Kaufen | Ratgeber
Kaufvertrag beurkundet? Was nach dem Notartermin noch schiefgehen kann
- Ablauf beim Immobilienkauf: Was passiert nach dem Notartermin?
- Welche Probleme können nach dem Notartermin auftreten?
- Checkliste: Deine rechtlichen Pflichten nach der Unterschrift auf dem Kaufvertrag
- Fazit: Immobilie rechtssicher kaufen – Die letzte Meile bis zum Einzug meistern
- Häufige Fragen rund um mögliche Schwierigkeiten nach dem Notartermin
Das Wichtigste in Kürze
- Nach dem Termin beim Notar ist der Kauf eines Gebäudes oder Grundstücks rechtlich vereinbart, aber noch nicht abgeschlossen.
- Vor allem Probleme mit der Finanzierung, fehlerhafte Unterlagen oder Verzögerungen beim Eintrag ins Grundbuch können dann auftreten.
- Auch bei der Schlüsselübergabe oder bei Mängeln an der Immobilie kann es zu Schwierigkeiten kommen.
- Viele dieser Risiken lassen sich vermeiden, wenn du dich vorher gut informierst und die nötigen Schritte rechtzeitig planst.
Das kannst du tun
- Kläre deine Baufinanzierung vor dem Notartermin vollständig, mit Zinsangebot, ausreichendem Eigenkapital und einer Finanzierungsbestätigung deiner Bank.
- Beziehe eine professionelle Immobilienbewertung und Kaufbegleitung ein, um einen überhöhten Kaufpreis oder versteckte Mängel frühzeitig zu erkennen.
- Lass dir vor der Unterschrift den Kaufvertrag genau erklären – am besten durch eine Rechtsberatung.
- Prüfe, ob alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit geklärt sind, etwa die Löschung alter Grundschulden oder fehlende Unterlagen.
- Vereinbare einen klaren Übergabetermin und sichere dir im Vertrag Rechte für den Fall, dass die Übergabe verzögert oder verweigert wird.
Die Freude über dein neues Zuhause ist nach dem Notartermin sicher groß. Doch gerade zwischen Vertragsunterschrift und Einzug tauchen manchmal Probleme auf, die dich Zeit, Geld und Nerven kosten: Die Finanzierung wackelt, Unterlagen fehlen oder der Grundbucheintrag verzögert sich. Manche entdecken sogar erst jetzt Mängel an der Immobilie. Damit du auf dem Weg zur Schlüsselübergabe nicht ins Stolpern gerätst, zeigt dir dieser Ratgeber, wie du Risiken nach dem Notartermin vermeidest.
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Ablauf beim Immobilienkauf: Was passiert nach dem Notartermin?
Du hast unterschrieben, der Vertrag ist notariell beurkundet. Doch obwohl du damit rechtlich einen großen Schritt gemacht hast, gehört dir die Immobilie tatsächlich noch nicht. Zwischen Notartermin und Einzug liegen mehrere wichtige Etappen, die alle korrekt ablaufen müssen.
Die eigentliche Sicherheit beim Hauskauf hast du erst, wenn das Grundbuch dich als Eigentümer führt – und du den Schlüssel in der Hand hältst.
Tipp: Bleib im engen Kontakt mit dem Notariat, um über den Status aller Vorgänge informiert zu bleiben.
