazu, dass diese 22 Milliarden Euro an zusätzlichem Kapital vorhalten müssen. Und je mehr Eigenkapital Banken für ihr Kreditgeschäft beiseitelegen müssen, desto höher werden die Zinsen ausfallen, die sie von ihren Kunden verlangen. Andernfalls können sie an den Darlehen kaum noch etwas verdienen.

Wer künftig eine Baufinanzierung abschließen möchte, muss sich aus Sicht von Experten deshalb vor allem bei Immobilienkrediten auf höhere Bauzinsen einstellen.

Kritik an Bafin-Entscheidung

"Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken", kritisierte die deutsche Kreditwirtschaft die Ankündigung der Bafin. Der antizyklische Kapitalpuffer komme dem Anziehen einer Handbremse gleich.

Auch die Immobilienwirtschaft äußerte sich besorgt zu der Entscheidung, die Puffer einzuführen. Wohnimmobilienfinanzierungen dürften sich nicht nur im privaten, sondern auch im gewerblichen Bereich verteuern, teilte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mit. Der Verband geht davon aus, dass sich das Kreditangebot entgegen der Auffassung der Bafin verknappen wird.

Ähnlich äußerte sich der Immobilienverband Deutschland IVD. Präsident Jürgen Michael Schick sagte: "Angesichts der minimalen Gesamtverlustrate der Banken bei Wohnimmobilienkrediten halten wir den Vorstoß der Bafin für nicht nachvollziehbar." Er gab außerdem zu bedenken, dass die Banken eventuell höhere Kosten auf das Neu- und Anschlussgeschäft umlegen müssen.

Welche Entwicklungen am Immobilienmarkt Anlass zur Sorge geben

In ihrem Finanzstabilitätsbericht hatte die Bundesbank bereits im November gewarnt, dass "die Verwundbarkeit gegenüber negativen Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt" weiter zugenommen habe: "Die Preise stiegen auch in der Pandemie weiter kräftig und schneller als die Einkommen der privaten Haushalte oder die Mieten." Mehr zur Entwicklung der Immobilienpreise lest ihr hier.

Dazu kommt, dass die Verschuldung der privaten Haushalte gestiegen ist. Laut der Zinsstatistik MFI der Deutschen Bundesbank beträgt das Kreditvolumen für Immobilienkredite für Privatpersonen Stand Februar 2022 jetzt 1.494 Milliarden Euro. Vor drei Jahren lag es mit 1.231 Milliarden Euro noch niedriger.

Auch die Kreditsumme bei privaten Baufinanzierungen liegt im Verhältnis zum Wert der damit gekauften Immobilie heute höher als früher. So geht beispielsweise aus der Wohn- und Finanzierungsmarkt-Analyse von Europace hervor, dass die Darlehenssummen für Neubauvorhaben inzwischen im Schnitt über 400.000 Euro liegen.

Sorgen bereitet der Bundesbank darüber hinaus, dass eine beträchtliche Zahl an Immobilien inzwischen fast oder ganz ohne Eigenkapital finanziert wird. "Nach meiner Erfahrung liegen die Baufinanzierungsanfragen ohne Eigenkapital aktuell bei über 50 Prozent", sagt beispielsweise Michael Eiteneuer, Niederlassungsleiter der Volksbank Oberberg.

Nach Angaben von Mirjam Mohr, Vorständin bei Interhyp, liegt der Anteil von Vollfinanzierungen, bei denen die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital getragen werden und der Rest über ein Darlehen finanziert wird, bei rund zehn Prozent. Bei Über-Kaufpreisfinanzierungen, bei denen auch die Kaufnebenkosten ganz oder teilweise fremdfinanziert werden, liege der Anteil bei etwa acht Prozent.

Kreditvergabe könnte restriktiver werden

Ergänzend zu den Kapitalmaßnahmen mahnt die Bafin Banken und andere Kreditgeber, angesichts der aktuellen Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien bei der Neukreditvergabe besonders vorsichtig zu sein. Sie erwartet eine konservative Bewertungs- und Kreditvergabepraxis. Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können. Und zwar auch dann, wenn die Zinsen steigen. Deshalb werden Vollfinanzierungen oder 110-Prozent-Finanzierungen künftig wohl schwieriger möglich sein als bisher.

Die Bafin wird die Entwicklung der Kreditvergabestandards fortlaufend analysieren. Sollte sich herausstellen, dass die Banken die Kreditvergabestandards übermäßig lockern, kann die Aufsicht verbindliche Maßnahmen zur Kreditvergabe erlassen. So könnte sie beispielsweise eine Obergrenze für den Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung von Wohnimmobilien vorgeben.

Was heißt das nun für Menschen, die in absehbarer Zeit eine Immobilie finanzieren wollen? Lest hier, welche Vorgaben ihr laut Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfüllen müsst und wie ihr euch günstige Bauzinsen sichern könnt. Und wessen Immobilienfinanzierung absehbar ausläuft, der erfährt in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung, was er beachten muss, um sich langfristig günstige Zinsen zu sichern.

Passend hierzu: "Stimmt es, dass es 2023 schwieriger wird, einen Baukredit zu bekommen?"

Das wird dich auch interessieren