Die Schritte nach dem Notartermin im Überblick
| Schritt | Was passiert? | Worauf solltest du achten? |
|---|---|---|
| 1. Auflassungsvormerkung | Der Notar veranlasst den Eintrag im Grundbuch. Die Auslassungsvormerkung sichert dein Recht auf Eigentumsübertragung. | Ohne diese Vormerkung kann die Immobilie noch an andere verkauft werden. |
| 2. Mitteilung an das Finanzamt | Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt. Du bekommst den Grunderwerbsteuer-Bescheid. | Bezahle die Steuer zügig; sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. |
| 3. Kaufpreisfälligkeitsmitteilung | Sobald alle Bedingungen erfüllt sind (wie das Löschen alter Grundschulden), bekommst du Post vom Notar mit der Zahlungsaufforderung. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. | Prüfe vorher alle Unterlagen (zum Beispiel den Kaufvertrag auf aufschiebende Bedingungen). Lass dich beraten, bevor du zahlst. |
| 4. Kaufpreiszahlung | Du überweist den Kaufpreis an die im Vertrag genannte Stelle, meist direkt an den Verkäufer. | Achte auf die im Vertrag festgelegte Frist. Verspätungen können teuer werden. |
| 5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und alle Voraussetzungen erfüllt sind, trägt das Grundbuchamt dich als Eigentümer ein. | Dies kann mehrere Wochen dauern. Plane ausreichend Zeit ein, insbesondere bei Sonderfällen (wie Erbengemeinschaften). |
| 6. Schlüsselübergabe | Spätestens jetzt erfolgt die Übergabe der Immobilie – nach Zahlung und Grundbuchvormerkung. | Vereinbare den genauen Übergabetermin schriftlich – idealerweise im Notarvertrag. |
Welche Probleme können nach dem Notartermin auftreten?
Die meisten Schwierigkeiten entwickeln sich in einer Phase, die rechtlich klar geregelt, aber praktisch fehleranfällig ist. Viele Probleme entstehen dabei nicht aus bösem Willen, sondern weil Abläufe, Fristen und Bedingungen unterschätzt werden.
Damit du weißt, worauf du achten musst, findest du hier die häufigsten Stolpersteine im Überblick – und jeweils den passenden Hinweis, wie du sie umgehen kannst:
Problem 1: Deine Finanzierung klappt doch nicht
Die Bank sagt kurz nach dem Notartermin plötzlich ab? Du bekommst keine verbindliche Darlehenszusage oder deine Bonität wurde zu optimistisch eingeschätzt? Das kann richtig unangenehm werden. Denn mit deiner Unterschrift beim Notar bist du an den Kaufvertrag gebunden.
Wenn du den Kaufpreis nicht zahlst, riskierst du Verzugszinsen, Schadensersatzforderungen oder sogar ein gerichtliches Verfahren. Ein Rücktritt ist nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich, etwa wenn der Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält. Mehr zu dem Thema erfährst du in folgendem Artikel: Baufinanzierung geplatzt nach dem Notartermin – und jetzt?
So beugst du vor:
- Nutze unseren Service für die Baufinanzierung – mit individuellen Angeboten, die wirklich zu deiner Lebenssituation passen.
- Hol dir vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungsbestätigung. Eine mündliche Finanzierungszusage oder ein Online-Angebot reichen nicht aus.
- Wenn du aus Zeitdruck notariell beurkunden musst, bevor die Finanzierung steht, sprich mit dem Notar über eine aufschiebende Bedingung oder Rücktrittsmöglichkeit bei Finanzierungsproblemen. So kannst du dich im Ernstfall absichern.
- Plane einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben und alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten). Ohne Zahlung dieser Posten erfolgt keine Grundbucheintragung.
Problem 2: Mängel fallen erst jetzt auf
Viele Käuferinnen und Käufer entdecken Mängel erst nach Vertragsunterzeichnung – etwa Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse in der Fassade oder ein marodes Dach. Eine nachträgliche Reklamation ist dann oft schwierig, besonders wenn der Vertrag eine Gewährleistung ausschließt.
Denn wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst, gilt meist: gekauft wie gesehen. Das bedeutet, du haftest für alle Mängel, die du bei der Besichtigung hättest erkennen können – selbst wenn sie dir erst später auffallen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln, wie verdeckter Schimmel oder manipulierte Leitungen, hast du eventuell rechtliche Möglichkeiten. Solche Fälle sind aber schwer nachzuweisen.
Das hilft dir:
- Lass die Immobilie vor dem Notartermin professionell bewerten, etwa über unsere Immobilienbewertung.
- Zieh bei Unsicherheiten eine Kaufbegleitung hinzu, die bauliche und rechtliche Punkte prüft.
- Kläre, ob im Vertrag eine Gewährleistung ausgeschlossen wurde – das ist bei privaten Verkäufen fast immer der Fall.
Problem 3: Unterlagen sind fehlerhaft oder fehlen
Fehlt der Energieausweis oder ist die Teilungserklärung lückenhaft? Solche Unterlagenprobleme sind leider keine Seltenheit und können deinen Immobilienkauf deutlich verzögern.
Häufig passiert es beispielsweise auch, dass Löschungsbewilligungen für alte Grundbucheinträge fehlen oder Genehmigungen von Dritten (wie Behörden oder WEG-Verwalter) noch ausstehen. In vielen Fällen verzögert das die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Dieser darf den Kaufpreis erst anfordern, wenn alle Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind. Für dich bedeutet das: Wartezeit, Unsicherheit und möglicherweise verpasste Fristen.
Was du vorbeugend tun kannst:
- Prüfe alle Unterlagen vor dem Notartermin sorgfältig.
- Sprich offene Punkte vor der Vertragsunterschrift mit dem Notar durch.
- Nutze eine Rechtsberatung, wenn du unsicher bist.
- Achte darauf, dass im Vertrag alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit klar geregelt sind.
Problem 4: Verzögerungen bei der Grundbuchumschreibung
Manchmal geht es nicht weiter, weil das Grundbuchamt Unterlagen nachfordert, ein Miteigentümer nicht mitwirkt oder Altlasten wie Wegerechte ungeklärt sind. Die Eigentumsumschreibung kann sich dadurch um Wochen oder Monate verzögern.
Besonders häufig kommt es zu Verzögerungen, wenn der Hauskauf Gegenstand einer Erbschaft ist und einzelne Erbteile noch nicht geklärt sind. Auch fehlende Genehmigungen bei betreuten Verkäufern können den Grundbuchvollzug blockieren.
Deine Handlungsmöglichkeiten:
- Lass dir vor Vertragsabschluss Grundbuchauszug und Flurkarte zeigen – am besten mit Unterstützung einer Fachperson.
- Kläre mit dem Notar alle belastenden Einträge, zum Beispiel Vorkaufsrechte, Erbpacht, Nießbrauch.
- Prüfe, ob eine Erbengemeinschaft oder Vormundschaft involviert ist; das kann das Verfahren verlängern.
Problem 5: Verzögerte oder verweigerte Schlüsselübergabe
Du hast gezahlt – aber bekommst die Schlüssel nicht? Solche Situationen entstehen, wenn kein klarer Übergabetermin vereinbart wurde oder der Verkäufer selbst in Verzug gerät. Manchmal hat dieser noch kein neues Zuhause gefunden oder es bestehen noch Mietverhältnisse, die beim Verkauf übersehen wurden. Solche Fälle führen oft zu Streit. Das ist ärgerlich – und vermeidbar.
So umgehst du das Problem:
- Bestehe auf einen klar geregelten Übergabetermin im Kaufvertrag.
- Vereinbare gegebenenfalls eine Vertragsstrafe bei Verzug.
- Lass dir ein Rücktritts- oder Schadensersatzrecht für diesen Fall vertraglich zusichern.
Problem 6: Vorkaufsrechte verzögern oder verhindern den Kauf
Manchmal haben Dritte ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht – zum Beispiel Städte bei bestimmten Grundstücken oder Erbbauberechtigte bei bestimmten Immobilien. Der Notar muss in diesem Fall eine Erklärung der berechtigten Partei einholen. Erst wenn die auf ihr Recht verzichtet oder die gesetzliche Frist abgelaufen ist, kann der Kaufvertrag weiter umgesetzt werden. Bis dahin darf der Kaufpreis nicht fällig gestellt werden.
Das solltest du tun:
- Frage frühzeitig nach, ob im Grundbuch oder öffentlich-rechtlich ein Vorkaufsrecht bestehen könnte – zum Beispiel über eine Vorprüfung durch den Makler oder Notar.
- Plane bei betroffenen Objekten mehr Zeit für den Ablauf ein.
- Bestehe auf einer klaren Regelung im Kaufvertrag, dass die Fälligkeit erst nach Ablauf oder Verzichtserklärung eintritt.
Checkliste: Deine rechtlichen Pflichten nach der Unterschrift auf dem Kaufvertrag
Auch wenn du den Kaufvertrag unterzeichnet hast, bist du – wie bereits gezeigt – rechtlich noch nicht am Ziel. Erst wenn du alle nachgelagerten Schritte korrekt durchläufst, wirst du offiziell Eigentümer.
Diese Pflichten musst du nach dem Notartermin unbedingt erfüllen:
- Grunderwerbsteuer bezahlen: Ohne Zahlungsnachweis stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – eine Voraussetzung für den Grundbucheintrag. Für die Steuer gilt ein bundeslandspezifischer Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der Steuerbescheid wird nach etwa 2 bis 8 Wochen zugestellt, fällig ist er einen Monat nach Eingang, mit Säumniszuschlägen bei verspäteter Zahlung.
- Notar- und Grundbuchkosten begleichen: Die Beurkundung durch den Notar und die Eintragung im Grundbuch verursachen Kosten. In der Regel betragen diese rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Du bekommst dafür eine Rechnung vom Notar. Ohne fristgerechte Zahlung verzögert sich die Eigentumsumschreibung.
- Kaufpreis fristgerecht überweisen: Sobald der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt, musst du den Kaufpreis wie vereinbart zahlen. Sonst droht Zahlungsverzug mit ernsten Folgen.
- Vertragsbedingungen beachten: Auch Voraussetzungen wie die Löschung alter Grundschulden oder Genehmigungen von Dritten müssen vorliegen, bevor das Eigentum übergehen kann.
- Bei der Eigentumsumschreibung mitwirken: In der Regel kümmert sich der Notar darum, aber du musst gegebenenfalls fehlende Unterlagen oder Nachweise liefern.
- Vereinbarte Übergabe einhalten: Der Übergabezeitpunkt ist rechtlich bindend, wenn er im Vertrag geregelt ist, inklusive möglicher Vertragsstrafen.
Wenn du alle Fristen beachtest, Rückfragen mit dem Notar klärst und dich frühzeitig kümmerst, bringst du deinen Immobilienkauf auch juristisch sauber über die Ziellinie.
Fazit: Immobilie rechtssicher kaufen – Die letzte Meile bis zum Einzug meistern
Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist viel geschafft – aber eben noch nicht alles. Jetzt beginnt die letzte, aber oft unterschätzte Phase deines Immobilienkaufs. Du kannst viele potenzielle Probleme nach dem Notartermin vermeiden, wenn du dich vorher gut informierst und bei Bedarf professionelle Unterstützung in Anspruch nimmst – vom Baufinanzierungsservice bis zur Kaufbegleitung. Damit steht dem Einzug in dein neues Zuhause nichts mehr im Weg.
Häufige Fragen rund um mögliche Schwierigkeiten nach dem Notartermin
Was kann nach einem Notartermin beim Immobilienkauf noch schief gehen?
Auch nach der Unterschrift beim Notar ist dein Immobilienkauf noch nicht abgeschlossen. Es kann zum Beispiel passieren, dass deine Finanzierung platzt, wichtige Unterlagen fehlen, Mängel an der Immobilie erst später auffallen, Vorkaufsrechte Dritter existieren oder sich die Umschreibung im Grundbuch verzögert. Manchmal kommt es auch zu Problemen bei der Schlüsselübergabe, wenn der Verkäufer nicht wie vereinbart auszieht. All das kann den Ablauf deines Immobilienkaufs stören.
Kann der Kaufvertrag nach dem Notartermin noch rückgängig gemacht werden?
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich. Das gilt zum Beispiel, wenn im Vertrag ausdrücklich eine Rücktrittsklausel vereinbart wurde oder wenn dir der Verkäufer wichtige Mängel arglistig verschwiegen hat. Solche Sonderfälle sind jedoch selten und oft schwer nachzuweisen. In der Regel bist du nach dem Notartermin rechtlich an den Vertrag gebunden.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nach dem Notartermin nicht zahlt?
Wenn du den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlst, gerätst du automatisch in Verzug. Das kann bedeuten, dass du Verzugszinsen zahlen musst oder der Verkäufer dich auf Schadensersatz verklagt. In manchen Fällen kann der Verkäufer sogar auf Vertragserfüllung bestehen – also darauf, dass du die Immobilie trotz eventueller Probleme mit deinem Baukredit abnimmst. Solche Situationen lassen sich vermeiden, wenn du die Finanzierung vor dem Notartermin sicher regelst.
Was passiert nach der notariellen Beurkundung?
Nach der Beurkundung leitet der Notar mehrere Schritte in die Wege: Die sogenannte Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen, das Finanzamt wird informiert und du bekommst den Bescheid zur Grunderwerbsteuer. Erst wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis aus. Nach der Zahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung und schließlich die Schlüsselübergabe.
Kann es nach dem Notartermin Probleme mit der Finanzierung geben?
Ja, das kommt leider häufiger vor. Wenn du keine verbindliche Finanzierungsbestätigung hast, kann es passieren, dass die Bank doch noch absagt oder die Finanzierungskonditionen ändert. In diesem Fall stehst du rechtlich in der Pflicht, den Kaufpreis trotzdem zu zahlen – es sei denn, du hast eine Rücktrittsklausel im Vertrag vereinbart. Deshalb solltest du dich nie ohne gesicherte Finanzierung auf einen Notartermin einlassen.
Kann man nach einem Notartermin vom Hauskauf zurücktreten?
Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält oder ein schwerwiegender rechtlicher Grund vorliegt, zum Beispiel eine arglistige Täuschung. In allen anderen Fällen bleibt der Kaufvertrag bindend. Wer zurücktreten will, muss mit hohen finanziellen Folgen rechnen.
Wie lange dauert es bis zur Kaufpreisfälligkeit?
In der Regel wird der Kaufpreis etwa 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin fällig. Voraussetzung ist, dass alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder die Löschung alter Grundschulden. Der Notar informiert dich, sobald die Zahlung erfolgen kann.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung?
Die Eigentumsumschreibung kann je nach Grundbuchamt und Komplexität des Falls mehrere Wochen bis Monate dauern. Besonders lange dauert es, wenn Erbengemeinschaften beteiligt sind oder zusätzliche Genehmigungen eingeholt werden müssen. In dieser Zeit schützt dich die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Ist man nach dem Notartermin Eigentümer?
Nein, erst mit dem Eintrag im Grundbuch wirst du offiziell Eigentümer der Immobilie. Vorher bist du vertraglich gebunden, aber rechtlich noch nicht eingetragen. Der Zeitraum zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
Welche rechtlichen Schritte müssen nach dem Notartermin noch beachtet werden?
Nach dem Notartermin musst du die Grunderwerbsteuer bezahlen, den Kaufpreis fristgerecht überweisen und eventuell fehlende Unterlagen einreichen. Außerdem solltest du dich aktiv um die Übergabe kümmern, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Alle diese Schritte müssen formal korrekt ablaufen, damit der Eigentumsübergang rechtswirksam abgeschlossen wird.
Wie kann es zu Problemen bei der Grundbuchumschreibung kommen?
Typische Probleme entstehen, wenn im Grundbuch noch alte Einträge stehen, Erbengemeinschaften nicht vollständig abgewickelt sind oder Genehmigungen fehlen – etwa von einem Betreuungsgericht. Auch fehlende Unterlagen oder Formfehler können die Umschreibung verzögern. In solchen Fällen hilft es, rechtzeitig mit dem Notar Rücksprache zu halten.
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